合肥市城市近期商业网点专项规划说明书.docx
《合肥市城市近期商业网点专项规划说明书.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《合肥市城市近期商业网点专项规划说明书.docx（39页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
合肥市城市近期商业网点专项规划说明书
合肥市城市近期商业网点专项规划说明书
2004-01-1218:
20
第一章 合肥市城市概况
一、现状概况
二、城市近期建设规划概述
第二章 区域经济分析
一、安徽与邻省经济发展对比
二、合肥周边省会城市经济发展对比
三、合肥与省内其它省辖市经济发展对比
第三章 城市商业发展及商业网点建设现状
一、城市商业网点建设的总体发展水平
二、城市商业业态和所有制的发展
三、现有商业网点的空间分布
四、商业的科技含量日趋提高
五、我市商业在全省及本市经济社会发展中的作用和地位
六、现有商业及商业网点建设中存在的问题及其原因分析
第四章 城市商业发展及商业网点建设规划
一、城市商业发展的总体思路与目标
二、规划期限
三、规划范围
四、规划依据
五、规划原则
六、规划布局
（一） 商业体系布局规划
（二） 超市、大型专业店布局规划
（三） 近期农贸市场建设项目与选址规划
（四） 物流园区和专业市场布局规划
（五） 商业街布局规划
第五章 规划实施对策
一、加快政府职能的转变
二、加强商业网点规划布局的引导
三、按照经济发展水平和消费需求实际，推进结构调整
四、积极推进高新技术应用，走科技兴商之路
五、加强商业网点的法制化建设
六、明确职责、规范管理程序
七、制定明确的规划实施计划，按规划逐步建设三级商业网点体系
八、建立多途径的资金筹措渠道
第一章 合肥市城市概况
2004-01-1213:
27
一、现状概况
合肥市位于安徽省域中部，地处江淮之间。
现辖三县四区：
肥东县、肥西县、长丰县；庐阳区、包河区、蜀山区和瑶海区。
市域土地面积7266平方公里，人口448万，其中市区土地面积596平方公里，人口146万（户籍人口数）；城市建成区面积148平方公里，城市人口152.9万人（含非农人口、暂住人口、近郊农业人口）。
近年来，合肥市经济社会发展取得了显著成就，2002年全市实现国内生产总值达412.4亿元，较2001年提高13.1%.经济结构进一步优化；三次产业的比例由2001年的10.5：
49.3：
40.2变为2002年的9.7：
50.1：
40.2，表现为一次产业的比重在下降，二、三次产业的比重在逐步提高。
2001年，综合经济实力在全国26个省会城市中由21位上升到18位。
在全省的经济地位日益提高，2001年国内生产总值占全省总量的11.05%.2002年实现社会消费品零售总额达184.77亿元，（其中市区158.55亿元）；2001年我市的社会消费品零售总额占全省总量的14.4%.合肥是安徽省的省会，全国重要的科教基地。
现有中国科技大学、合肥工业大学等重点、普通高校8所，2001年招生2.01万人，在校学生5.89万人，在校博士生、研究生6632人；各类普通中等专业技术学校85所，在校学生8.03万人；中国科学院等科研单位不断取得科研和技术开发新成果，全市2001年获省、部级科技进步奖39项，其中农业科技进步奖8项；评出市级科技进步奖40项、达国内先进水平的10项。
全市共受理专利申请1758件，授权专利519件。
城市基础设施建设取得明显成效。
城市道路已初步建成"二环九射"的城市道路框架；2001年人均拥有道路面积8.8平方米；城市供水方面，已建成4座自来水厂、综合生产能力达85万立方米/日，人均生活用水量为311.8升/日；合肥二电厂建成并投入运营，大大提高了城乡供电保障能力；城市环境建设也有了长足发展，先后建成了胜利广场、人民广场、和平广场、明珠广场、徽园；南淝河得到了综合整治；王小郢污水处理厂已建成并投入运营；城市燃气、公交、邮政、电信等基础设施建设水平进一步提高，城市整体服务功能得到了加强。
