2供需市场分析.docx
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2供需市场分析
目录
1．供应市场及商圈分析4
1.1商业物业调研的基本思路4
1.2商圈分析5
1.2.1第一梯度9
1.2.2第二梯度12
1.2.3第三梯度13
1.2.4第四梯度14
1.3临朐商业的七大特点15
1.3.1第一大特点15
1.3.2第二大特点16
1.3.3第三大特点已经成较为专业的市场。
17
1.3.4第四大特点17
1.3.5第五大特点18
1.3.5第五大特点19
1.3.6第六大特点20
1.3.7第七大特点21
1.4临朐商业物业存在的问题22
1.4.1开发商整体需要发展和完善22
1.4.2产品包装推广比较滞后22
1.4.3建筑设计不能满足多功能的商贸要求23
1.4.5商业经营管理发展水平尚有待提高24
1.5临朐市现代商业物业发展趋势分析25
1.5.1复合化发展倾向25
1.5.2集中化倾向25
1.5.3生态与娱乐化、休闲化倾向26
1.5.4个性化、主题化倾向27
1.6临街商铺业态经营及特点28
1.6.1便利店要求统计29
1.6.1．1美容美发店30
1.6.1．2眼镜店31
1.6.1．3餐饮32
1.6.2其它行业之相关要求34
2需求市场分析37
2.1经营者调查分析47
2.2区域消费者调研分析71
综述97
地形篇-----项目可行性研究
夫地形者，兵之助也。
料敌制胜，计险隘远近，上将之道也。
知此而用战者必胜，不知此而用战者必败。
孙子兵法地形第十
善于区域市场总体经济情况的调研是商业地产项目开发中绝不省略的一环，因为任何商业项目的成功都必须依托它据区域的整体经济环境。
但每一区域市场都存在着自己的独特性，不明地利者不可用兵，彼地的成功经验如果在此地不考虑区域市场的实际情况原版复制，市场失利的结局将不可避免。
1．供应市场及商圈分析
1.1商业物业调研的基本思路
商业物业开发和经营将受到项目周边商业环境、目标客户、消费能力、市场容量等诸多因素的制约和影响，临朐整体商业市场格局的不断变化与发展、项目附近各种商业经营业态的分布与影响等将直接决定本项目商业物业的最终定位。
因此，本项目商业环境分析将以主要竞争商圈及相应物业为参考依据，寻求普遍规律的同时结合本项目，重点研究项目所在地之具体商业环境，并以项目所在地为重心，围绕项目周边有效影响区域内的商业经营活动展开。
本项目商业物业调研分析的基本思路如下：
Ø首先，对本项目所处的区域商业市场作出准确的界定和划分
Ø其次，对本项目所在区域商业市场的供应结构作出清晰的描述和分析，总结区域市场各种业态的供应状况
Ø再次，总结和分析本项目所在区域商业市场的需求层次和特征
Ø第四，对样本项目的产品特点作详细的分析（纵向分析），对重点项目、重点商圈进行个案点评（横向分析），最后得出本项目的初步市场定位及产品构想，为项目定位奠定基础
1.2商圈分析
商圈的定义：
在现代商业市场中商业物业进行销售活动的空间范围，它是由消费者的购买行为和商业企业的经营能力所决定的。
简而言之，商圈就是商业物业吸引顾客的空间范围，也就是消费者到商业场所进行消费活动的距离。
根据商业市场现状，一般可以将商业物业（具有一定规模）商圈划分为三个层次，即主要商圈、次要商圈、边际商圈。
Ø主要商圈（primary）是指最接近商业物业并拥有高密度顾客群的区域，商业物业的客流量大约有50－70%来自于主要商圈；
Ø次要商圈（secondary）位于主要商圈之外，顾客光顾率适中，一般这一区域的顾客约占此商业物业客流量的15－30%；
Ø边际商圈位于次要商圈之外围，属于商业物业的边缘辐射范围，在此商圈内顾客购物比率相对较低，一般商业物业10%左右的目标消费者来自于边际商圈。
