购销合同跳单不正当竞争.docx
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购销合同跳单不正当竞争
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购销合同跳单不正当竞争
篇一：
跳单问题和法律防范
跳单问题和法律防范
这是二手房中介公司遇到的最多的法律问题。
1、概念：
所谓“跳单”，又被称为“逃佣”、“跳佣”，他指的是二手房的交易双方通过并委托（书面委托、口头委托）中介公司的房产经纪人代为寻找适合自己的房屋或是买家，但是在通过中介方介绍之后却越过中介公司私下成交或者通过其他中介机构成交而逃避向房产中介机构缴纳应付之佣金。
2、成因：
利益为根；经纪人自身原因。
3、表现：
（1）买家与卖家私下成交；
（2）通过其他第三方成交（《看房单》中应当将这两种跳单形式予以明确约定；诉讼中，被告往往以中介《看房单》侵犯消费者的自由选择权为由进行抗辩，要求宣布合同无效或者可撤销。
我们认为，自由选择权是消费者的一项权利，但在签署看房单后，即表明放弃了消费者自行放弃了选择权，因此，被告的抗辩不成立。
）
它山之石：
可以约定，买卖双方利用居间方所提供信息、条件、机会等，私自签订《二手房买卖合同》或者另行通过其他居间方签订《二手房买卖合同》，买卖双方应当承担违约责任。
居间方有权要求买卖双方支付本合同约定的全部佣金。
（3）签订买卖合同后，又反悔不买。
这种是不纯正的跳单。
能要回佣金。
4、法律依据和法律分析
房地产中介合同，在法律上称为居间合同，《合同法》424条规定：
“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
”中介公司能否获得佣金主要取决于两方面，一是中介公司与卖（买）家间是否存在居间合同关系，
二是中介公司是否履行了合同义务，即是否促成买卖合同成立。
首先，《看房单》就一是份合同，该单中，注明了双方当事人、物业地址、价款，双方权利义务等条款，双方签字盖章后，原被告间的居间合同关系成立。
其次，在居间合同关系中，居间人（中介公司）的主要义务是为委托人（买房）报告订约机会或为委托人与第三人订约提供媒介服务。
中介方带领委托人看楼，提供了相关房产信息，向报告了订立合同的机会，并与买卖双方积极联络、撮合，中介公司就已经履行了居间义务。
再次，客户利用了原告提供的服务和有偿信息，最终与房主签订了正式的买卖合同，原告的居间目的已经实现，被告佣金支付条件已经达到。
实践中，有“跑单”者认为，中介公司确实是向报告了订立合同的机会，并与买卖双方积极联络、撮合，但并没有在中介的撮合下签订买卖合同，合同法第426条规定：
“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。
”
况且，中介公司也没有为买房提供过户、贷款等后续服务，因而居间行为并没有完成。
我们认为：
1、中介公司没有为买房提供过户、贷款等后续服务，是因为买房的不诚信行为所致，且根据居间合同的定义，只要是居间人向委托人报告订立合同的机会，居间人的合同义务即告完成，因此，中介公司追索到佣金。
2、《物业看房需求单》中已经明确约定，私下成交行为属于违约行为，依违约之诉也可以得到支持。
添加：
乙方甲方或其关系人不得与乙方介绍的房源的业主（包含通过其它中介代理机构）私下成交，否则视为甲方违约，（否则视为房屋买卖双方的合同成立），甲方须支付乙方本协议中约定的佣金并及其它损失（含律师费）。
5、诉讼中的管辖法院
有约定依约定，没有约定。
没约定依法定，则为被告住所地或者合同履行地，被告住所地为户籍所在地，经常居住地。
合同履行地为物业所在地（注意区分居间合同和买卖合同）。
找当事人难、立案难、执行难是该类案件的三大难处。
6、应当为将来诉讼打基础应当注意的问题：
6.1签名：
注意是真实姓名，而且要求签认真一些，要查看身份证，最好能按手印，手印是唯一的。
签名时要认真，按手印时不要抹了，以防以后难以鉴定
多人看房的时候应当全部都签名。
特别是男女朋友关系，防止关系人买房，导致中介公司举证不能而败诉。
（夫妻看房，一方签名？
）签名一定要认真，签名前要核对身份证，防止签假名字。
最好按手印。
6.2物业地址：
填写一定要详细，名称尽量与房产证保持一致，否则会带来举证不能的风险。
区街道路小区（楼盘）几区几号楼几单元房间号码。