开发区建设成为城市经济发展新的增长点，合肥市高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区，到2001年，共完成30多平方公里的建设和土地出让，累计进区项目达到1000多个，完成总投资近300亿元，实现国内生产总值近200亿元。
此外，省市级开发区：
龙岗工业区、桃花工业园区、双凤工业园区、蜀山经济技术开发区，都是城市经济发展和对外开放的窗口。
二、城市近期建设规划概述
根据省政府制定并颁布的《安徽省城镇化发展纲要》及省委、省政府提出的"抓合肥、带全省"战略要求，市委、市政府及时制定了我市经济社会发展的总体目标，这就是：
至2010年，全市GDP总量达1000亿元，占全省的15%左右，城市化水平达到60%，城市常住人口达300万；城市建设用地控制在280平方公里左右。
据此，市规划局于2002年组织编制了《合肥市城市近期建设规划（2001-2005年）》，并经市人民政府审批，报建设部和同级人大常委会备案。
合肥市城市近期建设规划期限是2001-2005年，确定合肥市仍然是安徽省省会、全国重要的科教基地；到2005年，城市人口为200万，城市建设用地面积近210平方公里，人均建设用地面积为104.6平方米/人；城市结构布局采用"双核多中心"的结构形式：
老城区仍为全市的商业、金融服务中心；同时在东区的花冲公园附近、北区在合瓦路中段，西南区在南七、新城区在明珠广场附近设立城市副中心，用以分解老城区的人流、物流，缓解老城区的交通和环境压力，方便各分区所在居民的生活；居住区、居住小区以及居住组团应按照《城市居住区规划设计规范》配套建设公共服务设施，逐步建立和完善城市多层次的公共服务设施体系。
第二章 区域经济分析
2004-01-1213:
31
一、安徽与邻省经济发展对比
1.安徽省经济总量处于周边7省的第6位；增长速度偏慢，从发展角度来看，与发达省份的差距有进一步扩大的趋势，形势不容乐观。
2.社会消费品零售总额位于第6位，增长速度位于第6位，仅高于江西省，低于第5位的湖北省42%；说明商贸流通业的发展水平不高，反之，也说明了发展潜力较大。
3.从三次产业结构比例来看，发达省份的二、三次产业都远远高于第一产业，江苏、浙江都在5-4倍之间；湖北、山东在4-3倍之间，而安徽仅在2倍以内，说明二、三次产业发展较为滞后，因此，加快二、三次产业的发展是安徽经济发展的重要任务。
二、合肥与周边省会城市经济发展对比
1.合肥市经济总量处于第7位，发展速度最快，从发展的角度来看，差距有进一步缩小的发展趋势，但差距仍然是非常明显的，合肥要在郑、汉、宁之间形成一个区域经济中心，尚有较长的发展时期。
2.地方财政收入高于郑州和南昌市，处第5位，社会消费品零售额、城镇居民人均可支配收入均位于第6位；农民人均纯收入（2032元）排26个省会城市的第25位，仅高于西宁市，说明三农问题在我市是个比较突出的问题。
3.同省域经济一样，合肥的二、三次产业相对第一产业与其它省会城市存在明显的差距，南昌市二、三次产业与一产的比值分别为：
4.83和4.31；南京市最高分别为9.48和9.15；而我市分别为：
4.63和3.91，说明第三产业发展严重滞后。
三、合肥市与其他省辖市经济发展对比
1.合肥市经济总量最大，发展速度最快，省域中心城市的地位已经确立，但占全省的比重仅为11.05%（武汉为28.9%），这说明合肥市首位度还不高，经济中心的地位还不稳定，尤其是马、芜、铜地区，区位优越，资源丰富，与合肥的竞争已经展开，该地区的发展对合肥形成了比较大的压力。
