物流仓储基地建设项目可行性研究可研报告.docx

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物流仓储基地建设项目可行性研究可研报告

XXXXX物流仓储基地建设项目

可行性研究报告

（代项目建议书）

XXXXX开发有限公司

附表：

附表1：

总投资估算表；

附表2：

固定资产折旧及无形和递延资产摊销估算表；

附表3：

营业收入及税金估算表；

附表4：

成本估算表；

附表5：

利润及利润分配表（损益表）；

附表6：

现金流量表（全部投资）；

附表7：

敏感性分析计算表；

第一章项目概要

1.1项目概况

1、项目名称：

XXXXX物流仓储基地建设项目；

2、项目承担单位：

3、项目总投资：

87270万元人民币；

4、项目建设地点：

新疆XXXXX市；

5、建设性质：

新建；

6、项目法人：

XXXXX开发有限公司

7、项目负责人：

1.2主要建设内容

在XXXXX市火车站物流园规划区内建设一座现代化的集建材、石油石化产业、农产品加工、农产品交易和出口商品加工包装及组装于一体的综合性物流基地。

利用靠近XXXXX市火车站的区位优势，充分利用铁路、公路有力条件，打造连接南北、横贯东西的大型物流基地。

本项目占地面积3000亩，根据项目的建设性质和规划要求，根据本项目的功能定位，按照适度超前的原则，确定出本项目的具体建设内容，主要功能区为：

建材贸易仓储区、石油石化产品交易仓储区、农产品深加工仓储区、农产品交易区、出口商品加工包装、组装及仓储区。

以及行政管理及金融服务办公区、物流配送区、商业门面房组成，并配套建设市场信息系统。

1.3建设期限

2011年7月至2016年10月。

1.4总投资及资金筹措

本项目总投资87270万元人民币。

其中：

固定资产投资73270.00万元，无形资产-土地投资12000.00万元，流动资金2000万元。

在固定资产投资中，工程建设费67830.00万元，占固定资产投资的92.58%；工程建设其他费1000万元，占固定资产投资的1.36%；设备购置投资总计3440万元，占固定资产投资的4.69%；预备费1000万元，占固定资产投资的1.36%。

本项目所需资金87270万元，全部由建设单位自筹解决。

1.5项目社会效益

本项分5期建设，分期建设分期运营，最终建成后，占地面积3000亩，可入住商户3000户左右，年流通货物2000万吨左右，年上缴税费3亿元以上，直接解决就业人数10000余人。

间接带动运输产业、餐饮宾馆、商务等其他关联产业的发展，对促进XXXXX市地方经济腾飞具有积极意义。

现代物流是一个多元发展的复合型新兴产业，是一个生产型的服务行业，加快发展现代物流业，本项目建设对提速新疆XXXXX市经济发展，推动XXXXX市乃至”金三角”地区物流也发展具有重大的现实意义。

项目通过运用全新现代化服务业信息管理理念，项目建设要对仓储物流过程进行多要素的计划、实施和控制，将运输、仓储、整理、配送、信息等环节有机结合，形成完整的供应链，从而为用户提供高效率、多功能、一体化综合服务，有利于产销信息和市场信息的沟通，促使入住物流基地的企业及个人提高产品质量，调整产品结构，增加名优和适销产品的供应，对于建立、健全和完善以市场为导向、规范交易、公平竞争的物资流通体制具有积极的促进作用。

项目的建设，是适应现代物流业发展趋势，推进农业产业现代化建设进程的一项重要举措，是支持物流市场机制建立的需要，对有效带动项目区市场的发展，优化资源配置，改善投资环境，实现经济社会可持续发展，提升综合实力和竞争力均具有重要意义。

