最高人民法院对房屋租赁合同的司法观点汇总.docx
《最高人民法院对房屋租赁合同的司法观点汇总.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《最高人民法院对房屋租赁合同的司法观点汇总.docx（34页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
最高人民法院对房屋租赁合同的司法观点汇总
中华人民共和国最高人民法院
（2004）民一他字第29号
江苏省高级人民法院：
你院请示的关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的问题，目前，法律和司法解释对此尚无明确规定。
经研究认为：
目前处理此类案件,可以从以下两个方面综合考虑：
第一、从房屋的使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。
第二、从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看,承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权.
请你院结合以上因素,根据案件具体情况，妥善处理。
（院印）
二○○五年九月二十六日
杨巧丽诉中州泵业公司优先购买权侵权纠纷案
原告：
杨巧丽，女，35岁，住河南省荥阳市城关镇。
被告：
河南中州泵业有限公司，住所地：
河南省荥阳市索河路.
法定代表人：
王海潮，该公司董事长。
原告杨巧丽因与被告河南中州泵业有限公司（以下简称中州泵业公司）发生优先购买权侵权纠纷，向河南省荥阳市人民法院提起诉讼。
原告诉称：
自1995年6月以来,原告一直承租被告的一套门市房屋经营照相业务，租赁合同于2002年12月30日才到期。
承租期内，原告接到被告的通知称，该房屋已出卖给他人,让原告与新的产权人协商租赁事宜。
被告这一行为剥夺了原告的优先购买权。
请求判令撤销被告的房屋出卖行为，确认原告对该房屋享有优先购买权。
原告提交的证据有：
1。
加盖中州泵业公司公章、落款日期为2002年6月22日的通知一份，用以证明侵权事实.
2。
2001年6月1日签订的租房协议一份,2001年12月25日、2002年4月5日、2002年7月22日的房租收据三份，用以证明承租房屋以及2002年全年为房屋租赁期间的事实。
3。
证人许卫东、申青梅、冯伟琳的证言，用以证明中州泵业公司已在2002年5月底、6月初,将包括杨巧丽承租房屋在内的12套共24间门面房整体出售,售价158万元；中州泵业公司还将有上述出售内容的公告张贴在单位门口柱子上。
被告辩称：
被告虽然出售房屋，但原告承租的房屋却未出售，也从未向原告发出房屋产权已经变更的通知，原告与被告至今保持着正常的租赁关系.原告所诉不实,应当驳回其诉讼请求。
被告提交的证据有：
1。
2002年7月22日的房租收据存根一份，内容为：
“今收到杨巧丽照相馆2002年7—9月房租人民币2400元.”用以证明至杨巧丽起诉后，双方仍存在租赁关系,杨巧丽承租的房屋并未出售。
2。
2002年6月1日的门面房出售协议一份、2002年5月29日的收据一份，内容为：
“今收到张文学交来购房款，厂东门口两幢家属楼11套一楼门市房138万元整。
”用以证明中州泵业公司出售给张文学的房屋中，不包括杨巧丽的承租房.
法庭主持双方当事人进行质证、认证。
被告中州泵业公司认为：
原告杨巧丽提交的证据1是真实的,但通知上所说的整体出售不包括杨巧丽承租的房屋,并且通知上没有受送达人的姓名,不能证明是送达给杨巧丽；证据2也是真实的，但租房协议只能证明双方之间存在着不定期的租赁关系,不能证明2002年全年是租赁期;证据3的证人证言均与事实不符，真实的公告内容是:
“经董事会研究决定，大楼东侧一楼门面房12套,其中由西向东第2套留做公司水泵配件门市部不出售外，其他11套整体出售,价格为138万元，有意竞买者请到公司办公室报名，以交款先后顺序决定中标者."该公告于2002年5月28日张贴，因有人交钱购买,5月29日下午就被撕掉了.
