居住区详细规划毕设论文.docx
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居住区详细规划毕设论文
居住区详细规划
控制性详细规划
控制性详细规划的定义、内容、成果、审批
1.控制性详细规划的指标体系确定的意义、如何确定、要考虑哪些因素、这些因素之间的关系
2.容积率与哪些参数有关，如何确定《容积率的内涵及指标体系》－何强为－《城市规划》1996。
1
3.控制性详细规划的作用与地位
作用：
一、控规已成为城市国有土地使用权出让的基本依据；二、控规提高了规划的弹性，增强了可操作性。
4.深圳法定图则产生背景、存在问题，如何解决这些问题《城市规划体制改革探讨—深圳市法定图则规划体制的建立》－薛峰周劲－城市规划汇刊1999.4
5.控规中如何加强法制化
6.区划的定义，发展过程，国外对区划的支持和反对意见《Zonging，区划，控制性详规》，石楠，《国外城市规划》
7.通则式与判例式的定义与区别，典型国家，两者的结合
居住区
1．概念：
住宅区：
城市中在空间上相对独立的各种类型和各种规模的生活居住用地的统称，它包括居住区、居住小区、居住组团、住宅街坊和住宅群落等。
同时，住宅区也含有一定的社会意义，包涵了居民间的邻里交往关系等。
居住区：
是—个城市中住房集中，并设有一定数量及相应规模的公共服务设施和公用设施的地区，是一个在一定地域范围内为居民提供居住、游憩和日常生活服务的是社区。
2.居住地区详细规划的任务和内容
（1）居住区详细规划的任务
城市居住地区一般分为居住区和居住小区两级，相应地编制控制性详细规划和修建性详细规划。
居住区详细规划的任务是创造一个满足日常物质和文化生活需要的舒适、方便、卫生、安宁和优美的环境。
在居住区内，除了布置住宅外，还须布置居民日常生活所需的各类公共服务设施、绿地和活动场地、道路广场、市政工程设施等，居住区内也可考虑设置少数没有显著环境影响的工业。
居住区详细规划必须根据总体规划和近期建设的要求，对居住区内各项建设作好综合的全面安排。
居住区规划还必须考虑一定时期国家经济发展水平和人民的文化、生活水平，居民的生活需要和习惯，物质技术条件，以及气候、地形和现状等条件，同时应注意远近结合，留有发展余地。
居住区规划是一项综合性较强的设计工作，涉及的面比较广，一般应满足以下几方面的要求。
（a）使用要求
为居民创造生活方便的居住环境是居住区规划最基本的要求。
居民的使用要求是多方面的，例如为适应住户家庭不同的人口组成和气候特点，选择合适的住宅类型；为了满足居民生活的多种需要，必须合理确定公共服务设施的项目、规模及其分布方式，合理地组织居民室外活动场地、绿地和居住区的内外交通等。
（b）卫生要求
为居民创造卫生、安静的居住环境，要求居住区有良好的日照、通风等条件，以及防止噪声的干扰和空气的污染等。
（c）安全要求
为居民创造一个安全的居住环境。
居住区规划除保证居民在正常情况下，生活能有条不紊地进行外，同时也要考虑防范那些可能引起灾害发生的特殊和非常情况，如火灾、地震等。
（d）经济要求
居住区的规划与建设应与国民经济发展的水平、居民的生活水平相适应，也就是说在确定住宅的标准，公共建筑的规模、项目等均需考虑当时当地的建设投资及居民的经济状况。
（e）施工要求
居住区的规划设计应有利于施工的组织与经营。
特别是当成片居住区进行施工时，更应注意各建设项目的布置适应施工要求和建设程序。
（f）美观要求
要为居民创造一个优美的居住环境。
居住区是城市中建设量最多的项目，因此它的规划与建设对城市的面貌起着很大的影响。
在一些老城市，旧居住区的改建已成为改变城市面貌的一个重要方面。
一个优美的居住环境的形成不仅取决于住宅和公共建筑的设计，更重要的取决于建筑群体的组合，建筑群体与环境的结合。
居住区详细规划的内容
（a）选择、确定用地位置、范围（包括改建范围）；