1.6项目经济指标

序号

指标名称

单位

指标

备注

1

投资规模

万元

87270

2

用地面积

亩

3000

5

投资利润率

%

13.94%

6

投资利税率

%

18.59%

7

财务内部收益率%

%

9.19%

所得税后

8

投资回收期

年

12.44

所得税后

9

财务净现值

万元

15061.21

所得税后

10

财务内部收益率%

%

13.96%

所得税前

11

投资回收期

年

10.43

所得税前

12

财务净现值

万元

46339.83

所得税前

13

盈亏平衡点

%

40%

14

盈亏平衡点（营业收入）

万元

7510.26

1.7可行性研究报告编制依据

（1）国家经贸委、铁道部、交通部等七部委（2001）607号《关于加快我国现代物流业发展的若干意见》；

（2）全国物流标准2005-2010；

（3）GB|T18354-2006物流术语；

（4）国家计委和建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

（5）其他相关的资料。

1.8报告编制的原则

本物流基地建设要以市场为向导，以提高企业经济效益为基础，发扬求实和创新精神，主体工程与环境保护、安全和工业卫生同时考虑，减少污染，消除基地对环境和职工健康的健康的危害，采用先进、适用、成熟的现代设备，将项目建设成为具有多功能、高层次、集散功能强、辐射范围广的现代化物流基地。

1、坚持为社会经济发展服务的原则

以XXXXX市发展战略为指导，充分考虑XXXXX市经济发展需要，通过优化物流体系，为项目区企业提高竞争力、优化产业结构、改善国民经济云新效率、促进各产业健康发展服务。

坚持高起点建设，适度超前发展的原则。

在基地的布局、建设、功能定位方面，在物流信息系统的实际、建设方面、在设施设备、引进先进物流技术和管理手段等方面坚持高起点、标准化、专业化、规范化，按照现代化物流系统的建设标准，尽量做到与国际接轨。

2、坚持会自身优势，与整合资源相结合的原则

物流基地的发展要充分利用XXXXX市的产业优势、区位优势和交通优势。

同时，坚持与资源整合相结合的原则，一方面要合理整合XXXXX市零散的经营企业和商户资源，提高现有物流资源的利用率；另一方面要根据实际情况，投入资金尽快见其布局合理、功能完善的现代物流服务网络体系。

3、坚持统筹规划，协调发展的原则

本物流基地建设是一项系统工程，要及时与各部门、各方面搞好协调配合。

同时根据国内外仓储物流发展趋势，市场供求变化情况，制定规划的目标及任务，切实把握仓储物流发展方向。

同时，还要注重物流与生态环境的协调发展，树立绿色物流新概念。

4、坚持物流综合效益相统一的原则

本物流基地建设是一项前期投入大、回报周期长，但能产生综合效益的系统工程，因此，在建设发展过程中，应坚持经济效益、社会效益和生态效益相统一的原则，合理确定建设目标及任务，并从实际出发，制定相关的保障措施和实施步骤，确保综合效益的实现。

1.9报告编制的范围

主要从以下几点对项目进行技术、经济分析论证：

市场分析预测

根据新疆经济发展趋势，通过对XXXXX市及周边地区物流市场需要的分析预测，结合本物流基地的未来招商、物流企业的入驻、仓储的转移、加工、配送、运输、信息流、人员流的资源整合发展的调研、预测、决策。

建设条件、规模及方案论证：

通过区域、地理位置、周边配套、市政设施、给排水、电力、动力、道路交通、商业、工业、生活设施等进行测算和论证确定方案。

工艺及技术设备方案

根据现代物流的运营、管理、设计，采用现代管理技术手段、设备、操作流程加强对货物的保护，减少对环境的影响，从而达到减少环节，降低成本，增加效率的目的。

环境保护及劳动安全

倡导绿色物流、采用环保设计、使用环保设备、达到环保标准、安环保要求设计工艺流程、生产过程、排放标准符合环保要求。

劳动安全，严格按照安全生产操作规范进行设计，提供安全生产的劳动保护，培育管理人员、生产人员的劳动安全意识，建立完善的劳动安全体系。

投资估算及资金来源：

根据调研和论证进行规划，科学合理的规划投资的规模，对投资进行充分的论证。

对不可预测因素进行评估，多渠道的获得资金的来源，调动可调配的资金以保证项目的顺利进行。

经济效益初步评价：

参照国内外同等规模项目进行可比性分析，对XXXXX市及周边物流的各项经济指标进行科学的计算、合理的预测，在此基础上进行统计分析、会计核算、作出财务分析得出财务结论，作出科学评价。

1.10初步结论

本项目的建设符合国家《促进产业结构调整》中鼓励产业政策及《XXXXX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，项目建成后，将有力推动整个”金三角”地区经济区域仓储物流服务和经济发展，有利于推动XXXXX市社会经济的建设。

