徐州项目投资估算doc.docx
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徐州项目投资估算doc
项目投资估算
第一节项目的大体概况
、项目概况
1、项目概况
项目占地50亩，总用地33350m2,暂定容积率1.8。
（附表:
1）
内容
指标
内容
指标
建设地点
市区
规划总用地面积
33350m
计划容积率
1.8
计划容积率面积
60030m
建筑密度
%
绿地率
30%
实际容积率
1.8
总建筑面积
60030m
其中：
住宅面积
50030m
其中:
商业面积
10000m
可销售住宅面积
50030m
可销售商业面积
10000m
（表：
1）
【项目主要技术经济指标】
第二节项目投资估算及资金筹措计划
、项目投资与成本费用估算
5665万
（一）开发成本估算
（1）土地使用权出让金、契税、评估费、拆迁安置补偿费及取得土地净地前的其他费用，共计投入资金元人民币。
附（表2）
序号
项目
计算依据
计价（万元）
1
土地出让金
110万/亩X50亩
5500
2
契税
土地出让金X税率（3%
165
3
拆迁补偿费用
0
合计
楼面地价：
成本/可销售面积=5665/60030m2=944元/m2
5665
【土地成本估算表】
单位：
万元）
（表2）
（
序号
项目
计算依据
计价（万元）
1
勘探费
26
1.1
地质勘探费
20
可谈
1.2
文物勘探费
1.8元/m2x33350m2=6
2
设计费
177
2.1
主体工程设计费
20元/m2x60030m2=120
2.2
供电设计费
984万X4.6%=45
2.3
绿化设计费
120万X10%=12
可谈
3
施工图审查费
1.5元/m2x60030m2=9
9
4
可行性研究费
自行研究
0
5
环卫费
150元/户X500户=7
7
【前期工程费估算表】
（表：
3）
单位：
万元）
（
6
招投标费
3万+20万=23
23
7
城市基础设施配套费（扣除物
流）
80元/m2X60030m=480
480（可谈）
8
建设规费
374
8.1
白蚁防治
2元/m2x60030m2=12
8.2
气象监测费
22
0.2元/mX60030m=1
8.3
教育附加
22
10元/mX60030m=60
8.4
工程质量监督费
2元/m2X6003001=12
8.5
新型墙体材料专项费用
6元/mX60030m=36
8.6
人防工程易地建设费
40元/m2X60030m=240
可自建
8.7
工程定额测定费
建安工程造价X1.3%0
争取免交
8.8
散装水泥费
1.5元/m2X60030m2=9
8.9
劳保统筹基金
建安工程造价X3.5%
施工单位缴纳
8.10
规划放样费
2600元/幢X15幢=4
9
试桩费
考虑在桩基成本中
0
10
空气检测费
1.2元/m2x60030m2=7
7
11
四证办理费
22
3元/mX60030m=18
18
12
平整场地、临时设施费
8元/m2x60030m2=48
48
合计
....、，_22
转为单方造价：
成本/可销售面积二1169/60030m=195兀/m
1169
（3）建安工程费：
6852万元。
（见表：
4）
序号
项目名称
计算依据
计价（万元）
1
主体土建/室内/外装修
小高层住宅1100元/m2x27000m=2970
5943
22
多层住宅900元/mX33030m=2973
2
主体给排水
30元/m2X60030m2=180
180
（表：
4）
【建安工程费用组成】
单位：
万元）
（
3
主体电气
50元/m2X60030m2=300
300
4
主体消防
10元/m2X60030m2=60
60
5
电梯
8部X25万/部
200
6
监理费
0.8%*（12105+300+500+100）=104
104
7
审计审查费
（5%*5%+%o）*（5943+180+300+60）=23
23
8
产权测量费
商业2.46元/mX10000m=2
住宅0.8元/m2x50030m2=4
6
9
产权交易费
6元/mX60030m2=36
36
10
其他建安成本
合计转为单方造价：
成本/可销售面积=6852/60030m=1141兀/m
6852
序号
项目
计算依据
金额（万元）
1
给水、排污配套工程
15元/m2X60030m2+2C万（增容费）
110
2
供电工程费
984
2.1
小区内室外供电配套
18元/m2X60030m2=108
2.2
供电配套工程（专线）
估300
2.3
供电配套工程（设备）
估450
2.4
供电增容费
300元/千伏安X6000千瓦X70%^126
3
煤气管道
2800户X500户=140
140
4
通讯工程
6元/m2X60030m2=36
36
5
绿化景观工程
120元/m2X33350m2<30%^120
120
6
小区道路费
150
【基础设施费估算表】
（表：
5）
单位：
万元）
（
7
有线电视费
17元/m2X6003001=102
102
8
小区智能化
12元/m2X60030m2=72
72
9
环卫设施费
5
10
热水供应工程费
不考虑
0
11
暖气供应工程费
不考虑
0
12
小区照明费
50
13
空调设施费
暂不考虑中央空调
0
合计
22
转为单方造价：
成本/可销售面积=1769/60030m=295兀/m
1769
（5）开发期间税费：
15万元,（详见表：
6）
序号
类别
计算依据
交纳税额（万元）
1
物业管理基金
暂按2.5元/m2x60030m2=15
15
【开发期间税费一览表】
单位：
万元）
（表：
6）
（
合计
（6）不可预见费。
294万元,取上面1-4项之和。
不可预见费二（0+1169+6852+1769X费率（3%=294万元
（注：
第一项土地使用权出让金为政府公布数据，不考虑不可预见性）
（7）开发成本。
15764万元,以上1-6项小计:
开发成本二（5665+1169+6852+1769+15+294=15764万元二、开发费用估算
1、管理费用：
315万元,取上面1-6项之和的_2%
（5665+1169+6852+1769+15+294X税率（2%=315万元
2、销售费用：
675万元,详见（表：
7）。
序号
项目
计算依据
计价（万元）
单位：
万元）
（表:
7）
【销售费用估算表】
（
1
销售费用
（25760）销售收入X1%
258
合计
258
3、财务费用：
630万元.
（直接开发成本的4%）:
15764X费率（4%=630万元4、开发费用：
1203万元,前面1-3项之和315+258+630=1203万元三、销售收入:
项目
可销售面积
建议销售单价（元/平方米）
销售收入（万元）
住宅项目
50030m2
50030*（3300*50%+3800*50%）
17760
（表：
8）
【销售总收入预测】
单位:
万元）
（
销售收入25760万元，详见（表:
8）
商业项目
10000m2
10000*8000元/平方米
8000
车位
合计
25760
第三节建设项目的财务评价
、税金计算
1、住宅销售税金及附加估算4943万元，详见住宅销售税金及附加估算表（表:
8）
序
项目
计算依据
合计
号
名称
（表：
8）
【住宅部分销售税金及附加表】
单位：
万元）
（
1
销售收入
25760
2
销售税金
2.1
营业税、城市维护建设税、及附
加税
2.2
交易印花税
2.3
水利建设基金
2.4
预征土地增值税
2.5
城镇土地使用税
实际税金：
住宅17760X10.98%=1950
商业8000X11.98%=958
2908
合计
2908
三、毛利润5885
万元:
销售收入-开发成本-开发费用-税金+政策返还=毛利润
25760-15764-1203-2908=5885万元
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