下半湖北省房地产估价师理论与方法假设开发法的含义模拟试题.docx
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2015年下半年湖北省房地产估价师《理论与方法》：
假设开发法的含义模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、暂停办理拆迁的书面通知应当载明暂停期限，暂停期限应不超过__年。
A．1
B．2
C．3
D．5
2、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于__。
A．社会平均收益率
B．通货膨胀率
C．国民经济增长率
D．项目基准收益率
3、某城市某类房地产的当期实际价格水平为3600元/m2，预测值为3630元/m2，修匀常数为0.65，则下一期房地产的预测值为__元/m2。
A．3610.5
B．3619.5
C．3711.5
D．3719.5
4、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（）元/m2。
A．50
B．250
C．300
D．350
5、是有关行政机关依法制定的有关行政管理的规范性法律文件的总称。
A：
宪法
B：
法律
C：
地方性法规
D：
行政规章
E：
执行层的组织协调
6、已知整个投资市场的平均收益率为10%，国债的收益率为5%，房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，根据资本资产定价模型，在进行房地产投资评估时所选用的折现率应为__。
A．5%
B．7%
C．10%
D．12%
7、某宗房地产的总价值为200万元，其中土地价值60万元，通过抵押获得贷款100万元，若投火灾保险，则其投保价值应为。
A：
200万元
B：
140万元
C：
100万元
D：
60万元
E：
工业用地的监测点评估价格
8、下列不属于物业管理基本特性的是。
A：
城市化
B：
社会化
C：
专业化
D：
市场化
E：
执行层的组织协调
9、某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8％的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息万元。
A：
2.00
B：
7.30
C：
8.53
D：
9.00
E：
借款合同
10、根据《票据法》的规定，下列关于汇票背书的表述，正确的是__。
A．背书日期为绝对必要记载事项
B．背书不得附有条件，背书时附有条件的，背书无效
C．出票人在汇票上记载“不得转让”字样的，汇票不得转让
D．委托收款背书的被背书人可以再背书转让汇票权利
11、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于__。
A．经营成本
B．物业档次
C．业主目标收益要求
D．同类型物业的市场供求关系
12、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：
出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2。
那么，可出租面积应为__。
A．33m2
B．40m2
C．43m2
D．47m2
13、下列关于全民和集体所有制企业同农村集体经济组织联营使用集体土地，表述错误的是。
A：
全民所有制企业、城镇集体所有制企业可以同农村集体经济组织共同投资兴办联营企业，使用集体土地须经有批准权的人民政府批准
B：
经批准使用的土地，可以按照国家建设用地的规定实行征收，也可以由农村集体经济组织按照协议将土地使用权作为联营条件
C：
联营企业用地，可以不改变土地权属性质
D：
农村集体经济组织按协议将土地使用权作为联营条件的，必须计算土地补偿费和各种补助费
E：
房地产估价机构必须加盖公章
14、如果是无期限的土地所有权，就无需计提__。
A．时限问题
B．附加值
C．利率
D．折旧
15、反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为__。
A．时点指标
B．相对指标
C．时期指标
D．平均指标
16、收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的来求取其价值的方法。
A：
资本化率
B：
收益率
C：
收益乘数
D：
利息率
E：
工业用地的监测点评估价格
17、某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m2。
若报酬率为6%，收益期限为50年时，则该房地产的价格为（）元/m2。
A．3800
B．4500
C．5200
D．5600
18、资本金净利润率＝年税后利润总额或年平均税后利润总额与__之比。
A．经营收入
B．资本金
C．经营成本
D．销售收入
19、某幢楼房的土地总面积500㎡，总建筑面积1000㎡，某人拥有其中80㎡的建筑面积，按照建筑面积进行分摊的方法计算，该人分摊的土地面积为。
A：
40㎡
B：
8㎡
C：
16㎡
D：
5㎡
E：
工业用地的监测点评估价格
20、商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的。
A：
负债业务
B：
资产业务
C：
中间业务
D：
代理业务
E：
执行层的组织协调
21、近期内拟建设的地区应编制修建性详细规划，地域范围一般应在h以上。
A：
1
B：
1．5
C：
2
D：
3
E：
执行层的组织协调
22、依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，。
（2008年试题）
A：
由国家无偿收回
B：
自动续期
C：
应于届满前6个月申请续期
D：
应于届满前1年申请续期
E：
房地产估价机构必须加盖公章
23、房地产估价从某种意义上讲是房地产的价值。
A：
发明
B：
发现
C：
创造
D：
确定
E：
工业用地的监测点评估价格
24、注册房地产估价师延续注册有效期为__年。
A．1
B．2
C．3
D．5
25、与其他存款相比，下列有关存单的特点，说法不正确的是。
A：
期限短
B：
不记名、可自由转让
C：
能提前提取现金
D：
面额固定
E：
执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、__是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为
A．房屋出租
B．房屋承租
C．房屋转租
D．房屋抵押
2、关于下列数据表述正确的是。
A：
上述数据的众数为100
