XX万达广场销售策划范文.docx
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XX万达广场销售策划范文
XX万达广场
2014年度营销
策划方案
[策划者：
逗B杨覃]
[策划完成时间：
2014年5月12日]
目录
一、企业背景资料介绍——————————————————
二、企业营销环境分析——————————————————
三、STP营销战略制定——————————————————
1、市场细分——————————————————————
2、目标市场选择————————————————————
3、市场定位——————————————————————
四、4ps营销组合制定——————————————————
1、产品策略——————————————————————
2、价格策略——————————————————————
3、渠道策略——————————————————————
4、促销策略——————————————————————
五、主题活动策划———————————————————
1、活动————————————————————————
六、预计效果及评估——————————————————
七、结语———————————————————————
广州万达广场概况
白云万达广场项目内容包括商业中心、五星级酒店、城市步行街、甲级写字楼等。
商业中心总建筑面积17.4万平方米，引入万千百货、沃尔玛、万达影院、国美电器、大玩家超乐城、大歌星量贩KTV等主力店。
10个月建成并投入使用。
白云万达广场餐饮区面积超过1万平方米，引入餐饮品牌20多个，涵盖各种菜系。
既有肯德基、星巴克、麦当劳、必胜客等国际品牌快餐，也包括汉拿山、味千拉面等著名日韩美食；还有国内闻名的德庄火锅、芙蓉楼等餐饮品牌。
另有特色精品服务品牌20多个，如WHO'sBAR、悠游堂、MOMOTEA、美车堂等。
开业后的白云万达广场成为广州新的流行时尚中心。
”
万达广场的SWOT分析
1内部环境
2战略环境
3外部环境
优势（S）
1国内最大的不动产运营商，已形成规模效应。
2项目在一二线城市的传统商业黄金位置或新城区的核心位置
3“现金流滚资产”模式在资金循环上进入良性循环。
4“订单地产”模式，商业资源平台好。
劣势（W）
1主力店租金水平偏低，议价能力偏弱。
2低租金的战略伙伴占整体购物中心的70%。
3商品售价部分定价高，导致租金回报率偏低。
4早期产品规划存在一定的缺陷。
机会（O）
1住房刚性需求，市场扩大。
2我国投资渠道单一，房地产增值前景好。
3中国经济高速发展，商品物业市场需求旺盛。
S+O
1完善”订单模式“，扩大市场占有额。
2加强融资，谨慎扩大企业规模
W+O
1注重商业地产开发前期的介入和投入，项目的各项设施配套更适合于商业经营的需要，增加议价能力
2根据市场需求，开发多样化产品，创造新的利润增长点。
STP营销战略制定
1市场细分
目前广州市房地产市场的主要矛盾还是楼价过高与居民收入水平偏低的矛盾。
据1999年的统计，广州市居民家庭平均年收入仅3万多元。
而1999年广州市商品住宅的平均售价超过5000元/平方米，以60平方米一套住宅计算，总价需30万元。
楼价差不多为家庭平均年收入的10倍，还高于国际公认的楼价应占家庭年收入3~6倍的测算标准。
商品住宅售价（元/平方米）
3000以下
3000~4000
4000~5000
5000~6000
6000~9000
被访者比例
9.8％
56.1％
22.2％
7.7％
4％
2目标市场选择
表1广州市购房者对楼价的选择
选房考虑因素
人数
比例
价格
35898
99.7%
交通
33481
93%
环境
32402
90%
物业管理
29160
81%
表2广州市居民购房的考虑因素
重要性排序
因素
比例
①
价格
70.23%
②
地段
65.12%
③
楼宇素质
55.00%
④
交通
47.62%
⑤
配套设施
45.30%
⑥
小区环境
34.20%
⑦
付款方式
26.80%
⑧
楼层
13.00%
⑨
物业管理费
12.66%
⑩
发展商知名度
10.90%
表3广州市居民购房因素的重视程度
以上调查资料表明：
广州市居民购房考虑的主要因素还是价格，而可以承受的楼价是3000~4000元/平方米。
这些都是与居民的收入水平密切相关的。
（二）职业变量
人们的工资收入水平取决于他们所从事的职业，以职业划分作为市场细分的一个变量，对于我们研究和分析消费者的市场分布情况是很有帮助的。
抽样调查结果表明：
广州市购房者中在三资企业和私营企业工作的居多，占67%，而且大多数是属于白领阶层。
（三）年龄变量
目前，广州市购房者的年龄呈年轻化的趋向。
