重庆市渝北区房地产业发展规划.docx
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重庆市渝北区房地产业发展规划
重庆市渝北区房地产业发展规划
（2008年―2020年）
前言
渝北区位于重庆市东北部，长江北岸、嘉陵江东岸的两江环抱地带，北与四川省广安地区华蓥市、邻水县分界，东与长寿区接壤，南与江北区毗邻并同巴南区、南岸区、沙坪坝区隔江相望，西与北碚区、合川区相邻。
渝北区土地资源丰富，交通优势明显，工业发展势头强劲，是重庆主城经济大区和重庆主城向北拓展的主要区域，重庆一小时经济圈的核心功能区，是重庆建设城乡统筹发展的直辖市的重要战略平台。
涵盖外环高速路以内的区域，有礼嘉、大竹林、玉峰山、古路四镇和龙山、龙溪、龙塔、人和、鸳鸯、翠云、天宫殿、回兴、双凤桥、双龙湖、悦来11个街道，面积约377平方公里，包括空港新城、悦来新城“两城”，龙溪城区、两路城区、北部新区“三区”，空港工业园区、两路工业园区、现代农业园区“三园”。
房地产业关联度高，带动力强。
促进区域房地产业持续健康发展，提高居民住房水平，是构建和谐社会的重要内容；是拉动经济增长，带动关联产业发展，促进住房消费，扩大社会就业的重要手段；是加快基础设施建设，提升城市形象，提高城市竞争力的重要途径。
渝北区作为主城近期城市发展的重点拓展区域，房地产业既迎来了新一轮黄金发展期，又面临着竞争优势减弱、发展后劲不强等诸多挑战。
制订实施房地产业发展规划，推进房地产业持续健康发展，是建设长江上游空港强区，率先实现全面小康目标的内在要求，是加快城乡统筹发展进程，推进经济社会又好又快发展，从根本上解决“三农”问题，实现城乡互动共荣、南北协调发展的迫切需要。
第一章总则
第一节指导思想
以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，努力改善人居环境，不断提升城市形象；坚持住房市场化方向，调整供应结构，强化住房保障，建立和完善符合实际的房地产市场体系和住房保障制度；坚持宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，促进房地产业与经济社会协调发展。
第二节基本原则
渝北区房地产业发展要按照城乡发展规划的要求，与城市建设统筹推进；坚持商品房开发与经济适用房、廉租住房协调发展，建立多层次的住房供应保障体系，满足不同收入家庭的住房需求；坚持改善人居环境，不断提升城市形象，使渝北成为重庆市民的首选宜居之地和全国宜居名区；坚持房地产及其相关产业协调发展，互相促进，充分发挥房地产的拉动性、幅射性和渗透性；坚持以园区为重心，依托龙溪城区、两路地区、北部新区，加大空港新城、悦来新城建设力度；充分利用二河四路，形成一圈四带立体式发展的房地产业格局；建立健全房地产业预警系统，构建突发事件处理机制，推动房地产业持续健康发展。
第二章发展现状
第三节房地产开发供应状况
土地出让面积。
2003—2006年，渝北区（不含北部新区）所有从事开发的企业（含区内和区外注册）年均获得土地131.46万平方米。
土地开发面积。
2000—2007年，渝北区土地开发面积年均达58.74万平方米。
施工面积。
2000—2006年，渝北区施工面积增幅平稳，近七年年均增幅为19.12%。
2006年渝北区（含北部新区）施工面积占全市比重为10.61%，但较前几年已略有下降，房地产市场后续供应能力减弱。
竣工面积。
（1）2000-2006年，渝北区竣工面积保持在200万平方米以上，近五年平均为303万平方米。
但总体波动较大，2006年比2002年低35万平方米。
（2）近七年渝北区竣工面积平均增幅为10.18%，远低于施工面积19.12%的平均增幅。
（3）渝北区竣工面积在2003年、2005年出现负增长，2005年的负增长将对近几年渝北区的房地产供应产生消极影响。
（4）2006年渝北区竣工面积在全市比重为7.34%，在一小时经济圈比重为9.22%，仅比巴南区多0.42%和0.52%，将面临与巴南区争夺市场的竞争格局。
