EAS房地产售楼管理实施手册.docx
《EAS房地产售楼管理实施手册.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《EAS房地产售楼管理实施手册.docx（133页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
EAS房地产售楼管理实施手册
售楼管理实施手册
产品版本
EASV7.0.3
系统名称
房地产
模块名称
售楼管理
变更记录
Ver.No
日期
编制/修订
审核
批准
修改的章节号
目录
1总述7
2公共资料说明7
2.1CRM业务组织设置7
2.1.1功能介绍7
2.1.2操作路径8
2.1.3操作说明8
2.2房源9
2.2.1项目资料9
2.2.2房源基础资料10
3项目准备11
3.1项目建立11
3.2营销团队12
3.3楼栋设置12
3.4房源管理13
3.4.1如何生成房间13
3.4.2导入房间信息15
3.5房间面积录入16
3.6售楼功能设置16
3.7房间辅助资料19
3.8客户辅助资料19
3.9商机辅助资料20
3.10按揭方案设置21
3.11入伙方案设置21
3.12产权办理方案22
3.13补差方案设置23
3.14代收费用设置23
3.15变更原因设置24
3.16问卷定义25
4价格管理26
4.1业务说明26
4.2系统应用流程27
4.3定价管理27
4.3.1功能介绍27
4.3.2操作路径27
4.3.3操作说明27
4.4付款方案27
4.4.1功能介绍27
4.4.2操作路径27
4.4.3操作说明27
4.5定价方案27
4.5.1功能介绍27
4.5.2操作路径28
4.5.3操作说明28
4.6底价控制28
4.6.1功能介绍28
4.6.2操作路径28
4.6.3操作说明28
4.7折扣定义28
4.7.1功能介绍28
4.7.2操作路径28
4.7.3操作说明29
4.8折扣方案29
4.8.1功能介绍29
4.8.2操作路径29
4.8.3操作说明29
5客户管理30
5.1业务说明30
5.2系统应用流程30
5.3客户台帐30
5.3.1功能介绍30
5.3.2操作路径31
5.3.3操作说明31
5.4线索管理33
5.4.1功能介绍33
5.4.2操作路径33
5.4.3操作说明33
5.5客户商机33
5.5.1功能介绍33
5.5.2操作路径34
5.5.3操作说明34
5.6商机跟进34
5.6.1功能介绍34
5.6.2操作路径35
5.6.3操作说明35
5.7问卷填写35
5.7.1功能介绍35
5.7.2操作路径35
5.7.3操作说明35
6交易管理35
6.1业务说明35
6.2系统应用流程36
6.3选房管理36
6.3.1功能介绍36
6.3.2操作路径36
6.3.3操作说明36
6.4推盘管理39
6.4.1功能介绍39
6.4.2操作路径40
6.4.3操作说明40
6.5抵押控制41
6.5.1功能介绍41
6.5.2操作路径42
6.5.3操作说明42
6.6销售控制43
6.6.1功能介绍43
6.6.2操作路径44
6.6.3操作说明44
6.7房间预留49
6.7.1功能介绍49
6.7.2操作路径49
6.7.3操作说明49
6.8预约排号49
6.8.1功能介绍49
6.8.2操作路径49
6.8.3操作说明49
6.9认购管理49
6.9.1功能介绍49
6.9.2操作路径50
6.9.3操作说明50
6.10认购管理50
6.10.1功能介绍50
6.10.2操作路径50
6.10.3操作说明50
6.11签约管理50
6.11.1功能介绍50
6.11.2操作路径51
6.11.3操作说明51
6.12变更管理51
6.12.1功能介绍51
6.12.2操作路径51
6.12.3操作说明51
6.13网上备案51
6.13.1功能介绍51
6.13.2操作路径51
6.13.3操作说明52
6.14客户自助查询52
6.14.1功能介绍52
6.14.2操作路径52
6.14.3操作说明52
7销售服务52
7.1业务说明52
7.2系统应用流程52
7.3按揭服务52
7.3.1功能介绍52
7.3.2操作路径53