根据商用物业的基本思路及商圈层次理论，为确保本项目调研工作的准确性、科学性和全面性，获得对本项目商业物业发展具有指导意义的数据和资料，我司依据项目所处地理位置及周边实际商业环境，考虑临朐商业现状、特殊商业属性等决定因素确定本项目商业物业主要研究区域如下：
主要研究区域：
考虑临朐城市规模相对较小，商业格局已基本成型，现在大型商业物业分布主要集中于民主路、新华路、山旺路和兴隆路周围形成的区域。
因此，本项目商业环境分析必须立足临朐总体商业市场状况，通过横向比较、交叉分析发现市场空白及商业发展动向，从而得出有效之参考结论。
综上所述，我司确定将临朐市民主路、兴隆路、新华路和山旺路周围形成的区域作为主要研究区域进行分析和论证。
我司根据上述确定之商业研究区域进行针对性分析和论证，分析重点集中于区域商业特征、主要目标消费群体、区域商业物业形式、区域总体商业业态分布状况、商业经营状况、商业物业经营模式等环节展开，力求通过上述之调研分析，为大观园购物中心发展提供可参考之借鉴依据。
为了便于分析与研究，结合项目自身情况和商圈理论，根据目前临朐商业构成，对临朐当前的商业结构按档次主要分为四个梯度：
一，亿佰家，华兴，新世纪，大观园，富临；二，专业市场；三、沿街品牌店；四、周边的大市场。
第一梯度是以城市几何中心区自发形成的中心商业区，其中以亿佰家、华兴和富临为代表，即由购物中心统领的百货、专业店、专卖店、超市为商业集群，属于临朐的主要商圈，本区域作为临朐的主要商业区域，是由历史原因形成的传统商圈；第二梯度主要表现在周边新形成特色商业项目，如新华路电子街、兴隆路日用品街等；第三梯度为城区没有核心业态统领而相对零散的店面，多数以居民区商业的形式存在，如杂货铺等。
第四梯度为城市边缘的大型专业市场。
1.2.1第一梯度
第一梯度地处城市中心区，以购物中心为龙头，带动相近业态的发展。
本区域为临朐市大型商业物业密度最高的商业区域，亿佰家、华兴、富临等大型商业物业均集中分布在临朐商业区之核心区位，大型商业物业的集中供应使得本区域具备了强大的规模优势。
现阶段，本商圈在商业影响力、消费者日常消费习惯、地理位置等利好因素的推动下，商圈辐射范围得到有效放大，为商业物业的良好经营提供了前提。
本项目位于此商圈，当前在本商圈中亿佰家规模最大、档次最高，华兴购物中心第二（前二者是今后大观园购物中心面临的主要竞争对手）、大观园、富临次之。
这说明随着人们生活水平的提高，临朐人对日常消费档次上有了一定的要求，档次提升速度较快。
此区域的商业物业是经营最好的。
根据调研同时发现，本商圈之物业主要为上述大型零售场所，但同时本区域内临街店铺市场供应量也非常大，商业业态主要表现有服装店、影楼、餐饮店、音像店等。
民生路、兴隆路、山旺路与新华路交届区
该区域位于临朐城区中心区域，本项目扼守咽喉部位，此区域周边交通系统发达，交通状况良好。
由于此区域为临朐传统商业区，形成时间长，经营业态和经营档次都较全，影响力大，地位难以撼动。
主要竞争对手的业态组合：
总体来讲，本商圈将在相当长时期内保持多档次并存（总体综合档次将保持较高水平，随区域发展逐渐向中高档升级）、多业态并存，以百货零售为绝对主导业态、以日常购物为主要服务功能的区域整体商业经营现状。
本项目处于此商圈内，地理优势较为突出，也因此面对的竞争较为激烈。
1.2.2第二梯度
第二梯度主要表现在周边新形成特色商业项目，如新华路电子街、兴隆路日用品街等。
这些商业项目分布在第一梯度周围的大型商业项目，形成专业的市场格局，生意较为集中，但建筑风格较为平淡。
1.2.3第三梯度
第三梯度相对分布较分散，是除了核心区域外的沿街房。
这些零散形成的商业，主要是以方便市民日常生活，提高生活品质为中心，以小型网点为主，经营业态主要有日用品、大众快餐厅、美容美发厅、维修服务中心、洗衣保洁等。
由于这些商铺主要面临的顾客是以临近的社区里的居民为主，经营并无特色，再加上商业网点过多，因此竞争激烈，生意都不太好。