6.3要了解看房人详细住址、联系电话，最好能了解工作单位，以方便将来执行。
（利用客户的特殊身份达到收取佣金的目的）
6.4若是单位派人看房，在看房单上应当有单位的印章或者法定代表人的签名（注意：
法定代表人、法人、法人代表的区别）。
即使当时没有，事后也要补签补盖章。
6.5做好信任感、展示辛苦度。
6.6谈判、发律师函。
6.7教育买卖双方自行交易的风险。
6.8如果有跳佣苗头，则应当适当震慑。
要其承担律师费、诉讼费用等。
篇二：
如何防止客户跳单
————家福地产房产中介如何防止委托人跳单？
委托人跳单是每个房产经纪公司都会遇到的问题，在目前的法制环境下，完全杜绝跳单几乎是不可能的，但是，我们可以做到更好，尽可能减少跳单。
诚信的缺失是跳单的根源，从根本上解决跳单问题尚需时日。
一、各经纪公司防止跳单的通常做法及优劣
目前，国内各大房产经纪机构防止跳单的惯用做法是让顾客签署《看房确认书》和《委托协议书》。
从形式上讲，这两个文件足以证实经纪公司为客户提供了房源信息并提供了部分居间服务；从实质上看，如果确认书内容足够严禁，的确能够防止跳单或即使顾客跳单，仍可以追回佣金。
但是，这个做法的缺陷也是明显的：
首先，《看房确认单》上有关“如果委托人选择其他中介机构或私下成交，则应承担双倍佣金”的约定会被法院认定为限制消费自由的行为，最终被认定无效（朝阳法院案例）。
其次，即使有了上述两个文件，而房主与购买人的买卖合同中未能体现经纪公司的居间作用时，法院可以认定经纪公司没有最终促成合同的订立，这样，居间费依然难以取得。
二、对现行做法的改进建议
针对通用做法的弊端，提出如下改进建议：
第一，将看房确认单上的承诺佣金分拆为信息服务费和其他居间费用两项，目的在于，如果顾客跳单，只要他看房了，至少应当支付信息服务费，看房之后未通过本（:
购销合同跳单不正当竞争）公司成交，只可免去其他居间服务费；同时，回避掉法院认定强制消费的可能性（顾客看房时已经自由选择了信息来源）。
第二，看房确认单上加入“确认本次系顾客首次对该房源的查看”等问题，即明确客户知悉该房源的第一来源系本公司，防止客户抵赖。
第三，有可能的情况下，让客户签署居间服务费欠条，但本公司已经有服务费确认书，如果能提前到看房之后立即签署最好不过。
三、防止顾客跳单应注意的其他问题
1、如何避免客户因利益驱动跳单？
大多数情况下，客户因为同行收取更低的居间费而跳单。
这也是最难应对的跳单动机，除了上述策略外，还可以尝试下面几个方法：
及时跟踪，发现客户态度转变或长期不进行反馈，可以通过短信或电话方式告知其跳单可能承担两家中介公司的中介费的后果，敬请三思，当然，一定要在确定客户已必然跳单的前提做出这样的告知；稳固出卖方的心态，一般来说，出卖方从居间活动中获利的可能性不大，跳单的动机最弱；建立跳单黑名单进行曝光，或者即使不曝光，也在适当的时候向客户说明，如果客户选择跳单，我们会曝光。
2、如何减少客户与其他中介接触的机会？
从细节着手，比如，将客户送出大门直达车站甚至直接送上车；注意自己的形象礼仪，以气场压倒竞争对手；以详尽专业的解答解决顾客全部顾虑，不给客户留下未知问题，不给对手留下解答空间；遇到其他中介时，用最快的速度和最具吸引力的语言控制客户注意力，不给对手搭讪的机会。
3、如何用情感打动客户？
把客户当作有血有肉的人来对待，动之以情。
看房后适度联系客户，切不可不停的骚扰，也不可不闻不问，把握一个度，这个度便是经纪人的综合素质的体现。
经常询问客户有哪些顾虑或担心，做合理解答，切忌胡话连篇。
服务期内于客户生日或重大节日，一定要及时送上祝福。
4、严肃处理经纪人内外勾结
上海市静安区检察院曾经已职务侵占罪起诉某经纪人员，法院最终判处2年有期徒刑，该经纪人员将客户的佣金据为己有，即我们平常所说的私单。
同时，南京一法院将经纪人员和与之串通的中介公司一同判决赔偿该人员所在的中介公司损失。
这些案例告诉我们，对于因内外勾结产生的跳单，无论耗费多大代价，务必严惩。
5、选择高端业务，市场筛选掉低端竞争对手
这是我们公司优势，建议大家一定要向这个方向努力，比如，外国客户，我们有会英语的经纪人员，其他经纪公司很少有这样的人才。
那么，我们经纪人员可以尝试通过外语交流来寻求房源或买家，在涉外领域树立起口碑。
这样，自然而然，市场就帮我们排除了一大批竞争对手，而事实上，抢单的经纪公司和经纪人员往往是那些低端的人士或机构。
篇三：
居间合同“跳单”行为的法律分析