原告杨巧丽认为：
被告中州泵业公司提交的证据1是真实的，但不能证明中州泵业公司没有将杨巧丽的承租房出售；证据2的内容互相矛盾，系伪造，不应采信.
荥阳市人民法院查明:
原告杨巧丽从1995年6月以来,一直承租被告中州泵业公司的一套房屋经营照相业务。
杨巧丽与中州泵业公司于2001年6月1日签订的租房协议第四条约定：
“承租方必须在当年12月25日以前与出租方续签下年租房合同，并一次性交齐半年或一年的全部租金，必须先交款，后使用。
"2001年12月25日、2002年4月5日，杨巧丽向中州泵业公司交纳了房租.2002年6月22日，中州泵业公司内负责水电与房租的工作人员马如龙给杨巧丽送来中州泵业公司的通知一份，内容为：
“因公司门面房整体出售他人，产权已发生变更，我公司原与你所签的租赁协议到2002年6月30日已执行到期,望你接通知后与现购房人协商具体租赁事宜。
特此通知。
”杨巧丽认为该通知事项侵犯了其享有的优先购买权，故提起诉讼。
起诉后，杨巧丽又于2002年7月22日向中州泵业公司交纳房租，中州泵业公司也给杨巧丽出具了房租收据。
荥阳市人民法院认为:
《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定:
“出租人出卖租赁房屋，应当在合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
”最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第118条规定：
“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人.承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
”依照上述规定，承租人行使优先购买权,应当具备以下条件:
1.承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁合同。
如果租赁合同不成立、无效、被撤销或者因履行期届满而终止,则承租人不享有此项权利。
2。
优先购买权只能在出租人决定出卖租赁房屋后享有，并且必须在接到出卖通知后三个月内行使.3.承租人必须是在同等条件下享有优先购买权.所谓同等条件，主要是指价格以及价款的给付时间、给付方式等.第三人的出价条件优于承租人时，承租人没有优先购买权。
从出租人一方说，如果出卖租赁房屋而不通知承租人，或者在通知的有效期内不征求承租人的意见即出卖房屋,或者当承租人与第三人的出价同等时不把租赁房屋卖给承租人，都是侵犯承租人优先购买权的违法行为。
原告杨巧丽与被告中州泵业公司签订的租房协议,意思表示真实,符合法律规定，且已履行多年，是有效合同。
当出租人出卖杨巧丽承租的房屋时,杨巧丽享有优先购买权。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：
“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。
”最高人民法院在《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条规定：
“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
”“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
”原告杨巧丽既然认为其享有的优先购买权受到侵害,就有责任提供能够证明侵害事实存在的证据。
需要证明的事实包括：
1。
双方之间存在着合法有效的租赁关系；2。
出租人决定出卖或者已经出卖租赁房屋而不通知承租人，或者虽然通知但在通知的有效期未过时即将租赁房屋卖与第三人，或者在承租人与第三人出价同等的情况下将租赁房屋卖给第三人。
纵观杨巧丽提交的证据，只能证明中州泵业公司有出卖房屋的行为，却不能证明中州泵业公司决定将或者已将杨巧丽承租的房屋出售，中州泵业公司也不承认杨巧丽的诉讼主张；况且杨巧丽在提起诉讼后，又向中州泵业公司交纳了房租，中州泵业公司也收取了杨巧丽此次交纳的房租。
这一事实证明，双方当事人之间的房屋租赁关系依然存在.故杨巧丽以其优先购买权受到侵犯为由提起的诉讼,缺乏事实证据，其请求不予支持.
据此，荥阳市人民法院于2002年11月7日判决：
驳回原告杨巧丽的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告杨巧丽负担.
