XXXX年对农村宅基地制度改革创新的调研分析可编辑doc.docx

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XXXX年对农村宅基地制度改革创新的调研分析（可编辑）

对农村宅基地制度改革创新的调研分析我国现行的农村宅基地制度是以农民的生存保障为基础以社会公平的价值理念为目标不是以市场交易为目标而设计的。

具有供给对象的特定性、保障性土地提供的无偿性或低价政策性期限的不确定性以及地随房走的从属性等诸多特征。

农村宅基地既是农民的居住消费场所又是农户家庭经济的组成部分承载着农民生产、生活、生态、经济、社会、文化等多种功能这是它与城市房基地最根本的区别所在。

一、农村宅基地制度改革的必然性过去很长的一段时期里农村宅基地制度虽对农村经济的发展和社会稳定起到了很重要的作用并且目前在许多农村仍然适用但随着城市化、工业化、市场化进程的加快现行的农村宅基地制度已不能适应经济社会快速发展的变化它的欠缺和弊端也正在逐渐显现：

（一）现行的宅基地制度与节约集约用地的基本国策不相适应。

法律规定农村村民符合条件可申请户均至平方米地宅基地。

农民向集体申请宅基地可以无偿取得由此造成宅基地供应上的“大锅饭”。

由于缺乏约束机制使广大农民群众产生了“不要白不要”的心理致使宅基地占地面积不断扩大大量占用农用地。

致使一些经济发达的地区寸土寸金的耕地资源无法承受按规定审批新宅基地许多地方早在年前（有的甚至**年前）对城镇规划区内农村居民停止审批新的宅基地了。

按现有人口增长率其它不少地方今后也将同样面临无地可供的窘境。

还有多数地方长期来缺乏村庄布局规划和控制性详规宅基地建房土地指标少农村建房基本处于见缝插针无序发展状态。

这期间许多农民家庭孩子长大了要结婚人口增加了住房成了大问题建房没地买市场价的商品房经济上难以承受。

农村住房保障的缺失将成为农村社会不稳定的一个因素。

（二）现行的宅基地制度与现在农民的生产生活方式已不相适应。

传统的农村宅基地制度是适应以农耕为主就业结构的社会形态经过改革开放**年的发展农村的经济结构和社会结构正在发生重大变化其中发达地区农民的就业结构和收入结构已发生了根本性变化。

**总体来讲八成以上农村劳动力在已二三产业就业农民收入左右是来自二三产业近半数的承包农田已流转实行了规模化经营。

生产方式决定了生活方式生产方式的改变直接影响着生活方式的改变。

随着农民向二三产业转移就业在城镇居住成为一种趋势特别是年青一代多数人的工作、生活、读书已完全市民化。

但虽在城镇居住又不愿放弃农村宅基地房子至使农村“老龄化”、“空心化”问题日趋严重。

而现行的宅基地制度又在一定程度上制约了农村人口向城镇转移固化了城乡二元结构扩大了城乡差别。

（三）农村宅基地市场流转面临体制性障碍。

与较为完备的城市房地产管理相比农村宅基地的管理与立法滞后不仅存在大量的法律真空而且内容比较粗浅这加大了农村宅基地管理的难度。

而事实上目前不少地方宅基地和房屋的流转已十分活跃形成了自发的宅基地隐形市场。

据慈溪市调查通过地产所交易的农村住宅仅占实际交易量的一半。

由于缺乏法律法规规范一方面宅基地私下流转扰乱了土地市场的正常秩序加剧了土地权属混乱和产权纠纷另一方面由于大量外来人口的涌入房租收入成为近郊农民收入重要来源近郊农村农户房屋出租普遍有些村几乎家家户户都有房屋出租租房客超过了本村人丰厚的经济利益反过来助长农村违章搭建使农村无证经营增加加重治安、消防隐患。

（四）农村宅基地制度改革滞后影响农民财产性收入增长、农村宅基地制度改革滞后直接阻碍着了农民住房财产进入市场流通的进程。

目前城市房地产早已实现了“一户两证”被金融信贷认同可以进入市场自由买卖。

而农村宅基地属集体所有房屋归农户私有房屋不能单独作为完整的房地产产权进入市场交易。

农民住宅产权的不完整性使农民家家都有拥有的最大财富不能作为资本来运作这不仅影响了金融资本进入农村在被扭曲的市场（尤其是隐型地下市场）交易中农民住房很难保证交易公平和保值增值。