项目财务效益较好，在经济上是可行的，所选地址基本合理，符合项目建设要求。

本项目具有较好的社会效益，每年可增加财政收入3亿余元，解决就业人数近万人，有力的促进地方经济的超常规、跨越式发展，是一个好项目。

第二章背景及必要性

2.1项目建设背景

物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，现代物流业是指运用现代信息技术和管理手段，将物流过程中的交通运输、仓储、流通加工、物流信息、包装、搬运装卸、区域分拨和配送等行业有机结合，形成完整的供应链的新兴复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，对于提高经济运行质量和效益，优化资源配置，改善投资环境，增强综合国力和企业竞争力具有重要意义。

物流业的发展水平已成为衡量一个国家和地区综合竞争力的重要标志。

近年来，国家越来越重视物流业发展，2004年国家发改委、商务部等八部委联合颁布了《关于促进我国现代物流业发展的意见》，2009年国务院又出台了《物流业调整和振兴规划》，作为十大产业振兴规划中唯一服务业规划，把促进物流业发展作为培育新的经济增长点提到了重要位置。

现代物流业作为降低原材料消耗、提高劳动生产率以外的第三利润源,在全球范围内已获得了迅速发展。

作为极具发展潜力的新兴产业,现代物流业正在迅速成长为促进国民经济与社会发展,特别是推动第三产业快速增长的主要力量,其发展水平和质量已成为衡量一个国家和地区综合竞争力的重要标志。

作为北疆重镇的XXXXX市，具有良好地缘优势和交通优势，对于发展现代物流业具得天独厚的优越条件。

本项目正是在此背景下提出的。

2.2项目建设必要性

1、本项目建设必将成为“金三角”地区重要的经济增长点。

物流产业作为我国新兴发展产业，以国家出台的物流产业调整与振兴规划为标志，已经进入全面高速发展的新阶段。

近年来，北疆“金三角”地区经济在以20%以上的速度快速发展，物流产业必将出现加速发展的趋势，在经济发展中地位将不断增强，物流园区必将成为北疆“金三角”地区重要的经济增长点，在XXXXX市规划建设物流园区，对于进一步促进“金三角”地区乃至北疆地区的经济快速发展具有十分重要的意义。

2、本项目建设将有助于提升“金三角”区域整体经济运行效率。

通过发展物流服务业，可以大大提高仓储和运输效率，加速商品周转和减少资金占用与减少利息支出，降低物流成本，在相当程度上可以有效提高全社会经济运行效率。

3、本项目建设将有助于“金三角”区域各个产业协调发展。

大力发展现代物流业，引进第三方物流在促进制造业降低成本，提高经济效益的同时，也使制造业企业精力集中于核心业务，从而提高市场竞争力。

商贸企业和物流企业实现办公、仓储、运输和交易信息平台一体化，有利于商贸企业提高效率。

运输和仓储相对集中，有利于运输、仓储企业效率的提高，有利于物流配送中心的发展。

4、有利于拓展农产品的销售渠道，用市场这只无形的手引导农民种植高产高效经济作物，而无须用行政力量来推动农业的发展。

5、带动、培育一批农产品精深加工的企业，多方位增加农民的收入，同时带动第三产业等相关产业的发展，增加地方财政和农牧民的收入。

6、本项目的的建设是提高XXXXX市农副产品加工企业经济运行质量和效益重要途径。

现代物流的有效性是影响经济发展的一个重要变量。

高效、畅通的物流系统会使企业的产品和服务更贴近用户、库存更合理，流通和生产成本更低，物资周转时间更短，流动资金占用更少，资金的使用效率更高，从而有效地提高经济运行质量和效益，实现国民经济增长方式的转变。

7、本项目的建设有利于推动第三产业发展。

现代物流业是关联度很强的一个新兴产业，其发展将会增强XXXXX市的吸引力和辐射力，会带动相关的金融业、餐饮业、旅游业、信息业以及电子商务的发展、这不仅可以增加第三产业的绝对数量，提高第三产业附加值的比重，而且也会促进第一产业、第二产业减低成本、提高经济效益，从而优化产业结构。

