经营管理精简版.doc

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第一章物业经营管理性质1.是贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务，是由物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理的不断拓展、交叉和融合的结果。

2.是策略性的物业资产价值管理，强调满足业主的物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。

对象通常为收益性物业。

内容1.运行操作管理；2.各种经营活动。

目标在物业经济寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。

类别物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理。

主体物企分为管理、专业、综合型管理企业。

与传统物业管理的区别强调为业主或投资者提供价值服务，满足其物业投资收益或企业发展战略的需求，为其创造利润和回报。

二、收益性物业的类型及特点类型写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。

特点1.写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑。

国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。

2.零售商业物业分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围。

通常分为六种类型：

区域购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店、特色商店。

3.出租型别墅或公寓4.工业物业包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房（又称工业写字楼）等。

5.酒店和休闲娱乐设施包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。

三、物业经营管理的层次各层次之间的相互关系

（一）、物业经营管理的层次:

分为物业管理或设施管理（以运行管理为主）、房地产资产管理和房地产组合投资管理（以策略性管理为主）三个层次。

1．物业管理或设施管理高新技术企业用房、医院、科研教学设施、大型公共文体设施、政府和企业办公楼等物业，服务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构。

2．房地产资产管理聘用多个物企和设施管理公司来同时管理多宗物业。

资产公司负责管理物企和设施管理公司，监督它们的行为，指导它们为物业发展制定战略计划，以便使这些物业在所处的房地产子市场内实现价值最大化的目标，满足房地产组合投资管理者的要求。

3．房地产组合投资管理包括理解和执行物业业主的投资目标；评价资产管理公司的表现；审批资产管理公司为维护物业资产结构安全、功能先进，保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划；以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产；以及在合适的时机购置和处置物业资产。

房地产投资的利润是通过三种基本途径创造出来的：

一是在极好的条件下购买物业（从开发商或原业主手中）；二是在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业；三是在合适的时机售出物业。

（二）.物业经营管理不同层次之间的关系1.物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。

2.资产管理通常不在现场，它们通常负责几处不同的物业。

资产管理一般按照物业类型、地理位置或两者结合起来的分类原则来管理物业，比现场物业管理具有更广阔的视角。

3.房地产组合投资管理公司则以投资者的目标和风险／回报参数特征为基础，来详细制定和执行一个投资组合战略。

会在物业类型或地域分布上努力地分散投资，以减少投资组合的整体风险。

四、物业经营管理中的战略性工作内容确定战略、确定标准、构建信息基础、决策分析、进行资产组合。

五、物业经营管理的常规工作：

现金流和成本管理、日常维修和维护、未来维修和维护、设施设备管理、物业保险管理。

六、管理、专业、综合型管理企业的区别管理型物企具有策略性，对绩效承担综合责任，处总包的位置；专业型物企具有某种专业能力，以分包形式获业务提供某专业服务；综合型物企具有以上二者能力，在公司总部设管理层还设若干专业化公司等。

从管理的层次上，分为公司管理、现场管理和现场作业三个层次。

七、零售商业物业1．区域购物中心：

建筑面积在10万平方米以上，辐射半径200km，由专业购物中心管理集团开发经营，业态业种的复合度高,行业多、店铺多、功能多。

区域购物中心定位于家庭式消费。

2．市级购物中心：

建筑3万m2以上，辐射整个城市，服务人口30万人以上，年营业额在5亿元人民币以上。

大型百货公司为主要租户3．地区购物商场：

建筑1～3万平方米之间，商业服务区域以城市中的某一部分为主，服务人口10—30万人，年营业额在1～5亿元人民币之间。

中型百货公司往往是主要租户。

4．居住区商场：

建筑在3千～1万m2之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口1～5万人，年营业额在3000～10000万元人民币之间。

居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户。

5．邻里服务性商店：

建筑在3千m2以下，且以500～1000m2建筑面积者居多，服务人口在1万人以下，年营业额在3百万元人民币以下。

6．特色商店：

主要表现在其所经营的商品或服务的特殊性，以及经营方式的灵活性。

这类商店的建筑规模、商业服务半径、服务人口、年营业额等差异较大。

第二章投资及区位选择目的是为了使其财富最大化，可以获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，还可以降低其投资组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。

特性1.位置固定性或不可移动性2.寿命周期长（经济寿命公寓酒店40工业厂房住宅写字楼45零售商业房50仓储房60乡村建筑25年）3.适应性4.各异性5.政策影响性（土地供给住房金融财政税收）6.专业管理依赖性7.相互影响性。