（b）确定规模，即人口数量和用地的大小（或根据必建地区的用地大小来决定人口的数量）；
（c）拟定居住建筑类型、层数比例、数量、布置方式；
（d）拟定公共服务设计的内容、规模、数量（包括建筑和用地）、分布和布置方式；
（e）拟定各级道路的宽度、断面形式、布置方式；
（f）拟定公共绿地的数量、分布和布置方式；
（g）拟定有关的工程规划设计方案；
（h）拟定各项技术经济指标和造价估算。
3.居住区的构成和规模
（1）居住区的用地构成
居住区的用地根据不同的功能要求，一般可分为以下四类。
（a）住宅用地：
指居住建筑基底占有的用地及其前后左右必需留出的一些空地（住宅日照间距范围内的土地一般都列入居住建筑用地），其中包括通向居住建筑入口的小路、宅旁绿地和杂务院等；
（b）公共服务设施用地：
指居住区各类公共建筑和公用设施建筑物基底占有的用地及其周围的专用地，包括专用地中的通路、场地和绿地等；
（c）道路用地：
指居住区范围内的不属于上两项内道路的路面以及小广场、停车场、回车场等。
（d）绿化用地：
指居住区内满足规定的日照要求、安排有游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。
（2）居住区的规模
居住区的规模包括人口及用地两个方面，以人口数作为规模的标志。
居住区作为城市的一个居住组成单位，以及由于其本身的功能、工程技术经济和管理等方面的要求应具有适当的规模。
这个合理规模的确定，主要受以下一些因素决定。
（a）设置居住区级商业服务设施的经济性和合理的服务半径
成套配置居住区级商业、文化、医疗等公共服务设施的经济合理性在相当长的时期内将是影响居住区合理规模的一个重要因素。
所谓合理的服务半径，是指居住区内居民到达居住区级公共服务设施的最大步行距离，一般为800~1000米，在地形起伏的地区还应适当减少。
合理的服务半径是影响居住区用地规模的重要因素。
（b）城市道路交通方面的影响
现代城市交通的发展要求城市干道之间要有合理的间距，以保证城市交通的安全、快速和畅通。
因而为城市干道所包围的用地往往是决定居住区用地规模的一个重要条件。
城市干道的合理间距一般应在600~1000米之间，城市干道间用地一般在36~100公顷左右。
（c）居民行政管理体制方面的影响
居住区的规模与居民行政管理体制相适应或相结合，这是影响居住区规模的另一个因素。
因为在居住区的规划建设不仅只是为了解决人们的居住问题，而且还要满足居民的物质文化生活的需要。
在一些新建的厂矿企业全面负责生产和居民的生活；而一般原有城镇的居住区，则由作为城镇基层行政机构的街道办事处在这些方面起着积极的作用。
目前在对城市旧居住区进行改建规划时，一般都配合街道办事处管辖范围的划分为单元。
街道办事处管辖的人口一般以5万人为宜，少则3万人左右。
此外，自然地形条件和城市的规模等因素对居住区的规模也有一定的影响。
综合以上分析，居住区作为城市的一个有机组成部分，应有其合理的规模。
这个合理的规模应符合功能、技术经济和管理等方面的要求，人口一般以3~5万人为宜，其用地规模应在50~100公顷左右。
4.居住区的类型
按居住区所处位置的不同可分为以下两类。
（1）城市内的居住区
这类居住区在用地上既是城市功能用地的有机组成部分，又是具有相对独立的居住组团。
在居住区内一般可只设置主要为居住区服务的公共服务设施，而居住区级以上的公共服务设施则由城市统一考虑安排。
这类居住区的建设管理、生活供应以及居民的工作、学习、休息等方面都与城市有密切的联系。
（2）工矿企业的独立居住区
这类居住区一般是专为某一个或几个厂矿企业的职工及其家属而建设的，因此居住对象比较单一。
这类居住区大多由于远离城市或与城市交通联系不便而具有较大的独立性，因此在居住区内除了需设置一般市内居住区所需要的公共服务设施外，还要设置更高一级的内容，如食品、豆制品等的加工帮、设置较齐全的医院等，此外，这类居住区的公共服务设计往往还要兼为附近农村服务。