2006年渝北区竣工面积与九龙坡相比，在全市比重少5.58%，在一小时经济圈比重少7.01%，差距很大，渝北区房地产市场现实供应能力在近期将明显不及九龙坡区。
销售面积。
渝北区（含北部新区）2006年销售面积359.8万平方米。
近六年渝北区销售面积年均增长40.73%，远远高于近七年竣工面积平均增幅（10.18%）和施工面积平均增幅（19.12%）。
2006年渝北区销售面积在全市比重为16.15%，在一小时经济圈比重为18.88%，占据了最重要的位置。
第四节房地产开发需求充足
总人口数。
渝北区（含北部新区）2006年总人口数90.18万人，居主城九区第二。
近年来渝北区总人口总体呈上升趋势，近七年平均增长率约为1.81%，近三年平均增长率约为2.83%。
渝北区实际居住人口比常住人口大得多，加之为机场和火车站的所在地，流动人口更为庞大，这些人口要素为渝北区域房地产市场需求力的扩张奠定了雄厚基础。
城镇化率。
渝北区（含北部新区）城镇化率增幅较快，2006年达到61.4%，但仅比一小时经济圈平均水平高1.7%。
未来承接“一圈两翼”地区人口转移的潜力巨大，城镇化率将进一步提高，将能极大地促进房地产业可持续发展。
财政收入。
渝北区（含北部新区）2000-2006年财政收入呈快速上升趋势，2004年仅为8.45亿，2005年为13.27亿，2006年达21亿。
政府配套能力不断增强，设施不断完善，为房地产业健康发展奠定了基础。
城乡居民储蓄存款余额。
渝北区居民储蓄存款余额，2004年达97.54亿元，2005年达116.28亿元，2006年达181.35亿元，年均增长达24%以上，为区域居民购买能力提供了强劲支撑。
第三章发展目标
第五节规划期限
2008年—2011年为近期，2012年—2015年为中期，2016年—2020年为远期。
第六节总体目标
继续保持房地产业发展势头，土地供应面积、土地开发面积、施工面积、竣工面积、销售面积等重要指标稳定增长，商品房空置率保持在较低水平，物业管理覆盖率达到95%以上，房地产业在全市继续居于领先地位，建成西部一流的宜居名区。
到2011年，实现城市规模超过100平方公里，居住城市人口突破100万人的“双百”目标。
到2020年，城区面积突破300平方公里，居住城市人口突破300万人。
第七节主要指标
近期（2008年—2011年）指标（单位：
万平方米）
2008年
2009年
2010年
2011年
土地购置面积
174.84
197.48
213.25
227.11
完成土地开发面积
119.16
128.66
136.69
145.58
施工面积
536.47
566
591.57
621.15
竣工面积
413.14
442.92
468.32
498.76
销售面积
370.67
389.20
410.61
437.29
中期（2012年—2015年）指标（单位：
万平方米）
2012年
2013年
2014年
2015年
土地购置面积
243.01
261.24
282.14
307.53
完成土地开发面积
155.77
167.45
180.85
197.12
施工面积
654.60
692.36
736.67
789.71
竣工面积
533.67
573.69
619.59
675.35
销售面积
467.91
503.00
543.24
592.13
远期（2016年—2020年）指标（单位：
万平方米）
2016年
2017年
2018年
2019年
2020年
土地购置面积
310.60
319.92
334.32
351.03
370.34
完成土地开发面积
199.10
205.07
214.30
225.01
237.39
施工面积
794.45
812.32
839.74
874.73
914.81
竣工面积
682.10
702.57
734.18
770.89
813.29
销售面积
598.05