2.城镇居民人均可支配收入低于马鞍山市排第二位；农民人均纯收入位于12位。
总之，合肥与周边省会相比，经济总体发展水平比较低，在省内又不具有绝对优势，但合肥又处于快速发展时期，合肥应当要抢抓机遇，大力发展二、三产业；高度重视农民问题，在进一步巩固省域中心城市的基础上，努力提高在更大区域中的经济地位和作用。
第三章城市商业发展及网点建设现状
2004-01-1214:
16
一、城市商业网点建设的总体发展水平随着社会主义市场经济的建立和不断完善，城市规模的日益扩大，城市商业网点建设也有了较大的发展。
据统计，截止到2002年底，合肥市有各类商业网点数46537个，营业面积达357.9万平方米，万人拥有网点103.8个，全市人均营业面积0.79平方米，市区人均营业面积约2.4平方米，平均每个网点营业面积77平方米，其中年营业额5000万元以上的批发市场26个，交易面积为87.95万平方米，平均每个批发市场交易面积3.38万平方米；营业面积5000平方米以上的百货店32个，面积为40万平方米；大型综合超市7个，营业面积为9.5万平方米；年营业额2000万元以上的餐饮店5个，营业面积为4.99万平方米；商业步行街两条，营业面积为30.3万平方米。
近年来，我市的商业及网点建设迅速发展，对促进城市建设，繁荣经济，加强流通，满足消费者需求发挥了重要作用。
2002年全市实现社会消费品零售总额184.77亿元（其中，市区为158.55亿元），同比增长12.3%，完成商业增加值46.8亿元，同比增长15%，占全市国内生产总值的11.3%；占第三产业GDP的28.2%；商业税收稳步提高，成为市财政收入的重要来源之一；商业从业人员达32.6万人，占劳动者总数的10.2%，仅次于制造业。
但从整个第三产业来看：
2000年，三产从业人员为66.9万，高于二产的61.3万人。
二、城市商业业态和所有制的发展随着经济的发展、社会的进步，人们的生活习惯、消费观念、消费行为也发生了深刻的变化，随之商业经营方式也日益丰富起来，一些新型的商业业态在城市迅速发展，过去的百货零售业一统天下的经营格局被打破，代之以的是大型超市、连锁超市、专卖店、便利店、物流配送、电子商务等多种业态在商海竞逐。
新兴业态的不断涌现给传统的百货业以强大的冲击和压力，迫使百货业主不断地向现代商业经营方式、商业业态发展与渗透，以寻求企业生机；另一方面新兴商业业态的不断涌现也极大地推动了流通领域的发展，为搞活市场、促进生产与消费、繁荣经济、方便人们的生活发挥了积极作用。
随着国有商业布局的战略性调整，国有商业资本已通过拍卖、兼并、股份制改革、民营控股等形式，逐步从中小劣势企业退出，加上国内外大型商业企业（如北京华联、上海联华、台湾好又多、大润发、马来西亚百盛、法国家乐福等）纷纷登陆合肥市场，我市非公有制商业得到了进一步发展，目前，我市基本形成了内、外资共融，多种所有制并存的商业格局。
三、现有商业网点的空间分布我市商业网点的分布随着城市建设重点的变化而变化。
20世纪80年代，合肥城市建设以旧城改造为主，且多集中在老城区内并以长江路和金寨路沿线开发为主，因此，商业网点也多集中在老城区内，尤其是四牌楼、三孝口地区更为集中，并以长江路、金寨路沿线展开，这时期，商业网点的空间分布表现为在老城区内的高度集中。
到了20世纪90年代，尤其是92年邓小平南巡讲话以后，合肥市城市建设的重点由旧城改造转向新区开发，我市先后建立了高新技术产业开发区、合肥市经济技术开发区和新站综合试验区，商业网点随着城市新区的建设逐渐向城市外围延伸、扩散。
尤其是新站综合试验区，由于地理位置好，交通便捷，又处于城市对外交通的窗口地区，商业网点建设得到较快发展。
此外，原有商业较为发达的地区，如南七、安医附院、三里庵、西七里塘、周谷堆等地的商业网点得到了进一步的发展。