因此，独立的工矿企业居住区公共服务设施的项目和定额指标应比市内居住区适当增加。
5.居住区的规划结构
居住区的规划结构是根据居住区的功能要求综合地解决住宅与公共服务设施、道路、绿地等相互关系而采取的组织方式。
规划结构有各种的组织形式，基本的形式有：
（1）以居住小区为规划基本单位来组织居住区
居住小区是由城市道路或城市道路和自然界线（如河流）划分的具有一定规模并不为城市交通干道所穿越的完整地段，区内设有一整套满足居民日常生活需要的基层公共服务设施和机构。
以居住小区为规划基本单位来组织居住区不仅能保证居民生活的方便、安全和区内的安静，而且还有利于城市道路的分工和交通的组织，并减少城市道路密度。
居住小区的规模主要根据基层公共建筑成套配置的经济合理性，居民使用的安全和方便，城市道路交通以及自然地形条件、住宅层数和人口密度等综合考虑。
具体地说，居住小区的规模一般以一个小学的最小规模为其人口规模的下限，而小区公共服务设施的最大服务半径为其用地规模的上限。
根据我国各地的调查，通常，居住小区的人口规模为7000~15000，用地为17~35公顷。
从上海市近年来的情况看，当住宅层数平均为五层，而住宅建筑面积密度为15000米2/公顷时，小区的人口规模一般以10000人左右为宜，用地为10余公顷。
（2）以居住组团为基本单位组织居住区
这种组织方式不划分明确的小区用地范围，居住区直接由若干居住组团组成，也可以说是一种扩大小区的形式。
其规划结构的方式为居住区-居住组团。
居住组团相当于一个居民委员会的规模，一般为300~800户，1000~3000人。
居住组团内一般应设有居委会办公室、卫生站、青少年校外活动站、老年退休工人活动室、服务站、小商店（或代销店）、托儿所、儿童或成年人活动休息场地、小块绿地等，这些项目和内容基本为本居委会居民服务。
其它的一些基层公共建筑则根据不同的特点按服务半径在居住范围内统一考虑，均衡灵活布置。
（3）以居住组团和居住小区为基本单位来组织居住区
规划结构方式为居住区-居住小区-居住组团，居住区由若干个居住小区组成，每个小区由2~3个居住组团组成。
居住区的规划结构形式不是一成不变的，随着人民生活水平的提高，社会生活组织和生活方式的变化，公共服务设施的不断完善和发展，居住区的规划结构方式也会相应地变化。
6.住宅及其用地的规划布置
住宅及其用地的规划布置是居住区规划设计的主要内容。
住宅及其用地不仅量多面广（住宅的面积约占整个居住区总建筑面积的80%以上，用地则占居住区总用地面积的50%左右），而且在体现城市面貌方面起着重要的作用。
因此，在进行规划布置前，首先要合理地选择和确定住宅的类型。
住宅选型是一个很重要的环节，为了合理的选择住宅类型，必须从城市规划的角度来研究和分析住宅的类型及其特点，住宅的建筑经济和用地经济的关系等问题。
（1）住宅的类型及其特点
现代住宅如按使用对象不同，基本上可分为两大类。
第一类是供以家庭为居住单位的建筑，一般称为住宅；另一类是供单身居住的建筑，如学校的学生、工矿企业的单身职工等居住的建筑，一般称为单身宿舍或宿舍。
第一类以户为基本组成单位的住宅主要有以下几种类型（如下表5-4-1）。
表5-4-1：
住宅类型（以户为基本组成单位）
编号
住宅类型
用地特点
1
2
独院式
并联式
每户一般都有独用院落，层数1~3层
3
4
5
梯间式
内廊式
外廊式
一般都用于多层和高层，是多层和高层住宅建设中最常见的形式，用地比较经济
6
内天井式
是第3、4类住宅的变化形式，由于增加了内天井，住宅进深加大，对节约用地有利，一般多见于较低的多层住宅
7
点式
是第3类住宅独立式单元的变化形式，适用于多层和高层住宅，由于体形短而活泼，进深大，故具有布置灵活和能丰富群体空间组合的特点，也有利于节约建设用地