居间合同“跳单”行为的法律分析
【摘要】随着我国房地产行业的快速发展，房产中介与客户之间
的纠纷也在日渐增加，“跳单”行为时有发生。
20XX年12月20日
最高人民法院发布的指导性案例为居间合同关于“跳单”责任的确
定，在司法实践方面指明了道路。
本文以此案为背景，基于合同法
的基本原则、及法律规定对“跳单”责任进行分析，努力提高对实
践的指导意义。
【关键词】居间合同；跳单；法律责任一、绪论
随着市场经济的发展，我国服务市场分工不断细化。
房产中介作
为我国房地产市场十分活跃的经济主体，为推动我国房产流动，推
动市场发展做出了巨大的贡献。
但随着我国房地产行业的快速发
展，房产中介与客户之间的纠纷也在日渐增加，“跳单”行为时有
发生。
这不但影响了“跳单”相对人的利益，也不利于整个房地产
行业的稳定发展。
20XX年12月20日最高人民法院发布的指导性案
例中，上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案为居间
合同关于“跳单”责任的确定在司法实践方面指明了道路。
文章通
过对居间合同权利义务关系及合同格式条款的有效性分析，进一步
明确“跳单”责任的确定。
二、案情回顾
（一）基本事实
20XX年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉
案房屋。
20XX年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶德华
看了该房屋；11月23日，上海某房地产顾问有限公司（简称某房地
产顾问公司）带陶德华之妻曹某某看了该房屋；11月27日，中原公
司带陶德华看了该房屋，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确
认书》。
该《确认书》第2.4条约定，陶德华在验看过该房地产后
六个月内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德
华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中
原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房
地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。
当时中
原公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，
并积极与卖方协商价格。
11月30日，在某房地产顾问公司居间下，
陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。
后买卖双方
办理了过户手续，陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1.38万元。
（二）双方争议的焦点
原告上海中原物业顾问有限公司（简称中原公司）诉称：
被告陶
德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，
故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求
购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德华
按约支付中原公司违约金1.65万元。
被告陶德华辩称：
涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出
售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。
陶德华并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。
由原、被告观点可以看出，双方争论的焦点在于陶德华是否利用中
原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，私自与卖方
直接签订购房合同，也就是是否具有“跳单”行为。
三、法律分析
房屋买卖居间合同中“跳单”指的是，买方利用中介公司提供的
房源信息却跳过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得
