县青年创业基地建设项目可行性投资申请报告.docx
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县青年创业基地建设项目可行性投资申请报告
2015县青年创业基地建设项目可行性投资申请报告
第一章 总论
第一节项目概况
一、项目名称
永修县青年创业基地建设项目
二、项目建设地点
项目拟建于永修县云山经济开发区城南工业园内，项目拟建位置东临永昌大道，西近高速公路，南接建昌第一村，北靠永修新汽车站（规划建设中）。
项目建设用地面积约为300亩，地块形状近似于长方形。
拟建场地周边无重要保护古迹，交通便利，和园区相关产业配套设施联系紧密，有利于本项目的建设。
三、项目建设单位
江西垒旺工业投资有限公司
四、项目提出的理由与可行性研究过程
近些年来，随着我国经济体制改革的不断深入和经济结构的调整，国有企业下岗职工、进城农民工、大中专毕业生、转业军人安置等就业难题越来越突出。
特别是教育体制改革的不断深入，精英教育向大众化教育发展，国家已迎来了高校扩招后大学生的就业高峰期，就业形势非常严峻，已成为制约经济发展、影响社会稳定的重大问题。
随着政府大力提倡大学生自主创业、下岗职工、农民工自主创业等多项创业鼓励政策，将会有越来越多的人才加入到自主创业的大军中。
针对青年创业事业的需要和永修工业园迅猛的发展态势，永修县政府各服务部门都全力为工业园区的跨越式发展营造环境。
为打造“江西省最大的青年创业孵化基地”的品牌，结合《永修县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》的精神，全力打造一个新型的、本土一流的创业基地，并建设完善一个创新、实用的产业链与供应链，从而提出本项目的建设。
受项目建设单位的委托，我公司立刻组织有关专业技术人员，在充分收集项目资料、了解项目前期工作情况的基础上，对项目的建设必要性、工程的合理性、经济的可行性进行了研究和分析，编制了该可行性研究报告。
第二节 编制范围及依据
一、编制范围
根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围和深度规定，我公司对该青年创业基地建设的选址和建设条件进行了实地勘察，对项目建设的必要性、建设场地及建设条件、建设内容和规模、总体规划方案、总平面布置与建筑方案、环境保护、消防安全和节能措施、项目管理与实施进度安排、项目招标方案、投资估算与资金筹措等方面进行综合研究和分析，提出建设的内容、方案、投资和资金筹措等内容，为项目建设的决策提供可靠的依据。
二、编制依据
1、项目可行性研究报告编制委托书及咨询合同；
2、《永修县城市总体规划（2010-2025）》；
3、《江西永修云山经济开发区控制性详细规划》；
4、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）发改投资[2006]1325号；
5、建设单位提供的相关技术资料，及调查收集的相关区域的社会经济、交通运输及自然条件等资料。
三、编制原则
1、编制符合安全、规范、适用、经济的原则和国家颁布的相关法规、技术标准及相关各类规范等。
2、根据实际情况，合理确定项目建设方案，满足服务于永修青年创业基地生产、商务活动和生活配套等基本要求，科学合理的安排规划用地和各单体建筑的面积指标，保证建筑的安全、适用、经济，并注意美观。
3、必须结合当地经济社会发展实际，充分考虑城镇化建设、社会经济发展的影响等因素。
坚持科学规划，合理布局。
4、节约用地，少占、不占耕地和农田。
第三节可行性研究的主要内容
一、建设必要性
1.是打造“江西省最大的青年创业孵化基地”的品牌需要；
2.是贯彻九江市委市政府“两区互动、强工兴城，科学发展、奋起赶超”战略部署的需要；
3.是贯彻落实永修县“十二五”规划建设的需要；
4.是进一步完善工业园区配套设施的需要；
5.为中小企业集聚发展提供生产经营场所的平台。
二、建设内容与规模
本项目总占地300亩，新建总建筑面积约为378949.12㎡。
本项目分两期实施，一期工程总用地面积156677.75㎡，建筑面积185773.82㎡，（其中：
公租房住宅区用地20001.87m2，建筑面积28118.04m2，仓储区用地33346.36m2，建筑面积26677m2，工业区用地103329.52m2，建筑面积130978.78m2），容积率为1.16，建筑系数31.85%，总绿化面积30834.96㎡，绿化率19.68%；二期工程为商住区，总用地43331.55㎡，建筑面积193175.3m2；容积率为3.49，建筑系数21.72%，绿化面积17267.58㎡，绿化率39.85%。
