不动产测量与管理复习重点.docx

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不动产测量与管理复习重点

第一章绪论

1.不动产的定义？

房地产的概念？

.1.不动产：

是指土地、房屋、建筑物以及附着于或蕴含于其上的其他物。

2..房地产是房产和地产的总称，是房产和地产的结合体。

狭义的房地产是指房屋、房基地以及附属土地。

这些附属土地是指房屋的院落占地、楼间空地、道路占地等空间上与房屋和房基地紧密结合的土地。

广义的房地产是指全部土地和房屋以及附着于土地和房屋上的不可分离的部分。

2.简述不动产管理的内容。

一是维护其所有制，保护不动产所有者和使用者的合法权益；二是将其充分合理地利用；三是贯彻、执行不动产的相关法律法规

3.房地产交易包括哪三种形式？

买卖、出租、抵押。

4.不动产测量的作用？

1.管理方面2.经济管理3.法律方面

第二章地籍测量

1.全国各地对房地产转让形成了哪两种格局？

2.地籍测量的定义。

地籍测量的具体内容？

是为获取和表达地籍信息所进行的测绘工作。

其基本内容是测定土地及其附着物的权属、位置、数量、质量和利用状况等。

3.地籍调查是如何分类的？

根据调查时间及任务的不同，分为初始地籍调查和变更地籍调查；按区域的功能不同，可分为农村地籍调查和城镇地籍调查

地籍调查的核心是什么？

地籍调查的核心是土地权属。

4．地籍调查的目的、内容和原则是什么？

根本目的是为维护土地社会主义公有制，保护土地权属者的合法权益服务，并为制定土地政策与土地的合理利用等提供基础资料。

土地利用现状调查和城镇村庄地籍调查的主要目的是核实宗地的权属和确认宗地界址的实地位置，并掌握土地利用状况；通过地籍测量获得宗地、界址点的平面位置、宗地形状及其面积的准确数据，为土地登记、核发土地权属证书和摸清我国的土地利用情况（包括数量、结构、分布等）奠定基础。

1、以财政目的为主的税收地籍调查，地籍调查的内容有两个：

一是土地权利状况，即纳税人情况，包括姓名或单位名称、地址等。

二是计算赋税的依据，即需要纳税的土地类型、土地面积和土地等级等.2、产权地籍调查的内容a.土地权属者状况。

包括权属单位名称或个人姓名、地址、单位法人代表、个人身份证等。

b.土地的位置和使用情况。

包括宗地的界址、面积、坐落、用途、登记等。

c.土地权利的限制情况即土地及其上建筑物、构筑物的权利限制。

3.多用途地籍调查内容：

土地权属、土地利用类型与数量、土地质量等级与税收、房产情况与土地划分地籍编号等五个方面。

其中土地及其附着物的权属是核心。

原则：

1.符合国家土地、房地产和城市规划等有关法律的原则；2.实事求是的原则：

在依法与现状结合的前提下，充分考虑历史背景；3.符合地籍管理的原则4.符合多用途的原则

5.地籍控制点的分类与密度要求？

6.界址点坐标测量的具体方法?

