房地产集团招采作业标准及流程Word格式文档下载.docx
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直
接
委
托
议标
审核确认后的施工图纸
定标
合同审批
签订合同、合同
及相关资料归档
成本核价
填写招标委托单
1.目的
2.
为规范公司运作及招标投标活动，维护投资者的利益和招标投标活动当事人的合法权益，确保集团公司工程项目招标工作的公平、公正，保证项目质量，降低成本，提高效益。
根据《中华人民共和国招投标法》和荣新集团公司有关管理流程规定，结合公司运作实际，特制定本作业标准及流程。
3.适用范围
4.
本作业标准及流程适用于荣新集团在二级房地产开发、生产、经营、管理过程中所涉及的招标采购活动。
5.术语和定义
6.
6.1.根据采购模式不同，招标类型分为集中采购招投标、项目采购招投标。
6.2.
3.1.1集中采购招投标
凡技术标准成熟（或技术要求简单）、通用性较强的以下项目，应实施集中采购招投标。
3.1.1.1对成本影响特别大的项目；
3.1.1.2对质量影响特别大，通过集中化采购能控制其质量的项目；
3.1.1.3对具有垄断资源的合作单位（一家或两家），通过集中化采购能增进长期合作，提高综合绩效的项目；
3.1.1.4其他“招标领导小组”要求应进行集中化采购的项目。
凡属于集中采购类的招标项目，不论金额大小，均由集团统一办理。
集中采购范围如下：
类别
招标项目
集中
采购类
甲供
电梯、入户门、防火门、发电机、塑钢门窗（型材、五金）、供
水二次加压设备、精装修大宗通用材料及设备、配电箱、楼宇对
讲、栏杆百叶、停车场设施
甲指乙供
外墙面砖、公共区域墙地砖、洁具、电力电缆、灯具（装饰、景
观）、安装类材料
3.1.2项目采购招投标：
除集中采购招投标以外，为地产开发项目及公司经营、管理中所实施的单项采购招投标，各招标权限见本流程相关详细说明及公司责权手册。
根据项目标的、特性的不同，招标类型分为简易招标、标准招标、定向议标。
定向议标：
垄断行业、独家资源性年度、具体招标项目。
具有定向议标报告的年度、具体招标项目。
营销类年度、具体招标项目。
已通过年度招标确定年度合作单位的具体招标项目。
简易招标：
符合以下条件的，可依据招标领导小组标前评估意见，采用邀请招标或议标方式实施简易招标：
新建项目售楼中心、示范单位、会所及其关联工程、展示区、布展工程的设计、施工、材料设备采购、营销类等项目及交房过程中临时性紧急新增或整改的零星项目。
因时间紧急，经招标领导小组讨论确定延用三个月内招标结果的招标项目；
废旧物资处置项目。
其它委托估算金额按2013年责权手册处理的招标项目，具体为：
.1工程类：
估算金额≤10万元
.2设计类：
估算金额≤20万元
.3营销（商管）类：
.4甲供材类：
估算金额≤5万元
标准招标：
除定向议标、简易招标以外的招标项目，原则上均按标准流程实施招投标。
招标时限：
从招标采购部接收招标委托单，至中标结果备案生效所用时间。
各委托部门必须严格按照招标时限要求，提前按招标委托单要求申报委托招标需求计划，否则招标采购部有权拒绝。
定向议标项目：
招标时限为10个工作日。
简易招标项目：
招标时限为20个工作日（涉及方案比选或标底编制时，其招标时限不超过30个工作日）。
标准招标项目：
总价包干项目为40个工作日，非总价包干项目为30个工作日，清单项大于50项为35个工作日。
以上时限前提为：
施工图固定且不再发生变化的情况下；
若设计方案变动，则时限从施工图最终蓝图签字确认之日起计算。
消防招标须当地消防部门审核通过的施工图进行招标。
招标方式：
分为公开+邀请招标、邀请招标、定向议标。
发包方式：
