工业园区物业管理Word格式.docx
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主要表现为：
一是通过全委托方式接收上级开发商开发的物业，这就是自建自管模式；
另一种方式就是通过全委托方式接收别的开发商开发的物业。
一般情况下，这种物业比拟优秀，有一定的利润空间。
②通过参谋方式进展物业管理
这种管理方式就是一个物业管理企业不直接收理物业，而是为另外一个物业管理企业的物业管理活动提供参谋、咨询。
这种管理主要表现在：
一是物业优秀，开展商不愿意全委；
二是物业不是很好，参谋公司不愿意全委。
③通过合作方式进展物业管理
这种管理方式就是两家物业公司通过股份制等方式进展合作管理。
这种情况一般是：
一是物业比拟良好，有一定的赢利空间；
二是两家物业公司想通过合作方式将双方的利益联系起来，加强合作，减少风险。
3．建立社区化的工业园区
社区化工业园区是指确立“以人为本，效劳至上〞的效劳思想，在工业园区科学地设置各项根本功能，如社区活动中心〔老年活动中心和青少年活动中心〕、超市、银行、邮政、卫生所、新华书店、菜场等，为入驻企业提供全方位、多功能、综合性的物业效劳。
社区化工业园区的建立主要考虑以下因素：
①确定人口适宜容量
一个工业园区的适宜人口是社会经济开展水平、消费水平、自然资源和生态环境的函数,是满足一定生存质量的前提下的合理人口规模。
②充分考虑地域要素和社会心理要素
所谓地域要素，是指城市干道所分割或自然界限所包围，具有生存开展的硬件设施、相对独立和稳定的地域。
工业园区一般是政府为开展地区经济，对外招商引资而修建的，因此，必须充分考虑工业园区的地理位置、交通条件等因素。
所谓社会心理要素，是指群体对个体的行为产生决定性的影响，形成共同的生活方式、行为规X和心理取向。
社区成员对本社区具有归属感，产生参与群体的集体意识和行为。
工业园区虽然以生产为主，但我们仍然不能无视企业的社会心理，不能脱离整个社会环境。
③研究工业园区内各入驻企业需求
不同的企业对工业园区的需求各不一样。
在进展工业园区物业管理过程中不仅要考虑经济上的合理性，还要考虑工业园区内各企业的不同需求，尽可能地满足企业的合理要求，为政府的招商引资做出奉献。
④完善物业配套设施
由于当前工业园区的物业配套设施不全，给入驻企业员工的带来了诸多的不便。
因此，必须加强工业园区的配套设施建立，建立职工宿舍、食堂、社区活动中心、超市、银行、邮政、电信、卫生所、新华书店、菜场等，为入驻企业提供全方位、多功能、综合性的物业效劳。
⑤加强精神文明建立，建立工业园区的社区文化
工业园区无疑是物质文明建立的基地，但同样要重视精神文明建立。
我们应该倡导“文明家园，和睦共创〞的社区精神，在园区内提倡“和睦相处相敬如宾〞、“沟通交流相互支持〞的好风气，使企业与企业之间、个人与个人之间互通有无、和睦相处、互相帮助、共同开展，实现园区企业一家人的“大家庭〞理念，创造一种特色的社区文化。
随着经济的开展和社会的进步，工业园区的建立不断增加，入驻企业对于生产、生活环境的需求也逐渐提高。
企业已经不再仅仅满足解决生产问题，逐渐开场关注建筑群体的人性化需求〔如环境需求、运动需求、平安需求、购物需求等〕，要求改善生活质量。
物业管理行业是公认的微利行业，而物业管理企业追求的是效益的最大化。
特别是进入WTO后，在物业管理费不能随便地大幅提高的情况下，挖掘新的经济增长点是唯一出路。
要想生存与开展，企业就必须千方百计降低企业营运本钱，千方百计提高效劳质量，千方百计挖掘新的经济增长点，在企业经营开展上以快取胜、以质取胜。
工业园区社区化，不仅满足了入驻企业的需要，而且为工业园区的物业管理企业创造了更多的经济增长点。
