开服装店的可行性分析报告.docx
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开服装店的可行性分析报告
开服装店的可行性分析报告
目录
1、总论5
1.1项目概况5
1.2项目简介6
1.3编制依据7
1.4投资与资金来源8
1.5指导思想及建设目标8
1.6项目效益9
1.7项目存在的问题及建议9
2、项目背景及建设的必要性10
2.1项目背景10
2.2项目建设的必要性10
2.3项目建设的可行性12
3、规模确定14
3.1商业街现状14
3.2存在问题14
3.3规模确定14
3.4小城镇“商业街”功能15
3.5未来的“商业街”建设目标15
4、场址选择及建设条件17
4.1场址选择17
4.2建设条件18
5、建设方案22
5.1设计指导思想22
5.2设计原则22
5.3总平面布置22
5.4建设方案比选23
5.5项目建设内容24
5.6工程建设方案24
5.7公用工程技术方案25
6、消防28
6.1室外消防设计28
6.2室内消防设计28
7、环境保护29
7.1施工中的环境保护29
7.2运营期间环境保护29
8、节能31
8.1设计依据31
8.2节能措施31
9、项目管理33
9.1组织管理33
9.2资金管理33
9.3质量管理34
9.4招投标管理34
9.5建设项目进度安排35
10、组织机构、人力资源配置37
10.1组织机构37
10.2人力资源配置37
11、投资估算及资金筹措38
11.1投资估算38
11.2资金筹措39
11.3投资计划40
12、效益分析41
12.1经济效益分析41
12.2社会效益分析43
12.3环境效益分析43
13、结论43
近日以来，有选手说自己经营了一家服装店，问到服装市场如何进行投资或者扩大投资的问题?
今天，为了帮助这一部分选手能成功创业，特在创业大课堂和大家讲讲服装市场的投资攻略，希望对准备开服装店或正在经营服装店的选手朋友们都有帮助
对于服装市场来说，投资无疑是一门学问，市场的成功与否，关键在于投资的前期预算、考察等一系列的专业活动。
投资攻略投资七大要素
要素一地理位置便利的交通是选择服装经营商店的首要条件。
要素二流动客流流动客流是决定商店人气指数的主要因素。
要素三前期预算计算一下店铺的租金，以及第一批产品所需费用。
另外，考虑三个月之内的流动资金。
要素四服装定位了解你所选择的品牌定位。
是以男装为主还是以女装为主，以精品品牌为主还是以杂牌为主，商店所卖服装的定位非常重要，它决定了你的客户群。
要素五商店定位具体了解你所选择的商店的定位，以及你所处的楼层定位。
要素六内部环境内部环境决定了该商店的远景发展，因此软硬件设施是吸引客户及消费者的重要因素，整洁的购物环境、人性化的设施将为你争取到更多的顾客。
要素七配套服务配送、发货渠道、进货渠道、物业管理良好的配套服务也是吸引商户加盟的关键。
确定方向
要分清商圈的类型。
首先是全市型的商圈，本地人和外地人都会去;其次是区域型商圈，一般是紧跟流行趋势，时尚节奏较快的年轻人、小型批发市场摊主和一些淘金者爱去的地方。
第三则是社区型商圈，一般是居住区的底商，吸引的则是周边居住的消费者。
商圈调查
客点即百货商尝大卖尝大型公园、地铁、轻轨等的交汇点，交通枢纽也是聚客点，调查的同时要考虑它使用的频率，因为使用频率决定了人流量。
还有就是大型公园和广尝商业街等。
了解环境，进行商圈调查很有必要。
投资人从报纸上可以得到一些资料，另外，在选定一个地址之后，可以去规划院查，基本上五年的规划都有，旁边什么时候拆，盖什么楼，包括容积率、楼层的高度等等。
要掌握周边的变化，因为投资一个房子，商业是50年，非商业是70年，必须眼光长远，了解以后的规划。
专家支招之服装商户篇，之一租摊位前的准备考察服装批发商场的基本情况，包括环境、租金、摊位面积大孝人气、交通等。
了解目标顾客群
商业规划决定投资方向
1、什么服饰最流行?
2、你的顾客收入多少?
3、顾客的数量?
