商业地产招标采购操作指引.docx
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商业地产招标采购操作指引
1招标总则
1.1招标额度
业务类型
管控方式
单项合同额度30万元（含）以上业务
纳入招标（采购）管理
不进行招标采购的业务
按《直接委托管理》规定流程进行审批
1.2招标业务分类
业务名称
要点指引
一类招标（采购）
商业地产组织，所属项目公司参与，使用集团合格供方品牌库中合格供方，在商业地产评标、定标的招标（采购）
二类招标（采购）
所属项目公司组织，使用集团合格供方品牌库中合格供方，在所属项目公司评标、定标，报成本控制部备案检查的招标（采购）
地方类招标（采购）
所属项目公司组织，在所属项目公司评标、定标，报成本控制部备案检查的招标（采购）
商业地产各部室、系统总部招标（采购）
商业地产各部室、系统总部组织，在商业地产评标、定标的招标（采购）
1.3招标层级分类
类别
专业
一类
工程类
总承包
酒店内装
外装（酒店、大商业、甲级A版写字楼）
泛光照明（酒店、大商业、甲级A版写字楼）
豪宅B版（含B版）以上景观施工
集中采购类
集中采购类
机电设备类
电梯（国产、合资、进口）
空调主机（水冷、风冷）
空调末端
冷却塔
LED显示屏
母线
电缆
消防报警设备（国产、进口）
柴油发电机组
水泵（国产、进口）
风机（国产、进口）
平衡阀（大商业、酒店）
阀门
电动阀（酒店）
自动旋转门
慧云集成平台
装饰类
内、外墙涂料
天然大理石、人造岗石
酒店室外LOGO
住宅材料设备类
豪宅厨电
豪宅洁具
豪宅燃气热水器
豪宅户式多联机
豪宅、住宅及公寓入户门
信息化工程类
客流统计系统
工地视频监控
WIFI项目建设
POS收银系统
机房建设
能源管理平台
设计服务类
持有型物业建筑外立面方案及初步设计（含大商业上塔楼）
室内步行街和主力店室内装修方案至施工图设计
景观方案至施工图设计
导向系统方案至施工图设计
夜景照明方案至施工图设计
持有型物业弱电智能化方案至施工图设计
建筑幕墙设计
开工开业庆典
二类
工程类
内装（室内步行街、百货、甲级A版写字楼）
豪宅内装
影院内装
景观施工
KTV设计及施工
音响工程施工
住宅外窗
慧云智能化施工
材料设备类
变压器
断路器（内资）
断路器（外资）
防水材料
影院座椅
银幕
放映机
数字电影服务器
音响设备
影院还音设备
消防材料设备（见股份公司通知）
设计服务类
施工监理
影院内装设计
百货内装设计
酒店内装设计
酒店机电设计
1.4合格供方
定义
内容
责任单位
职责
供方是各类承包商、供应商、服务商的总称。
合格供方品牌库是集团相关部门按照规范的流程和统一的标准对供方进行审定后，建立起来的合格供方品牌集群
合格供方
品牌库
成本管理
中心
负责组织集团相关部门建立合格供方品牌库，并进行年度评审和更新
合格供方
名录
所属项目公司成本部
参照集团管理模式，建立所属项目公司的合格供方名录并进行管理。
负责组织所属项目公司相关部门建立合格供方名录，进行跟踪评审和履约评估。
1.4创新业态招标层级（文旅项目及独立的万达茂项目）
序号
类别
供方来源
与集团品牌库类别相同部分按集团品牌库规定执行，创新类别执行以下规定
一类标
1
工程施工类
文旅项目持有物业外装幕墙施工外装施工
沿用集团外装品牌库供方
2
电影乐园、秀场、影视博物馆内装施工
沿用集团酒店、豪宅内装品牌库供方
3
文旅项目持有物业夜景照明
沿用集团夜景照明品牌库供方
4
主题公园、酒店群、影视产业园、游艇俱乐部、会议中心景观施工
沿用集团景观A类及B类品牌库供方
5
持有物业外包装施工
6
持有物业内包装施工
7
浮码头总包施工、防波堤总包施工
