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可行性研究框架doc
湖南红联农产品冷链物流益阳项目
可行性研究报告
湖南城市学院规划建筑设计研究院
2010年9月
目录
第一章总论1
1.1项目名称及承办单位1
1.2承办单位基本概况1
1.3项目基本情况2
1.4可行性研究的范围3
1.5项目编制的依据4
1.6主要技术经济指标4
1.7研究的主要结论5
2.1项目建设背景7
2.2项目建设必要性8
第三章市场分析与预测10
3.1市场现状分析10
3.2市场竞争力分析20
3.3项目企业SWOT（优势、劣势、机会、威胁）分析22
3.4项目发展前景24
第四章项目建设规模与建设内容26
4.1建设规模26
4.2建设内容26
第五章项目建设条件29
5.1区位条件29
5.2环境条件29
5.3投资优惠政策31
第六章项目选址与规划设计33
6.1选址原则33
6.2场地位置33
6.3场地适宜性分析33
6.4场地建设34
6.5规划设计方案34
6.6市政公用设施规划37
第七章产品方案与技术方案40
7.1产品方案40
7.2技术方案43
7.3工程方案46
第八章环境保护64
8.1场地环境描述64
8.2编制依据64
8.3污染源分析64
8.4环境保护方案67
8.5环境效益评价69
第十章消防安全与节水节能70
10.1消防70
10.2劳动安全72
10.3资源节约措施73
10.4节能措施74
10.5节水措施74
第十一章投资估算与资金筹措76
11.1估算编制说明76
11.2投资估算77
11.3投资计划与资金筹措80
第十二章财务评价82
12.1项目计算期的确定82
12.2销售收入及税金82
12.3成本估算83
12.4利润及利润分配84
12.5财务盈利能力分析84
12.6财务清偿能力分析85
12.7不确定性分析85
12.8财务评价结论87
第十三章项目实施进度计划88
13.1项目建设总体安排88
13.2项目建设进度计划88
第十四章项目组织与运行管理89
14.1项目开发管理运作模式89
14.2项目招标管理90
14.3工程监督管理91
第十五章建设项目社会评价92
15.1社会效益92
15.2社会评价93
15.3社会评价结论96
第十六章可行性研究结论97
16.1项目建议97
16.2结论97
第一章总论
1.1项目名称及承办单位
项目名称：
湖南红联农产品冷链物流益阳项目
承办单位：
湖南红联农业投资开发有限公司
企业性质：
有限责任公司
项目法人代表：
邹松球
建设地点：
益阳市资阳区长春工业园
1.2承办单位基本概况
湖南红联农业投资开发有限公司成立于2009年12月，注册资金5000万元，公司致力于农产品物流开发、农副产品的批发和流通、农产品及肉禽类产品深加工、市场开发经营和物业管理。
由国内外50家专业从事冷冻食品经营和农副产品市场开发建设的知名企业共同出资组建的一家国家级农业产业化龙头企业。
公司坚持“责任、意识、勤奋、高效”的经营方针，竭诚开放地展开合作。
公司具备丰富的市场经营和管理经验，拥有完善的营销网络和巨大的市场份额，代理了全国所有知名品牌和部分国际品牌的冷冻食品，如：
雨润、双汇、金锣、赛飞亚、六和、华英鸭等。
公司致力于打造一个交易面积最大、配套设施最好、功能服务齐全、经营环境最优的冷链物流品牌连锁企业。
1.3项目基本情况
（1）项目建设内容
公司拟定项目建设地点为益阳市资阳区长春工业园，征用该园土地面积467亩，计划2010年动工兴建491840平方米冷链库、商住楼及交易大楼，全部建设投资2年内完成。
（2）产品方案
1.4可行性研究的范围
（1）项目建设意义及其必要性；
（2）建设地点及建设条件；
（3）建设规划和布局：
（4）建设内容及实施计划；
（5）投资估算及资金筹措；
（6）财务评价
（7）环境保护与节能节水研究；
（8）项目组织与运行管理；
（9）效益分析与风险评估。
1.5项目编制的依据
受湖南红联农业投资开发有限公司的委托，我院承担了湖南红联农产品冷链物流益阳项目可行性研究报告的编制工作。
