2．A方案寿命5年，期初投资300万元，每年年末净收益为96万元，B方案寿命3年，期初投资100万元，每年年末净收益为42万元，试用差额内部收益率法比较哪一种方案较好（基准折现率为10%）？
解：
由于寿命期不同，因此，求解时令两方案的净年值相同即可。
NAVA=-300（A/P,△IRR,5）+96
NAVB=-100（A/P,△IRR,3）+42
NAVA=NAVB
300（A/P,△IRR,5）-100（A/P,△IRR,3）=54
试算过程如下：
因此△IRR>10%，选择投资大的方案，即方案A。
3．一家航空公司计划投入使用一种新型飞机，有三种机舱座位安排方式可以选择，每一种方式的收益和成本如下表：
机舱座位安排
A：
座位-经济舱250个+头等舱65个
B：
座位-经济舱300个+头等舱30个
C：
座位-经济舱350个
年净收益（万元）
6730
6745
6771
初始成本（万元）
23110
23170
23260
飞机的寿命为15年，基准折现率为25%，每种座位安排方式下飞机的残值均为500万元。
那么航空公司应该选择哪种方式？
解：
采用年值法，计算表格如下：
NAVc>NAVA>NAVB，因此选择方案C，即经济舱350个。
4．某厂生产钢材的设计能力为1.8万吨/年，每吨钢材价格为5500元，单位产品变动成本为3200元/吨，总固定成本为4140万元，使用期限为6年，按平均年限法分摊。
试做出以下分析：
1）以生产能力利用率表示的盈亏平衡点；
2）当价格、固定成本和变动成本分别变动±10%时，对生产能力利用率盈亏平衡点的影响，并指出敏感因素。
解：
1）每年盈亏平衡点产量Q0为
可见，该方案的生产能力利用率还很低，有很大的盈利潜力。
2）此为单因素敏感性分析，结果如下表：
从上表可以看出，随着价格的提高，生产能力利用率盈亏点降低；随着固定成本和变动成本的增加，生产能力利用率盈亏点提高。
敏感性分析图如下：
从上图可以看出，生产能力利用率对价格最为敏感，应做进一步研究，以便采取有效措施。
5．某产品由13种零件组成，各种零件个数和每个零件成本如下表所示。
试用ABC分析法选择价值工程目标，并画出ABC分析图。
零件名称
a
b
c
d
e
f
g
h
i
j
k
l
m
零件个数
13
1
2
2
18
1
1
1
1
1
1
2
1
单个成本
3.42
2.61
1.03
0.8
0.1
0.73
0.67
0.33
0.32
0.19
0.11
0.05
0.08
解：
将各零件按成本大小进行排序，计算金额累计百分比及项数累计百分比如下表：
显然，VE对象即零件a。
其ABC分析图如下：
6．某产品有A，B，C，D，E，F，G等7个部分，其成本分别为240，200，120，320，460，80，160，对于该产品的重要程度依次是E，A，D，G，B，C，F。
试用0-1打分法确定价值工程的对象。
解：
（1）按照0-1打分法，各零件功能系数如下表：
（2）按照
求其价值系数如下：
可以看出B,C,F的价值系数V较小，价值工程对象为B,C,F。
7．案例3分析：
洛克菲勒中心的再开发
解：
（1）有限合伙人投资额为456,000,000亿美元，其8%为36,480,000亿美元；总投资额为480,000,000亿美元，其8%为38,400,000亿美元，15%为,72,000,000亿美元；
按照现金流分配原则，计算如下表：
（2）1996年未收益，则IRR满足：
经试算，得IRR=21.279%
（3）垂直整合使TSP各个部门都能参加进项目，效率高，收益点多，工作质量程序上有保障，如此一来整体提高了TSP的市场竞争力。
假定TSP在1999年末，按高盛转手交易价格的5%/60%=1/12作为其权益，即0.45亿美元；
假定TSP工程部在1997年末，收益0.05亿美元（利润率为5%）；
1996年初，TSP投资0.24亿美元；
1997~1999收益如上题；
物业管理部从1997年末每年收入0.024亿美元。
按照以上条件，IRR满足：
即
试算如下：
得IRR=29.565%
（4）假设租金仅有2亿美元，则所得ATFC较1997年还少，TSP则会分不到现金流，假设年利率是上个题中的内部收益率i=29.565%，1999年末权益值为0.45亿美元。