根据招标项目的具体情况，分别采取单价包干、总价包干、定额取费方式。
单价包干：
采取工程量清单计价方式，清单报价，中标清单价格为最终的合同价格。
投标人依据招标人提供的招标清单（若招标时间紧，则招标文件中可暂不提交工程量，但进入合同的暂定工程量须由招标人提供），结合招标图纸及现场实际情况进行清单报价。
结算工程量按招标人确认的中标人实际完成的工程量为准。
总价包干：
定标时总价包干：
投标人依据招标人提供的招标清单（不含工程量），结合招标图纸、技术要求、招标范围及现场实际情况自行计算工程量并对工程量准确性负责，同时投标人可自行依据招标清单格式另行增补清单（若投标人认为招标人提供的清单不全或有误），投标时以包干总价进行投标，中标后包干总价不作调整（招标时明确须调整部分除外）。
中标清单价格作为合同附件（不含中标工程量）。
定标后总价包干：
招标时采用模拟工程量清单（或采用定额取费或取费费率）进行招标，确定中标单位且施工图出图后，如无重大争议，在3个月内，委托方成本管理部完成标底工程量编制、组织中标单位进行工程量核对、套用核对后工程量及中标清单价（或双方确认的取费方式）形成合同最终包干总价，报公司备案后以书面形式提交招标采购部，由招标采购部签订总价包干补充协议（不含双方核定的工程量）。
采用模拟工程量清单招标的，中标清单的单价作为合同附件。
定额取费：
按照定额取费方式进行结算。
招标领导小组：
是公司设立招标投标管理的专门工作机构，负责对公司招标投标过程的公平公正性、招标结果的有效性进行审定。
招标领导小组及成员名单如下：
专委会主任：
总裁
.2专委会副主任：
分管业务副总裁
.3专委会委员：
分（子）公司总经理、分管职能部门负责人。
招投标小组：
根据具体招标项目临时组成的、负责具体业务的招投标主办人员，负责具体项目的招投标事宜。
根据业务分类，具体如下：
设计类、商管类、营销类及单项工程类招标金额>
10万、甲供材招标金额>
5万，由集团主办、分公司协办：
招标小组商务组组成：
招标采购部、成本管理部；
招标小组技术组组成：
委托部门（工程部、设计部、营销部、商管部）、项目公司；
营销类及单项工程类招标金额≤10万、甲供材招标金额≤5万，由分公司主办、集团协办：
分公司总经理、造价人员
分公司委托部门
3.8权限界定如下表，具体流程详见公司责权手册
权限内容
总部
分（子）公司
集中采购
组织全过程招标工作
参与合同审批和签署
设计类、商管类、营销类及单项工程类招标金额>
5万
协助，具体内容详见本流程相关规定
营销类及单项工程类招标金额≤10万、甲供材招标金额≤5万
参与招标过程并监督及权限范围内的决策
4.职责
4.1.委托方
4.2.
4.1.1.负责按照《招标委托单》提供招标委托资料及招标样品；
4.1.2.
4.1.3.负责承包范围的梳理、工期的编制、标段划分；
4.1.4.
4.1.5.负责对投标单位标书进行分析；
4.1.6.
4.1.7.参与招标过程的所有会议；
4.1.8.
4.1.9.参与招标考察；
4.1.10.
4.1.11.负责材料样品的确认并参与中标单位的材料封样；
4.1.12.
4.2.成本管理部
4.3.
4.3.1.参加招标过程中的各种招标会议；
4.3.2.
4.3.3.负责对投标单位商务标书进行分析；
4.3.4.
4.3.5.负责招标工程量清单、标底编制、投标单位报价清单和合同清单的核对工作；
4.3.6.
4.3.7.负责对中标结果是否超控制指标进行明确；
4.3.8.
4.4.设计管理部/营销（商业）管理部
4.5.
参加招标过程中的各种招标会议；
负责招标文件技术参数的核对工作；
负责对投标单位技术标书进行分析；
负责招标过程中的技术澄清；
4.6.风险控制部
4.7.