615.99
643.71
675.90
713.07
第七节阶段重点
近期（2008年—2011年）重点
——根据渝北区经济社会发展和城市发展要求，编制完善渝北区土地利用总体规划。
——重点培育市场前景好、经济效益高、纳税额度大、带动能力强的龙头骨干企业，开发上规模、上档次的大盘。
——加快道路、公园、市政管网等基础设施配套建设步伐，完善文化、体育、医院、学校、社区服务中心等社会事业配套，提高居住商业配套水平。
大力推进房地产和物业管理信息服务中心网络平台建设，提高信息化水平。
——采取多种渠道，加大经济适用房、廉租房等保障住房建设力度，建立完善的住房保障体系，让人民居有其所。
中期（2012年—2015年）重点
以现代制造业、高新技术产业、物流业、商贸业、会展业、旅游等产业为支撑，构建各具特色的城镇产业体系，壮大城镇规模，吸引人口向城镇聚集，提升城市化水平。
依托新型工业化、现代服务业，大力发展产业地产，促进房地产业优化升级。
远期（2016年—2020年）重点
大力实施品牌战略，促使更多企业发展壮大，建设更多优质楼盘、品牌小区，提高市民居住品质，建成宜居名区。
第四章发展措施
第八节借助网络交通进行区域房地产业布局
一圈四带格局
轨道在渝北的延展。
延展轻轨三号线和九号线至统景，从中远期规划布局沿线房地产业，增强发展后劲。
第九节以主导产业带动房地产业
依托工业经济辐射力带动房地产业发展。
空港工业园区大力发展以汽摩为龙头的交通运输设备制造业，以现代物流为中心的临空经济产业，以高新纺织为主体的高新技术产业，以长安军工为核心的装备制造业等四大支柱产业，带动相关配套产业整体协调发展。
通过新型临空加工制造和物流中转基地的定位，充分保证工业建设和城市开发的互动发展，全面凸显工业主导资源和城市配套资源的有机整合，带动区域房地产业蓬勃发展。
两路工业园继续强化模具、服装、物流等主导产业，积极发展居住、行政办公、商业等城市房地产业，带动文化、综合服务、市政等配套设施建设。
依托临空经济的唯一性带动房地产业发展。
空港新城依托空港优势，大力发展以临空产业为特色的临空经济板块。
加快重庆之窗实施步伐，建设集办公、商务、会展、宾馆于一体的综合性商务区。
加快总部基地建设，吸引跨国公司、大企业、大财团入驻，发展总部经济。
加快空乘之家建设，围绕航空运输做好航油、航材、航空食品、生活服务，促进房地产业发展。
依托高效农业的示范性带动房地产业发展。
现代农业园区立足区位优势，依托丰富的自然资源和低廉的劳动力成本，综合形成以高新技术农业、食品业、物流业、加工贸易为核心的产业集群，加强对两路组团果园片区的住宅建设开发，坚持发展以集高等教育、高档居住等功能于一体，文化气息浓厚、居住环境幽雅、配套服务设施完善的综合居住区。
第十节着力打造商业地产
大力扶持商业地产，引导渝北区商业地产从粗放型经营向专业化、精细化方向发展，形成以主流商家为导向的商业地产竞争新格局。
加强商业地产规划。
完善商业布局，加强社区中心的中小型商业服务设施建设。
寻求科学的开发模式，塑造渝北中心CBD的独特性和标识性，广泛借鉴商业地产开发的成功经验，合理规划商业类物业开发，降低投资风险。
整合现有空置商业用房，统一规划，形成特色街区，带动临街商业发展，降低商业用房空置率。
中心商业区建设。
加快商圈建设步伐，充分发挥中心商业区辐射和带动作用，着力打造特色鲜明的商业街，鼓励宾馆、商务、会展业等商业地产开发建设。
在现有商业布局基础上，打造集生态、文化、休闲、购物为一体的多功能商业街。
大力发展社区商业。
加强社区商业规划工作，制定建设标准，实行分类指导，鼓励有实力的连锁企业参与社区商业建设，到城市社区设立超市、便利店、标准化菜店、餐饮店、洗衣店等各类便民、利民网点，开展社区商业示范点建设工作。
促进街区商业升级换代。
在中心商业区辐射带动下，加强涵盖休闲、购物、康乐、餐饮、汽车美容等多种业态的主题街区建设，配套大型超市、中心广场、休闲绿地等，为周边消费人群提供丰富商业配套，促进街区商业升级换代。