解析法：

根据角度和距离测量结果按公式解算出界址点坐标的方法叫解析法。

在地籍测量中要求界址点精度为±时必须用解析法测量界址点。

图解法：

在地籍图上量取界址点坐标的方法称图解法。

作业时，要独立量测两次，两次量测坐标的点位较差不得大于图上，取中数作为界址点的坐标。

采用图解法量取坐标时，应量至图上。

（查课本）极坐标法、直角坐标法、截距法、交会法、摄影测量方法、RTK法等

7.地籍图的概念？

按照特定的投影方法、比例关系和专业符号把地籍要素及其有关的地物和地貌测绘在平面图纸上的图形称地籍图。

地籍图、地籍数据和地籍表册通过特定的标示符建立有序的对应关系。

地籍图是基本地籍图和宗地图的统称，是土地管理的专用图

选择地籍图比例尺的依据是什么？

⑴地籍图具有国家基本图的特性。

⑵地籍图只能表示基本的地籍要素和地形要素。

8.简述地籍图内容选取的基本要点。

⑴具有宗地划分或划分参考意义的各类自然或人工地物和地貌，如墙、埋设的界标、沟、路、坎、建筑物底层的投影线等。

⑵具有土地利用现状分类划分意义或划分参考意义的各种地物或地貌，如田埂、地类界、沟、渠、建筑物底层的投影线等。

⑶土地上的重要附着物，如水系、道路、构筑物、建筑物等，这些地物都是地籍图具有地理性功能的重要要素。

⑷在土地表面下的各种管线及构筑物，在图上不表示，如下水道、自来水管、井盖等。

⑸地面上的管线只表示重要的，如万伏以上高压线、裸露的大型管道等。

⑹界址点、控制点等点要素。

⑺注记部分，也就是地表自然情况的符号表示，如房屋结构和层数、植被、地理名称等。

⑻标识符，它是对地面客体（如土地权属单位、地块）的标识，以便使地籍数据集、地籍簿册和地籍图形集之间有机地连接在一起。

第三章房产测量

1.什么是房产测量？

房产测量的工作流程？

.房产测量是指采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料。

一、测量工程项目受理

二、签定合同（一般由测绘大队等政府部门组织委托测绘，事前需要申请）

三、外业实地测量

四、内业电脑绘图，面积分摊计算

五、质量检查、验收、收费

六、向客户提交成果及技术报告、入档

2.房产测绘应遵循的法律、法规、管理办法有哪些？

3.房产测绘的目的是什么？

主要内容有哪些？

⑴主要是通过调查和测绘工作来确定房屋及其房屋用地的坐落、权属、权界、权源、数量、质量和利用现状等，并以文字、数据及图集的形式表述出来。

⑵为房地产管理，尤其是为房屋的产权、产籍管理提供准确可靠的成果资料。

⑶同时它也为房地产开发、征收税费、城镇规划建设以及市政工程、房地产开发、交易、评估、拆迁、征收税费、金融、保险等提供数据和资料。

房产测绘的基本内容：

房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、房产变更测量、成果资料的检查与验收。

4.济南市房产测绘的收费标准是多少？

5.房产平面控制测量的目的与作用?

.房产控制测量的目的：

为房产平面测量工作提供一个准确的控制框架（参考系）和定位基准，并控制误差的积累。

房产控制测量的作用：

⑴为房产要素测量提供起算数据。

⑵为房产图的测绘提供测图控制和起算数据。

⑶为房产测绘的变更与修测提供起算数据。

6.房产平面控制测量的方法有哪些？

.房产控制测量的方法：

目前主要采用三角测量、三边测量、导线测量、GPS定位测量等形式布设，按二、三、四等与一、二、三级依次进行分级。

7.房屋调查的内容包括哪些？

.房屋的权属、位置、数量、质量和利用状况。

1、房屋坐落的调查：

房屋坐落：

描述房屋在建筑地段的位置，指房屋所在街道的名称和门牌号。

单元式的成套住宅，应加注单元号室号或户号。

2、房屋产权人、产权性质、产别和权源的调查3、房屋层数、层次、建筑结构、建成年份的调查4、房屋用途、占地面积、建筑面积的调查5、墙体归属、产权纠纷和他项权利记录6、填写房屋调查表并绘制房屋权属界线示意图

8.什么是丘、幢？

丘是指地表上一块有界空间的地块。

一个地块只属于一个产权单元时称独立丘，一个地块属于几个产权单元时称组合丘。

◎幢是指一座独立的、包括不同结构和不同层次的房屋。

9.土地的产权性质有几种？

房屋的产权性质分几种？

。

房屋产权性质：

共划分为全民（全民所有制）、集体（集体所有制）、私有（个体所有制）等三类。

外产、中外合资产不进行分类，但应按实际注明。

10.房产图分哪几种？

房产图可分为分幅房产平面图（简称分幅图）、分丘房产平面图（简称分丘图）和分户房产平面图（简称分户图）。

11.分户图所表示的主要内容有哪些？

包括：

房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、走道等部位，以及门牌号、所在层次、户号、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。