从总体来看，商业网点的空间分布更趋向合理性，但老城区内商业网点无论是从发展规模还是水平，都是处于主导地位。
城市的三级商业网点体系还需要进一步完善。
四、商业的科技含量日趋提高当前，科技在城市商业经营中的含量不断提高，大型商场和绝大多数超市都实现了PLS/MIS条形码，各种信用卡支付手段也广泛应用于商务领域，长江批发市场、百货大楼、周谷堆批发市场也都应用了电子商务。
1999年由安徽新长江网络经济发展有限公司投资开通的"中国商务王牌网"，反映出我市电子商务发展的水平。
而且，市百货大楼、商之都、乐普生商厦、合肥百盛和周谷堆批发市场等都建立了网站，使企业整体形象得到了提升，竞争能力得到了加强，综合实力不断提高。
五、我市商业在全省及本市经济社会发展中的作用和地位近年来，我市商业随着城市经济社会的发展而快速发展，2002年合肥实现国内生产总值达412.4亿元，较2001年增长13.1%.2001年的总量位于全省17个省辖市的首位，占省辖城市GDP总量的19.59%.2002年全市社会消费品零售总额为184.77亿元，较2001年增长12.37%.2001年的总量位于全省的首位，占省辖城市社会消费品零售总额的24.81%，是第二位城市的3.15倍。
2002年全市完成商业增加值为46.8亿元，同比增长15%，占全市国内生产总值的11.3%；占第三产业GDP的28.2%；2002年城乡居民家庭年人均可支配收入为7145元。
城乡居民储蓄年末余额达288.11亿元，位于省辖市首位，2001年占省辖城市总量的20.35%.由此可见，我市城市商业无论是在本市还是在全省范围内，其在经济社会发展中的作用都是极其重要的，地位也是处于首要位置。
六、现有商业及网点建设中存在的问题及其原因分析随着城市的发展，我市商业在加强社会生产与消费之间的联系，在保障供给、繁荣市场、促进发展、方便群众生活等方面发挥了重要作用，商业及网点建设取得了长足的进步，新型的商业业态不断涌现，商业经营方式不断创新，商业的科技含量日益提高，商业通过促进生产和消费的发展而进一步推动整个经济社会的发展与进步。
但与发达地区相比较，以建设现代化大城市的标准来衡量我市的商业及网点建设，尚有较大差距和不足，其主要表现在以下几个方面。
1.合肥市商业总体发展水平不高，总量不够大上海市2000年实现国内生产总值达4551.15亿元，第三产业达到了50.63%；社会消费品零售总额达到1722.27亿元；而合肥市2000年社会消费品零售总额仅为148.27亿元（市区为125.27亿元）；仅占上海市的8.6%.2001年宁波市市区（192km2）实现社会消费品零售总额为195亿元，而我市市区也只有140亿元（148km2）；绝对数相差便有55亿元，若再从城市建成区单位用地社会消费品零售总额来比较也有差距：
宁波是1.02亿元/平方公里；合肥是0.94亿元/平方公里。
再从产业结构方面来看，2002年全市实现国内生产总值达412.4亿元，其中第一产业是39.8亿元；第二产业是206.7亿元；第三产业为165.9亿元，三次产业的比为：
9.7：
50.1：
40.2，这就说明合肥仍处于第二产业占主导地位的经济时代，第三产业仍处于次要地位。
如从商业增加值来看，2002年仅为46.8亿元，不足第三产业的1/3.这种发展水平与现代化大城市的发展要求显然是不相适应的。
2.商业体系建设尚不完善，商业网点分布还不尽合理长期以来，我市的商业体系尚处于不完善之中，城市三级商业网点体系尚未完全形成，商业网点分布还不尽合理，合肥市作为区域性商业中心城市的地位亦未真正形成。
在四牌楼一带虽然集中了一些大商场和大量的中小商店，但这些商店在经营业态、商品类别、档次等方面都具有较大的雷同性，导致同业竞争激烈。
同时由于布点随意，缺乏规划和引导，致使小门面过多，餐饮和百货相互交织，从而作为城市商业核心的市级商业中心应有的辐射力和影响力得不到充分发挥。