8
亚克力玻璃供应、安装
9
维生系统设备供应、安装
10
动物采购
11
海洋馆水景
材料设备类
特种设备
1
设计服务类
建筑、游乐项目方案设计
2
乘骑设备创新设计
3
配合模型制作、3D宣传片的外立面征集
4
建筑及外立面概念方案征集、深化至初步设计
5
土建施工图设计
6
滑雪场、滑冰场工艺咨询顾问
7
秀场演艺节目创意开发
8
秀场演艺节目制作
9
秀场演艺节目TSE提资
10
影视产业园园区概念规划设计（含功能策划、运营顾问）
11
影视产业园分区概念方案及深化设计（含总图和建筑方案）
制作区工艺建筑施工图设计
12
顾问类（含：
剧场、声学、运营、电气安全、第三方检测、剧场设备安装、电影乐园影片、特效、音视频等、水处理、运营策划、海洋馆运营顾问、电影博物馆/蜡像馆展陈、美术、功能策划、运营等、轨道交通、消防性能化、结构设计、安全、交通设计、医院等）
二类标
1
工程施工类
万达茂、室内滑雪场、展示中心内装施工
沿用现有大商业内装品牌库供方
2
一类标以外的景观施工
沿用现有景观施工品牌库供方
3
室外主题公园建筑内装施工
沿用现有大商业、CD版住宅内装品牌库供方
2招标计划
名称
操作指引
招标总计划
项目管理中心签发《项目开发计划执行书》后，所属项目公司应立即编制项目招标（采购）总计划，包含一类、二类、地方类及直接委托的内容。
每月5日所属项目公司上报本月计划完成情况和下月计划修订情况
所属项目公司编制和修订的招标（采购）总计划由相关业务部门会签，总经理批准后报成本控制部。
总计划中的一类招标（采购）计划由成本控制部批准后执行，其他部分进行备案
成本控制部负责对招标计划的执行进行监控，并作为对经办部门（公司）执行制度情况考核的重要内容之一
单项招标计划
每项招标（采购）前应先根据项目招标总计划制定单项招标计划，包括：
招标小组、入围单位、招标文件、发标、答疑、评标、定标等工作的计划完成时间，经审批后作为招标工作执行和管理的依据
审批流程见《项目招标管理流程审批汇总表》
3招标小组
3
名称
操作指引
招标领导小组
1）集团招标领导小组负责总承包招标和电梯、空调主机大宗设备采购的定标及合格供方品牌库年度更新的批准。
成员详见集团公告
2）所属项目公司参照集团管理模式，成立所属项目公司招标领导小组，负责二类招标（采购）的定标及合格供方的批准。
组长：
总经理，副组长：
成本负责人，组员：
项目公司班子成员
3）所属项目公司总经理是招标管理工作第一责任人，成本负责人是工程类招标（采购）工作的直接责任人，并对设计类、营销类招标（采购）负监督管理责任，开发设计负责人是设计类招标（采购）工作的直接责任人，营销（策划）负责人是营销类招标（采购）工作的直接责任人
4）所属项目公司总经理负责所有类别招标（采购）工作的总体管理，成本部负责牵头组织工程类招标（采购），开发设计部负责牵头组织设计类招标（采购），营销（策划）部负责牵头组织营销类招标（采购）
招标小组
1）每项招标（采购）都应成立招标小组，招标小组成员必须全程参与入围单位评选、招标文件审批、评标和定标工作
2）招标小组人数必须为奇数，且由来自三个以上直接业务部门的人员组成，原则上不少于（含）7人，不多于9人。
招标小组应划分为技术组、商务组，每个组的人数均不得少于（含）3人，每组专业技术人员不少于2人根据招标（采购）项目的实际情况，可外聘专家作为招标小组成员
3）与投标单位有利害关系的人员不得作为招标小组成员
4）成本控制部、项目管理中心、质监部、项目公司、财务部、商业/文旅规划院、酒店总部、商管总部、项目公司、设计中心等相关人员可作为招标小组成员
5）二类、地方类招标（采购）项目，由所属项目公司经办部门拟定招标小组成员名单，报总经理批准。