杨巧丽不服一审判决,提起上诉称：
被上诉人中州泵业公司在承租期限内将租赁房屋出卖给他人，剥夺承租人优先购买权的事实俱在。
被上诉人不仅出卖了租赁的房屋，且已收取了卖房款，所谓尚未出卖的证据均系伪造。
请求撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。
中州泵业公司答辩称：
上诉人主张其承租房屋的产权已经变更，却无法出示确凿的证据证实自己的主张，其诉讼请求当然不应支持。
一审判决正确，应当维持。
郑州市中级人民法院经审理，除确认一审查明的事实外，还查明：
被上诉人中州泵业公司转让给张文学的房屋，尚未办理房产过户手续；中州泵业公司已将其名下的其他房屋（包括上诉人杨巧丽承租的房屋）抵押给银行，并已在房产部门办理了抵押登记.
郑州市中级人民法院认为:
最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第六十三条规定：
“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。
”第六十四条规定:
“审判人员应当依照法定程序,全面、客观地审核证据,依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。
”法律规定的优先购买权,是指当出租人出卖租赁房屋时，承租人在同等条件下可以优先购买自己承租的房屋；对出租人出卖的其他房屋，承租人不享有优先购买权。
上诉人杨巧丽提交的证据,只能证明中州泵业公司出卖过房屋并且收取过卖房款，不能证明其承租的房屋已被中州泵业公司出卖。
而只要杨巧丽不能证明其承租的房屋已被中州泵业公司出卖，就不能因中州泵业公司出卖其他房屋而主张享有优先购买权，中州泵业公司出卖其他房屋与杨巧丽无关。
二审查明，争议房屋已被中州泵业公司抵押给银行，再次证明房屋所有权人仍是中州泵业公司，该房屋的所有权并未发生转移。
杨巧丽的上诉理由没有事实根据，不能成立，其上诉请求不予支持。
原审依照法定程序对本案证据进行全面、客观审核后认定的事实清楚，适用法律正确，应当维持。
据此，郑州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项的规定，于2003年3月14日判决：
驳回上诉,维持原判.
二审案件受理费100元，由上诉人杨巧丽负担。
最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复
（[2003］民一他字第11号2004年3月4日最高人民法院公布）
云南省高级人民法院：
你院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的请示》报告收悉。
经研究认为：
根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释
（一）》的规定,认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效,缺少法律依据。
关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题,应根据不同情况分别对待：
第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。
第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。
第三,租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格,不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。
附:
云南省高级人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的请示》
（云高法报[2003］45号）
最高人民法院：
近年来，因房屋租赁合同纠纷而诉至人民法院的案件较多。
由于城乡分割的二元体制，对城市和农村的房屋是否需要经过竣工验收及是否需要办理房屋所有权证的要求并不一致。
在我省，对农村特别是城郊结合部的房屋是否需要经过竣工验收和办理房屋所有权证实际上并无强制性的规定。
在城郊结合部,农民集体在集体所有的土地上建盖自用房屋，且所建盖的房屋未按《建筑法》的规定进行建筑工程的设计，也没有相应的消防设计，后将自用房屋出租用于经营性用途；承租人使用房屋后，也未因为房屋用途的变更而进行相应的消防设计和完善或整改消防设施,或者因为房屋所有权人未按相关规定建盖房屋而导致承租人不能申报相关的消防工程验收手续。
另外,-些农村地区原来不属于城市规划区的范围而现在方纳入城市规划区的范围.在审理这些房屋租赁合同纠纷案件时，常涉及租赁标的物是否经消防验收而以此为据来认定租赁合同效力的问题.