7.3.3操作说明53
7.4产权服务53
7.4.1功能介绍53
7.4.2操作路径53
7.4.3操作说明53
7.5入伙服务53
7.5.1功能介绍53
7.5.2操作路径53
7.5.3操作说明54
7.6面积补差54
7.6.1功能介绍54
7.6.2操作路径54
7.6.3操作说明54
8财务管理54
8.1业务说明54
8.2系统应用流程54
8.3收付管理54
8.3.1功能介绍54
8.3.2操作路径55
8.3.3操作说明55
8.4收付款单55
8.4.1功能介绍55
8.4.2操作路径55
8.4.3操作说明55
8.5银行放款55
8.5.1功能介绍55
8.5.2操作路径55
8.5.3操作说明56
8.6出纳汇总56
8.6.1功能介绍56
8.6.2操作路径56
8.6.3操作说明56
8.7票据管理56
8.7.1功能介绍56
8.7.2操作路径56
8.7.3操作说明56
8.8代收费用管理57
8.8.1功能介绍57
8.8.2操作路径57
8.8.3操作说明57
8.9违约金管理57
8.9.1功能介绍57
8.9.2操作路径57
8.9.3操作说明57
1总述
售楼管理属于房地产行业中的一个细分管理领域，与租赁管理、成本进度管理并称房地产行业三大业务管理领域。
售楼管理作为房地产行业中的一个独立管理领域，包含了项目储客、集中开盘、日常销售、事务管理、财务收款五个业务阶段，不论是房地产领域中的住宅项目、商业项目、园区项目、旅游项目或养老项目，只要该项目适用地产销售模式管理，均可使用本系统。
本业务指引中的流程图，框图含义如下：
浅蓝色背景，表示系统已经实现业务。
橙色背景，表示系统外需处理的业务或打印内容。
<本手册仅适用于实施EAS房地产售楼产品的实施顾问，请勿将本手册直接给客户阅读>
2公共资料说明
1
2
2.1CRM业务组织设置
2.1.1功能介绍
业务背景：
房地产企业的规模有大有小，对于一些大中型房地产企业经营过程中，会因为各种原因成立多个不同的项目开发子公司进行项目开发，但这些项目开发仅作为核算主体，在销售方面则是统一的一个主体，由此就会产生了同一个区域内的多个销售项目在财务关系中分属不同的壳公司，但在售楼业务中又要集中处理的需求。
本功能即是针对房地产结构组织的基础设置，在财务组织结构基础上建立符合售楼业务需要的售楼业务组织架构，核心目的用于指定各个级次的组织所涉及的业务范畴。
例如：
某房地产公司各级组织为
其中重庆本部及平级各项目开发公司均为财务实体组织，各个项目的核算均归属与财务实体公司，但销售业务统一由重庆本部人员管理，因此就需要在重庆本部上级设立一个重庆地产的虚拟销售组织用来发生售楼业务。
2.1.2操作路径
EAS主界面，选择【营销服务管理】【公共资料】【CRM业务组织设置】。
2.1.3操作说明
在集团级进入【CRM业务组织设置】界面：
1）售楼组织与客户管理组织不等同与EAS销售组织，但前提必须是销售组织，销售实体组织默认为售楼组织及客户管理组织，界面中所显示的均为销售组织。
2）选中要设定为客户管理组织或售楼组织的分录，点击“修改”按钮，将客户管理组织或售楼组织复选框选中或取消选中后保存即可。
功能逻辑说明：
1）是否封存，指该销售组织在EAS组织结构中是否已经被封存。
2）是否历史，指该组织原本是销售组织，但后来被取消了销售组织属性。
3）售楼组织，调整不会影响数据库已经存储的业务数据，但会影响售楼组织的上下级数据汇报关系，调整后需要调整营销团队设置，否则可能导致数据不可查。
4）客户管理组织，集团默认为客户管理组织且可不修改，用户可指定集团以下各级客户管理组织，调整将会对数据库中客户资料重新按组织结构整理，请谨慎操作。
客户管理组织被勾选后，即系统中在该组织级存储客户资料，当在客户台帐中增加一个客户即会同步在其项目所属组织的上级销售组织（勾选了客户管理组织）中分别增加一条客户资料，主要应用目的为实现同组织不同业务分支（租赁、物业等）的客户共享的同时又不影响原属业务客户资料的需求，现阶段产品建议不设定。
温馨提醒：
1、受限与EAS销售组织只能在实体发生业务，单纯实现虚体组织发生业务不能很好解决售楼业务的汇报关系，所以做此功能。
2、目前CRM组织仅维护了售楼组织，未来可能会扩展到CRM的各个业务分支，如租赁、客服、物业、租赁组织等。