8
跃廊式
是第4、5类住宅的变化形式，一般适用于高层住宅
注：
低层住宅指1~3层的住宅；多层指3层及3层以上至可以不设电梯的层数（一般以6层为限）；而高层住宅为7层及7层以上需设电梯的住宅。
（2）住宅建筑经济和用地经济的关系
住宅建筑经济直接影响用地的经济，而用地的经济往往又影响对住宅建筑经济的综合评价。
分析住宅建筑经济的主要依据是每平方米建筑面积造价，平面利用系数等指标，而用地经济的主要依据则为每公顷居住面积密度。
下面就住宅建筑经济和用地经济比较密切相关的几个因素分别加以分析。
住宅层数:
就住宅建筑本身而言，低层住宅一般比多层造价经济，而多层又比高层经济，但低层占地大，如平房与5层楼房相比要大三倍左右。
对于多层住宅，提高层数能降低住宅建筑的造价。
进深:
住宅进深加大，外墙相应缩短，对于采暖地区外墙需要加厚的情况下经济效果更好。
至于与节约用地的关系，一般认为住宅进深在11米以下时，每增加1米，每公顷可增加建筑面积1000米2左右；在11米以上时，效果相应减少。
长度:
住宅长度在30~60米时，每增长10米，每公顷可增加建筑面积700~1000米2左右，在60米以上时效果不显著。
住宅长度也直接影响建筑造价，因为住宅单元拼接越长，山墙也就越省。
根据分析，四单元长住宅比二单元长住宅每平方米居住面积造价省2.5~3%，采暖费省10~21%。
但住宅长度不宜过长，过长就需要增加伸缩缝和防火墙等，且对通风和抗震也不利。
层高:
住宅层高的合理确定不仅影响建筑造价，也直接和节约用地有关，据计算，层高每降低10公分，能降低造价1%，节约用地2%。
但层高不应降得过低。
平面系数（K）:
在住宅建筑面积相同的情况下，提高K值能增加居住面积，K值每提高1%时，如果建筑面积单方造价不变，以居住面积平均计算，投资可减少1.4%。
（3）合理选择住宅类型
合理地选择住宅的类型一般应考虑以下几个方面。
户室比:
应满足不同人口组成的家庭对住宅的需要，也就是要满足户室比的要求。
户室比的确定，在新建地区主要参照当地的人口结构。
在改建区，要考虑改建地区拆迁户人口的组成来确定适当的户室比。
户室比的平衡一般有两种方法。
一是选用多种户型的住宅，户室比在一个单元或一幢住宅内进行平衡；二是选用单一户型住宅，在几幢住宅或更大范围内进行平衡。
一般来讲，在小范围内平衡时，可采用多种户型住宅，而当成片大量建造或在较大范围内进行平衡时，可采用多种户型住宅，也可采用单一户型住宅。
住宅建筑层数的确定要综合考虑用地的经济、建筑造价、施工条件、建筑材料的供应、市政工程设施、居民生活水平、居住方便的程度等因素。
根据我国目前的条件，大中城市一般以5~6层为主，小城市以4~5层为主，在用地紧张的地方可适当建造一些高层住宅。
我国幅员广大，全国自然气候条件相差甚大。
例如南方地区，气候比较炎热，在选择住宅时，首先应考虑满足居室有良好的朝向和获得较好的自然通风；而在北方地区，气候严寒，主要矛盾是冬季防寒，防风雪。
居民的生活习惯也必须充分考虑，如有的居民喜欢南廊，而有的则相反；又如在北方有的地区居民用火炕采暖等。
住宅建筑用地的经济性已在前面有所分析，这里不再重复。
除此以外，还可利用住宅单元在开间上的变化达到户型的多样化和适应基地的各种不同情况。
7.公共建筑及其用地的规划布置
公共建筑是居住区规划设计的一个重要组成内容，它不仅与居民的生活密切相关，而且在体现居住区的面貌方面也起着很重要的作用。
（1）公共建筑的分类
居住区的公共建筑主要是满足居民基本的物质和精神生活方面的需要。
并主要为本居住区的居民所使用。
居住区内的公共建筑一般根据公共建筑的使用性质和居民对公共建筑使用的频繁程度来进行分类。
按公共建筑的使用性质可分为八类，分别是教育系统、医疗卫生系统、商业、服务业系统、文娱体育系统、金融邮电系统、行政管理系统、市政公用系统。