开展社区经济，既可带来经济效益，又可方便业主或物业使用人，提高工业园区物业效劳质量的满意度。
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工业园区社区化可以涉与的领域十分广泛，市场前景十分广阔。
如社区教育业、社区文化娱乐业、社区商务效劳、社区安康效劳业、社区中介业、社区商业、社区餐饮业、社区汽车效劳业以与其它连锁店等。
工业园区物业管理的特点与难点
1．工业园区物业管理的特点
①工业园区内标准厂房的产权形式多元化。
②大多数工人的素质较低。
③厂房内的机械与藏量过多的货物可能超出楼面结构的承载标准。
④机器开动时震荡噪音对环境产生磁扰。
⑤升降机使用频繁，损耗较大。
⑥工业楼房老化磨损速度加快，保养维护费高。
⑦厂房内存储易燃物品与材料多，火警危险性高。
⑧公用地方与走火通道经常堆放杂物。
2．工业园区物业管理的难点
①由于工业园区内标准厂房的多元性，加大了物业管理的难度。
②险情。
因使用频繁或使用不当，造成房屋的损坏，以致带来结构的变化，险情出现难以预料。
而且，厂房设备损耗严重，保养，维修费用高昂。
③消防点多面广。
厂区内存储的易燃易爆物品和有害的危险品，容易出现火警或险情，因电器安装、机器的用电不当，也容易引起火灾；
另外厂区内的交通工具和人员多而杂，这给保卫工作带来了难度。
④功能特殊。
由于使用的特殊性难以保持整洁，污水不便处理。
建立工业园区物业管理组织机构
工业园区的物业管理企业要组建相应的组织机构，实施规X化管理。
组织机构的职能有：
①负责厂房区域内建筑物管理的日常事务；
②统一对外联系，协调落实街道办事处交办的社会任务；
③协调各生产企业对共用局部的使用，维护绿化布局，催促卫生制度的落实；
④负责整体性设备与附属设施，共用部位的管理，养护、维修工作，针对工作需要聘用维修人员，公共场地清扫人员、平安保卫人员；
⑤负责建立房屋修缮基金并设立专项账目；
⑥制定有关具体管理规定，定期召开会议，检查管理方法的执行情况和工作进度。
工业园区物业管理的前期介入
1．从法律角度看物业管理前期介入
前期物业管理是指新建物业在业主委员会成立之前，由开发建立单位自行或者委托物业管理企业对新建物业实施的前期物业管理活动。
由于前期物业管理过程中，物业管理企业大都是开发建立单位委托或选聘的，物业管理企业与业主之间没有签订物业管理合同。
同时，前期物业管理过程中业主对物业刚开场使用，物业管理的工作任务相对较多，业主与物业管理企业之间较容易产生纠纷。
物业管理纠纷产生后，业主最常采取的措施就是拒付物业管理费。
物业管理企业因此受到损失也常见。
物业管理关系是因物业管理合同而产生的法律关系，前期物业管理也不例外。
实践中，物业管理企业都以书面形式明确物业管理项目、内容、物业管理费计算标准和期限，从而明确物业管理企业的权利和义务。
目前，因物业管理企业与不同的主体签订前期物业管理合同，从而使合同的形式多种多样。
无论何种形式的合同，物业管理企业的主要合同权利就是收取物业管理费。
2．工业园区物业管理前期介入的重要性
尽管物业管理的诸多问题通常是在房屋使用过程中产生的，但究其根源却往往可以追溯到开发项目的建立过程中，物业管理与开发项目生产使用周期前期阶段的各种工作关系密切——开发项目的规划、设计、施工乃至销售等工作环节，在很在程度上决定着房屋投入使用后物业管理工作的难易与其工作量大小。
我前文所提到的工业园区物业管理中所遇到的种种难题，与物业管理企业前期介入没能深入有很大关系。