编制依据如下：
（1）
（2）
（3）湖南红联农业投资开发有限公司总体发展规划；
（4）投资项目可行性研究指南2004年3月中国电力出版社；
（5）益阳市城市开发整体规划；
（6）国家计委、建设部联合颁发的《建议项目经济评价方法与参数》。
1.6主要技术经济指标
根据项目的具体情况，主要技术经济指标其详见表1-1：
表1-1主要技术经济指标一览表
序 号
指标名称
单 位
指 标
备 注
1
规划总用地面积
m2
27814
合467亩
2
建筑占地面积
m2
98120
3
绿化率
%
24.8
4
总建筑面积
m2
491840
4.1
冷冻库
m2
85900
4.2
商住楼
m2
179920
4.3
交易楼
m2
226020
5
交易区门面
个
1995
6
建筑密度
%
36.1
7
停车位
个
1760
8
容积率
1.82
9
建设总工期
月
24
10
项目总投资
万元
50000
1.7研究的主要结论
1.7.1建设规模与目标
经研究论证，该项目拟建规模：
建筑面积491840平方米，包括冷冻库85900平方米、商住用房179920平方米、交易用房226020平方米。
该项目建设目标：
项目建成后将具备冷库容量达到吨、项目交易量达到、物流量达到。
该项目也将成为全省乃至全国最大的现代化冷链物流中心，带动益阳区域经济的发展，
1.7.2投资估算与资金筹措
（1）投资估算：
项目总投资万元，其中固定资产投资万元，流动资金投资万元。
（2）资金筹措方式：
①申请银行贷款万元，全部用于前期建设投资；
②企业自筹万元，其中，万元用于建设投资，万元用于生产初期铺底流动资金的投入。
1.7.3工期安排
本项目计划2年完成，分三步建设：
第一步：
2010年8月至9月，报批阶段，编制项目认定申请书，（包括前期研究、项目认定、建设规划、招标方案等）。
第二步：
2010年10月至2010年12月，设计采购阶段，包括报建、图纸设计、施工招标。
第三步：
2011年1月至2012年7月，施工、竣工验收等阶段，完善配套设施建设。
1.7.4综合评价
本项目将整合农产品的多温区冷冻、冷藏，开发蔬菜、水果、畜禽、水产、百货、花卉、粮油等几大交易项目，人流、物流、车流、信息流、资金流汇集，将有效带动周边加工、运输、储藏、酒店、餐饮、娱乐、房屋租赁等相关行业的快速发展，有效解决农村剩余劳动力的就业问题，直接解决1000人以上就业，带动20000人的相关产业，市场交易额将达到50亿元，利税超2000万元以上，促进社会的稳定，极大地活跃地方经济。
1.7.5建议
严格控制项目建设投资，加强营运成本的管理、核算，作好投入营运前的各项准备和财务测算。
加强运营过程的管理，充分发挥该项目的综合效益，提高节能水平，完善益阳地区农业产业发展模式。
第二章项目建设背景与必要性
2.1项目建设背景
农产品冷冻品市场是随着国民经济的发展和人民生活水平的提高而发展的，冷链、物流、交易是一个与国家经济发展和人民物质文化生活水平息息相关的重要产业，是牵涉到家家户户食品安全的菜篮子工程，也是促进和带动农村经济发展、带动农民致富奔小康的、建设社会主义新农村、建设和谐社会的重要举措，对于促进农业产业化、延长农产品产业链、提高农产品附加值具有非常积极的意义。
为适应市场需要服务“三农”，提高农产品附加值确保农民增收。
2010年3月份，国家出台了《物流业调整和振兴规划》将冷链物流项目列为优先发展和重点扶持的项目。
益阳市资阳区人民政府经益阳市发展和改革委员会批准，拟在益阳市长春工业园资阳路以北、贺家桥路以西、益沅公路以东新建益阳农产品冷链物流中心项目。
2.2项目建设必要性
由以上几点可以看出：
湖南红联农业投资开发有限公司农产品冷链物流益阳项目意义重大，该项目的建设是必要的。
第三章市场分析与预测
3.1市场需求预测
3.2市场供给量分析及预测
3.3项目投产后生产能力预测
3.4项目企业核心竞争力分析
3.4.1该项目的区位优势