《消防法》及公安部《建筑工程消防监督审核管理规定》等均规定，新建、改建、扩建内部装修以及用途变更的建筑工程项目的消防设计必须经当地公安消防监督机构审核批准后，方可交付施工.消防验收不合格的,施工单位不得交工,建筑物的所有者不得接收使用。
未经验收合格擅自使用的，由公安机关责令改正，并可对直接责任人和主管人员处以罚款、给予行政处分.对拒不改正或限期不改的，责令停止施工，已经完工的，责令停止使用.情节严重的,依法追究刑事责任。
在租赁标的物是否经消防验收和租赁合同效力的关系问题上，我院存在两种意见：
一种意见认为，如果租赁标的物未经消防工程验收或消防验收不合格，应认定租赁合同无效。
另一种意见认为,不能简单地以租赁标的物未经消防验收或者消防验收不合格就一律以租赁合同违反消防法规的强制性规定而认定租赁合同无效,而应区分不同情况分别作出处理：
（一）对城市房屋，如果建筑工程从设计开始就没有相应的消防设计，也未经公安消防管理部门审核就开工，导致消防工程不合格而影响租赁合同履行的,应以标的物违反法律强制性规定而认定合同无效；如果有消防设计并经审核施工,竣工后因用途变更导致消防工程需要进一步完善、整改,且公安消防管理部门未责令停止使用的,不宜认定合同无效。
（二）对城郊结合部农民集体自建的房屋出租后作为公众聚集的场所,如果标的物的出租不符合《消防法》的强制性规定，可在责令相关当事人办理相关的消防工程验收手续后，认定租赁合同有效；对租赁等房屋虽未办理产权证但产权明确为出租人的，或者房屋虽未经竣工验收但各方对房屋质量没有异议的，应当认定租赁合同有效。
上述两种意见，我们倾向于后一种意见。
当否,请批复。
湘财证券有限责任公司与云南志远房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案
法理提示：
本案志远大厦作为租赁标的物仅通过主体与基础部分验收,双方当事人在履行上述合同过程中，承租人以该租赁标的物未办理竣工验收与消防验收为由提起诉讼,请求判令双方签订的《志远大厦3—4层租赁合同》无效。
民事权利保护的法律适用原则是：
特别法优于普通法，特别法有规定的，应首先适用特别法，只有在不能获得特别法保护的情况下,才能适用普通法的保护。
据此，本案应优先考虑适用特别法，即《中华人民共和国建筑法》（以下简称建筑法）与《中华人民共和国消防法》（以下简称消防法）的相关规定。
建筑法第61条规定，建筑工程竣工验收后，方可交付使用。
消防法第10条规定,按照国家工程建筑消防技术指标进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收,未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。
上述法律规定表明,工程竣工验收是工程建设的最后一道程序，是对工程质量实行监督检验和控制的重要环节。
建筑法第61条关于“建筑工程竣工验收后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的不得交付使用”的规定、消防法第10条关于“必须经公安消防机关进行消防验收,未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”的规定,均为法律的强制性规定，即命令当事人为一定行为的法律规定，而非任意性规定.
本案二审法院依据上述法律规定,维持了一审法院关于《志远大厦3—4层租赁合同》无效的判决。
其意义在于：
确立了审理此类纠纷案件的原则,即：
建筑应当确保建筑工程质量和安全符合国家的建筑安全标准，该标准是建筑行业的核心。
任何一项工程单项验收或局部验收均不能作为工程竣工整体验收的标准。
否则，当事人将承担合同无效的法律后果。
上诉人（原审原告、反诉被告）：
湘财证券有限责任公司，住所地湖南省长沙市黄兴中路63号中山国际大厦12楼.
法定代表人：
陈学荣,该公司董事长。
委托代理人:
于再灵，北京市同和通正律师事务所律师。
委托代理人：
罗爱民，北京市同和通正律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）:
云南志远房地产开发有限公司,住所地云南省昆明市青年路389号志远大厦9楼。
法定代表人：
侯司国，该公司董事长。
委托代理人:
侯朝辉，该公司董事长助理。
委托代理人：
崔锡昆，云南汇丰源律师事务所律师.