按居民对公共建筑的使用频繁程度可分为居民每日或经常使用的公共建筑（如菜场、超级市场）和居民必要的非经常使用的公共建。
居住区公共建筑的内容与项目的设置不是固定不变的，它取决于居民的生活水平、各地的生活习惯、居住区周围的公共服务设施的完善程度以及人们社会生活组织的变化等因素。
（2）公共建筑定额指标的制定和计算方法——配建水平
公共建筑定额指标包括建筑面积和用地面积两项。
公共建筑定额指标的计算方法一般有两种。
以每千居民为计算单位，故称千人指标。
千人指标是根据建筑不同性质而采用不同的定额单位来计算建筑面积和用地面积，例如幼托、中小学等以每千人多少座位来计算，而医院则以床位、门诊所按就诊人次、商店与行政经济机构等以工作人员为定额单位来计算。
民用建筑综合指标。
民用建筑综合指标包括家属宿舍、单身宿舍和公共建筑三大内容，它是按厂矿企业每职工多少平方米进行计算的。
公共建筑的内容一般只包括居民日常生活最必须的一些项目。
（3）公共建筑的规划布置
公共建筑的规划布置应按照分级（主要根据居民对公共建筑使用的频繁程度）、对口（指人口规模）、配套（成套配置）和集中与分散相结合的原则进行，一般与居住区的规划结构相适应。
居住区公共建筑按二级或三级布置，分别为居住区级、小区级和组团级，第二级和第三级的公共服务设施都是居民日常必需的。
规划布置的基本要求如下。
（a）为便于居民使用，各级公共建筑应有合理的服务半径，一般为居住区级800~1000米，居住小区级400~500米，居住组团级150~200米。
（b）应设在交通比较方便人流比较集中的地段。
要考虑职工上下班的走向。
（c）如为独立的工矿居住区或地处市郊的居住区，则应在考虑附近地区和农村使用方便的同时，要保持居住区内部的安宁。
（d）各级公共服务中心宜与相应的公共绿地相邻布置，或靠近河湖水面等一些能较好体现城市建筑面貌的地段。
8．居住区道路的规划布置
（1）功能要求
居民日常居住生活的交通活动是主要的，也是大量的。
居住区内部交通以步行和自行车交通为主；在一些规模较大的居住区内，还要通行公共汽车；在一些经济比较发达的城市还要考虑通行私人摩托车和小汽车。
居住区道路的规划布置应考虑如下的功能要求。
（a）通行清除垃圾、粪便、递送邮件等市政公用车辆；
（b）居住区内公共服务设施和工厂之间货运车辆通行；
（c）满足铺设各种工程管线的需要；
（d）道路的走向和线型地组织居住区内建筑群体景观的重要手段；
（e）除了以上一些日常的功能要求外，还要考虑一些特殊情况，如供救护、消防和搬运家具等车辆的通行。
（2）道路分级
根据功能要求和居住区规模的大小，居住区级道路一般可分为三级或四级。
居住区道路是解决居住区的内外联系。
车行道宽度不应小于9米，红线宽度一般为20~30米；居住小区级道路是居住区的次要道路，用以解决居住区内部的联系，车行道宽度一般为7米，红线宽度根据规划要求确定；居住组团级道路是居住区内的支路，用以解决住宅组群的内外联系，车行道宽度一般为4米；通向各户或各单元门前的小路，一般宽度为3米。
此外，在居住区内还可能有专供步行的林荫步道。
（3）居住区道路规划布置的基本要求
（a）居住区内部道路主要为本居住区服务。
居住区道路系统应根据功能要求进行分级。
为了保证居住区内居民的安全和安宁，不应有过境交通穿越居住区，特别是居住小区。
同时，不宜有过多的车道出口通向城市交通干道。
出口间距应不小于150米，也可用平行于城市交通干道的地方性通道来解决居住区通向城市交通干道出口过多的矛盾。
（b）道路走向要便于职工上下班。
住宅与最近的公共交通站之间的距离不宜大于500米。
（c）应充分利用和结合地形，如尽可能结合自然分水线和汇水线，以利雨水排除。
在南方多河地区，道路宜与河流平等或垂直布置，以减少桥梁和涵洞的投资。
在丘陵地区则应注意减少土石方工程量，以节约投资。
（d）在进行旧居住区改建时，应充分利用原有道路和工程设施。