负责参与招标投标过程及合同的审核，并提出法律意见。
对招标过程的程序性进行抽查，并根据抽查情况进行评价；
负责对招标投标过程实施监督、检查，并提出法律意见，对本程序的实施情况实行过程监督检查。
4.8.招标采购部：
招标投标工作的组织实施机构。
4.9.
负责建立健全招标投标工作相关支撑体系及制定完善相关作业标准及流程；
负责分子公司招标业务指导和监督。
负责对招投标全过程进行有效合理的组织及监督；
负责按照招标委托单审核招标委托资料（含招标样品）的完整性与有效性；
负责每次招标启动会中临时设立招投标小组，负责招标项目的标前策划、评估、开标、评标、考察、定标及合同的签订。
负责按照反馈投标单位信息，及完成招标归档工作。
负责材料设备集中化采购招标过程；
负责常规招标采购以外的工程设备类材料价格审核；
参加物资处置招标的相关会议；
负责供应商信息库的创建和完善，并提供招标项目所需的潜在投标单位相关信息；
负责办理投标保证金退款手续
招标公告及中标结果公告的发布；
负责各项目合同文件的搜集和归档。
招标领导小组：
审议公司年度招标投标计划，年度集中采购方案；
审议公司招标投标制度、管理程序、作业标准及流程；
组织招投标听证会，审议招标异常情况及处理措施；
对招标业务履行监督职能，审议招标投标过程中的违纪处罚。
招投标小组：
由招标主办人、委托单位经办人、技术、商务评标人（项目负责人）、监督人员及特邀人员组成。
一经确定，须全过程尽职尽责地参与招投标工作，对招投标过程的公平、公正性及招标结果的有效性负责。
5.工作程序
原则
招标小组必须本着平等竞争，公开、公平、公正、合理、合法的原则，在“招标领导小组”的领导下，经过综合评选，择优选定中标单位。
招标结果一经确定均应签订合同。
除招标领导小组同意可在完成招投标流程后，以盖鲜章中标通知书作为确定中标单位依据，发与中标单位，正式通知其先进场实施，后完善合同外，原则上其余项目合同签订后方才能实施。
除确有特殊原因不宜招标外（必须提前七个工作日报定向议标报告且经“招标领导小组”审定），必须实行招标投标来确定合作单位。
参与人员遵守回避原则，即有下列情况之一者不得进入相关项目的招投标小组，已经进入的应当更换：
与投标单位有利害关系的人；
最近三年内曾因在招标、投标或其他与招标投标活动有关的过程中有违规行为，经“招标领导小组”认定不宜再参与的。
在招标投标工作中禁止一切虚假招标、串标、抬标、骗标、围标、泄密、商业贿赂等违法行为。
招标委托单位：
委托方填写招标委托单，并按审批权限进行审批后，向招标采购部提供招标委托单及招标样品。
有正式施工图的招标项目，委托方须向招标采购部提供电子文档，同时附一套图纸清单目录。
接收招标委托：
招标采购部按照招标要求判定招标委托单是否满足要求，如果满足，则按照各流程要求组织开展招标工作；
如果不满足，则按照招标委托单退单程序将委托单退回委托方，并将退单招标项目进行归档（退单招标项目，如未发生过程资料则无须归档）。
组织招标工作
招标启动会：
委托单位需要招标的事项，应按规定程序报批后实施。
招标采购部接受招标委托后，应组织相关人员对拟实施招标项目进行标前评估，并确定招投标小组成员及招标项目的方案、范围、材料选用、招标方式等。
标的估算价大于200万元的招标项目（或标的估算小于200万，但技术要求复杂不能独立确定招标主要条件的），招标采购部接受招标委托后，应组织该项目委托部门负责人等相关人员召开标前策划会，分析、讨论并确定拟招项目的方案、范围、标段、工期、技术要求、材料档次品牌、验收标准、承包方式、付款方式、招标方式等。
原则上估算价大于200万元的招标项目都需要召开招标启动会，200万元以下的则视具体情况由主办方明确是否需要召开招标启动会。
参会人员：