对购买者的年龄状况进行分析和研究，有助于了解广州市居民购房消费的这一新动向，这对市场的区隔和细分是很有帮助的。
抽样调查显示：
广州市购房者主要是中青年，年龄20~40岁的占80%。
（四）用途变量
不同的消费群体对购房的目的、要求和用途是不相同的。
改善居住条件和环境是主要因素，但并不是唯一因素。
许多消费者购房是为了投资，有些是为了馈赠亲友；投资者中有些是为了保值，有些是为了炒卖，有些是为了出租。
抽样调查显示：
广州市购房者购房目的是自住和投资保值为主。
通过对以上四个变量的界定和分析，并采用综合的方法加以整合，力求使广州房地产市场的细分更加明确和准确，同时对目标市场的界定也更加明确和准确。
三、建立各个细分市场的轮廓
在广州房地产市场中建立各个细分市场的轮廓，即运用人口、心理、态度行为特征等变量，对各个细分市场进行深入的分析，并运用不同的细分市场方法对目标市场进行描述。
（一）多变量市场细分（年龄、收入）
收入水平
年龄
低收入
1000元以下/月
中等收入
1000~3000元/月
高收入
3000元元以上/月
青年（35岁以下）
占该年龄层较多比例
占一定的比例
占总体比例很少
中年（35-55岁）
占该年龄层较少比例
占总体比例最多
占该年龄层较少比例
老年（55岁以上）
非常普遍
占该年龄层较少比例
占总体比例最少
表8广州住宅细分市场的轮廓
从上表这组细分市场来看，9个细分市场中具有供楼和购楼能力的人集中在高中收入的阶层，低收入阶层是不具备供买楼能力的。
具体分析如下：
1．年轻的中等收入者，一般月收入在1000~3000元，他们往往受过良好的教育，思想新潮，兴趣广泛，喜爱新潮事物，但社会阅历短浅，经济能力不强。
2．中年的中等收入者，是一个比较广阔的层面，多属于夹心的工薪阶层，上有老下有少，具有迫切的购房需求，但却往往力不从心。
3．老年的中等收入者，随着社会人口的老龄化，这部分阶层的消费者也日益增多，他们已无后顾之忧，也愿意将多年的积蓄用于购房置业，改善住房环境和条件，颐养天年。
但由于多年养成的节俭习惯，他们的购买行为趋向于保守。
4．年轻的高收入者，这个层面的人数很少，一般是成功的创业者、外资企业的中高级管理人员、律师、医生、文艺人员，他们具有很强的购房能力，但一般却已具有良好的居住环境和条件，购房置业的欲望和兴趣并不强烈。
5．中年的高收入者，企业家、职业经理、高级管理人员、老板、金融家、包工头、演员、艺人、作家等等。
这些人已成为社会的中坚阶层，他们的收入高、地位高、风险压力也高。
但人数少，购房需求有限。
6．老年的高收入者，这些人也是极为少数的，中国社会步入高收入的时间很短，层面也很窄。
现在的退休老人，即使过去社会地位很高，其收入也是微不足道的。
只有一些退休的企业家、老作家、老艺人、老画家是高收入者，但他们也大都已经拥有上好的居所，一般情况下是无需添购新房的。
（二）态度、兴趣、用途及生活风格的比较
职业
项目
白领阶层
蓝领阶层
用途
置业自住、投资保值、出租、炒卖、馈赠亲友
自住、改善居住条件、购房入户
户型
三房二厅以上的大单位、复式结构、别墅（投资除外）
三房二厅以下的中、小单位
面积
80~89米2/套或100~200M2以上/套
60~70米2/套或以下
销售价格
5000~6000元/米2或7000~10000元/米2以上
3000~4000元/米2或3000元/米2以下
个人爱好
新潮、简约或豪华
简单、实用、朴实、耐用
区位
市区高尚住宅、郊野花园、山景或江景别墅
城乡结合部、旧城区及平民社区
表9广州市白领与蓝领购房消费特点比较
从上表我们可以看到广州市的白领与蓝领在购房上的态度、兴趣、选择和用途等方面都是极不相同的，因此必须要区别对待，生产不同的产品来适应和满足他们的不同需求。
四、确认有吸引力的细分市场
从前面列举的表6我们可以看到：
中等收入和中青年占已购房和欲购房的人数比例最高。
其中：
已购房的消费者家庭月收入2000元~6000元的家庭占抽样调查人数的45%以上，而20~40岁的中青年已购房者占抽样人数的比例更达80%。
这些数据表明：
最具吸引力的细分市场是集中在中高收入和中青年这两组共4个细分市场上。
收入水平
年龄
1000~3000元/月
3000元以上/月
青年（35岁以下）
青年中等收入
青年高收入
中年（35~55岁）
中年中等收入
中年高收入
表10广州市最具吸引力的房地产细分市场
但是表10所列的这四个细分市场，同时也是广州市1500多家房地产开发企业的目标市场，所有开发商的眼光都盯在“收入结构金字塔”的尖顶上，而塔中部和塔底部却无人或少人问津。
由于塔的底部不具有购房能力，故在现阶段暂不考虑其市场潜力和能量，而塔尖消费需求的绝对量很小，但市场供应量又无限之大，故也不应列为目标市场，而应当将注意力集中放在中等收入的阶层。
高收入