（e）车行道一般应通至住宅每单元的入口处。
建筑物外墙面与人行道边缘的距离应不小于1.5米，与车行道边缘的距离不小于3米。
（f）尽端式道路长度不宜超过120米，在端头处应能便于回车，回车场地不小于12米12米。
（g）如车道宽度为单车道时，则每隔150米左右应设置车辆会让处。
（h）道路宽度应考虑工程管线的合理敷设。
（i）道路的线型、断面等应与整个居住区规划结构和建筑群体的布置有机地结合。
居住区内主要道路的布置形式常见的有丁字形、十字形、山字形等。
居住小区内部道路的布置形式有环通式、尽端式、半环式、混合式等。
9.居住区绿地的规划布置
（1）居住区绿地系统的组成
公共绿地指居住区内居民公共使用的绿化用地，如居住区公园、居住小区公园、林荫道、居住组团的小块绿地等；公共建筑和公用设施专用绿地指居住区内的学校、幼托机构、医院、门诊所、锅炉房等用地的绿化；宅旁和庭院绿地：
指住宅四旁绿地；街道绿地：
指居住区内各种道路的行道树等绿地。
（2）居住区绿地的标准
居住区绿化的标准可按每居民平均占有多少平方米绿地面积和整个居住区用地的绿化覆盖率两种指标来衡量。
绿地率：
城市一定地区内各类绿化用地总面积占该地区总面积的比例，是反映城市绿化水平的基本指标之一。
环境指标：
住宅区在环境质量方面的量化指标主要包括绿地率、人口密度、套密度、人均住宅区用地面积、人均绿化面积、人均公共绿地面积、人均住宅建筑面积、日照间距等。
住宅区的绿地率是指所有住宅绿地面积与住宅区总用地面积间的比例，它主要控制和体现了住宅区在生态和绿化方面的状况，同时也反映了住宅区在绿化景观方面的潜力。
人均绿地面积反映的是绿地的使用强度情况。
公共绿地比例反映了住宅区中可以用作居民直接使用的单独绿化用地在整个住宅用地中的比例，但其使用的强度状况则需要人均绿地面积来反映。
（3）居住区绿地的规划布置原则
（a）根据居住区的功能组织和居民对绿地的使用要求采取集中与分散，重点与一般，点、线、面相结合的原则，以形成完整统一的居住区绿地系统，并与城市总的绿地系统相协调。
（b）尽可能利用劣地、坡地、洼地进行绿化，以节约用地。
对原有的绿化、湖河水面等自然条件要充分利用。
（c）应注意美化居住环境的要求。
（d）在植物配置和种植方式上力求经济实用和便于管理。
★★10.居住区规划的技术经济分析
居住区是城市的重要组成部分，在用地上、建设量上都占有很大的比重，因此研究居住区规划和建设的经济性对充分发挥国家投资的效果，节约城市用地具有十分重要的意义。
对居住区的规划的技术经济分析，一般包括用地分析、技术经济指标及造价估算等几个方面。
（1）用地平衡表
用地平衡表的作用：
①与土地使用现状情况进行比较分析，作为调整用地和制定规划的依据之一；②进行方案比较，检验用地分配的经济性和合理性；③审批居住区规划设计方案的依据之一。
表5-4-2：
居住区用地平衡表
项目
现状
规划
面积
（公顷）
每人平均
（m2/人）
比重
（%）
面积
（公顷）
每人平均
（m2/人）
比重
（%）
居住区总用地
居住用地
住宅用地
公共服务设施用地
道路用地
公共绿地
其他用地
注：
其它用地是指在居住区范围内不属于居住区的用地；如市级以上的公共建筑，工厂或单位的用地，以及不适于建筑的用地，也包括居住区工业的用地。
（2）技术经济指标
平均层数：
指各种住宅层数的平均值。
一般按各种住宅层数建筑面积与基底面积之比进行计算。
其计算公式如下：
住宅平均层数=住宅总建筑面积/住宅基底面积（层）
住宅建筑净密度：
住宅建筑净密度=住宅建筑基底面积/住宅用地面积（%）
住宅建筑净密度主要取决于房屋布置在气候、防水、防震、地形条件和院落使用等方面要求，因此住宅建筑净密度与房屋间距、建筑层数、层高、房屋排列方
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