另一方面，城市新区和外围由于普遍缺少综合性的商业网点，如总体规划中的四个城市副中心均没有或没有完全实施，新区和老城外围的居民又不同程度地存在着生活不便的问题，如北区的居民要购买耐用消费品则必须到老城区内才能满足消费需求。
3.党政机关与商业中心交织加剧了老城区的交通压力在老城区特别是规划的市级商业中心内，省、市、区党政机关过多集中，其吸引的车流、人流，加剧了繁忙的商业中心交通压力，阻碍了商业的发展，也影响了机关的工作效率。
4.农贸市场骑路经营的现象还没有得到彻底改变随着文明城市创建活动的深入开展，近年来，我市陆续搬迁了桐城路、南陵路、滁州路、淠河路、白水坝等骑路农贸市场，极大地改善了城市道路交通，也为创建文明城市创造了良好的环境，但这方面由于城市缺少必要的建设资金，加之历史欠帐较多，还有较多的骑路市场没有搬迁到合适的位置，它们仍然占据着城市道路和街巷，阻塞交通甚至阻塞消防通道。
而且，市场搬迁的困难还越来越大，存在着合理服务半径与无地选址建设的尖锐矛盾，例如，郎溪路市场、五河路市场、六安路市场、九华山路市场、绩溪路市场、义仓巷市场、泗州路市场、大窑湾市场等占路市场。
5.居住区及社区商业网点配套不够、标准不高近年来，我市房地产业有了较大发展，很多居住区、居住小区和居住组团陆续兴建起来，这一方面极大地改善了城市居民的居住条件和居住环境，城市面貌也得到了很大的改观，另一方面我们又不能不指出，由于这些居住区、居住小区和居住组团缺少必要的商业配套设施、或是商业配套设施的布局不合理，建设标准不够，或多或少都给居民生活带来不便。
例如我市曾引以为荣的琥珀山庄居住小区，规划中分设南北两个菜市，由于没有形成合理规模和服务半径过大，导致蔬菜品种少、菜价高，最后菜市不能维持生存，现分别被一家超市和一个汽车修理厂所取代，该小区居民买菜南要到蜀山菜市场，北要到亳州路菜市，居民生活十分不便；再如可苑小区，原规划没有安排菜市场用地，居民生活相当不便，后物业管理部门根据居民生活的需要，同时也为解决部分职工再就业，在住宅楼山墙之间辟一小型菜市场，其规模很小，菜价很高，同时也占用了小区内的消防通道，影响了小区的消防安全，也给创建文明小区增加新的障碍，该小区其它商业服务设施几乎没有配套，仅有的几家小买部也是自发形成，多为临时建筑或违法搭盖，这个问题在其它居住小区也同样存在着。
6.城市的旧城改造中，忽视对城市商业气氛的营造，影响到城市的整体形象和商业的辐射能力。
上世纪90年代，我市分别完成了绿都商城、淮河路整体改造工程，市级商业中心区的面貌得到了一定改观。
但由于绿都商城和步行街规划建设中，单纯考虑通过提高建设密度和容积率增加建筑面积以获得短期经济利益，即没有站在城市发展历史进程和城市景观全局的立场和角度，精心营造传统商业和文化气氛，求得一个城市的长远发展和永久魅力；又没有站在消费者人本的角度，追求购物环境优美闲舒、购物行程便利通畅。
商业气氛的缺乏和人文传统的丢失导致曾经很长时间淮河路商业步行街和直至今日绿都商场大部分商铺的的人气不旺和经营萧条。
而我们返观宁波的天一购物广场，占地面积20万平方米，建筑面积仅17万平方米，广场中心拥有亚洲最大的水幕电影，人们美誉之谓"园林休闲式购物中心".而同期开发的我省芜湖市的"中山路商业步行街"也因其空阔错致、滨湖畅通成为该市一道亮丽的风景和吸引外地客人购物的魅力所在。
此外，不分道路性质普遍沿路开店；大中型商业网点的停车场等设施配套不足；将沿街住宅非法改成商业网点等现象，在我市还较为常见。
造成上述问题的原因是多方面，但归纳起来主要有以下几点。
1.经济社会总体发展水平不高，限制了商业的发展。
商业的发展程度主要取决产品的多少，人口的多少和人们可支配收入的多少。
产品越多可向市场提供的商品便越多；人口越多，消费需求便越多；可支配收入越多，人们的购买能力越强。