则净现值为
按照内部收益率定义，在利率为内部收益率29.565%时，净现值损失0.01668亿美元。
8．案例4分析：
天河城写字楼投资评估
解：
（1）方案a：
寿命周期：
2003~2032，30年。
本方案中贷款利息不在现金流中体现，且所得税不扣除贷款利息，土地费用对应建筑面积，东塔租借出去的是39层不是42层，不考虑资产折旧，在EXCEL计算后，得IRR为14.46%。
10%利率下的NPV为1.652亿元。
自有资金投资为10.12亿-4.5亿=5.62亿。
方案b，由于经营性房产不仅是东塔，因此需重新计算静态投资资金，见下表。
自有资金投资为10.12亿+7.82亿-4.5亿-8亿=5.42亿。
本方案中贷款利息不在现金流中体现，且所得税不扣除贷款利息，土地费用对应建筑面积，东塔租借出去的是39层不是42层，不考虑资产折旧，在EXCEL计算后，得IRR为22.44%，10%利率下的NPV为6.090亿元。
比较方案a和b，由NPV值以及自有资金值可以发现，选择方案b更好，即进行喜来登酒店的建设。
（2）如果不引入喜来登酒店，散售写字楼，虽然能够解决资金不足的矛盾，但整个综合体的价值会受到负面影响；写字楼一旦零散出售，承租商户将难以控制；过多的小公司入住会使写字楼档次降低，与公司的期望相悖；而且如果西塔形象下降，东塔甲级写字楼和天河城商场也会遭到牵连，不利于集团长期发展。
引入喜来登酒店的合作后，提升了天河城综合体的整体价值，使东塔写字楼和天河城商场能够获得更好的回报。
若仅考虑西塔，由于2007年投资巨大，8亿元，比起增出来的NPV还是很大，而且由于租金水平和空置率也存在风险，因此就西塔自身而言，选择散售的好。
（3）天河城为了提升档次，提高租金水平，提高可持续运营能力而力求吸引世界500强企业。
它在整个项目过程中：
将西塔写字楼的运营方略由零散出售改为与喜来登酒店管理集团合作，建成一个五星级标准的国际酒店，提升综合体档次和整体形象；东塔将作为国际标准的顶级写字楼物业，采取“只租不售，单一业权”的模式，确保统一的物业形象和高品质的物业管理；采用先进而环保的技术建造写字楼；匠心独运的建筑装修布局设计；聘请经验丰富的高力国际物业服务有限公司提供物业管理服务，确保大厦的用户可在管理完善和保安稳妥的环境中发展商务。
9．案例5分析：
武汉花园住宅项目投资评估
解：
（1）销售是从2004年开始的。
设土地房屋成本为x（0）元/平方米，多年保持不变；第一年住宅价格为x元/平方米，涨幅为r，则下一年上涨到x（1+r）元/平方米。
各年销售一平方米房地产的税金为
第一年：
5.45%x+30%（x–1.3x（0））
第二年：
5.45%x（1+r）+30%[x（1+r）–1.3x（0）]
不包括所得税，各年销售一平方米房地产的利润为：
第一年：
x–x（0）–（5.45%x+30%（x–1.3x（0）））=0.6455x–0.61x（0）
第二年：
x（1+r）–x（0）–（5.45%x（1+r）+30%（x（1+r）–1.3x（0）））=0.6455x（1+r）–0.61x（0）
基准收益率为15%，若0.6455x（1+r）–0.61x>（1+15%）（0.6455x–0.61x（0）），则延期销售有利，NPV将增加，即r>0.15–0.14175x（0）/x。
将x（0）=13882.11/12.9=1076.13元/平方米，r=（xi+1–xi）/xi，代入化简得：
xi+1>1.15xi–0.14175x（0）=1.15xi–152.54时，可以延期销售。
计算结果如下表所示。
当“保守估计”大于“延期价格”时可考虑延期售出。
结论：
在保守估计中，不应考虑延期销售，在2004年全部预售出；
在中立估计中，应考虑在2005年延期销售；
在乐观估计中，应考虑在2006年延期销售；
（2）综合考虑，价格走势如下：
考虑延期计算如下：
因此不应考虑延期销售，在2004年全部预售出。
班级：
水工02
姓名：
任玉香
学号：
2010010264
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