招标造价师不作为招标小组成员，但应列席招标小组会议
6）审批流程详见《项目招标管理流程审批汇总表》
4招标文件
4.1招标示范文本
内容
操作要点
范本拟定
由成本控制部组织，商业地产各部门负责组织拟定业务范围内
各类招标文件示范文本，按制度要求审批完成审批后正式颁布使用；
范本使用
示范文本下发后，有范本的招标项目必须使用示范文本，无范本的应参照使用
4.2招标文件
内容
操作要点
招标
条件
所有招标（采购）项目必须达到发标的技术、商务条件方可进行招标文件会审，招标文件中明确工期、样品、设计图纸等详细的技术要求
样品
设计、工程等部门明确投标单位递送样品的种类、型号等。
在招标文件中要求递交的样品上应标注投标单位名称、工程名称、材料规格型号等信息，并加盖投标单位公章，粘贴牢固
设计部将审批完成的实物设计样品移交给招标经办部门。
工业化标准产品可报送产品样册并给予明确标识，不宜使用实物样品的招标项目（如景观植物），应报送产品的实物图片。
设计样品应保证至少有三家同档次产品满足工程需要
评分
办法
可以采用合理低价法和综合评分法
采用综合评分法的工程类招标项目的技术标评分权重不得超过20%；装修、装饰、景观工程、材料设备类招标（采购）项目的技术标评分权重不得超过35%；特种工程类的技术标评分权重不得超过40%；商业项目服务类，文旅项目特种设备类、特种服务类招标项目的技术标评分权重不得超过50%；广告、规划设计类招标中施工图（C类）招标的技术标评分权重不得超过60%；规划设计类招标中的方案及后续设计（B类）招标的技术标评分权重不得超过70%。
上述比例，确需突破的，需报成本控制部总经理批准
防水材料合作模式及技术条件确定
防水材料合作模式包含甲方指定供应、甲方指定分包、甲限等，具体采用何种模式由各公司根据本项目工程实际自主确定。
根据多数各公司实际操作情况，推荐采用甲方指定分包模式
成本控制部与商业/文旅规划院共同确定了防水技术模型，该技术模型涵盖了商业综合体和住宅建筑底板、侧墙、屋面、卫生间部位常用且经济可靠的防水做法，各公司可参照选用。
防水技术方案应综合防水设计规范、项目现场条件、材料施工工艺、成本等因素确定
审批
流程
见《项目招标管理流程审批汇总表》
5入围单位
5.1信息发布
内容
操作要点
发布途径
所属项目公司所有招标（采购）信息应提前在公司网站和当地主流媒体公开发布
注意事项
部门经理及以上管理人员、招标小组成员和招标造价师，原则上不允许推荐投标单位，如因业务需要推荐投标单位的，应不以任何方式影响评标、定标工作正常进行
5.2合格名录供方评审
内容
操作指引
合格供方
资格评审
招标经办部门牵头组织、参与部门配合进行。
资格预审的每个步骤应同时保证至少两部门三人共同进行，所有评审记录应由参与人员会签
资格评审
程序
1）编制资格评审文件
2）发布资格评审公告（或邀请函）
3）发出资格评审文件
4）潜在供方编制并提交资格评审申请文件
5）对资格评审申请文件进行审查
6）对通过资格评审申请文件审查的供方进行现场考察
7）合格供方评定与审批
8）向合格供方发出资格评审合格通知书
资格评审
文件审批
经参与部门会签后报所属公司总经理批准
资格评审
文件内容
1）申请人须知：
项目概况、招标（采购）范围、资金来源及落实情况、资格申请合格条件、资格评审申请文件的编制要求和提交方式、资格评审结果的通知方式等；
2）资格要求：
供方的企业资质、业绩、技术装备、财务状况、现场管理和拟派出的项目经理与主要技术人员的简历、业绩等资料和证明材料等方面的要求
3）资格审查的标准和方法：
自行拟定
4）资格评审申请书格式：
自行拟定
资格评审
申请
潜在供方应当按照资格评审文件的要求，编制资格评审申请文件，对资格评审文件提出的实质性要求和条件做出响应。