如果物业管理企业在立项决策、规划设计、建筑施工、代理物业租售等各个阶段能够介入其中，不但能在接收物业后迅速投入到正常的运行状态中，而且还能与水、电、气、通讯、治安、环保等相关部门建立良好的工作关系，理顺效劳渠道。
工业园区物业管理的接收与验收
由于政府招商引资工作的需要，许多企业在进驻工业园区时尚未进展综合的验收与接收，给物业管理企业造成许多管理隐患。
因此，在物业开发建立竣工验收完毕，具备入住和接收条件时，物业管理企业应与时组建物业接收验收小组对接收物业进展详细的验收。
对于接收验收出现问题的，物业管理企业应当积极协助接收验收小组同开展商或业主进展协商，迅速解决相关问题。
物业管理企业接收后，应立即同供电局、自来水公司、燃气公司、供暖公司、邮局进展联系协调，以确保工业园区的正常供电、供水、供暖、通邮；
同管辖派出所、街道办联系，解决工业园区的治安等问题；
同银行联系，解决工业园区各种费用的银行代收代缴问题。
工业园区的日常物业管理
1．房屋管理
工业园区内的厂房管理，主要是确保房屋结构完好和平安使用。
因生产需要，企业对厂房做分隔改造或内部安装机器设备时，不得超过楼面允许的荷载。
施工前须与物业管理企业取得联系并提供施工图纸、经有关部门批准后才可以进展。
因施工影响其他楼层时，需书面征询涉与部位用户的意见。
2．设备管理
为了保证工业园区各企业生产的正常进展，必须对工业园区的一些主要的设备进展重点管理，如载货电梯的管理、工业供水供电管理、变电房的管理等。
同时，公共管网对整个工厂的正常运作事关重大，其护维修养护十分重要，如线、污水管等的维修养护工作等。
因此，必须加强对重点设备和公共设施与公共管网的管理：
①载货电梯的管理。
电梯是现代工业厂房中最常用的、使用最频繁的运输设备，保证电梯的正常运行，对保障所有企业的生产生活有重要作用。
为了管好用好这些电梯，必须对电梯司机进展专门的培训，并配备专业的维修技术人员，完全按照专业化的要求进展管理。
为了更加有效的管理好电梯，物业管理人员应该参与电梯的选货、订货、安装、验收与年检等工作。
②工业供水供电管理。
工业用水用电不同于生活用水用电，其耗水量大耗电量大，电容量也较之生活用电容量大一些，而且水电的终止对厂家造成的损失有时是难以估计的，因此，水和电的正常供给是工厂进展工业生产重要保障，对它们的管理是不容无视的，为此，物业管理人员要做好工厂正常供水与供电的保障工作。
同时，要加强对高压变电房的管理，完全按照供电部门的平安操作规程进展管理，高配电值班室每天24小时要有人值班、节假日照常，保证电力供给。
同时值班人员应根据用电情况适时地调节和补偿功率因素，使电网保持在较为经济的进展状态，以降低电耗，节约能源。
③公共管网的维修养护。
这方面的工作较为繁杂。
比方污水管堵塞如不与时检修，势必影响工厂和工人的正常工作。
因此，对公共管网的维修养护十分重要。
3．消防管理
①认真学习消防知识，熟悉并能正确使用各种消防设施和器材；
②负责消防监控中心的日常值班。
消防监控中心是承受火灾报警、发出火灾信号和平安疏散指令、控制消防水源、固定灭火、通风、空气调节系统等设施机构，中心应实行24小时值班。
要对整个工业园区进展消防监控，并做好值班记录。
值班人员要忠于职守，认真工作。
对部门经理和公司负责人，应做好管理、指导、催促、检查好工业园区内的消防工作，对有问题的与时进展整改。
③严格贯彻、执行消防法规，落实各项防火平安制度和措施。
专职消防人员必须每天巡视工业园区的每个角落，与时发现并消除火灾隐患；
定期对防火责任制、防火岗位责任制执行情况进展检查并进展汇报、交流、评比；
定期对业主或物业使用人的生产场所进展防火制度执行情况检查，阻止私自乱拉乱接电源，违反平安用电、用气的不当行为。
④负责工业园区内动用明火的批准和现场监护工作。