2.2房源
2.2.1项目资料
2.2.1.1功能介绍
项目资料是建立房源信息的销售项目信息，在系统中主要为基础信息登记，建立后会影响产生多个模块项目树中的项目。
2.2.1.2操作路径
EAS主界面，选择【营销服务管理】【公共资料】【项目资料】。
2.2.1.3操作说明
在集团统一设置，进入【项目资料】界面：
在项目资料主界面中点击〖新增〗，进入项目资料编辑界面
温馨提醒：
1、项目资料与售楼管理中的项目建立区别在于项目资料是集团统一维护，用以规范售楼、租赁、物业各子模块的项目，售楼项目建立后会自动同步到公共项目资料，其它业务模块则对统一项目发生业务时，只能引用而不可新增，如新增则系统视为不同项目资料。
2.2.2房源基础资料
2.2.2.1功能介绍
房源基础资料是设置房源集团内统一的公用资料，其中包含户型类别、房间朝向、建筑结构、建筑性质，该类基础资料建立后，各个组织统一引用。
2.2.2.2操作路径
户型类别：
EAS主界面，选择【营销服务管理】【公共资料】【户型类别】。
房产基本参数，可根据房产设计的类别定义，可被用于客户意向户型选项以及房产基本属性。
例如：
三房两厅、两房两厅
房间朝向：
EAS主界面，选择【营销服务管理】【公共资料】【房间朝向】。
房产基本参数，房间的朝向如南北，西南等，设置房间资料时需用到此参数，房间朝向可在定价方案中作为房间定价调价的因素之一
建筑结构：
EAS主界面，选择【营销服务管理】【公共资料】【建筑结构】。
房产基本参数，如：
钢架结构、组合拼装结构等
建筑性质：
EAS主界面，选择【营销服务管理】【公共资料】【建筑性质】。
房产基本参数，按房源的基本用途性质，如：
商业、居住、医疗、会所等
温馨提醒：
1、编码及名称在集团范围内不允许重复。
3项目准备
3
3.1项目建立
建立销售项目信息是售楼业务应用的基础，后续的售楼业务是以项目作为基本的管理单元来实现业务管理。
系统中建立项目可直接新增，也可引入集团项目资料中的项目信息。
售楼中的销售项目可与成本合同中的工程项目建立关联，为项目的预算、现金流评估提供数据支持。
应用说明：
1）项目可以建立多层级，项目下的分区、分期可通过建立多级的方式增加；
2）共享组织：
可将项目共享给其他组织，共享后，其他组织成员可通过权限在共享到组织下操作相关的业务数据；实际业务中，区域公司下存在营销公司，管理本区域下所有项目的销售，这种模式下，可将项目共享给区域公司；
3）户型：
建立项目下的户型信息；
3.2营销团队
设置项目的营销的团队的成员信息，指定营销团队的负责人、团队成员。
如图所示：
应用说明：
在业务权限上，团队负责人可以查询所有团队成员的业务信息，非负责人只能查看自己名下业务信息，如销售员只能查看自己名下的跟进客户信息、自己名下客户的交易信息等；
营销管控中可增加非团队成员但有营销管理只能的其他用户，如集团营销负责人等；
营销团队可以建立多层级建立，如项目下存在多个销售团队，如存在两个代理销售团队中原、世联，那么营销团队建立可设置一个公司层级的销售团队，然后在下一层级设置两个并行的“中原、世联”销售团队；
3.3楼栋设置
设置项目下的楼栋信息，如楼层、建筑面积、占地面积等基础信息，如图：
3.4房源管理
项目、楼栋信息设置后，可通过“房源管理”生成房间。
房源管理中包括房间生成、房间导入、房间绑定、房间拆分与合并等操作应用。
3.4.1如何生成房间
生成房间可通过“房间定义、房源修改”操作生成房间资料信息、房间定义指开始阶段的房间生成，房源修改指在原有房间生成的基础上重新增加新的楼栋、单元信息的修改。
应用如下：
1）在项目下，选择对应的楼栋，进行“房间定义”；如图：
2）在房间定义中设置单元、楼层信息等，生成房间；
3）生成房间
4）如对已生成房间的楼栋，还需要增加房间信息时，可通过“房源修改”功能批量“整层、整单元”增加房间信息；
3.4.2导入房间信息
根据excel模板，导入房间的信息
3.5房间面积录入
房间面积可通过手工录入、导入的方式进行将面积信息录入。
房间的面积分预估面积、预售面积、实测面积。
预估面积指拿到预售许可证之前的工程面积（或称规划面积），如图：
仅存在预估面积的房间，后续只能以“预估”的销售方式进行预定交易；