项目估算金额≧200万元，参会人员为各相关部门的经办人及负责人、分（子）公司的相关分管领导，针对总包工程策划会还须请更高一级的分管领导参加；
项目估算金额﹤200万元，参会人员为各相关部门经办人或负责人、分（子）公司的主办人员。
会议内容：
招标小组成员组成、招标方式、招标范围、标段划分、投标单位资质要求、招标计划时间节点、投标保证金、履约保证金、质保金、付款方式、技术参数、合同条款等相关问题。
招标及入围单位考察：
采取集团内部公开招标方式的，应当通过集团内网公开发布招标公告。
招标公告应当载明招标单位的名称和地点、招标项目的性质、数量、实施地点和时间、投标截止日期以及获取招标文件的办法等事项，并可根据招标项目本身的要求，在招标公告中，要求潜在投标单位提供有关资质证明文件和业绩情况。
招标采购部应当保证招标公告内容的真实、准确和完整。
采用邀请招标方式的，须在招标采购部建立的信息资源库中，选择符合资质等级要求、资信良好的不少于3家单位参与投标，原则上邀请单位的技术综合实力在行业内属同一档次。
委托方可推荐有实力、能够满足招标项目需要的投标人参与投标。
招标小组对邀请单位名单有异议未达成一致意见时，邀请范围由招标采购部分管副总裁审定。
确定投标单位名单的参与部门，详见公司权责手册。
招标采购部应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件。
招标文件应当包括招标项目的技术要求、投标单位资格标准、投标报价要求、投标书的密封方式、有效投标书的条件等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款（含质量、工期、供货时间、履约保证金等），并应要求投标单位提交规定额度的投标保证金或银行出具投标保函。
招标采购部应将招标文件报审。
原则上招标文件应审批完后发放，特殊情况下须由招标采购部负责人签字同意后先行发放，同时招标文件继续报审，并及时将修改意见向投标人澄清。
招标采购部应对所编制的招标文件的真实性负责。
在招标文件发出后如需补充、澄清或修改的，应以书面的形式通知所有已领取招标文件的投标单位。
补充、澄清或修改的内容，应作为招标文件的组成部分。
招标采购部在招标时间充分前提下宜在招标文件发放前，应组织对入围投标单位的资质、背景、信誉、经营实力、生产能力等进行考察，并将考察情况形成书面考察报告，作为最终确定中标的证明材料之一。
同类项目入围单位在一年内已经组织考察过的，经业务分管副总裁同意后，可不再进行入围单位办公地考察。
如招标小组有人提出异议，由招标采购部组织该人员补充考察。
正在合作的单位，经业务分管副总裁同意后，可不再进行考察。
如招标小组有人提出异议，经招标小组讨论同意考察的，由招标采购部组织该人员补充考察；
招标小组不同意的，由异议提出部门自行组织考察。
原则上，消防产品、电梯、入户门、防火门、供配电设备、大型中央空调、建筑安装大宗材料、涉及建筑结构安全的材料采购须对生产厂家的生产基地进行实地考察；
工程类、物业管理类等，除对入围单位进行考察外，还需对与标的类似的已实施项目进行考察。
凡有地方垄断行业或地方管理部门推荐的单位入围，需分公司总经理向招标领导小组报批同意后方可实施。
必须进行招标的项目，应严格执行招标投标办法，严格按照招标文件中规定的招标文件发出时间、投标单位提交投标文件截止时间的要求执行。
招标成控制及标底管理
委托单位在项目委托前，须对招标项目进行成本预估测算。
若预估测算金额超出立项金额或成本控制指标，该项目不得委托；
已委托的应暂停实施，待方案优化或成本控制措施明确后方能执行后续流程。
成本管理部负责标底的编制、核对、提交。
编制标底的招标项目，成本管理部必须将经审批的标底，在开标当场提交经密封的纸质标底资料。
标底必须保密，凡接触标底的相关人员均负有保密责任。