12.房产要素测量内容？

房产要素测量的主要内容：

界址测量、

境界测量、房屋及其附属设施测量、陆地

交通测量、水域测量、其他相关地物测量。

13．房地产测量成果包括哪些内容？

1.房产簿册包括：

房产调查表、房屋用地调查表、有关产权状况的调查资料、有关证明及协议文件等；

2.房产数据集包括：

房产平面控制点成果，界址点成果，房角点成果，高程点成果，面积测算成果等；

3.房产图集包括：

房产分幅平面图，房产分丘平面图，房屋分层分户图，房产证附图，房屋测量草图，房屋用地测量草图。

4..此外，在房产测量中使用过的地形图、控制点成果以及测量完成的控制点、界址点、面积测算成果等，以及房产平面图和相应的技术设计书、技术总结等也都应归入房产测绘成果，包括纸质资料和电子文档。

14.什么是房屋的产别、建筑结构、层数、建成年份？

产别：

根据产权占有和管理不同而划分的类别。

按两级分类，一级分8类，二级分4类。

房屋产别分类标准建筑结构：

根据房屋的梁、柱、墙及各种构架等主要承重结构的建筑材料确定

房屋层数：

指房屋的自然层数，一般按室内地坪以上起计算层数。

建成年份：

指实际竣工年份。

拆除翻建的，应以翻建竣工年份为准。

一幢房屋有两种以上建筑年份，应分别调查注明。

15.墙体的归属可划分为几种？

墙体归属：

指四面墙体所有权的归属，一般

分三类：

自有墙、共有墙、借墙

16.房产要素测量包括哪些内容？

界址测量、境界测量、房屋及其附属设施测量、陆地交通测量、水域测量、其他相关地物测量.

17房产要素测量有哪几种主要方法？

野外解析法测量、航空摄影测量、全野外数据采集等。

18.界址点的精度等级分几级？

如何选用界址点等级？

精度分三级，点位误差：

±、±、±⑶房产分幅平面图与房产要素测量的精度要求

①采用模拟法测绘，地物点相对于临近控制点的点位中误差不超过图上±；

②利用已有地籍图、地形图编绘时，±；

③全野外采集数据或野外解析测量时，±；

④采用已有坐标或已有图件展绘时，展绘中误差±。

19.简述界址点、房角点测量的方法有哪些？

界址点测量：

从邻近基本控制点或高级界址点起算，以极坐标法、支导线法或正交法等野外解析法测定，也可在全野外数据采集时和其他房地产要素同时测定。

房角点测量：

指对建筑物角点测量。

房角点测量不要求在墙角上都设置标志，可以房屋外墙勒脚以（100±20）cm处墙角为测点。

20.计算建筑面积的房屋原则上应具备什么普遍性的条件？

1.应具有上盖2.应有维护物3.结构牢固，属于永久性的建筑物4、层高在米或米以上。

5.可作为人们生活生产的场所。

21.什么是房屋建筑面积、产权面积、预测面积、竣工面积？

房屋建筑面积：

系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高以上（含）的永久性建筑。

房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

房屋产权面积由省自治区、直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

房屋建筑预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未竣工的房屋进行预先测量计算而得出的面积。

房屋建筑实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。

22.住宅房屋套内建筑面积有哪几部分组成？

⑴套内房屋的使用面积；⑵套内墙体面积；⑶套内阳台面积。

28.简述住宅楼、商住楼共有建筑面积分摊方法？

住宅楼以幢为单元，首先计算整幢住宅楼的总建筑面积，再计算各套房屋的套内建筑面积。

整幢住宅楼的总建筑面积扣除整幢住宅楼各套房屋套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库等和为多幢服务的警卫室、管理用房、设备用房，以及人防工程等建筑面积，求得整幢住宅楼的共有面积。

※根据整幢住宅楼的共有面积和整幢住宅楼的套内建筑面积的总和求取整幢住宅楼的分摊系数，再根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊的共有面积。

商住楼的分摊方法为：

⑴确认属于全楼分摊的共有建筑面积。

⑵确认商业和住宅部分独用的共有建筑面积。

⑶把属于全楼分摊的共有建筑面积和属于商业或住宅部分独用的共有建筑面积分别相应分摊下去。

27.共有建筑面积含义是什么？

共有建筑面积的分摊原则是什么？

共有建筑面积：

产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

房屋共有建筑面积的分摊应以“幢”为单位进行，仅限于本幢房屋内的仅为本幢服务的共有建筑面积。

24.计算一半建筑面积的范围有哪些？

25．不计算建筑面积的范围有哪些？

26.哪些属于不应分摊的建筑面积？