商品房买卖合同详解新版.docx

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商品房买卖合同详解新版

详解新版《武汉市商品房买卖合同》

　　一、关于武汉市商品房买卖合同说明的说明

　　说明：

根据《城市房地产开发经营管理条例》和《商品房销售管理办法》的规定，在签订合同前，出卖人应当向买受人提供该商品房有效证明文件：

（1）《武汉市商品房预售许可证》或《武汉市商品房现售备案证》；

（2）出卖人委托房地产中介服务机构代理销售的，受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示符合上述

（1）中规定的证件和商品房销售委托书及受托房地产中介服务机构的工商营业执照、质资证书。

　　二、关于《武汉市商品房买卖合同》条文的说明

　　说明：

合同当事人双方应该据实填写自己的基本情况，以供对方核实。

买受人要查验出卖人填写内容是否属实的有效方法是要查验房地产开发企业名称是否与《武汉市商品房预售许可证》或《武汉市商品房现售备案证》中的房地产开发企业名称相一致，若有疑虑，可按《武汉市商品房预售许可证》上的电话进行查询。

　　第一条项目建设依据

　　说明：

本条主要是由出卖人如实填写与项目建设相关的合法用地、规划、施工等依据，买受人要注意查验。

如：

《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。

　　第二条商品房销售依据

　　说明：

若所购商品房是现房，需具备《武汉市商品房现售备案证》。

若是预售商品房，则要具备《武汉市商品房预售许可证》，并如实填上武开管预售文号。

　　第三条买受人所购商品房的基本情况

　　说明：

本条是要求出卖人依据该商品房所在项目的《建设工程规划许可证》，经批准的设计等合法有效的证明材料，填写本商品房的坐落、面积、层数、主体结构、户型结构等基本情况，买受人要注意查验其是否与楼层房屋平面图、依据报批的设计图等一致。

　　从目前的实际情况看，在签订合同时，当事人应当约定“合同约定”建筑面积。

商品房产权证上载明的是商品房的建筑面积。

根据《商品房销售管理办法》的规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的公有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的公有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律法规的规定对其享有权利，承担责任。

本款中的公共部位与公用房屋分摊建筑面积就是指分摊的共有建筑面积。

　　由于商品房的质量一直是买卖双方争议乃至纠纷的重点，新合同增加了对质量的具体、详尽、明确的约定，能有效预防纠纷的发生。

买卖双方可就该款内容在空行内作出具体约定。

如无特别约定，该商品房在建筑材料、设计、防火、给排水、隔音、照明、节能、车库等方面均应当符合有关的国家强制性标准的规定。

　　第四条买受人所购商品房所在项目的基本情况

　　说明：

此条内容的约定，有利于维护买受人的知情权，有利于预防因此内容不详纠纷的发生，很有必要将出卖人在广告宣传资料或其销售人员的口头承诺的内容在此条中约定。

在此条“4、其他”空格内，可由出卖人按照报批后的供水、供电、供气、游泳池、幼儿园、中小学等设施名称或建筑面积填写。

　　第五条计价方式与价款

　　说明：

出卖人与买受人可按照实际情况选择房屋计价方式。

如按建筑面积确定价款的计价方式。

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积（公共部位与公用房屋分摊建筑面积）组成，商品房单价是一个均价的概念，每平方米套内建筑面积与每平方米分摊的共有建筑面积价格是相同的；如按套内建筑面积计价时，商品房单价是买受人所购商品房的均价概念，房价款跟套内建筑面积数相关，跟分摊的共有建筑面积数没有直接关系；如按套计价时，房价款跟商品房的建筑面积、套内建筑面积及分摊的共有建筑面积数没有直接关系。

另外，双方当事人也可自愿选择其他的计价方式确定房屋总价款。

如按照商品房使用面积计价等。

　　提醒：

新合同增加了出卖人不再向买受人收取该商品房房价款外的费用。

是为了规范商品房价格，防止因出卖人向买受人收取房价款之外的费用或代收费用引起纠纷而约定。

但在按合同约定交房后，买受人的燃气、电、水、有线电视、三网合一等的使用费或押金，应由买受人向相关单位支付，或由买受人委托出卖人或物业管理企业代办并据实支付相关费用。

　　第六条付款方式及期限

　　说明：

当事人双方约定后填写付款方式及付款期限、付款金额。

　　第七条买受人逾期付款的违约责任

　　说明：

关于买受人逾期付款违约责任的处理，由当事人协商后自愿约定。

双方约定百分比的违约金可在百分之三以内，万分之几的违约金可在万分之二点一以内。

此条双方约定的时限、违约金的比率应当与第十条的约定保持一致，以体现公平原则。

　　第八条面积确认及面积差异处理

　　说明：

1．根据当事人选择的计价方式，确定处理面积差异的依据。

　　2．商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方可自行约定处理方式；也可按以下原则处理：

（1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；

（2）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。

买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。

产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。

　　第九条交房期限及条件

　　出卖人应当在年月日前，应当将符合下列第种条件的商品房交付买受人使用。

1．该商品房已向建设工程质量监督管理机构办妥竣工验收备案手续；2．该商品房已向房地产开发主管部门办妥分期综合验收手续；3．该商品房已向房地产开发主管部门办妥综合验收手续。