8、新疆地理位置优越，农产品丰富，市场资源广阔，交通运输基础设施具备了一定规模且正在快速发展，物流配送基地的建设、发展前景良好，区位优势非常明显，口岸物流繁荣，这是新疆发展农产品物流的优势。

但是新疆农产品物流发展中存在着一些问题，虽然农产品市场体系逐步完善但区域发展不平衡，交通基础设施发展迅速但是不能完全满足现代农产品物流的需求，农产品物流信息系统建设有进展但农产品物流设施、设备落后，第三方物流有很大发展但自营物流仍占主导地位，物流环节损失率高保鲜技术有待提高，专业化仓储少。

因此新疆的农产品物流要成为新疆物流业中的名牌产业，就要强化政府对农产品物流的宏观调控和服务职能，加大农产品物流基础设施投入，健全农产品物流信息系统，加大对农产品物流人才的投入，增强现代农业物流意识，大力发展农产品第三方物流，充分利用新疆农产品物流发展中的优势。

第三章物流产业发展的SWOT分析

3.1新疆物流产业发展的SWOT分析

随着新疆区域经济协调发展战略的实施和我国与中亚各国贸易往来的扩大，大量物流服务需求应运而生。

发展物流产业可以促进经济增长由粗放型向集约型转变,可提高疆内企业市场竞争能力,进而调整新疆产业结构，推进西部开发,促进向西开放。

新疆的物流产业发展具备许多有利条件，面临许多机会;也存在诸多不足，面对国际化竞争和来自多方面的威胁。

3.1.1新疆物流产业发展的优势分析

（1）地缘优势

新疆地处亚欧腹部，是中国连接中亚、南亚、西亚和欧洲的重要通道,位于中西南亚经济圈，与俄罗斯、哈萨克斯坦、吉尔吉斯斯坦、塔吉克斯坦、巴基斯坦、蒙古、印度、阿富汗等八个国家接壤,拥有17个国家一类口岸，具有对外开放的区位优势。

古代新疆处于丝绸之路的核心，如今这里成为欧洲、中东、中亚和南亚之间人流、物流的十字路口。

XXXXX市具有得天独厚的地理优势，是”金三角”南部的中心城市，大力发展物流业能够带动整个”金三角”南部区域经济的快速发展。

（2） 资源优势 

目前,新疆已经成功注册精河枸杞、哈密大枣、库尔勒香梨、吐鲁番葡萄等多件原产地证明商标，注册总数处在全国前列，为新疆特色农产品跻身国内外市场铺平了道路，具备了生产粮食千万吨、棉花300万吨、牛奶230万吨、肉类190万吨以上的能力。

已建成全国最大的优质商品棉基地,连续16年棉花单产、总产和商品调拨量居全国之首,设施农业2010年并将突破百万亩。

2009年夏粮增产量占全国增产量比重的83%，展现了建设国家粮食安全后备基地的广阔前景。

并且已形成了棉花、粮食、甜菜、林果和畜牧等优势主导产业。

（3）“陆桥”优势 

经过多年经济的快速发展,新疆农产品物流体系逐步完善，出现了多种农产品物流主体，农产品物流的基础设施有了一定的改进。

截止2008年底,新疆铁路网密度由1978年6.18公里/万平方公里增加到2008年的17.57公里/万平方公里，公路网密度也由1978年的881公里/万平方公里增加到2008年的143公里/万平方公里。

并且2008年,全疆公路货运量达到44987万吨，公路货物周转率为672.30亿吨公里,铁路运输业产值796806万元，道路运输业产值1098387万元，城市公共交通业产值5338万元，航空运输业产值165167万元，仓储业产值53936万元。

交易方式也慢慢向现代化方向发展，农产品流通的多重循环格局也初步形成。

农产品不仅走进了外省市场，而且大步地走向了国际市场。

（4）“口岸”优势 

第二亚欧大陆桥东起连云港,西至鹿特丹,从而将我国的经济腹地与资源丰富的中亚以及经济发达的欧洲市场联为一体。

第二亚欧大陆桥在运程、运期以及运费方面都要比第一亚欧大陆桥和海运更具竞争力。

乌鲁木齐地处第二亚欧大陆桥我国段西端,是连接我国经济腹地与中亚市场的枢纽。

新疆可作为陆桥的中间媒介、集散地促进中国内地附加值、技术含量高的产品弥补中亚市场空缺，从而参与其中的利益分配。

因而第二亚欧大陆桥对于新疆成为西部商贸中转地意义重大。

与第一亚欧大陆桥比,新亚欧大陆桥具有如下一些明显的优势；首先，新亚欧大陆桥全长1.08万公里，比全长1.2万公里的第一亚欧大陆桥缩短道距1200公里；既节约运费,又节省运时。