标底金额若超出立项金额或批准的成本控制指标限额，该项目招标暂停，由招标委托单位进行方案优化或补充立项。
标底金额控制在成本控制指标限额内或成本控制措施明确后方可继续后续流程。
项目定标金额必须控制在已批准的立项金额或成本控制指标范围内，否则定标结果无效，待招标采购部进行再次澄清或招标委托单位进行方案优化后或调整立项（控制指标）生效后，方可定标。
涉及标底的调整须以书面形式由成本管理部权限人签批后执行。
投标
投标单位应当是具备承担招标项目能力和具备规定资格条件的法人。
投标单位应当按照招标文件的要求编制投标文件。
投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出全面响应。
投标单位应在招标文件规定的投标截止时间前，将投标文件送达投标地点。
招标采购部收到招标文件后应当签收，并在招投标小组范围内当众开启。
允许投标单位在规定的投标截止时间前对已提交的投标文件进行补充、修改或撤回。
补充、修改的内容作为投标文件的组成部分。
未全面响应招标文件要求（包括标书密封方式、送达时间、印章印鉴、无故未递交投标保证金等）的投标书，由该项目招投标小组判定是否作为废标。
凡招标文件有要求递交投标保证金而因特殊原因未递交的投标单位，须报招标采购部权限人批准后实施。
开标、评标、定标和签订合同
开标
.1开标由招标采购部主持，招投标小组成员均应参加。
开标过程应当记录，并存档备案。
招标采购部的招标主办人为招标陈述人，负责在定标会上对整个招标情况进行陈述。
招投标小组可以要求招标主办人对招标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或说明，但澄清或说明不得超过招标文件的范围或者改变招标文件实质性内容。
在招投标各次会议中，任何人不得发表带有任何引导性和倾向性意见。
.2开标会通常采用集中开标方式（投标单位标书递交完毕后，统一集中开标，不需投标单位参与）。
外地投标单位或简易招标项目可采用邮件方式进行报价。
.3投标单位不足三家时，须报招标采购部权限人和风险控制部备案后决定是否可以进行开标，视开标情况由招标领导小组讨论确定是否需增补投标单位。
.4异地分（子）公司主办的招标项目，可在分（子）公司当地进行开标。
评标
.1评标由招投标小组负责，每一招标项目均应设置商务标或技术标评定人员。
技术标评定人员必须于评标会后明确技术符合性意见，技术符合性作为项目确定拟中标单位入围的主要条件。
商务标评定人员必须于评标会后提供书面的成本分析意见，成本分析不明确的项目，不能定标。
.2投标文件符合性评审：
由招标采购部负责，主要确定提交的投标文件内容是否符合招标文件要求，有无漏项，盖章及签署是否符合招标文件要求。
.3技术符合性评审：
由集团工程管理部门、设计管理部或委托方技术部门负责，主要确定投标文件中的技术内容是否满足招标文件规定的各项技术要求，并提供书面评标意见。
原则上技术部门不参与商务评标及商务谈判，特殊情况除外。
.4商务分析：
成本管理部在收到投标资料后1～3个工作日内完成商务标书分析，并提供书面评标意见。
标书分析主要从工程量清单核查，清单分析两方面开展工作。
.清单核查
电子文件与书面标书是否一致，不一致时以投标文件正本为准。
投标总价是否等于∑工程量×
综合单价。
投标清单的项目特征、工作内容等与招标清单是否一致。
投标清单中的品牌与招标品牌是否一致。
投标清单中是否存在编制说明，是否存在未计算的工程内容。
.清单分析：
单价合理性，包括工程量大的单价，单价是否偏高或偏低以及由此对总造价的影响，对偏高或偏低的单价与标底差距在分析结果中明确。
清单工程量合理性，工程量是否偏多、偏少或漏项以及由此对总造价的影响。
.初次澄清：