我市综合经济实力较国内发达地区的大中型城市相比较弱，这从根本上制约了商业的发展。
2.长期以来，我市在商业网点规划管理工作方面，一是缺乏对城市三级商业网点体系的科学和理性认识，不能明确提出针对性强的发展方向和管理措施；二是权责不清，不能明确商业网点规划管理的职能部门，导致商业网点规划对现实商业经济发展和城市商业网点布局的指导性不强。
3.商业网点建设资金渠道狭隘，资金总量较小，没有充分发挥全社会建设商业网点的积极性和资金实力，运用市场化操作推动社会资金投入城市三级商业网点体系建设。
1999年以前主要单纯靠行政性征收商业网点资金来建设群众生活必备的农贸市场等业态。
4.由于职能主体的不明确，同时规划的执行缺乏强制性措施，导致在居住区开发、建设过程中各部门放任开发商追求经营利润，原来规划中的必备商业业态用地被开发它用，或所配套面积较小，满足不了建成后居住区居民的日常生活需要，导致新的居住区出现新的骑路市场。
第四章城市商业发展及网点建设规划
2004-01-1214:
26
一、城市商业发展的总体思路与目标
1.总体思路：
依据《合肥市千亿规划纲要》和合肥市经济社会发展的战略要求，以内涵提升和外延扩展相结合，大力发展城市商贸流通业，为实现合肥市千亿元规划目标；推动合肥市经济社会的快速和可持续发展；加快合肥区域中心城市的建设步伐；实现全面小康社会奠定良好的商业基础。
近期按照《合肥市城市近期建设规划（2001-2005年》的要求，从合肥市经济发展和商业网点建设的实际出发，合理控制总量，突出发展重点，逐步建立与我市经济发展、城市建设相适应，布局合理、功能齐全、统一开放、外向度高、竞争有序的城市商业网点体系。
2.发展目标到2005年，初步建成布局合理、结构优化、管理规范、服务优质的商业体系，将合肥市建设成为安徽省的商品集散中心，初步实现商业现代化。
2010年，将合肥建设成为商贸流通业具有跨省域影响力的商业中心城市之一，三级商业中心体系更加完善，加快推进商业现代化进程。
2010年，全市GDP1000亿元，第三产业GDP433亿元，预测社会消费品零售总额年均增长12%（2002年为12.3%）；2005年达到261亿元，2010年达到450亿元。
批发市场和物流配送实现商品流转额年均增长9.6%，2005年达到610亿元，2010年达到1000亿元；商业增加值年均增长12.5%，2005年达到66亿元，2010年达到150亿元，占全市国内生产总值的15%.营业面积：
参照同类城市的标准，并根据合肥市的实际情况，初步确定2005年合肥市城区商业及市场营业面积总量控制宜在500万平方米以内；2010年宜控制在600-700万平方米之间。
确定合肥市人均拥有商业营业面积为1.0至1.2平方米。
3.规划目标依据城市近期建设规划的指导，按照城市结构和用地布局的要求，并结合现有商业网点的实际分布情况，通过科学规划，合理布局城市三级商业中心，建立城市商业网点框架体系，引导城市商业网点建设趋向分布合理、规模适度、功能齐全、竞争有序、便民利民方向发展；同时对与城市居民生活密切相关的和对城市经济与社会发展具有重大影响的一些重点商业设施进行选址定点控制，为规划管理提供依据。
二、规划期限商业网点规划作为城市总体规划和城市近期建设规划的重要组成部分，应当与城市总体规划和城市近期建设规划期限一致。
基于这一点，本规划期限确定为：
近期：
2002-2005年；远期2006-2010年。
本规划以近期为主。
三、规划范围
（一）空间范围重点是《合肥市城市近期建设规划（2001-2005年）》所确定的城市建设用地范围，面积约210平方公里，城市市区及郊县近城地区是物流园区和专业市场规划考虑的另一个层次范围。
（二）商业范围依据《安徽省城市商贸市场布局规划编制审批暂行办法》（省建设厅建规[2002]262号）文件精神，并根据合肥市商务局的要求
升级会员 