二、房地产直接投资和间接投资的区别与联系房地产投资分为直接投资和间接投资。

直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。

直接投资又可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。

开发投资者主要是赚取开发利润，其风险较大但回报丰厚；置业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。

间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。

房地产间接投资的具体形式包括：

购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金（REITs）的股份或房地产抵押支持证券（MBS）等。

三、房地产投资信托基金（REITs）是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。

REITs将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，而本身仅起到一个投资代理的作用。

投资者将资金投入REITs有很多优点：

第一，收益相对稳定；第二，REITs投资的流动性较好。

房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三种形式。

四、房地产投资的利弊1．房地产投资之利

（1）相对较高的收益水平

（2）能够得到税收方面的好处。

（3）易于获得金融机构的支持（4）能抵消通货膨胀的影响（5）提高投资者的资信等级。

2．房地产投资之弊

（1）流动性差

（2）投资数额巨大（3）投资回收期较长（4）需要专门的知识和经验。

五、房地产投资的风险投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的流动性和资产管理的复杂性。

风险可划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、由投资者控制的个别风险。

系统风险通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策政治风险和或然损失风险等。

（1）通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。

（2）市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。

（3）周期风险指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。

周期波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。

美国房地产市场的周期大约为18～20年，香港为7—8年，日本约为7年。

（4）变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。

（5）政策风险包括土地供给、地价、税费、住房、价格、金融、环境保护政策等。

避免这种风险的最有效方法，是选择政府鼓励、有收益保证或有税收优惠政策的项目进行投资。

（6）政治风险主要由政变、战争、经济制裁、外来侵略、罢工、骚乱等因素造成。

（7）或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。

个别风险收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、比较风险、时间风险、持有期风险。

（1）收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。

（2）未来经营费用风险是指物业实际经营管理费用支出超过预期经营费用而带来的风险。

包括由于建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用和不可预见的法律费用。

（3）资本价值风险（4）比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益的风险。

（5）时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。

（6）持有期风险。

风险对房地产投资决策的影响：

1．根据项目风险大小确定相应的投资收益水平；2．根据风险管理的能力选择投资方向；3．根据风险周期变化特点把握投资时机，利用周期规律进行反周期操作。

六、房地产投资区位含义有狭义和广义之分。

狭义的区位是指地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。

广义理解，除了其地理位置外，往往还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景。

七、不同类型房地产投资对区位的特殊要求

（一）居住物业：

1.市政公用和公建配套设施完备的程度2．公共交通便捷程度3．环境因素4．居民人口与收入。

（二）写字楼物业：

1.与其他商业设施接近的程度。

2．周围土地利用情况和环境。

3．易接近性。

（三）零售商业物业1.大程度上取决于零售商业物业辐射区域分析的结果。

2.商业辐射区域通常被分为三个部分：

主要区域、次要区域和边界区域。

（四）工业物业：

当地提供主要原材料的可能性，交通运输是否足够方便以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场，技术人才和劳动力供给的可能性，水电等资源供给的充足程度，控制环境污染的政策等。

第三章投资分析技术一、现金流量把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流人叫做现金流量。

现金流出与流人之差称为净现金流量。

现金流等式及分析术语：

1.物业内全部出租面积x最可能的租金水平=潜在毛租金收入－空置和收租损＋其他收入=有效毛收入－运营费用=净运营收益－抵押贷款还本付息=税前现金流－准备金－所得税=税后现金流。

2.运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用。

3.净运营收益的最大化是业主最关心的问题，也是考察物企成功与否的主要方面。

4.准备金又称大修理基金.准备金通常用于支付物业经营过程中的资本性支出，包括房屋及设备、设施的大修理更新。

5.税金：

主要税种有

（1）经营税金及附加（两税一费5%7%3%）

（2）城镇土地使用税和房产税（3）企业所得税。

二、金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式.绘制现金流量图：

1．时间轴-计息周期、期末惯列法2.垂直箭线-正、负现金流量。

三、资金的时间价值同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。

从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值;从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。

资金时间价值的决定因素：

投资利润率、通货膨胀率、风险因素等。

四、单利计息与复利计息的计算方法

（一）单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比。

公式为：

In=P.n.in个计息周期后的本利和为:

Fn=p（1+i.n）

（二）复利计息是指按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息,公式：

In=P［（1+i>）n-1］.n个计息周期后的本利和为:

Fn=p（1+i）n我国房地产开发贷款和住房抵押贷款都是按复利计息的。

投资分析中，一般采用复利计息。

五、名义利率与实际利率名义利率是指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利次数的乘积。

实际利率是指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率.二者的关系1．实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；2．名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；3．当每年计息周期数m＝1时，名义利率与实际利率相等；4．当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率。

六、设备更新中的经济分析方法

（一）、设备更新的原因源于设备磨损。

设备磨损是设备使用（或闲置）过程中发生的损耗。

磨损分为有形磨损和无形磨损。

设备磨损的补偿方式有两种，即局部补偿和完全补偿。

设备有形磨损的局部补偿是修理，设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造。

有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换，即淘汰旧设备，更换新设备.

（二）、设备更新的特点1．设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命。

设备的寿命包括自然寿命、技术寿命和经济寿命。

2．设备更新分析只考虑未来发生的现金流量3．只比较设备的费用。

4．设备更新分析以费用年值法为主。

七、房地产投资的收益投资回收（成本回收）、投资回报（开发利润）。

房地产投资分析指标1.动态指标：

财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期。

2.静态指标：

静态投资回收期、现金回报率、投资回报率。

3.清偿能力指标：

借款偿还期、偿债备付率、资产负率。

）资产负债率。

资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，它可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度。

资产负债率高，则企业的资本金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变能力较差；资产负债率低则企业的资本金充裕，企业应变能力强。

房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率一般较高。

投资回报率指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投人的权益资本的比率。

相对于现金回报率来说，投资回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计人投资收益。

该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之间。

在不考虑物业增值收益时，投资回报率＝（税后现金流量+投资者权益增加值）／权益投资数额；当考虑物业增值收益时，投资回报率＝（税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益）／权益投资数额。

第四章物业价格的构成土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润。

（二）物业价格构成1．土地取得成本由购置价款和税费构成。

取得方式及成本：

①通过征收农地取得的，由征地费用和出让金构成。

②通过城市房屋拆迁取得的，由拆迁费用和出让金构成。

③通过市场“购买”取得的，由购买价款和买方缴的税费构成。

2．开发成本①勘察设计和前期工程费（可行性研究，工程勘察，规划及建筑设计，施工通水、通电、通路及平整场地）；②基础设施建设费（道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力）；③房屋建筑安装工程费（周围的围墙、水池、建筑小品、绿化）；④公共配套设施建设费，包括所需要的非营业性的公共配套设施的建设费用；⑤开发建设过程中的税费。

3．管理费用（人员工资及福利费、办公费、差旅费等）。

4．投资利息，包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，（无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息）。

5．销售费用，包括广告宣传费、销售代理费等。

销售费用通常按照售价乘以一定比率来测算。

6．销售税费是指开发商缴纳的税费，分为两类：

①销售税金及附加，称为“两税一费”；②其他销售税费（卖方负担的交易手续费）。

收益性物业包括住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房、仓库等。

影响收益性物业价值的因素：

区位、新旧程度、供求、物业管理等，收益性物业价值的高低主要取决于3个因素：

①未来净收益的大小；②获得净收益期限的长短；③获得净收益的可靠性。

物业价格与一般物品的价格：

共同之处是：

①都是价格，用货币来表示；②都有波动，受供求因素的影响；③都是按质论价：

优质高价，劣质低价。

不同：

（1）物业价格受区位的影响很大。

（2）物业价格实质上是物业权益的价格。

（3）物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。

（4）物业价格形成的时间较长。

（5）物业价格容易受交易者的个别因素的影响。

影响收益性物业价格的因素：

人口、居民收入、物价、利率、汇率、物业税收、城市规划、交通管制、心理因素。

市场法操作步骤及适用1.搜集实例2.选取可比实例3.成交价格处理4.求取比准价格。

适用的对象是具有交易性的物业，如开发用地、住宅等。

选取的可比实例基本要求：

①可比实例物业应是估价对象物业的类似物业；②可比实例的成交日期应与估价时点接近；③可比实例的交易类型应与估价目的吻合；④可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。