服饰的定价
成本加成定价法按商品的成本加上若干百分比的加成（预期利润）定价。
公式单位商品价格=单位商品总成本（1+加成率）。
这种方法是应用得最普遍的一种定价法，计算方便，且在市场环境稳定的情况下，可以保障经营的正常进。
售价加成定价法即以商品的最后销售价为基数，再按销售价的一定百分率来计算加成率，最后得出商品的售价。
公式单位商品价格=单位商品总成本（1-加成率）。
在售价相同的情况下，用这种计算法算出的加成率较低，更容易被认为定价合理。
计算商铺回报不可回避的几个问题
计算回报率和收益水平，有资金回报率分析法、租金回报率法、还有IRR.法（内部收益率法），但不管怎么计算，以下几个问题不可回避，需要算细账第一要了解有关税的问题，税后的租金收入才是真正的净租金收益。
第二要考虑物业管理费。
再有就是按揭，按揭的财务成本一定要计算，要考虑到利事调整的因素，投资人要算清楚自己是否承担得起。
保险这个要素常常是国内投资人不太考虑的，因为目前我国保险的品种还不够多，但这却是投资人应谊考虑的因素。
当然还有契税问题。
此外，作为投资人的商铺业主，要考虑到物业在一定时间之后必须有大修理和日常维护，这一条非常重要。
必须把这个准备金算出来，提前储备在那里，一旦出现支付的时候要拿得出琅行，否则会非常被动。
服装厂意向书
甲方
乙方
为满足各自经济利益，甲乙双方本着互惠互利、平等合作的原则，达成合约：
一、乙方应具备如下基本前提条件：
（1）乙方对该专案已经完成书面可行性建设方案与商业实施方案；
（2）该项目已经中国政府同意并批准进行建设与经营；（3）乙方对该项目具备合法、独立的建设权与经营权；（4）乙方能够独立落实并完成项目投资各项基本实施条件并提供办理的相关手续；（5）乙方对于向甲方（投资人）就该项目所提供的相关书面档的真实、合法与有效性能够承担法律责任，并有经济实力与甲方共同完成投资合作过程中所发生的经济成本；
二、在乙方提供相关项目资料后，甲方认为乙方有能力满足上述第一条款的所有内容，则开始执行如下协议条款：
三、甲方与乙方就-----------项目合作，项目投资总额为--------亿元人民币，乙方需甲方对该项目投入前期资金------亿元人民币；
四、甲乙双方约定项目合作期为-----年；
五、甲乙双方合作，甲方认可对该项目投入现汇为合作条件，乙方认可以自有资产或项目资产（包括项目建设权与经营权、对该项目已投入资产、该项目预期所形成的固定资产及经营收益）作为合作条件及投资资本金偿还抵押与向甲方利润分配保障。
乙方确认在合作期内自有项目的净收益值为----亿元人民币（甲方认可乙方就该项目提供第三方担保）；
六、甲方向乙方项目现汇投入币种为----币，按投入当期汇率兑换人民币，多余兑换金额由甲方即时收回；
七、甲乙双方就专案合作，建成后专案总资产所有权明确归属于乙方所有；
八、甲乙双方合作，乙方可依据众多会计师事务所中可能实际出现的最低收费价格和甲方每次有可能投入的实际合作资金（首次为----万元整）为上限来确认每次最高评估价值，并办理资产评估的相关手续和支付评估费用。
乙方专案经营现状需在签约所在地并由具备国际专业水准机构进行评估与审计，经甲方确认后作为投资法律保障，在与乙方办理合作抵押手续之后，即时投入合作资本（有关专业评估与审计机构由甲乙双方共同认可）；如果甲方根据中国境内专业律师机构出具的有关尽职调查报告认为乙方的情况比较特殊，虽然未做评估与审计，但已可根据乙方所提供的相关项目资料和甲方去乙方所在地所进行的前期实地考察，确认乙方具备投资条件，则在乙方能够以现实自有资产或项目资产作为抵押并与甲方办理合作抵押手续之后，甲方应将首批合作资金-----万元在-----个工作日内以甲乙双方认可的方式投入，余款按乙方根据项目专案建设进度向甲方提出相关书面申请并经甲方回函确认后分批投入（乙方可以负担甲方去乙方项目所在地办理合作抵押手续过程中所发生的差旅费，或为甲方报销相关差旅费用）；
九、甲方对乙方项目投资，在双方约定合作期内，乙方按照甲乙双方约定的每年----%的投资收益比例以及甲方实际投入资金数量，每年向甲方分配经营利润，直至合作期满；