项目一期工程主要建设规模一览表
序号
名称
单位
指标
1
总用地面积
平方米
156677.75
1.1
公租房住宅区
平方米
20001.87
1.2
仓储区
平方米
33346.36
1.3
工业区
平方米
103329.52
2
总建筑面积
平方米
185773.82
2.1
地上建筑面积
平方米
182388.82
2.2
地下建筑面积
平方米
3385.00
3
计入容积率建筑面积
平方米
182388.82
4
容积率
1.16
5
建筑占地面积
平方米
49897.52
6
建筑系数
31.85%
7
道路面积
平方米
20433.53
8
地上停车位
处
352.00
9
透视围墙
米
2016.00
10
总土方量
万立方米
360000.00
11
总绿化面积
平方米
30834.96
12
绿化率
19.68%
项目二期工程主要建设规模一览表
序号
名称
单位
指标
1
总用地面积
平方米
43331.55
1.4
商住区
平方米
43331.55
2
总建筑面积
平方米
193175.30
2.1
地上建筑面积
平方米
151416.39
2.2
地下建筑面积
平方米
41758.91
3
计入容积率建筑面积
平方米
151416.39
4
容积率
3.49
5
建筑占地面积
平方米
9411.61
6
建筑系数
21.72%
7
道路面积
平方米
4766.47
8
地上停车位
处
300.00
9
透视围墙
米
504.00
10
总土方量
万立方米
9.00
11
总绿化面积
平方米
17267.58
12
绿化率
39.85%
三、项目管理与实施
项目的建设单位为江西垒旺工业投资有限公司，对本项目的策划、资金筹措、建设实施、管理等实施全过程负责。
下设项目建设办公室，负责各项手续的办理、项目报批、组织设计与实施等工作。
项目总建设期3年，其中一期工程1.5年，二期工程2年，允许工程交叉建设，详见项目实施表。
四、投资估算与资金筹措
本项目分为两期实施，一期工程总投资为25103.24万元，二期工程总投资40184.87万元，项目总投资为65288.11万元。
其投资构成如下：
项目一期工程投资构成表
项目名称
建筑工程费
设备购置费
安装工程费
其他费用
合计
合计（万元）
14570.23
384.00
1886.87
8262.13
25103.24
占总投资（％）
58.04
1.53
7.52
32.91
100.00
项目二期工程投资构成表
项目名称
建筑工程费
设备购置费
安装工程费
其他费用
合计
合计（万元）
19631.32
1845.15
789.73
17918.67
40184.87
占总投资（％）
48.85
4.59
1.97
44.59
100.00
资金筹措方式由永修县江西垒旺工业投资有限公司申请银行贷款，项目一期工程向银行贷款10000万元（占39.84%），自筹资金15103.24万元（占60.16%）；项目二期工程向银行贷款17000万元（占42.3%），自筹资金23184.87万元（占57.7%）。
五、主要技术经济指标
项目一期工程主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
数据
1
总用地面积
平方米
156677.75
2
总建筑面积
平方米
185773.82
2.1
地上建筑面积
平方米
182388.82
2.2
地下建筑面积
平方米
3385.00
3
计入容积率建筑面积
平方米
182388.82
4
容积率
1.16
5
建筑占地面积
平方米
49897.52
6
建筑系数
31.85%
7
道路面积
平方米
20433.53
8
透视围墙
米
2016.00
9
总土方量
万立方米
360000.00
10
总绿化面积
平方米
30834.96
11
绿化率
19.68%
12
用水量
m3/d
3830.88
13
用电量
万千瓦时
2487.04
14
管道天然气用量
万立方米
26.54
15
用电负荷
KvA
5640.82
16
总投资
万元
25103.24
17
企业自筹
万元
15103.24
18
建设期贷款
万元
10000.00
19
贷款偿还期
年
6.00
20
年销售收入
万元
4313.99
22
年总成本
万元
2258.35
23
年经营成本
万元
455.89
24