在资格评审文件要求的截止时间前，按照资格评审文件规定的方式提交，并对其内容的真实、有效性负责
资格评审
申请文件
内容
1）资格评审申请书：
自行拟定；
2）资格评审申请书附表（均需加盖公章）
a）投标申请人一般情况
b）近三年工程营业额数据
c）近三年已完成工程及目前在建工程一览表
d）财务状况表
e）联合体情况
f）类似工程经验
g）公司拟派往本工程项目的人员情况
h）企业资质复印件
有效的营业执照（副本）、有效的企业资质等级证书
银行信用等级证、企业安全生产许可证、质量、环境及职业健康安全认证证书
i）会计师事务所出具的企业近三年审计报告及会计报表及银行出具的授信额度及余额证明
j）由法定代表人签署的“正常生产经营状态和优良履约历史的承诺书”
k）由法定代表人签署的“企业近三年的无诉讼情况承诺书”
l）企业近三年获奖证书
m）类似工程中标通知书及合同
n）拟定项目经理的资质证书
o）产品样本、说明书、国家质量监督检验中心的检验报告等技术资料（限材料设备采购）
经办部门
职责
收集整理资格评审申请文件，组织参与部门对资格评审申请文件进行审查，会签审查意见
现场考察
人员组成
经办部门对通过资格评审申请文件审查的供方,进行现场考察。
除成本控制部人员参加外，其它业务相关部门必须派人参加，且至少有一名部门副经理级以上人员
现场考察的程序和要求
1）编制现场考察计划：
自行拟定
2）编制考察问题清单：
自行拟定
3）与供方的联络：
a）赴供方考察评价的时间及具体日程安排
b）考察小组人员姓名及其职务/职称
c）考察评价的内容
d）乘坐的交通工具及接送地点和时间
4）实施考察：
实施考察结束后，考察小组填写供方现场考察评分表（工程类）或供方现场考察评分表（集中采购类），会签意见
合格供方
评定表审批
经办部门结合资格评审申请文件审查和现场考察结果，填写“合格供方评定表”，地方类招标（采购）报所属公司总经理批准
资格评审
结果
对通过合格供方审批的供方，由经办部门统一核发“资格评审合格通知书”
5.3入围单位确定
事项
操作指引
入围单位
确定程序
招标经办部门先将招标（采购）项目的标段划分原则、付款方式、工期要求、评标基本办法等核心商务和技术条件通知合格供方。
合格供方根据自身情况，决定是否参加投标，承诺参加投标必须以投标承诺函为准。
经办部门按书面承诺整理出足够数量的拟定入围单位，经审批后成为入围单位经办部门向入围单位发出书面的投标邀请函，说明购买（或领取）招标文件的工本费、时间、地点及联系人等相关事宜
入围单位
要求
入围单位应在同一水平线上，具有可比性和竞争性一类和二类招标（采购），必须严格从集团合格供方品牌库中选择入围单位和材料设备品牌
相关设备
特殊要求
变压器：
由于变压器在不同地区电业局有备案和品牌限定要求，如与集团合格供方品牌有冲突请及时上报成本管理中心、成本控制部审批后实施
消防报警设备：
酒店、大商业的消防报警设备采用外资品牌，其余业态采用内资品牌
酒店的风机水泵：
采用外资品牌，其余业态采用内资品牌
外资品牌：
确因销售合作模式所限可接受由全权授权代理商参加投标
电气元件：
各公司可根据集团合格供方品牌库中品牌要求采用限定品牌的形式进行成套盘厂招标
地方类招标采购入围单位要求
地方类招标（采购），入围单位应优先从所属项目公司合格供方
名录中选择，供方数量不够时，按照合格供方评审要求，执行资
格评审程序增加合格供方
1个标段≥3家；2个标段≥5家；3个标段≥7家，以此类推，每
增加1个标段，入围单位增加不得少于2家，且保障每个标段的
有效投标单位≥3家
审批流程
见《项目招标管理流程审批汇总表》
6标前会（文旅项目）
文旅项目招标前，须召开标前会。