第十一节大力发展工业地产和旅游地产
工业地产。
立足于建成为重庆现代制造业基地，依托空港工业园、两路工业园、现代农业园，围绕汽摩、电线电缆、模具、纺织服装、食品、医药化工、电子信息等主导产业，大力培育工业地产。
旅游地产。
依托统景温泉、石坪香溪温泉、龙门温泉等温泉资源，张关溶洞、玉峰山森林公园、龙兴历史文化名镇、排花洞旅游风景区和北部沿渝邻高速路渝北段、210国道渝北段的生态农业乡村游以及都市旅游资源，加大招商引资力度，加快旅游地产开发。
第十二节积极探索信托融资渠道
经营城市模式。
策划一批工业化、城镇化、旅游、园区、国企改革等适宜大型信托融资的项目，加大经营城市的力度。
根据经济社会发展总体规划，围绕地处城市中心、影响环保以及城市发展的各类企业进行集群式搬迁，设计集合资金信托产品，通过信托机构的投融资平台，实施项目融资，投向拟搬迁企业，促进产业地产发展。
项目融资模式。
选择区级重点公共基础设施项目，设计信托产品，解决重点项目资金“瓶颈”问题，加快房地产业配套设施建设步伐，提升房地产业的开发品质和档次。
园区融资模式。
园区以土地开发、房产租赁和公共基础设施建成出售转让等形式，保障信托资金投资收益回报；信托机构以园区自有财产等担保或抵押，降低运作风险和投资风险。
实施资金信托计划的园区可以将该园区相关土地、房地产开发及建设经营权，交给信托机构下属房地产公司运作，风险共担，利益共享，加快园区开发建设，实现各类产业地产升级换代。
第十三节通过产品组合提升房地产开发用地价值
优化商品房供应结构。
优先发展普通商品住房，适度发展中高档商品房。
运用规划、土地供应等手段，鼓励和引导企业积极建设套型建筑面积在90平方米以下住房（含经济适用房），以适应中低收入者的购买能力。
积极开展住房套型评比活动，鼓励设计优秀房型，不断优化住房套型。
推进新居工程。
努力改善进城农民的居住环境，改建闲置房为农民工公寓。
在城镇规划建设一批农民工公寓，为转移进城农民提供良好的安居条件。
试行非公企业住房公积金制度，提高进城农民在城镇购房的保障能力。
鼓励发展复合地产。
引进城市运营商，鼓励开发复合地产。
引导企业转变经营观念，善于借脑，合理负债，走规模化经营和集约化生产的道路。
加大中高档商品住房开发力度，打造精品楼盘，切实改善区外购房群体结构。
鼓励开发企业自行投资完善小区配套，引导建设集中商业街区，建设酒店、影剧院、休闲场所等配套设施，把大楼盘建成一个社区，形成新的产业集群。
第十四节加强房地产品牌及无形资产建设
——依托“重庆向北、生活向北”，立足国家卫生城区、国家环保模范城区等系列殊荣，加强房地产业的品牌及无形资产建设。
透过现象，挖掘本质，进行城市主题定位的提炼和升华，扩大渝北的影响力，促进房地产业上档升级。
——树立宜居名区品牌。
依托优美的自然环境、良好的生态保护、洁净的卫生环境，打造最具魅力的宜居名区。
加强区域整体的策划包装，通过论坛、新闻发布会、恳谈会等多种有效形式和载体，宣传宜居名区品牌，提高社会影响力、公众知晓度和媒体认同度。
——挖掘城市文化，塑造渝北文化品牌。
依托民俗文化村、龙兴古镇等历史文化，感悟渝北，解读渝北，把握刻画渝北人文细节，使文化与房地产业发展水乳交融。
打造渝北旅游文化，以自然生态为特色，以历史文化为补充，将自然资源和文化资源有机结合，倾力打造独具特色的旅游地产。
——进行城市LOGO设计，导入现代企业CIS战略，包括VI识别系统、MI理念系统、BI行为系统。
形成渝北独有的城市形象，建立渝北房地产个性化品牌，强化渝北房地产业的品牌认同度，增强消费者对品牌的归属感。
处在轨道辐射范围和外环高速公路之内的地区，从成熟化、区域化表征进行城市形象设计，要强调重点地段的城市建筑形象。
处于核心镇和延展轨道辐射范围的地区，从综合化表征进行城市形象设计。
重点镇从专门化表征进行城市形象设计。
——依托园区发展的先决优势，将园区品牌作为一种稀缺的无形资产加以培育，通过逐步营造园区文化，打响园区品牌，促进园区房地产业发展。