年销售税金
万元
232.96
25
年所得税
万元
455.67
26
利润总额
万元
1822.68
27
财务基准收益率
％
8
28
财务内部收益率
9.16%
29
财务净现值
万元
1707.88
30
总投资收益率
9.63%
31
资本金净利润率
9.05%
32
投资回收期
年
9.99
33
盈亏平衡点
43.46%
项目二期工程主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
数据
备注
1
总用地面积
平方米
43331.55
2
总建筑面积
平方米
193175.30
2.1
地上建筑面积
平方米
151416.39
2.2
地下建筑面积
平方米
41758.91
3
计入容积率建筑面积
平方米
151416.39
4
容积率
3.49
5
建筑占地面积
平方米
9411.61
6
建筑系数
21.72%
7
道路面积
平方米
4766.47
8
透视围墙
米
504.00
9
总土方量
万立方米
9.00
10
总绿化面积
平方米
17267.58
11
绿化率
39.85%
12
用水量
m3/d
1635.34
13
用电量
万千瓦时
1743.13
14
管道天然气用量
万立方米
80.12
15
用电负荷
KvA
5721.06
计算负荷
16
总投资
万元
40184.87
17
企业自筹
万元
23184.87
18
建设期贷款
万元
17000.00
19
贷款偿还期
年
6.46
20
年销售收入
万元
8016.74
22
年总成本
万元
4188.44
23
年经营成本
万元
941.34
24
年销售税金
万元
432.91
25
年所得税
万元
848.85
26
利润总额
万元
3395.39
27
财务基准收益率
％
800.00%
28
财务内部收益率
8.57%
29
财务净现值
万元
1610.11
30
总投资收益率
10.16%
31
资本金净利润率
10.98%
32
投资回收期
年
10.48
税后
33
盈亏平衡点
47.65%
第二章项目背景及建设必要性
第一节项目建设背景
一、我国现阶段青年的就业状况
近些年来，随着我国经济体制改革的不断深入和经济结构的调整，国有企业下岗职工、进城农民工、大中专毕业生、转业军人安置等就业难题越来越突出。
特别是教育体制改革的不断深入，精英教育向大众化教育发展，国家已迎来了高校扩招后大学生的就业高峰期，就业形势非常严峻，已成为制约经济发展、影响社会稳定的重大问题。
目前，全国城镇平均每年需要就业的劳动力超过2500万人，而国家只能安排1200万左右的就业岗位，供求缺口很大。
此外，还有约1.2亿农村富余劳动力需要转移就业。
高校应届毕业生数量已由本世纪初的160万人增加到2011年的660万人，预计今后还会逐年有所增加。
全国每年新增的青年就业人数占到80%以上，这对就业工作无疑是巨大的困难和挑战。
对江西省来说，各项就业工作虽已取得进展，但由于劳动力资源供过于求、经济基础薄弱、产业结构不合理等客观因素影响，全省依然面临着巨大的就业压力。
面对就业的现实压力，青年自主创业将成为重要的就业形式，既可以缓解就业压力，还能因地制宜，充分发挥青年特长，为经济社会发展做出贡献。
现阶段各级政府纷纷出政策鼓励青年创业、下岗工人自主创业以及农民工返乡创业。
从银行信贷到税费减免再到资金扶持，多重利好政策使得创业门槛越来越低。
在此形势下，中小型创业越来越普遍，与大型企业发展最大的区别在于，他们的可用资金少，需要的配套条件高。
二、永修县经济开发区的发展状况
“十一五”时期我国经济社会发展处在“黄金发展时期”，永修县经济社会各个方面都具有巨大的发展空间。
永修县位于江西省北部，昌九工业走廊中段，南邻南昌市，北连共青城，东频鄱阳湖，西倚云居山，随着沿海发达地区产业结构调整和优化升级加快，省会南昌正在打造全国中西部制造业基地及国际和区域间产业转移以及科技进步的加快将为本地区加快工业经济发展，调整和优化产业结构提供发展机遇，本县经济将进入大开放、大建设、大发展的大经济时代，作为工业园区将面临极大的机遇和挑战。
为促进全省工业园区进一步发展，完善园区功能设施，提高园区基础设施建设的整体水平和标准，根据《江西省人民政府关于进一步加快工业园区发展的若干意见》等关于鼓励利用金融信贷手段促进工业园区基础设施建设的精神和要求，加快工业园区的基础设施建设、完善工业园区配套功能是永修工业园区目前经济进一步发展的首要任务，也将为永修县的经济发展创造较好的空间载体。