根据对各家投标单位提交的投标文件的初评，对发现的问题进行澄清，要求书面或传真方式。
经澄清后，技术方案或技术条件严重偏离招标文件规定或严重不满足招标文件规定的可直接淘汰，主要指以下情形：
技术方案或技术条件不能保证整体实施效果，不满足风格、定位和档次要求。
技术方案或技术条件不足以保障结构的安全。
技术方案或技术条件不可行。
投标文件载明的招标项目完成期限不能满足要求。
投标文件附有招标人不能接受的条件。
投标单位收到澄清通知后在要求的时间拒绝回复的。
.5中标候选人入围：
所有最终入围中标候选人单位需满足招标技术要求，且商务报价需在成本指标控制范围内。
.6商务谈判：
商务谈判应在初评且考察完成后，主要针对一些技术细节或商务细节。
商务谈判原则上应在定标前进行，当招标项目时间紧急，且入围单位的报价都低于标底或成本控制指标时，也可在定标后与中标单位进行商务谈判。
如商务谈判采用电话方式，且对方对谈判内容有实质性的承诺的，须对方补充书面函件。
.7评标完成之后，原则上对投标单位单方面的主动降价不予接受，不作为定标参考的依据。
特殊情况下，须经招标领导小组成员讨论通过后方可接受。
.1定标方式分为招标小组会议表决、实名投票决定两种。
采用投票形式的，中标单位有效得票必须过发出票半数；
采用会议表决形式的，与会人员结论意见须一致，若会议表决不能形成一致意见，采用实名投票形式确定中标单位。
招标主办人员不进行定标表决及投票。
.2投票部门应包含：
委托单位（部门）、招标采购部、设计管理部、成本管理部、工程管理部、营销管理部、商业管理部，各投票部门仅有一票有效投票权。
.3定标原则：
当报价在同等水平时选择合作评价、品质、业绩、工期、施工组织较优的单位。
具体有以下两种评审方法：
评审方法
评审主要因素
适用范围
综合评审法
价格、技术（技术方案、技术参数、技术人员）、业绩、考察情况/合作评价、品牌市场占有率/品牌认知度、产品溢价能力、履行合同能力、在建项目数量、付款方式、合同条款响应情况、招标文件的响应程度等。
建筑方案设计、景观设计、装饰设计、样板房（售楼部、会所）装饰工程、营销推广活动类、营销创意设计类、文化创意类、创意制作类、软件开发类、咨询调研类、展览展示设计类、建筑施工图设计、幕墙设计、钢结构设计、设计与施工一体化招标项目、精装修材料及设备采购
合理低价评审法
价格、付款方式、合同条款响应情况、招标文件的响应程度、在建项目数量、考察情况/合作评价等
总包工程、清水房公共区域装饰工程、精装修公共区域装饰工程、市政工程、外立面装饰工程、弱电工程（施工）、消防工程、护壁、监理、栏杆工程、供配电工程类、停车场划线、物业保洁、光彩工程、导视系统（含LOGO）、土石方工程、广告制作、地勘、打井降水、景观工程材料与设备类采购与安装、营销发布类等招标项目
说明：
定标评审方法及评审主要因素须在评估会时明确。
.4定标参会人员：
定标投票表决部门详见招标采购权责手册。
估算金额大于100万元的招标项目定标人员仅限于各部门或各子（分）公司、区域公司总经理及以上人员。
.5中标单位确定后，招标管理单位应将招标结果按相关程序报审备案后，方可向中标单位发出书面中标通知书，向未中标单位发出中标结果通知书。
特殊情况下需提前发放的，须经招采权限人审批通过方可发放。
同时将定标信息通知所有未中标的投标单位，并在7个工作日内通知投标单位退还已交纳的投标保证金或保函。
中标通知书对招标单位和中标单位具有法律效力。
中标通知书发出后，招标单位改变中标结果的，或中标单位放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。
.6招标商务
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