B：
上述数据的众数为101
C：
上述数据的算术平均数为101
D：
上述数据的中位数为101
E：
执行层的组织协调
3、下列关于城市房屋拆迁估价的表述中，不正确的是。
A：
拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的公开房地产市场价值，并考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响
B：
房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额
C：
拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日
D：
拆迁估价一般应当采用市场比较法
E：
执行层的组织协调
4、市场法的理论依据是房地产价格形成的__。
A．收益递增递减原理
B．适合原理
C．均衡原理
D．替代原理
5、下列指标从某一个侧面反映了房地产泡沫的程度。
A：
实际价格/理论价格
B：
房地产价格增长率/实际GDP增长率
C：
房地产价格指数/居民消费价格指数
D：
房屋施工面积/新竣工面积
E：
个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增长率
6、房地产估价所评估的是房地产的__。
A．投资价值
B．账面价值
C．市场价值
D．使用价值
E．交换价值
7、某房地产开发项目的总成本为80000万元，其中财务费用8000万元，建设周期为3年，利润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是。
A：
10.42％
B：
11.57％
C：
31.25％
D：
34.72％
E：
借款合同
8、耕地占用税实行定额税率，具体分四个档次。
A：
以县为单位（下同），人均耕地在l亩以下（含1亩）的地区，10～50元／
B：
人均耕地在1～2亩（含2亩）的地区，8～40元／
C：
人均耕地在2～3亩（含3亩）的地区，6～30元／
D：
人均耕地在3亩以上的地区，6～30元／
E：
人均耕地在3亩以上的地区，5～25元／
9、商品房预售人应当在签订书面预售合同之日起日内持预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售登记备案手续。
A：
10
B：
15
C：
20
D：
30
E：
执行层的组织协调
10、商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有。
A：
国有土地使用证
B：
建设用地规划许可证
C：
建设工程规划许可证
D：
建设工程施工许可证
E：
商品房预售许可证
11、在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。
这些法定优先受偿款通常包括。
A：
拖欠建设工程价款
B：
已抵押担保的债权数额
C：
房地产变卖处置费用
D：
诉讼费用
E：
其他法定优先受偿款
12、收益乘数法是将估价对象一年的某种收益乘以相应的__来求取其价值的方法。
A．资本化率
B．收益率
C．收益乘数
D．利息率
13、下列财务报表中，储存基础性数据的是__。
A．辅助报表
B．资产负债表
C．资金来源与运用表
D．现金流量表
14、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万平方米，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万平方米，2003年竣工的房屋建筑面积为80万平方米。
那么，该市房屋的平均建设周期为__。
A．0.5年
B．1.5年
C．2年
D．3年
15、房屋所有权初始登记是指原始取得所有权而进行的登记。
A：
新建房屋申请人
B：
原有但已进行过登记的房屋申请人
C：
原有但未进行过登记的房屋申请人
D：
转让所得房屋申请人
E：
继承所得房屋申请人
16、根据工程量清单计价法，建筑工程安装工程费中，劳动保险费属于。
A：
直接费
B：
间接费
C：
规费
D：
税金
E：
企业管理费
17、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。
目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于__万元。
A．536
B．549
C．557
D．816
18、下列关于写字楼租金的表述中，正确的是（）。
A．基础租金是租户能接受的最低租金
B．基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平
C．写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金
D．写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差辟
19、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是__的房地产状况。
A．估价时点
B．搜集该可比实例时
C．进行房地产状况修正时
D．成交价格所反映
20、收益性物业税前现金流的计算中涉及的概念及数据包括__。
A．潜在毛租金收入
B．空置和收租损失
C．准备金
D．经营费用
E．抵押贷款还本付息
21、某商品房合同约定建筑面积100，产权登记的建筑面积107，该商品房的面积误差比是。
A：
2％
B：
4％
C：
7％
D：
9％
E：
执行层的组织协调
22、开发商企业申请商品房预售许可，应当向有关部门提供一下哪些证件及资料__。
A．商品房预售许可申请表
B．开发企业的《营业执照》和资质证书
C．土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证
D．工程施工合同及关于施工进度地说明
E．商品房预售方案
23、下列关于工程造价计价中的定额计价，表述正确的是。
A：
定额计价以直接费单价为基础
B：
定额计价以综合单价为基础
C：
定额计价是分部分项工程的不完全价格
D：
定额计价是分部分项工程的完全价格
E：
目前采用单位估价法和实物估价法确定
24、拆迁人是__。
A．房屋拆迁管理部门
B．规划行政主管部门
C．专门从事房屋拆迁的单位
D．取得房屋拆迁许可证的单位
25、判定工业房地产区位优劣的主要因素有。
A：
临街状况
B：
是否便于动力取得
C：
是否便于废料处理
D：
是否接近大自然
E：
是否便于产品和原材料运输
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