近年来永修县产业发展迅猛。
突出发展工业经济。
以星火工业园为龙头、云山工业园和城南工业园为两翼的“一区三园”工业发展格局初步形成，园区开发面积由2005年的4.5平方公里扩大到8.4平方公里，落户企业由59家增加到124家，园区主营业务收入首次突破100亿元大关。
以星火有机硅单体为主的支柱产业快速壮大，产业关联度高达70%，有机硅单体产能由2005年的7.5万吨提高到30万吨，特别是成功引进了总投资80亿元、年产40万吨有机硅单体及24万吨下游产品的一体化项目，永修县将成为世界最大的有机硅单体和气相二氧化硅生产基地，成为名符其实的“世界硅都”。
五年来共累计引进内资项目278个，实际到位资金116.2亿元，是“十五”期间的2.6倍；引进外资项目69个，实际进资1.56亿美元，是“十五”期间的2.4倍。
在园区和项目强有力的支撑下,全县工业主营业务收入、利税分别达到135.78亿元和15.03亿元，比2005年增加116.42亿元和10.85亿元。
三、江西省永修云山经济开发区城南工业园区基本情况
城南工业园：
2002年7月启动建设。
园区北邻永修县新城，南与新祺周桑海经济开发区接轨，主要作为县城工业企业退城进园和对接南昌产业辐射以及沿海高新技术产业转移的载体，重点发展清洁环保、资金密集、技术密集的电子类高新技术产业。
园区现有入园企业22家，投产企业13家。
经济发展状况：
2008年底，开发区总体规划面积为46平方公里，现已开发利用面积为5.1平方公里，完成基础设施投入4800万元。
开发区入园企业总数已达106家，其中投产企业69家，规模以上企业46家。
2008年，开发区累计完成工业总产值65.17亿元，同比增长55.87％，规模以上工业企业实现工业增加值20.58亿元，同比增长54.56％；实现主营业务收入63.17亿元，同比增长53.14％；工业企业用电量55983.6万千瓦时,同比增长5.83%,上缴利税总额9.05亿元，同比增长7.38%，其中上缴税金2.67亿元；园区新增就业安置人数2367人，期末从业人数接近1.1万人。
交通情况：
永修县城南工业园，紧邻省会南昌，属江西昌九工业走廊承上启下要冲地段。
西临昌九高速公路，东临永昌大道，距省会南昌仅40公里，距昌北机场18公里，距庐山机场70公里，距九江市80公里。
京九铁路、昌九高速公路、昌九城际铁路、105国道、316国道贯穿全境，修河水路直通鄱阳湖和长江。
作为九江地区的南大门，具有极为重要的交通优势和经济地理优势。
第二节项目建设必要性
一、是打造“江西省最大的青年创业孵化基地”的品牌需要
现阶段最大的人力资源矛盾是企业招工难和人才就业难的畸形演变局面。
随着政府大力提倡大学生自主创业、下岗职工、农民工自主创业等多项创业鼓励政策，将会有越来越多的人才投入到自主创业的大军中来。
自主创业是市场经济特别是民营经济迅速发展与壮大的产物，已成为中国经济增长最为活跃的组成部分。
随着我国市场经济体系日趋完善，越来越多的劳动者，特别是青年人选择自主创业道路去实现人生价值。
人人都有创业的权利；青年可以创业，学生也可以创业，正常人可以创业，残疾人也可平等拥有创业的权利。
支持青年创业，对增加居民收入、改善生活水平有明显的推进作用。
本项目依托工业园区良好的自主创业政策，和基础配套条件，进行青年创业基地的建设，切实有效解决青年的自主创业难的问题，本项目的建设是打造“江西省地区最大的青年创业孵化基地”品牌的需要。
二、是贯彻九江市委市政府“两区互动、强工兴城，科学发展、奋起赶超”战略部署的需要
九江市委副书记、市长殷美根一行深入永修县调研时指出：
永修县新一届班子要抢抓机遇，积极发挥好现有的产业优势和资源优势，推进永修与南昌相向发展，加快推进昌九一体化建设步伐，争做现有工业发展的排头兵，成为我市发挥沿江、沿路优势，打造昌九工业走廊，促进赶超发展的主阵地，成为冲击全省县域经济发展第一方阵的主生力军，为九江争得应有地位，人民过上小康生活作出永修新的更大贡献。
永修县紧紧围绕九江市市委市政府“两区互动、强工兴城，科学发展、奋起赶超”的战略部署，咬住年初确定的目标不放松，坚定不移地推进大开放主战略、工业化核心战略、新型城镇化基础战略和民生工程保障战略“四大战略”。
三产项目城市集中，服务项目园区配套，形成一批有影响力、有支撑力、有带动力的中心集镇。
要全力繁荣并构筑昌九一体化的后花园。
本项目作为紧邻南昌市郊的大型综合性项目，正是在此指导思想下进行建设，建设内容涵盖工业标准厂房及总部研发楼、物流仓储、公租房、酒店建设及配套项目等，符合九江市市委市政府的战略部署，是贯彻九江市委市政府“两区互动、强工兴城，科学发展、奋起赶超”战略部署的需要。