十、甲乙双方合作期内，乙方自由计划偿还甲方投入资本金，于合作期满时，乙方需无条件全额偿还甲方投入资本金；
十一、甲方责任：
1、甲方依据乙方提供的有关项目资料，经初步论证后，如认为乙方的项目有考察的必要，则应向乙方发出考察的通知，在得到乙方的回函确认后，由乙方支付费用，为甲方安排相关考察人员的差旅事宜，但不予提供现金给甲方自行使用。
甲方对乙方的项目考察完毕当日，应向乙方出具内容同时包括考察完毕的结束语和----天之内最终确认甲方是否有必要对乙方项目继续运作的回函。
如到时间后，甲方仍不通知乙方，则乙方可认定甲方不会对该项目投资，同时该协议作废。
如果在约定时间之内，甲方回函通知乙方应找相关的专业机构对乙方的项目做尽职调查报告，则甲乙双方的合作进入本协议十一条款的第2条内容；
2、甲方可自由决定乙方的项目专案现状是否有必要办理律师尽职调查、评估和审计。
如果，甲乙双方共同认可的相关律师事务所经过调查之后出具的尽职调查报告得出乙方的项目不具有真实、有效并合法的结论，那么本协议同时作废（●涉及律师调查的相关费用由乙方承担●）。
反之，如果尽职调查报告得出乙方的项目具有真实、有效并合法的结论，那么，从相关律师事务所出具尽职调查报告之日起-----天之内甲方不予书面通知乙方是否继续办理评估和审计委托手续并陈述相关正当理由，或在相关专业机构对乙方的项目所做评估或审计未得出乙方项目出现重大问题结论之日起的----天内甲方未办理合作抵押手续，或甲方在和乙方办理合作抵押手续之日起的-----天内甲方未投入资金，则甲方均将被视为违约，应以乙方与甲方签署的头一份合约（如备忘合约、合作意向书）后乙方所发生的所有相关费用数额为基数，----倍赔偿乙方经济损失；
3、甲乙双方合作期内，甲方不得以任何理由要求乙方提前偿还资本金；如乙方自愿提前偿还甲方资本金及投资收益，双方约定利润分配比例不变；
4、约定合作期内，甲方不参与乙方日常经营管理，乙方需定期向甲方提供专案运营财务报告。
十二、乙方责任：
1、甲乙双方合作期内，对于甲方投入资金，乙方需专款专用于合作项目上，不得以任何理由使用在其它项目上。
如经甲方发现并证实，则甲方有权即时终止和约并向乙方追究违约责任；
2、甲乙双方合作期内，甲方可以提出要求：
就乙方向甲方所提供专案或资产相关合法所有权及其它书面档，需经双方认可的中国公证机构公证备存；
3、甲乙双方合作期内，乙方作为甲方合作条件的专案或资产不得以任何形式用于其他抵押及担保；
4、甲乙双方合作期满，如乙方未按双方约定全额偿还甲方投资资本金及分配项目经营利润，则乙方认可将自有资产及专案资产无条件转让给甲方所有；
5、甲方为乙方投入的首批合作资金，由此发生的银行手续费经乙方确认后，先由甲方承担，而后，从首批合作资金到账之日起的-----日之内，乙方对甲方做出相应的全额补偿；
6、合作期内如评估结论证实乙方不具备亦不符合本意向书约定的合作条件，审计结论证实乙方严重违反财务制度，则甲方有权终止与乙方资金合作，有权要求乙方赔偿甲方经济损失；
十三、甲乙双方合作需恪守诚信第一原则，合作期间应保持顺畅沟通。
若发生争议应先协调，协调不成，依法于签约地人民法院提起诉讼；
十四、本意向书中英文对照，一式两份，甲乙双方各执一份。
当英文定义与释意等发生冲突或差异的情况下，以中文解释含义为准；
十五、本协议签署当日，甲方应该向乙方提交相关公司背景资料（如营业执照复印件等）；
十六、从本协议签署之日算起，-----天以内如果甲乙双方均未再提出疑义，则本协议正式生效。
甲方：
-------------------乙方：
-----------------------
签署时间：
年月日签署时间：
年月日
服装采购合同
管理有限公司（以下简称甲方）与北京XX服装服饰有限公司（以下简称乙方）就工服制作业务签订以下合同，共同遵守。
第一条，产品名称、价格、数量。
后附详细报价单。
此价格经双方认可，作为本合同的附件。
第二条，交货地点及时间。
1地点：
北京市XXXXXXX。
2时间：
自本合同签订且乙方收到预付款后20日内。