第五章保障措施
第十五节加强土地管理
加大清理力度。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《闲置土地处置办法》，土地闲置认定满1年以上未满2年的，按规定收取土地闲置费，并责令限期开竣工；土地闲置认定满2年以上的，按程序收回土地使用权。
收回的闲置土地纳入政府储备，根据城市规划，调整土地供应条件，按照市场化运作手段，重新供应，实现土地增值。
编制土地规划。
根据渝北区经济社会和城市发展总体要求，编制完善土地利用总体规划。
根据市场需求、土地供给来源和土地市场行情等，编制土地储备出让计划，对所有储备地块开展深入的可行性分析和经营策划。
对已审批但未办理出让手续的房地产用地和新增用地，纳入统一的经营性房地产用地供应计划进行管理，实行总量控制。
完善土地流通。
规范土地使用权流转市场，完善土地使用权交易规则。
政府掌控土地一级市场，放开搞活土地二级、三级市场，管住用好土地资源。
严格实行土地有偿使用制度，确保土地流转依法有序进行。
探索农村土地使用权流转制度。
强化土地储备。
制订《渝北区土地储备管理办法》，完善土地储备制度。
下列土地纳入土地储备范围：
城市规划中经营性土地；依法收回的闲置土地、无法复耕的违法用地及无主土地；以出让方式取得土地使用权后无法履行出让合同又不具备转让条件的土地；因单位搬迁、解散、撤销、破产或其他原因停止使用的原划拨土地；因公共利益需要，经依法批准收回使用权的土地；符合旧城改造且规划属于经营性用途的土地；单独选址或线性工程项目建设后剩余土地；其他应当进行储备的土地。
严格出让条件。
严禁任何单位私下向任何单位、个人或开发企业供应城市建设用地。
坚持先拆迁，先配套，后供地，凡不具备开发条件的土地原则上不得出让。
城市旧区改建要统一规划，实行街区整体改造，在完善城市设计的基础上实行成片系统开发。
有序推进新区建设，各园区新出让房地产用地每宗原则上控制在50亩以上。
已出让的零星土地，根据城市规划进行方案设计和开发建设的归并整合。
龙溪片区（龙溪、龙山、龙塔）、两路地区（双凤桥、双龙湖、回兴、玉峰山、木耳、悦来、古路）要提高房地产企业准入门槛，招大商，引大盘，重点倾斜500亩以上的大盘开发。
洛碛、统景等中心城镇，引入中等规模开发商，其余城镇引入小规模开发商。
第十六节把握房地产开发节奏
房地产开发节奏布局图。
根据轨道交通、土地面积、人口密度、预算内财政收入状况等因素，渝北区房地产开发节奏布局如图所示。
核心区和核心镇规划。
扩张“3+3+2”核心主城区，即：
两路、龙溪、北部新区三大板块，空港工业园区、两路工业园区、现代农业园区三个园区，空港新城、悦来新城两座新城。
扩张核心镇规模，提升洛碛、统景、龙兴3个核心镇功能，到2011年，城镇总人口突破7万人。
可开发房地产类型
住宅
商业
办公
工业
仓储
酒店
医院
体育
运动
政府
公益
廉租级
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经济适用级
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低档或普通级
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中档级
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洛碛镇。
在洛碛镇长江码头附近一带区域，依托沿江一带水运便利优势、客货及化工专用水码头，建成一个仓储物流园区。
龙兴镇。
作为新兴工业强镇和都市旅游名镇，以发展旅游业、无污染工业和商贸为主。
保护、完善原有的以老街、横街为核心的古文化街，在此基础上结合新建的仿古街，精心打造一条富有龙兴文化古镇特色的古民居古文物一条街，形成渝东古玩交易市场。
统景镇。
以发展温泉旅游及相关产业为主，是重庆市及全国著名的温泉旅游度假胜地之一。