二、我市农村宅基地制度改革的探索进入新世纪以来我市城镇近郊为主的经济发达地区在稳定现有农村宅基地政策的同时为破解农民住房难对传统的农村宅基地制度的改革创新作了积极的探索。

（一）涌现了一批以集中居住、多层住宅为主的社区式农民居住区。

**农村居民以多层为主集聚式农村居民公寓式住宅小区建设于**年开始起步。

鄞州区以村庄改造新家园工程为载体至**年底有个村开展农民集中居住小区建设已拆除农村旧房子万平方米已竣工万平方米为农户提供了万余套新居。

余姚市已经建成以农民为居住主体的多层公寓住宅小区个在建多层公寓住宅小区个建筑面积近万平方米可为农户提供万套新居。

江北区也建成了慈湖人家、姚江花园等农民居住小区近万平方米。

慈溪市开展效益型集中居住小区建设已规划实施个农民集聚建房项目。

北仑区、奉化市等也相继建成了一批多层为主的农民集中居住小区。

（二）形成了集体农民自筹为主、各方让利、政府支持的建房筹资机制。

农民集中居住区建设资金筹集集体农民自筹为主主要是指利用村旧宅基地、集体其它闲杂地等土地的级差优势充分运用市场机制进行置换实施拆旧建新。

农民一般以自己宅基地和旧房折价置换新房或以成本价购买。

政府则在外部的基础设施配套和规费收取方面给予让利大大降低了建房成本使农民以较低的成本价购买农村居民公寓房。

（三）探索了对“新人”和“新房”实行新的宅基地供给模式。

各地对符合申请建房条件的“新人”和建“新房”的指标探索试行不再按传统供地模式批给宅基地停止单家独院式住宅审批集中建房指标统一规划、统一建设。

农民建房标准由原来的以户为标准向以人为标准相结合农民建房审批标准由原单纯以批建筑占地面积为主向建筑占地和建筑面积双控相结合农民建房供地以集体土地为主向国有（国有行政划拨或国有出让）和集体用地相结合。

以国有划拨性质供地的农村居民公寓在农民补交土地出让金后取得土地证和房产证可以上市交易。

（四）宅基地使用制度改革创新成效明显。

一是盘活了农村的存量建设用地提高了土地集约利用的水平。

原农宅户均一般占地在亩至亩左右采用新模式安置农户后比原占地节约至％。

并且退宅还地后盘活了存量土地缓解了工业用地紧缺的矛盾既节省了砂地面积又增加了农民的财产性收入。

二是改善了农村的生活环境提高了生活质量。

近几年新的农村公寓式住宅小区都有是参照城市居住小区标准建设的,基础设施和公共服务配套齐全,大大提高了农民的生活品质。

三是培育了农村新社区促进了社会主义新农村建设。

采用新的宅基地置换模式形成了一批新型农民居住社区在改变了千百年以来农民单家独户、封闭的、以农耕社会为基本特征生活方式同时大量新增的生活公共设施为农民开展文体活动、享受休闲娱乐提供场所这为构建农村社区良好和谐的人际关系创造了很好的条件。

面向农村、农民以集中居住为主的宅基地制度在改革中存在的主要问题是:

一是建设资金收支平衡难度大建造成本与拆迁安置价、以入与住房困难户之间的购置价存在较大差价二是农民的传统居住观念影响制约三是住宅建设用地安排困难四老房和宅基地退出机制不完善。

二、推进农村宅基地制度创新的思路与对策农村宅基地制度改革是整个农村土地制度改革的重要组成部分进行农村宅基地制度创新的探索着力解决农民住房难和土地资源紧张的矛盾促进农民由就业型转移向居住型转移从制度层面推进城乡融合和新农村建设具有积极意义。

（一）加强宅基地规划管理有计划有步骤有重点地逐步推进农宅集聚化建设。

一是按照城乡发展规划一体化的要求加紧制定并实施县域范围的城镇和村庄空间和农民集中居住区布点规划以其为基础强化城乡空间联系优化城乡空间结构切实有效地解决镇村聚落分散、人口集聚度低的问题。