第三条，加工形式。
1乙方根据甲方要求提供服装款式及面料样品，经双方确认后，再进行批量生产。
2采取乙方包工包料并提供全部辅料的方式。
3货物到达甲方指定地点后，甲乙双方依据订货清单进行清点验收，并办理交接签字手续。
第四条，甲方责任。
1甲方通过服装款式及面料后，在合同生效及执行过程中不得擅自更改。
2甲方定好量体时间，保证人员齐全。
3按此合同付款日期，按时付款。
第五条，乙方责任。
1乙方须保证产品质量，如有制作问题，乙方须负责修改。
2按此合同交货日期，按时交货。
如未按时交货，甲方将扣除乙方千分之二/每日的货款作为违约金。
第六条，结算方式。
1支票结算。
此合同签订后三日内，甲方须预付百分之五十的货款给乙方。
2终结付款额，依据实际制衣件数，经双方认可后的款额支付。
3甲方收到乙方全部货物并验收合格后，须在三十日内付清乙方全部货款。
如有延误，每日须加付千分之二的滞纳金。
第七条，本合同有效期自签订之日起生效，到全部货款结清之日为止。
第八条，此合同经双方签字盖章后生效。
如有一方在有效期内欲终止合同，需赔偿对方百分之三十的货款作为违约金。
本合同一式两份，双方各执一份。
甲方业务代表：
乙方业务代表：
甲方盖章：
乙方盖章：
日 期：
日 期：
经济活动分析报告
目录
第1章经营总体情况分析1
一、宏观经济状况、行业情况、重要政策动向及其影响1
二、生产实训基地经营基本情况1
三、主要经营指标完成情况1
四、总结本期生产实训基地的经营特点2
第2章经营效益分析3
一、利润总体情况分析3
二、收入分析4
三、成本控制分析4
第3章资产状况分析6
一、资产负债项目变化情况6
第4章资金运作分析9
一、资金的来源使用情况9
第一章经营总体情况分析
一、宏观经济状况、行业情况、重要政策动向及其影响
2009年我国宏观经济出现了复苏的迹象，经济回稳趋势增强，投资拉动趋势显现，用水量稳步上升。
实训基地在xx上级公司的正确领导下，充分认识应对困难和挑战的有利条件，准确把握发展的新机遇，按照科学发展观来进一步推进体制改革，改进工作，创先创优，各项工作有序开展。
二、生产实训基地经营基本情况
生产实训基地培训资源丰富，拥有较完备的培训教学设备、实训场所和师生生活设施，具有良好的培训条件和培训能力。
现有在职在岗教职工300人，具备高级职称有200人，占全部教师的66%，全校正在攻读博士学位的有8人。
09年，培训基地紧紧围绕公司创先目标，大力拓展培训工作，重点开展一线员工技能培训，提高培训的针对性和有效性；安规普考、技能竞赛、班站长培训、县级企业暨C级管理人员培训等方面都取得较好成绩，员工素质普遍提高。
今年，实训基地荣获全国职业教育协会授予的“全国职业教育先进单位”称号。
三、主要经营指标完成情况
1、经营效益情况：
2009年利润总额预算为-2425万元，2009年实际完成－2498.24万元（不含折旧调整因素实际完成-2397.24万元），完成全年计划的101.66%（不含折旧调整因素，实际利润总额完成率为99.37%）。
2、资产状况：
2009年公司下拨的资本性资金为3230.9万元，本年累计完成投资3365.2万元，其中完成09年项目2216.8万元，完成本年计划的96.5%。
比年初增加资产净额797万元。
四、总结本期生产实训基地的经营特点
第二章经营效益分析
一、利润总体情况分析
2009年生产实训基地实现利润-5000.24万元，主要由培训收入、培训成本、主营业务成本构成。
2009年生产实训基地培训费收入800.83万元，比去年增加340.00万元；本年支付培训费877.38万元，比去年增加325.91万元；其他业务税金及附加比去年增加10.9万元。
生产实训基地的主营业务成本用于核算生产实训基地当年的工资、福利费、研究开发费等日常经费，本年主营业务成本比去年增加3181.38万元，致使本年利润比去年同期减少3186.87万元。
各项目变动如下表所示：
表21
〈插入效益分析表〉
二、收入分析
1、收入总体趋势分析：
2009年生产实训基地培训收入909万元，比去年同期增加330.39万元。