（以上第2、3种交房条件，仅供住宅小区等群体项目选择。

）

　　说明：

本款第一种交付条件是指该商品房所在项目建筑面积在3万平方米以下或只有二栋，且竣工后经出卖人组织设计、工程监理、施工等有关单位进行竣工验收，自竣工验收合格之日起15日内，出卖人将建筑工程验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设工程质量监督部门备案，办妥建筑工程竣工验收备案。

　　本款第2种、第3种交付条件，是指该商品房所在项目建筑面积在3万平方米以上（不含二栋房屋且建筑面积3万平方米以上）竣工之后，经出卖人组织设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收，取得规划、消防、人防、环保、供水、供电、排水、绿化、燃气、小区道路、智能化系统等单项验收合格证明，向市房地产开发主管部门办妥分期综合验收手续或综合验收手续。

其中，第2种条件是指分期建设，第3种条件是指一次建设完毕。

　　以上三种交房条件，当事人双方可选择第1种，对必须经综合验收的项目，可选择第2、第3种交房条件的一种。

　　出卖人与买受人关于下列基础设施、公共配套建筑交付日期及条件的约定：

1．供水；2．供电；3．燃气；4．排水；5．绿化……

　　说明：

基础设施、公共配套建筑状况是买受人选择商品房的重要考虑因素。

出卖人与买受人应当就基础设施，公共配套建筑正常投入运行的日期做出相应约定。

　　基础设施、公共配套建筑投入正常运行的决定因素主要是在政府相关部门和专业部门，因此，出卖人应当慎重地给出正常运行日期的承诺，应当对其可能条件作充分的调查，并与政府相关部门或专业部门达成协议。

同时，根据实际情况，出卖人可以考虑对非自身因素造成正常运行延误的，事先应当在合同中约定有关情况出现时的处理条款。

　　因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起日内书面告知买受人。

　　说明：

本款中的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

如地震、水灾等。

　　第十条出卖人逾期交房的违约责任

　　说明：

除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，本条提供了两种选择方式，由当事人协商后自愿约定。

要特别注意的是，对于逾期超过约定时间，而买受人要求继续履行合同的，违约金只能按

（2）的约定处理，不能将

（1）中的违约金进行累加处理；双方约定的有关违约金的比率及逾期天数应当与本合同第七条的约定一致。

　　第十一条交接

　　说明：

首先，出卖人交付的商品房应当达到合同第九条约定的交付条件；第二，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；第三，买卖双方进行验收交接时，出卖人应当向买受人出示合同第九条规定的证明文件，买卖双方验收完毕后应签署房屋交接单；第四，在进行住宅交接时，出卖人应向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；第五，在交接过程中，出卖人不提供合同第九条规定的证明文件以及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，或者不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；第六，在交接过程中若出现《住宅质量保证书》中的质量问题，不影响交接，但出卖人应及时维修。

　　由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：

　　说明：

本款实际上是对由于买受人原因造成延期交房的违约责任的约定。

　　第十二条规划、设计变更的约定

　　说明：

依据《商品房销售管理办法》第二十四条的规定“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。

商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

　　第十三条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。

因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。

　　第十四条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。

　　说明：

受不同项目、不同档次、不同买受人等因素的影响，商品房的装饰、设备要求不尽相同。

因此，买卖双方对商品房的装饰、设备标准应当在合同附件四中进行详细约定。

对于达不到约定标准的商品房，双方约定明确的处理方式。

在此提醒买卖双方，依据《商品房销售管理办法》第三十一条规定，“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致”。

因此，买卖双方应将上述规定的内容在附件四中约定明确。

　　第十五条关于产权登记的约定

　　说明：

房地产权属证书是买受人享有房屋所有权及相应土地使用权的合法证明文件。

因出卖人的责任，自交房90日后的第一天起，买受人不能办理房地产权属证书，买卖双方应约定处理方式及违约责任。

　　第十六条保修责任

　　说明：

《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条规定“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

”《建设工程质量管理条例》第三十九条规定“建设工程实行质量保修制度。

建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。

质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。

”第四十条对具体项目（部位）的最低保修期限进行了明确规定。

《商品房销售管理办法》第三十二条、第三十三条对商品房质量保修的内容进行了明确规定，更好地保护了商品房买受人的权益。

需要说明的是，买受人所购商品房为非商品住宅的，买受人可以在签订合同时，在本条空格内参照《住宅质量保证书》的内容详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。