二是以城镇和村庄空间布点规划为依据合理确定政府投资农村公共性基础设施的重点区域力避低效或无效投资从基础设施的改善方面把新农村建设与城市化发展融合为一个有机整体。

三是发挥村庄规划的控制和引导作用统筹规划各街道（镇）农民公寓式住宅小区建设的选址及范围、规模。

实行分类指导引导农民居住向新型社区集中对地处工业规划区、城镇规划区的农村要加快村庄改造步伐鼓励建设与城镇建筑风格相融合的多层住宅为主新型农村居住社区。

对于地处农业发展区和生态保护区的农户应控制单家独院式建设在规划居民点内支持建设公共设施比较完善的户均占地集约型的联户联排式农宅。

积极引导分散居住农户、新建翻建农户以及已向非农产业转移的农户向城镇及其周边地区的新社区集中居住提高城镇人口集聚水平和资源利用效率。

（二）加大政策扶持加快农村住房制度改革推进力度。

一是要加大政策引导力度。

市政府已出台了《积极稳妥推进农村住房制度改革试点的实施意见》目前余姚、慈溪、镇海和鄞州等余个试点已开始启动。

各地应根据市政府意见精神结合当地实际进一步制定和细化相应的配套政策和实施细则增强政策措施的可操作性同时要做好政策的宣传引导农民积极参与农村住房制度改革。

二是要落实好农民建房的各项规费收取优惠政策切实降低农村居民公寓建设成本。

各县（市、区）要本着让利于民的精神核定建设项目和优惠标准原则上除上缴国家、省部分外市及以下的行政性规费、城建配套费等全额免收。

三是落实好用地政策对农民集中居住区建设优先安排用地指标对于在旧村落翻建多层公寓中产生的复垦指标不能原地开发建设的由政府以市场价予以收购以补充农村公寓式住宅建设的资金平衡问题。

（三）积极开展农村宅基地整理探索城乡建设用地统筹高效利用。

一是调整完善农村宅基地整理政策通过提高复垦指标收购价、补助复垦经费,提高各地开展农村宅基地整理的积极性要将土地整理工作的重心由农地整理向宅基地整理转变**要争取列入城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点。

二是通过经济手段调节解决土地占补平衡与建设资金问题耕地后备资源匮乏的地区城镇新增建设用地收益挂钩支付用于农村土地综合整治与新农村建设解决新农村建设和农村建设用地整理的资金渠道。

三是改革和完善宅基地审批制度重点加强对新增宅基地的行政审批根据农村居民点布局要求原则上对“新人”采取集中建房对新建房实行以多层为主的办法。

对存量宅基地的原址翻建改建也应遵循上述原则。

农民建房供地方式以集体为主向国有（行政划拨或国有出让）和集体用地相结合转变。

对农村宅基地占用农用地年度计划指标实行单独核定、单独下达避免城镇建设挤占农村宅基地用地指标。

（四）建立农村宅基地退出和流转机制探索级差化管理农村宅基地使用的办法。

一是建立农村宅基地退出补偿机制鼓励有条件的农户放弃宅基地进城落户为农村废弃宅基地复垦整理创造条件。

凡已在城镇购置商品房定居或愿意进城镇规划区定居的农民只要自愿退宅还耕且以后不再申请新宅基地政府按退出的宅基地面积给予一定的经济奖励在符合规划的前提下将原宅基地和房屋有偿调剂给有条件申请宅基地的本村村民可视作放弃宅基地享受经济奖励。

农村宅基地退出补偿资金来源为耕地开垦费、土地出让金、新增建设用地有偿使用费。

奖励方式为一次性货币或养老生活补助。

农民放弃宅基地后将不影响其农村集体土地承包权益不影响其原作为农民身份。

农村宅基地退出补偿机制可在农村宅基地占地面积相对较大、经济条件相对较好的区域逐步推行。

二是建立农村宅基地有偿使用制度。

宅基地有偿使用制度可以打破传统的宅基地使用的行政区域界限推动农村村民住宅建设逐步向小城镇和中心村集中。

考虑到各地农村经济发展和农民承受能力差异性农村宅基地的有偿使用制度宜循序渐进地推进可先在发达地区推行待条件成熟时再逐步扩大。

三是建立农民宅基地使用权流转制度。

参照土地承包权的改革方向调整农村宅基地的产权设置。

确定每一块现状宅基地的长期使用者并依据规划新增或者缩并宅基地面积。

允许农村宅基地在试点区域有序流转探索建立与农村宅基地合法流转相配套的财税体制和集体土地产权制度等。

建立集体与农户合理的宅基地流转收益分配机制。