⑤管理好工业园区内的各种消防设备、设施和器具,定期进展检查、试验、大修、更新，确保它们始终处于完好状态。
⑥组织消防宣传教育，广泛开展防火宣传，发动和组织区内群众承受教育，增强防火意识。
宣传方式可灵活多样，生动活泼，可以发通告、贴广告、出墙报，也可以观看消防自救电视录像。
同时揭露批评违章##行为，加强引导，培养建立全民的消防意识。
抓好义务消防队的培训和演习，定期向业主或物业使用人传授消防知识。
⑦定期对工业园区内要害部位进展检查是预防火灾的一项根本措施。
特别是要检查各楼内的电器、电线、煤气管道有无腐蚀、氧化等情况，防止线路短路或爆炸引起火灾。
⑧管理好消防监视中心的各种设备、设施，保障监视中心始终处于正常工作状态。
⑨发生火灾时，协同公司、部门领导到场，现场指挥和扑救。
⑩制止任何违反消防平安的行为和企图。
4．绿化与清扫保洁管理
工业园区搞好绿化卫生管理工作，能够为工人提供工作、生活、娱乐优美的环境，从而能让工人工作时精神饱满，心情舒畅，减少工伤事故的发生。
因此同其他物业一样，工业园区绿化卫生管理也很重要。
当然，在具体管理上有些差异，如绿化方面应根据工业厂房生产特点种植一些能适合排除工厂异味和气体的植物。
卫生保洁工作也会因为工业生产的不同而有不同的要求。
由于工业厂房使用功能上的特殊性，有的厂房难以保持清洁，如重工业生产厂房。
有的厂房要求清洁度相当高，甚至要求车间内一尘不染，如生产精细仪器仪表和食品加工的生产工厂的厂房，因此，对不同的工业厂房应有不同的卫生保洁制度和方法，对难以保持清洁的厂房，应勤清洁清扫清理。
清洁要求高而严的厂房，平时要采取保护清洁的措施，如进入车间要严格管理，要更换衣服鞋子，带好手套和帽子等。
总之工业园区清洁难度大，但仍要设法做好，以保证生产顺利进展。
5．平安防X管理
①建立严格的值班守卫制度，对人员、产品的进出入都要进展严格认真的检查登记；
②无关人员不得进入厂房和仓库的重地；
③严格执行值班巡逻制度以与其他平安措施；
④严格执行两人以上进入仓库、锁门等制度。
6．交通秩序和车辆管理
工业园区内单位多、人员多、货物进出频繁，车辆必然多。
但由于建立或管理的疏忽，工业园区内的车辆管理还存在不少漏洞，给企业的生产和生活带来诸多不便，甚至给业主或物业使用人的财产和生命造成一定的威胁。
因此，物业管理企业要在工业园区内按照统一规划、统筹安排、方便使用、便于管理、确保平安和有偿使用的原那么，将机动车和非机动车分成假设干个停车区域，并设专人进展管理，确保车辆完好无损。
此外，还必须建立一套完善的停车场日常管理制度，确保工业园区良好的交通秩序。
工业园区物业管理的现状分析
内容介绍>
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工业园区的概念
工业园区指由政府规划建立的，供水、供电、供气、通讯、道路、仓储与其它配套设施齐全、布局合理且能够满足从事一般工业生产和科学实验需要的标准性建筑物或建筑物群体。
工业园区物业管理的现状
1．工业园区物业管理立法不完善
随着城市建立突飞猛进的开展，城镇居民生活设施的改善，成片的住宅小区、公寓、写字楼、商厦、工业园区的建成，房屋售后物业管理也越来越重要。
社会化、专业化的物业管理是改革开放过程中出现的新生事物，由于缺乏相应的物业管理法律规X，致使物业管理过程中产生的大量纠纷得不到与时解决。
我国自1994年以来，就开场了物业管理的立法工作，并已根本形成体系。
但是到目前为止，还没有一部权威性很强的法律，或者说，还没有一部全国人大制定并通过的物业管理专门法律。
而且法规大多数都是针对一般物业管理而言的，要么过于原那么，对物业管理市场只是泛泛而谈；