中收入
低收入
图1收入结构的金字塔
五、选择目标市场
（一）企业发展目标
目标市场的选择要结合企业发展的战略目标和策略来进行。
企业的战略目标不宜订得太高，要切合实际既不过份追求经营规模，也不过份追求高额的利润，要力求为社会提供高品质的商品住宅。
（二）目标市场定位
根据前面的分析，我们已经找出广州市最具吸引力的4个细分市场，但由于其中两个高收入的细分市场，存在市场严重供过于求的问题，而且开发成本、户型选择、装修标准等都与其它两个细分市场有很大差别。
高收入阶层所需的商品住宅要求面积大、装修豪华、密度低、容积率低、住宅环境优雅、景色怡人、设施配套齐全等。
相形之下，中等收入阶层所需的商品住宅要求就没那么高，只要间隔实用、布局合理、采光通风良好、建造质量符合要求，价格在可以承受的幅度即可。
因此，广州房地产的目标市场定位在中等收入阶层是比较适宜的，这一目标市场包括两个细分市场，即青年中等收入、中年中等收入这两个细分市场。
（三）目标市场的特点
现将这两个细分市场的特点分析列表如下：
细分市场
项目
青年中等收入
中年中等收入
用途
自住居多
自住或出租
家庭规模
1~2人
2~3人
受教育程度
受过高等教育居多
受过中等教育居多
住宅户型
单身公寓、一房一厅、二房一厅
二房二厅、三房二厅
住宅面积
30~40米2
50~70米2
60~70米2
80~90米2
销售价格
4000~6000元/米2
5000~7000元/米2
家庭月收入
3000~6000元
3000~6000元
喜好
新潮、简约
实用、简单
区位
公寓、市内住宅、小区、交通便利。
生活配套设施齐全或旧城区改造的新住宅
购买方式
通过银行按揭居多
安揭或一次性付款
表11广州目标市场购房消费特点
3、市场定位
从上述的分析，我们可以看到这2个细分市场之间的共性不少，如用途、规模、家庭收入等方面基本上是相同或相近的；教育程度则与年龄成反比；户型和面积是以中、小户型居多，青年人的住宅可以多样化一些，结构也不必过于呆板，间隔最好是具有可塑性的；中年人则倾向于实用、合理、耐用等性能方面。
在爱好和区位选择上，青、中年都各有不同，但差异并不太大。
因此建议选择中档消费市场。
4ps营销组合制定
1、产品策略
（1）、实行品牌策略。
通过万达在中国房地产的影响力，打出”万达就是城市中心“的口号。
以品牌效益增加消费者的购买欲。
（2）、组合产品策略。
以万达配套的商场、办公楼、酒店等娱乐休闲设施吸引消费者。
（3）、服务策略。
市场占有率为定价目标也不失为一种志存高远的选择方式。
2、价格策略
市场占有率是指一定时期内某企业房地产的销售量占当地细分市场销售总量的份额。
市场占有率高意味着公司的竞争能力较强。
房地产开发业资金占用量极大，规模经济现象表现明显。
资料表明，企业利润与市场占有率正向相关。
提高市场占有率是增加企业利润的有效途径。
绝大部分是为工薪阶层所量身打造的，价格便宜了，需求也就扩大了。
事实证明了进行超大规模的综合开发，可摊薄基础设施、公共配套等成本，降低单位开发成本，扩大市场占有率，从而增加企业利润。
通过薄利多销的经营方式，达到以量换利，提高市场地位的目的。
3、渠道策略
委托代理公司可以整合社会资源。
专业分工带来的是节能、高效、低成本、高收益，合作是企业生存、发展的基础。
开发商从本质上讲就是投资商，其自身优势在于资金融通与资源整合。
可以充分利用市场上各类房地产咨询专业机构资源，“无为而治”。
4、促销策略
1、自由退房。
购房者只要一次性付清房款，那么，在房子交付使用时，购房者如果要求退房，可以不说明任何理由退房，“立马”一次性退还房款，而且给予20%的风险补偿金！
2、试住促销。
该法让欲购房者可以先试一小段时间后再买房。
3、换房促销。
该法的特征是客户入住后仍可以自由换房。
买了这家房地产公司的商品房，
住进去以后，觉得不如意，可以随便换住别的商品房——先
决条件是这些商品房必须是这家公司建造，而且还空着。
换住时，原来买房的钱，可以折算，多退少补。
4、以新换旧促销。
由于将旧房出卖之后的资金可以作为购新房的“资本”，一下子使付出的房款大为减少，购房者只需负担其中的差价，这样，使得普通百姓在经济上能够承受。
除此之外，房地产营销还可以采取下面两种方法，一是“以地段换面积”，就是说，想换大一点的房子，就好地段的小房子，换差一点地段的大房子；二是“以面积换地段”，就是说，想换好一点的地段，就以差一点地段的大房子，换好一点地段的小房子。
主题活动策划
购房送LOL皮肤~。
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下面的你自己编好了不多了
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