3.1.2新疆物流产业发展的劣势分析

（1）铁路运输能力偏低，无法满足新疆现代物流业发展的需要 

新疆地域广博,加上远离内地,运距非常长。

因而,承载外销和内销的运输方式主要依靠铁路运输。

但是,截止2009年底,新疆铁路营运里程只有3000多公里,与内地省区的联系的运输干线非常少,铁路建设不发达、铁路运输能力偏低,铁路物资运输时常呈现紧张局面。

尤其是出疆运输能力更为紧张,直接影响农副产品和棉花大量外销,造成库存增加,成本加大。

面对目前运输需求的较快增长,但铁路运力提高又比较缓慢,这大大加重了铁路运输的压力。

每到运输高峰,铁路运输矛盾就更趋紧张。

较差的铁路运输能力根本无法满足新疆现代物流业的发展。

（2） 管理体制不完善,制约了新疆现代物流业的发展 

当前,新疆交通、民航、铁道、经贸等部门都有物流管理权限,造成新疆物流管理出现多头管理的混乱局面。

各个部门或机构的互相协调配合的管理能力尤其差。

不同部门管理不同运输方式,铁路运输由新疆铁路局管理, 公路运输由自治区交通厅管理, 非常不利于跨区域、跨行业和多式联运的现代化物流的发展。

地方和兵团的物流主管部门相互分割, 各方按照自己的特点进行规划, 缺乏充分的沟通, 导致各种物流要素难以产生有效的衔接, 重复建设又严重, 无法发挥物流的综合经济效益。

新疆公路货运因缺乏合理的物流组织,返空率高达60%左右。

铁路系统货站及专用线连接的工厂货场、仓库不少,但规模比较小。

物流管理技术水平偏低, 完成一次物流任务往往要经过多次中转, 物流成本长期居高不下。

（3） 物流企业规模小，缺乏参与国际市场竞争能力 

新疆物流企业大多数不属于现代意义上的物流企业,而是由传统的运输公司或储运公司直接改名而来的,没有经过一定的优化整合, 规模比较小,物流服务专业化程度低。

由于存在规模小,导致新疆物流企业在服务内容上往往局限于一般的运输、仓储和搬运, 无法提供综合性的物流服务。

在经营方式上多是采用单车承包, 个体挂靠, 融资租赁等分散经营形式, 运输一些附加值较低的散货。

就业务辐射范围而言, 新疆物流企业多为地区性物流企业,辐射到全国的物流企业还不到15%,延伸到国外的物流企业不足2%,物流市场竞争能力十分不足。

（4）物流现代化水平较低，总体物流成本仍然较高 

新疆物流产业的信息化水平总体处在偏低层次,大部分物流企业的管理手段和技术设备比较落后, 信息系统和服务网络不健全, 运用专业物流管理软件的物流企业乏善可陈, 缺乏有效地整合物流信息的能力。

所谓的物流园区也主要是为客户提供营业场所, 收取租金, 尚未建立物流信息平台。

使用先进物流技术的企业大部分是全国性公司在新疆设置的分公司。

物流信息化水平较低的现状,使得总体物流成本长期居高不下,这严重影响着新疆物流业的快速发展。

3.1.3新疆物流产业发展的机会分析

（1） 西部开发与向西开放的历史机遇 

在西部开发与向西开放的历史机遇下,国家给予了新疆资金、技术等许多方面的支持。

2009年自治区公路管理局承担了32个公路建设项目的管理工作,完成公路基本建设投资52.485亿元,新增公路里程1278.98公里,使干线公路基本上做到了畅通无阻,几条主要国道变成高等级公路,现有的干线都被逐渐地改造升级,使得公路四通八达。