确定招标文件、评标办法、标段、技术条件等
7开标
事项
操作指引
发标
线下招标时发标时应做书面记录，通过网上招标系统发标时则无需另作记录
原则上不统一组织现场踏勘，由投标单位自行安排
投标单位对招标文件内容无法理解或招标文件存在模糊、错误、遗
漏等问题，应书面提交问题清单。
经办部门起草答疑文件，经招标小组会签后，下发所有入围单位
开标
1）线下招标时开标应在招标文件规定的时间、地点公开进行。
开标时，招标经办部门和相关业务部门的招标小组成员（应保证至少两部门三人）到场参加
2）通过网上招标系统开标时原则上无需组织开标会，如需组织应另行通知
3）开标前，投标单位应将投标保证金票据（银行保函、支票、汇款凭证等）送达，财务部人员鉴别其合法性、真实性和有效性
4）线下开标时在完成证件和标书密封情况核查后，按递交投标文件的逆序进行公开唱标并记录。
全部标书唱标完毕，由投标单位委托代理人对开标过程和结果签字确认。
效果类方案设计招标的公开开标只进行投标方案的讲述，不拆封商务标宣读报价，技术标评审完成后再组织内部至少两部门三人参与的开标会，拆封并宣读商务报价，完成商务标评审及后续评、定标工作
5）投标单位在递交的样品上应标注投标单位名称、工程名称、材料规格型号等信息，并加盖投标单位公章，粘贴牢固，开标时应对样品的这些信息进行检查，若有遗漏应补齐。
项目公司应设立专门的样品室，制作样品架。
样品按照招标项目、投标单位分类上架存放，做到保管完整安全、摆放整齐有序
8方案交底（文旅项目）
因文旅项目方案复杂，成本控制难度大，需在开标后进行方案交底。
参加人员以包括规划设计人员在内的技术标评委为主，同时，主要商务评委也需参加
9评标
9.1评标原则及要求
内容
操作指引
评标原则
1）公开、公平、公正及诚实守信
2）科学合理
3）反不正当竞争
4）贯彻万达对招标的各项要求和原则
评标要求
1）招标小组组长主持评标工作，评标过程中招标小组成员应全程参与，确因特殊情况无法参加须授权胜任人员参加，报招标小组组长批准。
禁止XX的人员参加评标并签署意见。
招标小组成员要独立行使职权、承担责任，禁止私下串通、人为操控及代替打分
2）必须严格按招标文件的要求评、定标，严禁在开标后变更评标办法
3）必须进行深入、全面的标函分析，具备定标条件的必须定标，确实不具备定标条件的应进行清标
4）开标后禁止接受个别投标单位的优惠降价，进行单独议标
5）对设计品质与效果有要求的招标，要加强材料封样的报送、确认管理，报送样品全部达到技术要求后方可评、定标
9.2评标内容及流程
评标流程
评审内容
初评和符合性评审
1）按照招标文件的规定打印或填写、装订，字迹清晰；（非网上招标）
2）投标文件上法定代表人或获授权代表的署名及投标单位的公司印鉴齐全；（非网上招标）
3）按照招标文件要求填写各清单项目的单价及总价
4）提供招标文件要求的其它有关投标资料
5）符合招标文件的各项实质性要求，无重大偏离
技术标评审
1）设备、材料的参数、性能符合招标文件要求
2）工期合理，满足招标文件要求
3）进度计划安排合理，进度控制措施科学可靠
4）机械设备配置齐备、合理
5）组织机构和专业技术力量能满足施工需要
6）施工方案重点突出，技术先进及科学可行
7）工程质量、安全及环境保护措施可靠
商务标评审
1）投标总价及单价合理
2）未提出偏离招标文件要求的特别声明
3）符合招标文件规定的其它条件
9.3废标条件
评审阶段
事项
初评和符合性评审
1）投标文件未按招标文件的要求予以密封；（非网上招标）
2）投标文件中的投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人印章，或者企业法定代表人委托代理人没有合法、有效的委托书（原件）及委托代理人印章；（非网上招标）