围绕商业中心区、明清旅游商品街、餐饮街、休闲步行街、统景温泉休闲度假区和生态果园综合体验区发展房地产业。
中心镇规划。
打造大湾、茨竹、兴隆、石船、古路等5个中心镇功能，建成工业型、旅游型、商贸型特色城镇，逐步把中心镇建设成为设施齐全、服务配套、产业和人口适度集聚的精品城镇，使其成为繁荣农村、服务农业、集聚农民的重要载体。
到2011年，城镇总人口突破6万人。
房地产开发的产品
住宅
商业
办公
工业
仓储
酒店
医院
体育
运动
政府
公益
廉租级
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经济适用级
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低档或普通级
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中档级
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高档级
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享受级
一般建制镇规划。
积极支持一般建制镇因地制宜扩张，增强对农村的集聚吸纳能力，打造成为统筹城乡发展的承接点。
到2011年，一般建制镇城镇总人口达到1-3万人。
房地产开发的产品
住宅
商业
办公
工业
仓储
酒店
医院
体育
运动
政府
公益
廉租级
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经济适用级
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低档或普通级
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中档级
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高档级
享受级
第十七节建立和完善多层次住房供应保障体系
按照“总量控制、区域平衡”原则，编制住房建设规划，重点发展普通商品住房（含经济适用房），套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重达到开发建设总面积70％以上。
明确普通商品住房、经济适用房和廉租住房建设项目区位布局、用地面积、建设规模、建设进度安排。
调整土地供应结构、供应方式及供应时间，着重增加普通商品住房和经济适用住房建设用地。
积极探索限房价拍卖土地等模式，切实降低经济适用房价格。
落实廉租住房保障资金，兴建一批廉租房，稳步提高廉租住房的保障标准，切实保障城镇低收入家庭的基本住房需求。
扩大住房公积金制度覆盖面，积极推动企业建立住房公积金制度。
第十八节切实加强房地产市场监管
加强资质管理。
严格执行房地产开发项目资本金制度、项目手册制度、预售管理制度、竣工综合验收制度，积极推行业主工程款支付担保制度，严格规范房地产项目转让行为。
已批准的房地产项目，确需变更用地性质和规划指标的，必须按规定程序重新报批。
严厉查处骗贷骗资、虚假按揭、合同欺诈等各种违法行为。
加强信用体系建设。
严格企业、从业人员置业资格的核准及日常监管工作，加大整顿规范力度。
逐步完善企业和执业人员信用档案，建立失信惩戒制度，将企业和从业人员的不良行为记入信用档案。
严格市场交易行为。
密切关注资金流向，加强对投机炒作房地产的监控。
加强商品房预售许可管理，推行商品房预售资金监管制度。
实行实名制购房，全面推行商品房销售合同网上适时备案，实施商品房预售的动态监管。
严厉查处房地产市场交易中的违法违规行为，进一步规范交易秩序。
规范房地产中介市场。
加大对房地产中介服务业的宏观调控力度，通过行政、法律和经济等各种手段，引导房地产中介服务业健康发展。
大力推进房地产中介服务业向
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