三、是贯彻落实永修县“十二五”规划建设的需要
《永修县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出永修工业发展要突破传统工业，走新型工业化道路。
以工业赶超发展为目标，以工业园区为主战场，以大企业、大项目、大产业为主攻方向，坚定不移地实施强工战略，加大传统产业的重组和整合，注重新兴产业的培植和引进，加快推进产业集聚、企业做大，努力构建集聚集约、创新创优、高质高效的新型工业化产业体系，以工业的快速裂变扩张带动县域经济总量的大幅增长。
以“一区三园”为工业发展的基础平台，大力改善投资的软、硬环境，不断提升承载能力，使园区成为企业发展的强力支撑和项目建设的高效载体。
按照各有侧重、发挥特色、良性互动、协调发展的思路，加大园区基础设施投入，扩大园区规模，完善园区功能，强化园区管理。
加快园区物流中心和新市民公寓等生产生活配套设施建设，强化园区、厂区绿化，积极打造“生态园区、花园工厂”。
完善园区体制机制，提高园区发展的内生动力。
本项目的开工建设，正是建立在县委县政府强攻工业的主要思想之上，承载永修本地良好的工业基础及上下游产业集聚的特性，依托龙头，开工建设13.13万平米的厂房建设，及2.66万平米的大型物流仓储，是永修县云山经济开发区星火工业园、云山工业园在城南工业园的一个良好的延续，这将为加快园区建设步伐，延伸产业链，为项目落户打下坚实基础，是贯彻落实永修县“十二五”规划建设的需要。
四、是进一步完善工业园区配套设施的需要
工业园区是社会经济的主要物质载体，是促进区域经济发展的主要动力源和辐射源。
加快园区建设，尤其是加快园区基础设施的建设，加强园区的战略地位，强化园区的综合职能，提高园区的经济聚集能力，是实现社会经济快速发展的必要前提。
而永修城南工业园发展至今，园区现有入园企业22家，投产企业13家。
但是，园区目前的商业及生活配套设施条件较差，尚无与工业经济发展相配套的商业、娱乐及生活设施。
因此，通过配套建设相应的商业、生活等配套服务设施，来加快拓展永修工业园区的框架，完善园区功能，提升园区服务水平，保持园区有足够规模后后劲来支撑区域经济的发展是十分必要的。
本项目的建设是进一步完善工业园区配套设施的需要。
五、为中小企业集聚发展提供生产经营场所的平台
标准厂房是指在规定区域内统一规划、统一设计、统一管理，具有通用性、配套性、集约性等功能特点，为中小企业集聚发展提供生产经营场所的平台。
近年来由于土地、电力、融资等生产要素的瓶颈制约，使企业创办和发展受到较大影响，中小企业发展步入困境，所以建设标准厂房成为一种拓展中小企业发展空间的有效手段，标准厂房建设可以充分节约土地资源。
入驻标准厂房项目，比单独建设可节约土地资源50%。
通过建设标准厂房，可以使产业集中发展，克服散、乱现象。
标准厂房建设与招商引资是密切相关的，它的经济效益和社会效益体现都要靠厂房最终的出租来实现。
为此，标准厂房建设为招商引资创建了新的平台。
从而改变招商模式，解决招商项目征用土地、办理土地手续困难问题，减少了企业固定资产投资，加快项目建设进度。
标准厂房建设，为更多的中小企业提供了发展空间，也为农民就业提供了安置平台，解决了农民就业增收问题。
综上所述本项目的建设是迫切的且必须的。
第三章 建设场地及项目建设条件
第一节建设场地选址
一、选址原则
1、必须坚持科学合理、节约用地的原则；
2、在满足基本功能需要的同时，适当考虑未来发展；
3、合理确定功能分区，商住商务、休闲娱乐、公寓居住、生产配套等各服务功能建筑布局合理，科学地组织人流和物流。
4、有利于创造良好的商业、居住及创业环境，对周边的环境影响较小，远离工业密集区及重要文物保护地。
5、根据不同地区的气象条件，使建筑物的朝向、间距、自然通风和绿化达到最佳程度，创造良好的自然环境和人文环境。
二、项目选址
江西永修县青年创业基地拟建于永修县云山经济开发区城南工业园内，项目拟建位置东临永昌大道，西近高速公路，南接建昌第一村，北靠是永修新汽车站（规划建设中）。
青年创业基地总建设用地面积约为300亩，地块形状近似于长方形。
拟建场地周边无重要保护古迹，交通便利，和园区相关产业配套设施联系紧密，有利于本项目的建设。
第二节项目建设条件
一、永修县概况
永修县位于江西省北部，昌九工业走廊中段，南邻南昌市
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