要么根本不涉与物业管理市场问题。
那么，物业管理市场整体管理、物业管理市场招投标与管理、物业管理市场需求主体与管理、物业管理市场运行秩序的管理等，都还没有制定相应的法律法规，没能用明确的法律法规来规X。
而且，就一般物业管理法律法规来说，也存在着明显的不全面、不严密、不具体、不够协调的缺陷。
例如，对物业管理市场中最主要的权利主体——物业的产权人、使用人的法律地位、权利义务，所有的法律法规都没有做出非常具体、明确、便于操作的规定。
我们应当成认，物业管理企业的某些职能与政府的某些职能存在重叠和穿插，特别是在居住环境、清洁卫生、消防治安、公共绿化、公用设施、道路养护等方面。
由于二者地位和作用不同，所代表的利益不完全一样、工作的出发点不同，可能会在工作中引发各种冲突。
对此除了与时沟通、消除误解外，还需要法律上确定二者各自职责X围与其在相关领域的配合机制。
对于工业园区物业管理来讲，我国的立法更是相对滞后。
至今，尚无一部关于工业园区物业管理的法律法规。
在司法实践中，涉与工业园区的物业管理大多参照住宅小区的法律规X执行。
此外，由于对工业园区物业管理中遇到的相关法律理论问题研究不够深入，导致在工业园区物业管理中产生的许多法律纠纷难以处理。
2．工业园区的市场化程度不高
目前，全国物业管理市场处于一种一触即发的状态。
这种市场化的导火索一旦点燃，整个物管市场那么会烽烟四起。
我们可以预测，未来3-5年是中国物业管理市场的“战国时代〞。
到2010年末，全国性的物业管理品牌格局将根本形成，届时，一个企业再想进入物管市场，分得一杯羹，困难更大，为时已晚。
所以，对一个物管企业而言，目前是抢占物管市场的最正确良机。
当前获得物业管理市场的方式主要有如下三种：
①通过公开招投标占领市场
这种方式就是通过公开招投标的方式获得物业管理权。
这是物业管理市场化最根本的方式。
但目前通过公开招投标方式获得物业管理权的物业比拟少，在整个物业管理市场所占的比例也小，而且主要集中在一些政府的公共型物业。
②通过协议招标方式占领市场
这种方式就是通过协议招标的方式获得物业管理权。
一般是较优秀物业的开发商邀请一些知名品牌的物业管理公司进展管理。
目前，在物业管理市场上，这种方式比拟常见，而且项目数目较多。
③通过自建自管方式拥有市场
这种情况就是房地产开发商将所开发的物业委托给下属的物业管理公司进展管理。
这是目前非常普遍的一种现象。
这种管理方式影响了物业管理的市场化进程。
由于工业园区的物业管理费定价较低，业主或物业使用人的经济承受能力有限、管理难度大等，对市场化的物业管理企业吸引力较小，这类物业的市场化程度不高，一般由政府指定或开发商自建的物业管理企业进展管理。
3．规划布局不够合理，房屋设计的使用功能不够全面
从目前来看，无论是经国务院批准设立的国家级开发区，还是经省、市人民政府批准设立的省、市级开发区，虽然都是按照全面规划、因地制宜、综合开发、配套建立的方针建立工业园区的，但大量的工业厂房从设计上就没有全面考虑房屋的使用功能，规划布局也不够合理。
比方，许多标准厂房的卫生间很少，且分布不合理，导致入驻企业员工入厕难，这样一来，就大大增加了物业管理的难度，致使我们的物业管理员成了“消防队员〞，处处救火。
4．工业园区的配套设施不够完善
我国的开发区大都建在远离市区或在市区的边缘，地理位置虽然优越，但根底设施配套设施不够完善。
无论是以高新技术为主的高新技术开发区，以工业为主的工业开发区，还是以金融商贸为主的金融商贸开发区，其供水、供电、供气、排水、道路、工人食堂、宿舍、宾馆、酒店、商店、医院、学校等根底设施、配套设施都不很完善。
工业园区开展状况
1．我国物业管理行业开展状况