买受人所购商品房为商品住宅的，在交付房屋时，出卖人应向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

　　第十七条说明：

买卖双方不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。

　　第十八条买卖双方就下列事项约定：

　　1、该商品房所在项目全体业主享有（）的所有权、使用权；2、该商品房所在项目出卖人享有（）的所有权、使用权。

　　3、买受人遵守业主临时公约，履行出卖人与（）物业公司签订的前期物业服务合同约定的内容（见附件五）。

　　说明：

本条是对买受人所购商品房所在楼宇公用部位及所在项目基础设施、公共配套建筑权利的约定。

尽管目前《物权法》尚未出台，但在商品房销售过程中，特别是履行合同中，与此相关的一些纠纷时有发生。

为妥善解决这一问题，《物业管理条例》第二十七条规定，“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”。

因此，买卖双方要按合同第三条、第四条、第九条约定的内容，在本条1、2的空格内慎重约定。

　　《物业管理条例》第二十三条规定，“建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺”。

《物业管理条例》第二十五条规定，“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”。

买卖双方可在本条3的空格内进行约定，并将前期物业服务合同约定的内容作为附件五。

　　第十九条

　　说明：

在履行合同过程中，出卖人或买受人单方解除合同时有发生。

如何追究单方解除合同的违约责任，在原合同中无约定。

因此，在处理单方解除合同时，追究违约方的违约责任难以协商解决。

为有利解决此类问题，参照了《中华人民共和国合同法》第六十三条的规定，因买受人单方解除合同的，“遇价格上涨时，按照原价格执行；价格下降时，按照新价格执行”。

因出卖人单方解除合同的，“遇价格上涨时，按照新价格执行；价格下降时，按照原价格执行”。

作为第十九条的条款内容，由买卖双方自行协商约定。

第二十条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的按下述第种方式解决：

　　1．提交武汉仲裁委员会仲裁；2．提交仲裁委员会仲裁；3．依法向人民法院起诉。

第二十一条

　　说明：

本条是合同自愿原则的进一步体现。

对于以下情况，买卖双方都可以协商后签订补充协议：

（1）以上条款不完善、不具体或空间不够的；

（2）国家及地方有规定，以上条款没有体现的。

如买受人的供电、供水、燃气、三网合一、有线电视、电话等的使用费、押金的缴纳、时限等的约定；（3）所购商品房为精装修的，对精装修的设计、材料、品牌及价格、保修承诺等的约定；（4）买卖双方认为需要约定的其他内容。

对于买卖双方而言，就买卖的有关事宜约定得越细，合同顺利履行的可能性越大，自身的权益越有保障。

　　第二十二条

　　说明：

本条依据《中华人民共和国合同法》的规定，强调了合同及合同附件、空格部分填写的文字与印刷文字的法律效力。

　　第二十三条

　　说明：

本条是对合同页数、份数的约定。

合同份数一般至少要3份，出卖人1份、买受人1份、房屋所在地房产行政主管部门1份。

若发生贷款的或公证的，则相应增加份数。

　　第二十四条本合同自双方签订之日起生效。

　　第二十五条商品房为预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向房产、土地管理部门申请登记备案。

　　附件一：

该商品房所在楼层房屋平面图

　　说明：

附件一中的该商品房所在楼层房屋平面图要标明详细尺寸。

其尺寸要以具有测绘资质的测绘单位的测绘图与设计图图形相结合，要按照《武汉市商品房买卖合同》第三条的约定，标明该商品房的建筑面积、套内建筑面积、公共部位与共用房屋分摊建筑面积；其商品房图形要与交房时一致、朝向一致。

　　附件二：

公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明

　　说明：

公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成要严格按中华人民共和国建设部《全国统一建筑工程预售工程量计算规划》（GHDGZ－101－95）、《房屋测量规范》、《住宅设计规范》的相关规定执行。

　　附件三：

出卖人针对该商品房所作的说明（含广告）

　　附件四：

装饰、设备标准说明：

商品房的装饰、设备标准与房屋的建造成本及建成后的使用价格直接相关。

本附件中买卖双方要对每一部位及设备的适用材料、性能等具体标准进行详细、明确的约定，不能作笼统的表述，以免因买卖双方理解不一而引起纠纷。

如电梯等问题，对电梯等的品牌、生产厂家、规格等指标及特征都必须明确。

　　附件五：

前期物业服务合同

　　说明：

对《武汉市商品房买卖合同》第十八条已作说明。

　　附件六：

合同补充协议

　　说明：

详见《武汉市商品房买卖合同》第二十一条中的条款说明。

　　前言：

1997年4月1日《武汉市商品房购销合同》（2000年1月1日起修改为《武汉市商品房买卖合同》）正式在全市推行。

随着房地产开发的发展，原合同中部分条款已不适应当前形势的需要，在此情况下，市工商行政管理局、市城市综合开发管理办公室以原合同为基础，借鉴了其他城市《商品房买卖合同》有关条款的内容，依据有关法律、法规的规定，结合近年来出现的新问题、新情况，修改了原合同，形成了2004年版《武汉市商品房买卖合同》，并从1月5日起在全市作为商品房买卖签约使用文本。

本刊专门就新版合同进行了详细解读，以飨广大购房者。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　来源：

汉网.房产资讯整理：

彭芸周志琳　2004年2月5日

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