2010年3月10日新疆公路管理局确定基本建设项目34个、建设里程3001公里,投资43.45亿元；在航空建设上,新疆有40家航空公司，已开辟航线114条,其中国内及地区航线82条、国际航线32条,基本形成了“疆内成网、东西成扇”的航线网络布局,机场建设成绩突出，大多数地区都实现了通航；在铁路建设上,延续2009年新疆铁路建设投资138亿元的猛增态势，2010年，新疆铁路建设投资193.4亿元，在建项目多达13项，刷新了新疆铁路建设规模记录。

越来越完善的交通设施给新疆物流业的进一步发展创造了更好的条件。

在软件方面,新疆信息网建设大幅度展开，并且逐步引进国内外先进物流管理技术和大力鼓励国内外从事先进管理技术人才来新疆工作。

可以说,在西部开发与向西开放的历史机遇下，新疆物流业的发展前途一片光明。

（2） 基础设施建设成就显著 

新疆近年来加大基础设施建设力度，一大批水利、交通、通信、能源和石油化工等重大项目开工建设和建成投产。

公路已建成7条国道、60多条省道,通车里程14.52万公里。

铁路营运里程2925公里，连通了全区主要地州和经济区域。

现有12个通航机场,航线141条，是我国拥有机场最多、航线最长的省区。

油气管道总里程8300公里，“西气东输”管道、独山子-兰州成品油管道、鄯善-兰州原油管道、中哈原油管道已成为国家陆上能源安全大通道的重要组成部分。

以光缆为主、数字微波和卫星通信为辅的现代化传输网络已经覆盖天山南北。

（3）物流配送基地初具规模 

近年来，新疆物流业发展迅速 ,一大批颇具影响力的物流基地建成使用。

主要有:

华凌市场三大综合批发市场即乌鲁木齐华凌综合批发市场、华凌南疆综合批发市场、哈萨克斯坦中国华凌建材城 ,已进驻市场的厂商万余家；以及五交化综合批发市场；亚中机电市场；王家梁钢材交易市场；广汇美居物流园；北园春农贸批发市场。

社会化的物流配送网络基本形成。

（4）对外开放格局基本形成

目前新疆已有75个县（市）对外开放。

现有一类口岸17个，二类口岸12个，是全国拥有口岸数量最多的省区之一，大部分口岸联检设施基本齐全,通关能力逐步提高。

乌鲁木齐国际商贸基地、中哈霍尔果斯国际边境合作基地建设全面启动。

与148个国家和地区的经济贸易合作、科技文化交流日益扩大,与中亚、南亚、俄罗斯等为重点的贸易合作关系日益紧密，与周边国家以能源战略性资源为主的经济技术合作日益深入。

境外工程承包和边境贸易迅速发展。

2007年外贸进出口总额137.2亿美元,增长50.7%。

3.1.4新疆物流产业发展的威胁分析

（1）面对国内外物流业的竞争

新疆物流产业的强大，最终要靠本地物流企业来承担。

但新疆强大的物流空间，使得国内外物流企业纷纷来新疆抢夺这块宝贵的地盘。

本地物流企业在面对实力雄厚的国内外物流企业时,在软件和硬件方面都远远落后于人家，竞争上就明显处于劣势。

这严重制约着新疆物流产业的大力发展。

（2）市场要求的提高

传统方式下的运输与配送方式已经难于满足人们强大的商品需求。

像农产品这种时效性很强的商品，必须依靠强大的物流业做后盾,现代物流业的培育和发展来不得半点疏忽。

随着市场对物流业要求的大幅度提高，新疆物流业的发展任务艰巨,压力不小。

农产品物流是一个系统工程，它将农产品生产、收购、批发、零售到消费之前的各个环节集成一个系统。

农产品物流具有物流量大、物流内容较单纯，物流范围广、具有分散性，季节性，周期相对较短但要求严格同时具有预期性，专业性，难度大等特点。

新疆是一个农业大省，农产品数量大、品种多使农产品物流形成了潜在的巨大物流市场需求。

推进农产品物流建设对新疆农业现代化发展有着重要意义，加快发展农产品物流有利于推进新疆农业产业化进程，可以给新疆带来巨大的经济效益和社会效益，是新疆走向农业强省必经之路。

3.2、XXXXX市建设现代物流园区的优势

1、受益于国家铁路规划，具备建设物流园区的政策优势。

根据国家《2020年