的佣金的行为。
（一）禁止“跳单”格式条款的法律分析
首先，禁止“跳单”格式条款的依据是居间合同中居间人又获取
报酬的权利。
根据合同法的规定，居间合同居间人的主要义务为：
（1）报告订
约机会或者提供订立合同媒介的义务。
居间人应当就有关订立合同
的事项向委托人如实报告。
（2）忠实义务。
居间人应当如何报告订
立合同的有关事项和其他有关信息。
（3）居间人促成合同成立的，
居间活动的费用，由居间人负担。
其次，禁止“跳单”的格式条款能从实质上有效保证房屋买卖居
间合同中委托人和居间人之间的平等与公平。
根据居间合同的性质
及合同法的规定，居间人对委托人与第三人之间的合同没有介入
权。
居间人只负责向委托人报告订立合同的机会或者为委托人与第
三人订约居中斡旋，传达双方意思，起牵线搭桥的作用，对合同没
有实质的介入权。
禁止“跳单”格式条款却似为委托人与第三人签
订合同做出了限制。
根据合同法第40条关于格式条款无效的规定，
提供格式条款一方免除自己责任、加重对方责任、排除对方主要权
利的，该条款无效。
本案约定，陶德华在验看过该房地产后六个月
内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关
联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司
而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买
卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。
该条款从形式上看，该条款是格式条款，该条款排除了被告通过
其他中介公司完成交易的权利，加重了被告支付佣金的责任，应属
无效，无需支付报酬。
同时，对陶德华与第三人签订合同进行了限
制。
如何确定禁止“跳单”格式条款是否违背合同法还需要从合同
的原则来分析。
从条款内容来看，该格式条款虽然对委托人与第三
人之间签订合同做了限制，但从现实经济来看，此条款并无对自己
责任进行免除，也没有加重对方负担，排除对方主要权利。
因为，委托人的主要义务是付费义务，主要权利是获取与第三人
签订合同的机会。
该条款并没有对委托人获取信息的权利进行限制
或排除。
作为先履行合同的居间人，很有可能在提供了签订合同的
机会以后失去对委托人的监督。
委托人很在没有强大约束的情况下
做违约，破坏合同的诚信原则。
因此，居间人处于被动的地位。
该
格式条款恰是对这处于劣势地位的居间人的一个平衡。
本案中，陶
德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人
不得利用中原公司提供的消息与第三方签订合同，是对自己公司所
掌握资源的保护，是对自己权益的保障。
从陶德华的角度来说，对
方提供的是有偿信息，未经对方允许不得擅自使用。
如果自己与该
公司签订了合同，就约定了有偿使用，自己一旦利用此信息签订了
合同就应该付费，不付费就是违约行为，从而承担违约责任，所以
条款中的违约金也是合理的。
此格式条款可以减少委托人不履行义
务或者变相违约的风险，是对居间人权利的保障。
（二）“跳单”行
为产生的原因
“跳单”行为的产生可以从委托人及居间人两方面找到原因。
首先，委托人一方面希望通过居间人获得有价值的信息，另一方
面又希望少花钱或者不花钱。
而合同法规定，居间人未促成合同成
立的，不得要求支付报酬。
正是由于居间合同的这一特点，使得委
托人认为只要不是通过居间人签订合同就可以规避支付费用的义
务。
这是“跳单”的最直接动因，委托人往往在获取了居间人提供
的信息以后把握了签订合同的机会，就采取隐瞒、逃避甚至欺骗居
间人等行为逃避支付义务。
其次，居间人提供的服务不到位，委托人对居间人提供信息的服
务不认可，认为对方并没有适当履行义务，自己可以行使顺序抗辩
权。
这也为居间人敢于逃避责任找到了“合法”的借口。
委托人认
为，对于居间人不能很好地为自己提供服务，甚至服务达不到自己
的满意，可以依据顺序抗辩权而不履行支付义务。
（三）“跳单”行
为的确认
基于此原因，我们找到了“跳单”行为的认定标准。
行为人是否
构成“跳单”的认定，需要从两方面考察。
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