已发生交易的房间可进行“反符合”对面积变更，面积变更后不会影响原交易单据的房间面积信息，只会影响后续的交易单据中面积信息；
3.6售楼功能设置
售楼功能设置是对售楼相关参数设置，如图：
预约单默认失效时限：
指预约单的失效天数，失效的预约单将以红色显示；
预定单默认失效时限：
指预约单的失效天数，失效的预约单将以红色显示；
认购单默认签约时限：
设置认购单中的“约定签约时间”的计算方式；约定签约时间＝认购申请日期+认购单默认签约时限；
签约单默认失效时间：
指签约单的失效天数，失效的签约的以红色显示；
诚意金标准：
设置预约排号时预收款的默认款项金额；
预定金标准：
设置预定时预定金的默认应收金额（不选择付款方案时）；
定金标准：
设置认购时定金的默认应收金额（不选择付款方案时）；
成交总价是否允许修改：
启用参数后，交易单中成交总价允许修改，修改后和原成交总价比较，生成一条总价优惠的折扣；
是否启用折扣方案：
启用付款方案后，交易单中可选择折扣方案；如未启用，则交易单只能选择折扣记录；
是否允许调整折扣明细：
启用参数，折扣记录中的“折扣值”允许手工调整，但调整至不允许低于所定义的折扣值；未启用，则折扣记录的折扣值不允许手工调整；
是否强制底价控制：
启用，则交易单中的成交总价低于底价时，不允许进行交易；未启用，成交总价低于底价时，系统只提示，但允许进行后续的交易；
是否贷款类房款必须银行放款：
启用，款项不允许收取，则贷款类款项只能通过“银行放款”操作来生成对应的收款单，不能直接收取；
成家总价是否以标准总价为准：
启用，当以总价为准的时候不允许使用和单价相关的折扣，未启用，以单价为准的时不允许使用和总价相关的折扣；
退房是否必须价格审核：
启用，则退房的房间价格必须重新定价才能进行销售，未启用，则退房的房间可直接进行再次销售（价格为定价信息）；
换房是否必须价格审核：
启用，则换房后的房间价格必须重新定价才能进行销售，未启用，则换房的原房间可直接进行再次销售（价格为原定价信息）；
面积变更是否价格审核：
启用，即面积变更后，房间必须重新定价后才能销售，未启用，则换房的原房间可直接进行再次销售（价格为原定价信息）；
业务归属日期是否可编辑：
启用，即交易业务默认归属日期为当前业务操作日期，可进行修改；不启用，即交易业务默认归属日期为当前业务操作日期；
换房业务默认业务归属日期：
为原单据业务归属日期，则新交易的业务归属日期默认为原交易的业务归属日期；新单据签署日期，即为当前业务的操作日期；
价格变更业务默认业务归属日期：
为原单据业务归属日期，则新交易的业务归属日期默认为原交易的业务归属日期；新单据签署日期，即为当前业务的操作日期；
更名业务默认业务归属日期：
为原单据业务归属日期，则新交易的业务归属日期默认为原交易的业务归属日期；新单据签署日期，即为当前业务的操作日期；
非可售房源是否允许预约排号：
启用，即为推盘的房间可进行预约排号；
是否启用跟进有效期：
启用，即客户跟进期限内如没进行后续跟进，置业顾问不再拥有查看跟进客户的权限；启用后，“客户跟进有效期”和“商机跟进有效期”才可编辑；
客户跟进有效期：
客户跟进的有效天数，超过有效天数，“否启用跟进有效期”启用情况下，置业顾问不能查看超过跟进有效期的客户信息；
商机有效期：
查询过期的商机时，“商机有效期”可作为过滤条件；
3.7房间辅助资料
分项目设置房间类的基础资料，如图：
噪音：
指房间的噪音程度，如噪音一般、噪音较强等；
景观：
指房间的景观描述，如海景、园林景、山景等；
视野：
指房间的视野情况的描述，如视野开阔、视野一般等；
装修标准：
指房间的装修情况，如精装修、毛胚房、简装等；
房间用途：
如出租、销售等；
产品描述：
备注型信息，根据客户需要可灵活使用。
3.8客户辅助资料
分项目设置客户类的基础资料信息，如图：
客户来源：
指客户获取楼盘信息的来源，如网络、电视、报纸等；
接待方式：
如来电、来访等
居住区域：
根据项目所在城市设置目标客户分布的居住区域；
工作区域：
根据项目所在城市设置目标客户分布的居住区域；
合作模式：
指企业客户的合作模式；如私营企业、民营企业等；
业务范围：
设置企业客户的业务范围，如IT行业、金融行业等；
认知途径：