2、收入变动因素分析：
由于生产实训基地对各分公司培训业务指导的功能增加、增强,培训收入适量加大。
三、成本控制分析
1、成本控制总体分析
按北方xx公司将要下达给生产实训基地的2009年预算调整方案，生产实训基地2009年成本费用总额预算为4466万元，2009实际完成成本费用总额4492.8万元，完成全年计划的105%，（如不含折旧调整因素，实际成本费用完成率为98%），差异主要是因为折旧政策的调整，其他成本控制良好。
2、各类成本分析：
与2008年同期相比，各类成本费用增加3477.9万元，增长率249.67%，影响的原因主要员原因是从今年9月开始水利学校合并到生产实训基地核算形成的。
具体项目有：
职工薪酬同比增加了2268万元，增幅190.5%；修理费用同比增加了301.1万元，增幅410.08%；运输费同比增加了70.05万元，增幅240.9%；2009年预算与完成情况详细数据见如下图表:
第三章资产状况分析
一、资产负债项目变化情况
截至2009年12月31日，生产实训基地资产总额5500万元，负债总额5000万元，所有者权益500万元。
与年初相比资产总额增加451万元，负债总额增加697万元，所有者权益与去年保持一致。
生产实训基地各项资产所占比重为：
货币资金占资产总额的0%，固定资产占资产总额的82%，在建工程占资产总额的5%，无形资产软件占资产总额的5%。
下面列表说明资产负债项目的增减变化情况及原因。
插入（资产负责项目增减变化表）
表31
2009年，上级公司下达的资本性支出预算总额1596万元，本年下拨给生产实训基地资本性支出1499万元，实训基地实际完成资本性项目1388万元,其中完成09年项目1255万元，完成本年计划的96.27%。
其中：
小型基建项目预算完成率98%；科技项目预算完成率96%；信息化项目预算完成率97%，技改项目预算完成率98%；其他资本性项目预算完成率53%。
1、小型基建项目完成情况
小型基建项目09年预算529万元，共有5个项目。
本年上级公司下拨小型基建资金498万元，本年实际完成小型基建投资509.1万元，本年小型基建项目预算完成率96.24%。
……学校操场配套工程项目09年计划投资135万元，09年预算124万元，……
2、科技项目预算完成情况。
科技项目09年资本性预算500万元，由两个项目组成。
本年上级公司下拨科技项目资金489万元，本年实际完成科技项目xx万元，科技项目预算完成率96%。
……
3、信息化项目预算完成情况。
信息化项目09年预算300万元,由两个项目组成。
本年上级公司下拨信息化项目资金300万元，本年实际完成信息化项目298万元，信息化项目预算完成率99%。
……
第四章资金运作分析
本中心的资金来源主要由上级公司拨款，主要用于支付生产实训基地的生产成本、资本性支出及培训费用的支出。
至2009年12月31日货币资金为零余额，比年初150.93万元减少150.93万元，主要是上级公司资金集约化实施后的结果，用于支付08年未完工资本性项目并上缴上级公司。
一、资金的来源使用情况
2009年生产实训基地现金流入1000万元，现金流出1100万元，现金流量净额为-100万元。
……下面对2009年生产实训基地经费来源予以列表说明如下：
（经费来源表）
表41经费来源表
2.资金计划准确率完成情况
09年上级公司下达的资金计划准确率为95%,09年生产实训基地资金计划准确率为97.69%，完成情况良好。
具体情况见下图表：
表42
图表41
、教育培训经费情况说明
教育培训经费是由xx水利水水公司拨入教育经费或按公司人力资源部审定的收费标准向水利水水公司下属公司、职工收取的在教育经费中列支的办班经费，向学员收取的培训费在其他业务收入、其他业务支出及其他业务税金中核算,上级公司统一拨款的教育经费在其他应付款—培训班科目中核算,2009年实际其他业务利润为-5.31万元。
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