该项目企业地处湖南省中北部地区，北部与湖北省交界；东北部与本省的岳阳市毗邻；西与本省的常德市，怀化市接壤；东距省会长沙市70公里，与中国两型社会试点之一的长、株、潭城市群相连；南连湘中腹地娄底市，是当今中西部大开发的前沿地带。
3.4.2该项目技术领先优势
3.4.3该项目销售渠道优势
3.5市场竞争力分析
3.6项目企业SWOT（优势、劣势、机会、威胁）分析
第四章项目建设规模与建设内容
4.1建设规模
1.项目建设拟占地规模467亩。
2.项目拟建各种用房491840平方米，其中
4.2建设内容
4.2.1建筑工程
本项目规划建设各种用房，总建筑面积491840平方米。
各类用房面积分配情况详见4-1表。
拟建项目建筑面积分配表
序号
房间类型
单位
面积（平方米）
1
厂房
m2
85900
2
仓库
m2
4759
3
办公楼
m2
1280
4
员工宿舍
m2
3200
5
其它用房
226020
合计
m2
491840
第五章项目建设条件
5.1区位条件
项目所在地益阳市位于北纬27°58′38″至29°31′42″、东经110°43′02″至112°55′48″之间，居湖南省中北部，其东紧邻省会城市长沙，2007年国家发展改革委员会批准武汉城市圈和长、株、潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区后，益阳市因地处两个两型社会建设区之中间地带，对加快转变发展方式，大力发展低碳经济，提供了得天独厚的区位优势。
5.2环境条件
1、自然条件
（1）位置：
本项目所在地为益阳市资阳区长春工业园，益阳市位于湘中北部，东与长沙市、岳阳市毗邻，南与娄底市交界，西与怀化市相连，北与常德市接壤，地理位置较优越。
厂区地势平坦、视野开阔。
（2）地质：
经勘测，本场地范围内的土岩层基本稳定，上部为低压缩性粘土层，下部为坚固砾石层，场地内没有石灰岩地质与其他特殊性岩土。
土壤分布主要是由第四纪红土发育的红壤或赤红壤。
场地未探有地下河流过。
（3）气候：
条件良好，夏季常受南海暖湿气流影响，雨水充沛。
总的气候特点是：
四季分明，春早多变，夏热期长，秋短温凉，冬无严寒，霜雪不多；热量丰富，降水集中，但雨量分布不均。
历年平均气温为19.9℃，最冷月出现在1月，月平均气温为9.9℃；最热月出现在7月，月平均气温为30.5℃。
年平均日照总时数1513.0小时，全年日照百分率34.21%。
年平均降水量1757毫米，汛期（1-9月）平均降水量为1224毫米，占全年降水量70%。
年平均气压为10003.0百帕。
风随着季节转换和气压场的变化而变化。
1984-2008年益阳市城平均风速0.9米/秒。
大风（风速大于17米/秒）平均每年1.6次。
年平均相对湿度为79%，其中1月为78%，2月为81%，3月为83%，4月为83%，5月为82%，6月为83%，7月为79%，8月为79%，9月为77%，10月为75%，11月为74%，12月为75%。
全市相对湿度春季（3-5月）最大，夏季（6-8月）与冬季（12-2月）相近。
年平均蒸发量为1310.3毫米。
纵上所述，本地区气候温暖，日照充足，雨量充沛。
气候因素对本项目建设影响不大。
2、基础设施条件
益阳市城市电力充裕，水力发电50.3万kw，火力装机容量180万KW，已发电60万KW；电话交换机容量70万门，移动通信容量50万门；供水充足，日供水能力36万吨。
全市现有公路3598.75公里，长沙、常德高速公路由东往北穿越益阳，益阳段长达60多公里。
益阳有湘北最大的铁路枢纽站，湘铁路，石长路和洛湛路在益阳市交汇。
水运航道以洞庭湖为枢纽，连接湘江、资江、沅江、澧水四条水系，沿洞庭湖可直达长江，其益阳港、沅江港、茅草街港为湖南省8大港口之一。
黄花国际机场距益阳市区90公里，益阳至黄花国际机场有高速公路相通，全程行车时间约50分钟。
5.3投资优惠政策
为了鼓励投资，促进经济和社会事业发展，2003年益阳市人民政府发布6号令规定，投资者在本市投资，除享受国家和省有关优惠政策外，对投资以下项目实行特别优惠政策：
5.3.1高新技术项目；
工业及农业产品加工项目；
城市基础设施建设、旧城改造项目及其他公益事业项目；