现阶段，中国物业管理行业尚未真正形成规X化、产业化、市场化的开展格局，除##、##、等城市物业管理市场相对成熟之外，全国大部份地区物业管理处于起步阶段，市场化程度偏低。
从物业管理行业开展程度已到达一定水平的##市来看，目前仍存在着以下问题：
①以数量型为行业开展的主要特征造成企业数量多、分布广、规模小、规模效益差、开展后劲缺乏等问题，以2000年末的统计资料为例，全市拥有1100家大小规模不一的物业管理企业，正式注册的仅500家，按2000年全市物业开发量约800万平方米计算，1100家物业管理企业平均分配缺乏1万平方米。
②企业开展趋同化、企业运作方法雷同，低水平、重复性的产业队伍大量涌现，从而形成管理手段落后，管理水平参差不一，产品〔效劳〕结构不合理，低档次产品〔效劳〕多，企业运营本钱居高不下，市场竞争力差的局面。
③由于物业管理行业普遍存在低水平重复建立的现象，大量小而全的物业管理企业势必造成资源配置不合理、资源浪费的严重后果：
一方面“五脏俱全〞的机构使人力、物力、财力浪费极大，企业本钱增加；
另一方面形成各类工程技术人员工作量极不饱和，复杂的现代化设施、设备出现的重大技术问题仍需依赖专业公司；
同时，库存备用材料、低耗物料又占用企业大量流动资金，造成流动资金沉淀。
仅以开发商项目支持为优势，政府指导价为保护伞，以纯粹的物业管理作为主业，运用“五脏俱全〞的组织结构养活一大批从业员工的企业开展模式在一定程度上仍延续着计划经济体制下后勤管理方式，未从根本上改变计划经济体制给企业开展带来的种种弊端，这种模式已经明显不能适应成熟的市场、变化的市场、竞争的市场的开展需求。
从全国X围的行业开展现状来看，观念落后、法制不健全已成为严重制约全行业整体规X开展的关键因素，而国有物业管理企业存在体制改革和产权制度改革方向不明确的问题那么严重阻碍了企业的市场化开展进程。
2．工业园区物业管理开展状况
从国内市场来看，随着我国城镇化步伐的加快，工业园区的建立不断加强，工业园区的物业管理市场也日趋开展成熟，政府与开发商在行业竞争中所充当的角色将顺应市场变化而逐渐改变，政府在行业竞争中所起的调控作用也将随着市场的规X开展而逐步淡化，工业园区的物业管理正逐步向规X化、法治化迈进。
从国际市场来看，随着我国参加WTO，大批国外物业管理企业的进驻给国内物业管理企业的开展带来直接影响，使国内企业面临巨大竞争压力和冲击。
WTO带来的是公平竞争的市场环境。
如果说是机遇，对国内外企业是共同的机遇，因此必将出现“与狼共舞〞的格局。
工业园区的物业管理企业也将出现三个层面，一是国内企业与国外企业联姻的合资控股企业出现；
二是独资的国外物业管理企业进军中国，企业迎来“洋管家〞；
三是国内的物业管理企业走出国门，到异国它乡为“老外〞效劳。
浅谈工业园区物业管理的开展趋势
（2009-09-0413:
04:
13）
浅谈工业园区物业管理的开展趋势
一、市场化
虽然物业管理是一种微利性行业，但较低的行业风险和较低的行业门槛仍会吸引大量资金和人才的进入。
资本对利润的追逐，加深了物业管理企业之间的竞争，必然会推动物业管理的市场化进程，促进物业管理品牌化格局的尽快形成。
一些物管企业通过市场获得更多的物业，形成规模效益和品牌效应；
另外一些物管企业可以通过兼并、联合和重组等方式，形成规模化管理和企业集团，以增强企业的竞争力。
通过市场洗礼，最终会形成少数品牌物管企业占据大部份物管市场份额，使物管行业的竞争门槛自动加高，行业的竞争更加剧烈而且层次更高。
这种状况会使一般的企业不敢介入或者已经
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