获取项目销售信息的途径，如xx电视台、xx路牌广告等；
3.9商机辅助资料
设置商机类的基础资料，如图：
商机产生原因：
设置客户产生意向商机的原因；
置业目的：
如自住、投资等；
商机级别：
根据客户商机的意向程度的描述的基础资料；
商机阶段：
如意向阶段、洽谈阶段、看房阶段等；
终止原因：
终止商机的原因，如客户无购买意向、已购买其他楼盘等；
总价范围：
购买房产的总价的意向范围，根据项目实际定位进行设置；
单价区间：
购买房产的单价的意向范围，根据项目实际定位进行设置；
面积范围：
购买房产的面积的意向范围，根据项目实际定位进行设置；
楼层区域：
购买房产的楼层的意向范围，根据项目实际定位进行设置；
3.10按揭方案设置
设置银行按揭、公积金按揭办理的流程，如图：
一般按揭步骤包括客户资料收集、资料送交银行、银行审批、办理贷款合同、银行放款等步骤。
3.11入伙方案设置
设置入伙办理的流程方案，如图：
一般入伙流程的步骤为发送入伙通知书、办理入伙、办理完成等步骤。
3.12产权办理方案
设置产权办理的流程，如图：
产权办理的流程一般为通知客户办证、收集办证资料、资料送交国土局、办理完成、客户领证等。
3.13补差方案设置
设置面积补差的计算方法，可按照套内面积、建筑面积等补差方式设置按最高标准补差、分段补差的计算方法。
如图：
3.14代收费用设置
定义如契税、印花税等代收费用类款项的计算，以便在交易单据中自动计算款项的金额。
代收费用计算分三种方式：
固定值、常规模式、扩展模式；
固定值：
针对每个交易合同按固定值收取的费用，如按揭公证费每个合同是1000元，可按如图方式设置；
常规模式：
按照比例计算的代收费用可通过常规模式进行设置计算方式，比如房产交易中印花税按照成交总价的万分之三进行收取，如图：
扩展模式：
对于某类多条件计算的代收费用，需要通过扩展模式来进行设置款项计算方式；如契税计算，建筑面积90平米以下的按成交总价1%计算，建筑面积90－140平方米以以按成交总价1.5%计算，建筑面积大于140平米的契税按成交总价3%计算；如图设置：
3.15变更原因设置
设置退房、换房、价格变更、更名的变更业务的变更原因的基础资料，如图：
3.16问卷定义
问卷调查作为采集客户信息、加强互动的重要手段，在房地产销售过程中普遍采用。
问卷定义即是对问卷内容、题目、答案等信息进行设置，以便在业务环节填写问卷信息及问卷分析等。
界面如图：
应用说明：
1）设置问卷的主题（问卷名称）、应用的业务场景（如客户接待、认购、签约时）等信息；
2）通过“增加新题目”、从题目选择等方式，给问卷增加题目、答案；
4价格管理
4
4.1业务说明
价格管理主要针对售楼业务中的房间标准价制定及调整、底价控制、付款方案、折扣及折扣方案等业务的应用，确定房间的价格信息后，房间才能进行后续的交易行为。
标准价是房间销售时综合各种因素制定的价格，标准价做为房产销售的面价，在销售过程中折扣均针对标准价计算，底价单价和总价则在交易过程中控制对标准价折扣后的成交单价及总价不得低于底价，否则不允许交易提交。
标准价的录入有三种方法，一种是“价格录入”方式，用于录入无规律的定价；一种是“因素录入”方式，在系统计算底价；一种是“模板导入”方式，通过excel模板，批量导入底价。
标准价调整后，发生面积变更或退房业务的房间，需要对其价格进行审批后才可重新销售。
每个房间价格变更的情况可以通过〈历史价格查询〉标签页进行跟踪。
4.2定价管理
4.2.1功能介绍
在房产销售前，必须通过定价管理功能对房产进行定价，只有定价后销售人员才能和客户沟通，并且随着市场行情的变化需要随时调整价格，进行调价，每次调价我们录入系统，这样可以根据价格变化分析价格曲线，了解、分析市场行情的变化。
4.2.2操作路径
EAS主界面，选择【营销服务管理】【售楼管理】【价格管理】【定价管理】。
4.2.3操作说明
1、定价管理页面采用左树右表形式，左边是楼栋树。
房间价格数据和定价调价数据都按左边所选的树节点来过滤。
2、当前页面是房间价格表，可以查询到所有房源的最新标准价，并且可以通过“历史价格查询”联查到房间的历史价格信息。
3、可选择多个房间，直接点击新增对选中房间进行定价调价，定价/调价由用户选择，楼栋页签根据选择的楼栋来增加，如果
升级会员 