建立价格可比基础：

①统一付款方式；②统一采用单价；③统一币种和货币单位；④统一面积内涵；⑤统一面积单位。

成本法操作步骤及适用1.搜集成本利润资料2.测算重新购建价格3.测算析旧4.求取积算价格。

适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价，如学校、图书馆等。

年限法是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。

重新购建价格：

①重新购建价格是估价时点时的价格。

②重新购建价格是客观的价格。

③建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格是估价时点状况下的价格。

收益法操作步骤及适用1.搜集数据2.预测收益3.求取报酬率4.选用公式求取收益价格。

适用的对象是有收益或有潜在收益的物业。

报酬率的求取报酬率即折现率，报酬率为投资回报与所投入的资本的比率。

从全社会来看，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低，风险小的物业的价值高。

求取报酬率的方法主要有累加法和市场提取法。

名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。

毛租金乘数法的优点是：

①方便易行，在市场上较容易获得物业的价格和租金资料；②毛租金乘数是一个比较客观的数值；③避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计。

缺点是：

①忽略了物业租金以外的收入；②忽略了不同物业的空置率和运营费用的差异。

毛租金乘数也是经常所讲的“租售比价”。

第五章市场分析房地产市场结构总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。

房地产市场的运行环境分为社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。

影响房地产市场发展的社会经济因素有：

社会因素包括传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等因素；经济因素包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等；政策因素包括房地产供给政策、住房分配和消费政策、房地产金融政策、房地产产权与交易政策、房地产价格政策等。

影响房地产市场转变的社会经济力量：

1．金融业的发展。

2．信息、通信技术水平的提高。

3．生产和工作方式的转变。

4．人文环境的变化。

5．自然环境的变化。

6．政治制度的变迁。

房地产市场的需求影响因素1．收入的变化2．其他商品的价格变化3．对未来的预期4．政府政策的变化。

房地产市场的供给影响因素：

开发成本、建造技术、政府政策、相关产品的价格、对未来的预期、开发商获取利润水平的目标等。

按房地产用途细分居住物业市场（含普通住宅、别墅、公寓市场等）、商业物业市场（写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等）、工业物业市场（标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房等市场）、特殊物业市场、土地市场等。

按存量增量细分分为：

一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）。

房地产市场指标供给指标、需求指标和市场交易指标。

供给指标存量、新竣工量、灭失量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值。

需求指标国内生产总值、人口数、城市家庭人口、就业人员数量、就业分布、城镇登记失业率、城市家庭可支配收入、城市家庭总支出、房屋空间使用数量、商品零售价格指数、城市居民消费价格指数。

市场交易指标售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格指数、房地产价格、房地产租金。

市场供给的特点缺乏弹性；非同质性；高度的垄断性。

市场需求的特点广泛性；多样性；借助金融机构融资市场交易的特点交易是房地产产权的流转及其再界定；耗费时间比较长，交易费用通常也比较多；需要估价师或物业代理等专业人员提供服务。

市场价格的特点地理位置关系极大；总体呈向上波动的趋势；不容忽视涉及交易主体的个别因素的影响。

房地产市场的功能1.存量房地产资源和利益2.房地产市场需求变化3.供给以适应需求的变化4.政府制定科学的土地供给计划5.需求适应供给条件的变化。

政府干预房地产市场的目标1．实现房地产市场持续健康发展2．使存量房地产资源得到最有效的使用3．保证为各类生产生活需要提供适当的人住空间4．引导新建项目的位置选择5．满足特殊群体的需要。

政府干预房地产市场的手段土地供应、金融、住房、税收、价格政策等。

市场供求分析1．供给分析

（1）调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。

具体内容包括：

相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可数量、改变用途数量和拆除量等；短期新增供给数量的估计。

（2）分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划。

（3）分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。

2．需求分析

（1）需求预测：

就业分析，人口和家庭分析，收入分析。

（2）分析建设和运营中的主要物业项目。

（3）吸纳率分析。

（4）市场租户对产品功能需求。

3．竞争分析

（1）列出与竞争有关物业的功能和特点。

具体内容包括：

描述运行中或在建的竞争性物业（价格、数量、建造年代、空置、竞争特点），描述计划建设中的竞争性物业，对竞争性物业进行评价。

（2）市场细分，明确目标物业的目标使用者。

具体内容包括：

目标使用者的状态（年龄、性别、职业、收入）、行为（生活方式、预期、消费模式）、地理分布（需求的区位分布及流动性），每一细分市场下使用者的愿望和需要，按各细分市场结果，分析对竞争物业功能和特点的需求状况，指出目标物业应具备的特色。

4．市场占有率分析。