收购、兼并国有工商企业；
大型旅游项目；
大型商场与物流配送中心项目。
5.3.2投资者享受以下政府奖励政策：
凡投资上述所列项目的新建企业，固定资产投资额在1000万元以上的，从应纳所得税年度起，前2年由受益地财政按其入库企业所得税地方所得部分的100%给予奖励，第3年至第5年按50%给予奖励。
投资上述所列项目的新建企业，自企业开业之日起5年内，年实际入库税金300万元以上的，由受益地财政按其入库企业所得税地方所得部分的50%的给予奖励。
5.3.3投资者享受下列用地优惠政策：
租赁使用城市规划区内国有土地的，土地租金按评估租赁价格减半收取。
在市内开发区和工业园区投资第一条所列投资项目的，按每亩7万元的价格，以协议出让方式取得土地使用权。
其中固定资产投资在2000万元以上，且一次性付清土地价款的，土地价格优惠30%；固定资产投资在5000万元以上，或安置就业1000人以上，或项目建成及年入库税金1000万元以上的生产型企业，土地价格实行特别优惠，其优惠部分实行先收后返。
5.3.4项目地社会经济条件优越
据益阳市2009年国民经济和社会发展计划统计数据表明，项目地2009年末社会经济总量为550.5亿元人民币。
其中农业生产总值216亿元、工业生产总值172亿元、建筑业和房地产完成投资52亿元、全社会固定资产投资353亿元、社会消费品零售总额223亿元、进出口总额2.3亿美元、城镇居民人均可支配收入13802元人民币、农村居民人均纯收入4934元。
总之，湖南红联农业投资开发有限公司大功率LED节能灯建设项目交通便利、用地保证、电力充沛、用水充足、劳动资源丰富，资金来源明确，各项管理配套工程到位，具备建设实施的各项条件。
第六章项目选址与规划设计
6.1选址原则
1、选择工程地质条件和水文地质条件较好的区域，避开有可能发生滑坡、崩塌、地陷及断裂的危险地段和抗震不利地段，如软弱土、液化土、条件突出的山嘴等地区。
2、选择远离存放易燃、易爆的场所，不设在有污染、腐蚀性气体的工厂等单位的下风向，避免架空高压输电线穿过。
周围环境应基本符合消防要求。
3、遵循在校内选址的原则，选址上要求充分体现校园现代化气息和丰富的文化内涵。
4、选择地势较高、排水通畅、空气流通和环境安静的地段。
6.2场地位置
本项目选址于益阳市资阳区长春工业园，位于益阳市城区东北部，益阳市长春工业园以北、贺家桥路以西、沅益公路以东、湖南洞庭湖农产品物流中心内的土地，地理位置优越，交通示十分便利。
6.3场地适宜性分析
1、本项目建设拟选地块均属丘陵地貌，地势较平坦，场地土质稳定性较好，无滑坡、崩塌的可能，据调查，所选地区工程地质条件比较简单，无地陷及断裂的危险。
由《中国地震烈度区划图》可知，益阳地区地震基本烈度为6度，且所选区域内场地稳定性良好，利于抗震。
场地水文地质条件简单，场地内无大的地表水体，地表水体主要受大气降水、地表排泄水渗透补给，按照益阳建筑行业经验，水质对混凝土无明显腐蚀性，对施工没有影响。
总体而言，所选地块工程地质条件和水文地质条件良好，有利于建设工程项目。
2、本项目建设拟建地块周边无易燃、易爆物，周围环境符合消防要求。
无有污染、腐蚀性气体的工厂等单位存在。
按照规划，区域高压输电线路采用地下管道敷设，从而避免了架空高压输电穿过工地现场。
综上所述，本项目建设拟建地块地质条件和水文条件良好，交通便捷、文化氛围浓厚，是一块理想的建设用地。
6.4场地建设
场地三通一平及有关事宜均采用委托建筑公司进行，由于该地块基本平坦，本项目造价相对较低，经过估算，“三通一平”成本单价为40.00元每平米。
建筑用地311788m2，合467亩，绿地11126m2，占总用地的40%。
6.5规划设计方案
6.6市政公用设施规划
第七章产品方案与技术方案
7.1项目技术来源
7.2产品方案
7.3技术方案
7.4工程方案
第八章环境保护
8.1场地环境描述
8.2编制依据
8.3污染源分析
8.4环境保护方案
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