一、云南省高级人民法院一审查明的事实
1999年11月24日，云南志远房地产开发有限公司（以下简称志远房地产公司）与湘财证券有限责任公司（以下简称湘财证券公司）签订《志远大厦3-4层租赁合同》（以下简称《租赁合同》）约定:
志远房地产公司将其坐落于云南省昆明市青年路389号志远大厦3—4层出租给湘财证券公司。
租赁面积3840平方米，租期10年,年租金2，304，000元,湘财证券公司开业为租期开始之日,开业前为免租期；志远房地产公司交付的承租物必须保证所租面积的消防设施等畅通及安装完好,能满足湘财证券公司经营前期准备及今后经营需要;志远房地产公司提供大厦东西两面玻璃幕墙供湘财证券公司安装“湘财证券大厦”字样，并在主楼顶免费提供四面框架内广告位,安装“湘财大厦”字样及相关广告，湘财证券公司每年应对大厦形象在媒体上进行适当宣传，确保大厦知名度；湘财证券公司广告策划由其负责，设计与施工方案需经志远房地产公司审核施工；在租期内，志远房地产公司有义务协助湘财证券公司办理装修期间施工许可证、广告牌登记、消防及安全验收手续；湘财证券公司有权在不损坏和改变租赁物业整体结构的前提下装修，经志远房地产公司同意办理国家机关规定的手续前提下,可以在主楼顶安装小卫星站等；湘财证券公司直接用于经营可移动的设备，《租赁合同》终止时，由湘财证券公司一并收回，安装在体内的设备届时由志远房地产公司与湘财证券公司协商拆除，凡装修的地、墙、柱、顶等固着物和不可移动部分不得拆除;志远房地产公司保证该物业是符合国家有关法律、法规及有关政策建造并拥有完全所有权，向湘财证券公司提供所有权证,湘财证券公司向志远房地产公司提供国家法律机关准予在昆明设立经营机构的相关文件,双方在符合国家有关政策及法规基础上签订本合同.合同履行期内，任何一方要求提前终止合同，均视为违约，违约方须向守约方支付年租金的200％的违约金,并承担守约方因此造成的损失，支付第一年租金合同生效.双方还就其他权利义务及违约责任等事宜进行了约定。
该《租赁合同》签订后，志远房地产公司将房屋交付湘财证券公司.
1999年12月16日,湘财证券公司支付志远房地产公司一年房屋租金2,304,000元。
随后，湘财证券公司对志远大厦3—4层进行装修、安装等经营所需的筹备工作。
2000年3月28日，湘财证券公司对外营业。
2000年12月27日,湘财证券公司函告志远房地产公司：
经中国证监会昆明特派办批准，湘财证券公司青年路证券营业部须于2000年12月29日至2001年1月1日从志远大厦搬迁至邦克大厦。
2000年12月29日，志远房地产公司答复认为：
该案在诉讼过程中，未经法院判决,湘财证券公司单方解除合同严重违约，其搬迁产生的一切后果由其自行负责。
湘财证券公司自2000年12月29日至2001年1月10日期间从志远大厦搬迁到邦克大厦。
另查明，志远房地产公司系志远大厦的建设单位，1998年11月6日，云南省工程质量监督管理站（以下简称云南质监站）出具《工程竣工验收证明》：
“核实工程地基与基础部分质量等级为合格；主体结构部分质量等级为优良”。
但是，志远房地产公司至今未到云南质监站申办单位工程质量核验手续。
1998年11月20日,志远房地产公司取得志远大厦房屋所有权证.1998年12月,志远房地产公司将志远大厦1-3层作为贷款抵押，办理了抵押登记。
2001年3月，志远房地产公司将志远大厦原抵押的1-3层置换为7—11层。
1997年，志远大厦消防设计报昆明市公安消防支队（以下简称昆明消防支队）审核.1999年，志远房地产公司与昆明丹可机电设备安装工程有限公司（以下简称机电公司）签订合同约定,由机电公司承建志远大厦消防安装工程。
工程竣工后，志远房地产公司未向消防部门申请办理验收手续.在房屋交付湘财证券公司装修使用过程中，双方曾就消防设计、装修等问题进行过协商和通报，但在装修完工,湘财证券公司开业前，双方均未向消防部门申请办理验收手续。