3）投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认；（非网上招标）
4）组成联合体投标的，投标文件未附联合体各方共同合作协议
5）投标人未按照招标文件要求提交投标保函或者投标保证金
6）投标文件未按招标文件要求编制和上传招标系统
7）投标文件不响应招标文件要求（包含绝对工期、保修期、质量标准、付款方式、投标保函）
8）投标人递交两份或多份内容不同的投标文件，或在一份投标文件中对本招标工程报有两个或多个报价，且未声明哪一个有效的（但按招标文件规定提交备选投标方案的除外）
9）在万达投标系统上传的投标文件电子版不完整、无法打开或扫描版关键内容模糊不清、无法辨认
10）未按招标文件规定的时间、地点、标准提交投标样品
11）投标文件或清标回复文件中附有招标人不能接受的条件或不符合招标文件规定的其它实质性要求的
技术标评审
1）暗标报送，带有任何可识别投标人身份的文字、符号、图片、业绩等内容的
2）工期、质量要求、设备及材料的参数、性能、标准不响应招标文件要求，经招标人认定构成实质性偏离的
商务标评审
1）投标文件违反招标文件实质性规定，经招标人认定构成“重大偏离”的
2）投标人报价明显偏离于市场合理价格，且不能按招标人要求进行合理澄清或不能提供相关合理证明材料，经招标人认定低于成本报价的
3）投标人在质询回复中实质修改质询范围外内容，拒绝按原投标文件执行，经招标人认定构成“重大偏离”的
其他事项
1）投标单位上述评审阶段其中一个阶段评审不合格，按无效投标处理，且不再进入下一阶段评审
2）初评和符合性评审结果需招标小组会签，技术标评审结果需技术标评委会签，商务标评审结果需商务标评委会签
10清标
事项
操作要点
清标
对投标文件的疑问，应以清标问卷或答辩形式向投标单位提出质询，并要求其做出书面澄清
清标问卷的内容应清晰、明确，经过招标小组成员会签后发给所有投标单位
清标次数不能超过2次
定标
定标：
招标小组根据招标文件约定的评标办法，对通过初步评审、技术评审、商务评审的有效投标进行最终评定，推荐中标单位报批准人批准
审批流程详见《项目招标管理流程审批汇总表》
经办部门根据定标审批结果，发出中标通知书和感谢函。
合同签定后，招标经办部门负责清退未中标单位的投标保证金和投标样品，将中标单位的定标样品转交给合同执行部门，并进行书面记录
报备：
二类和地方类标中合同估算金额50万元以上的工程类、材料设备类和合同估算金额30万元以上的服务类招标定标后5个工作日内将相关资料报成本控制部备案
11预招标（文旅项目）
11.1适用范围、启动时间、工作流程
事项
操作要点
适用范围
适用于文旅项目创新类别（特种设备、节目创意及其他特有类别）
启动时间
预招标是在技术、商务条件均不具备可以正式招标的情况下进行的。
启动时间为：
创意阶段
工作流程
成立预招标小组-发布预招标信息（含资格预审发布）-收集、审核预投标单位信息-发出预招标文件-提交预投标申请文件-综合评审-确定发包模式及参考价格
11.2招标实施
11.2.1成立预招标小组
参与部门
招标小组规定
成本控制部、商业规划院、文旅规划院、计划部或质检部、文化集团营运中心、商业地产财务部、法律事务中心等相关部门
同本节3.1
11.2.2发布预招标信息
发布渠道
信息要求
全球范围发布，可借助万达集团门户网站、国内外知名行业协会网站、行业权威展会、国际招标机构等
预招标项目的内容、目的、意义及后续工作的开展，对潜在预投标单位的要求、报名方式、提交截止时间等。
具体详《文化集团创新类项目预招
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