2000年7月28日，昆明消防支队向志远房地产公司下达《责令限期改正通知书》，认定志远大厦3—4层未经公安消防机构验收，擅自使用，违反了消防法规,责令限期整改.同年9月28日，昆明消防支队又向志远房地产公司下达《公安行政处罚决定书》，认定志远大厦3—4层逾期未按要求整改，决定给予责令停止使用,并处罚款15，000元。
但该房屋未实际停止使用。
2000年10月12日，根据志远房地产公司申请，昆明消防支队对志远大厦1、3、4层进行复验后形成《关于志远大厦1、3、4层消防工程复验的会议纪要》（以下简
称《会议纪要》），同意志远大厦1、3、4层投入使用，《建筑工程消防验收合格意见书》待大楼整体验收合格后,统一办理。
志远房地产公司尚未办理志远大厦整体验收手续。
还查明，湘财证券公司承租的志远大厦3—4层楼已被保全,湘财证券公司搬走后未移交志远房地产公司。
2001年10月25日,一审法院委托该院司法鉴定科学技术研究所（以下简称司法鉴定研究所）对现场勘验后，将湘财证券公司承租的志远大厦3—4层交由志远房地产公司管理。
二、当事人一审起诉与答辩
2000年4月，双方因安装湘财证券广告及宣传志远大厦事宜发生争议协商未果，湘财证券公司于同年5月26日提起诉讼,请求判令:
1解除双方签订的《租赁合同》；2志远房地产公司赔偿其房屋租金、装修费用、广告工程费、设备投入费、支付违约金及其他损失合计378889万元，并承担本案全部诉讼费用。
2001年3月29日，在一审法院组织的听证会上，湘财证券公司申请变更、增加诉讼请求为:
双方签订的《租赁合同》无效；志远房地产公司返还其已收取的房租2,304,000元及该款项的同期银行贷款利息167,489
28元，并赔偿其直接损失和间接损失合计35,396，06038元，由志远房地产公司承担本案全部诉讼费用。
志远房地产公司答辩并反诉请求：
双方签订的《租赁合同》合法有效，湘财证券公司应承担解除合同的违约责任，并支付其违约金4608万元,赔偿其经济损失20736万元,并承担本案全部诉讼费用。
三、云南省高级人民法院一审审理与认定
一审诉讼期间，一审法院委托司法鉴定研究所对湘财证券公司承租志远大厦3—4层装修及设备安装不能拆除部分进行了评估鉴定,《鉴定报告》结论为:
1位于昆明市青年路389号志远大厦3—4层楼营业部现有的装修工程,水卫、背景音乐广播系统接地防雷保护、电器安装、综合布线、闭路电视监控报警系统造价、通信初装费和施工费合计鉴定原值为5，245,68427元；考虑折旧后鉴定净值为4，797，28605元。
2重复支付49天房屋租金及相关损失费用为
2,476，650元。
《鉴定报告》经质证，双方提出异议。
司法鉴定研究所重新复核后，作出《补充鉴定报告》，并经双方质证。
司法鉴定研究所最后鉴定结论为：
采用估算方法的鉴定原值为4,083,21715元，折旧后净值为3,734,10208元（未包含通信初装费、施工费36，16380元），采用组价方法的鉴定原值为3，479，82433元，折旧后净值为3，182，29935元。
司法鉴定研究所认为应采用估价结论。
（一）关于《租赁合同》是否合法有效的问题
一审法院认为,志远房地产公司办理志远大厦的房地产证时提交的《工程竣工验收证明》，只证明志远大厦主体和基础部分经过验收,志远大厦单位工程质量验收至今尚未办理。
依照建筑法的规定，工程未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，志远大厦不具备出租使用的条件。
志远房地产公司已报消防部门审核的是志远大厦的消防设计，不是安装完工后的竣工验收。
志远房地产公司将房屋出租给湘财证券公
升级会员 