1.2.4第四梯度
第四梯度为城市的大型市场。
文化市场，铝合金市场，不锈钢市场，副食品市场，奇石市场。
这些市场在临朐搞得都很有规模很有影响力，在一定程度上也带动了第一梯度的发展。
为什么会形成这个市场局面？
这与临朐人商业意识是分不开的。
1.3临朐商业的七大特点
1.3.1第一大特点
●临朐商业以民生路为主轴主要分布在山旺路、新华路及兴隆路四条主干道上，相对集中，布局合理。
●这四条主干道也是本次调研所确定的商圈范围。
1.3.2第二大特点
有六个综合性商场，总体面积约近8万平方米，相对于城区人口而言，已经超过1：
1（按照国际惯例，在一般的发达国家，人均商业面积比例为1:
1.2，发展中国家的比例约为1:
0.4-0.8。
）
1.3.3第三大特点
已经成较为专业的市场。
1.3.4第四大特点
品牌专卖店较为全面，全国较为知名的品牌，很多都在临朐有专卖店，品牌消费意识较强。
1.3.5第五大特点
●时尚意识已经形成
1.3.6第六大特点
乡镇消费占据相当比例
1.3.7第七大特点
租金水平高于房价水平
现在门头房的租金价格在1.0-3.0元∕㎡/天，出租率极高，并且经营效果很好。
而销售价一般在3500元左右，甚至有的更低。
较高的投资回报率——这是投资型物业生存与发售的先决条件。
1.4临朐商业物业存在的问题
临朐市商业虽然相对比较发达，但由于缺乏整体规划和经营管理，因此存在大量的问题。
临朐商业虽然发展较快，但从整体上看，还有较大差距，存在着一些影响进一步发展和提高的突出问题，如商业设施的规模、布局结构、商业业态结构、所有制结构等不够合理；商业经营理念、管理方式、服务体系、人员素质等和现代商业企业发展不够协调。
通过调研发现，临朐商业物业主要存在以下问题：
1.4.1开发商整体需要发展和完善
目前，临朐市经济发展和房地产市场均呈现出较为良好的发展趋势，但商业物业由于供应量太大，加上格局设计不合理等因素，有些商业物业空置比较严重。
由于开发商对商业物业产品认识不够充分，缺乏相应之开发经验，因此在开发决策、整体策划、市场运作、经营管理等方面均有待发展和完善。
但是目前在整体经济环境和商业环境等利好因素的推动下，商业物业市场已经得到初步培育，其蕴藏的巨大潜力将逐渐得以释放。
1.4.2产品包装推广比较滞后
为推动项目成功的关键要素，由于投资型物业的特殊产品性质，商业物业形象的塑造和宣传对于项目发展更加重要。
由于临朐市商业物业开发相对滞后，市场上大部分产品缺乏具体化、可感性强的形象表现，导致项目本身产品品质、产品个性、产品吸引力不能得到有效展示，物业投资的核心价值不能充分体现。
目前，临朐商业物业的营销、推广策略比较保守，表现单一，缺乏对销售的有力支持。
1.4.3建筑设计不能满足多功能的商贸要求
高速增长的消费需求及不断更新的消费理念和消费模式要求现代商业物业应具备多元化的发展趋势，因此合理的商业建筑在设计上应充分考虑到购物、娱乐、餐饮、休闲、文化、展示等各种功能业态的特征、要求及组合形式，保证现代商业物业多功能的商贸要求得以实现。
同时，商业物业本身的产品设计应给予产品布局、功能分布等规划预留足够的发展空间，并充分考虑顾客休息、仓储运输、智能系统、停车设施、公共共享空间等配套设施的合理设置。
目前临朐商业物业市场虽然处于高速发展阶段，但是高素质、现代化的大型商业建筑为数不多，商业建筑落后、老化、建筑与商业经营不能合理配套（不能符合高质量标准的商户经营要求）等现象尤为严重，物业发展受到建筑产品的制约。
1.4.5商业经营管理发展水平尚有待提高
根据市场现状分析，目前临朐商业物业的经营管理则相对较为滞后，在商业经营管理的专业性、成熟性、商业性、社会性等方面仍然有待提高。
对于主要针对投资市场的商业物业而言，稳定的投资回报、长期的经营收益是项目成功运作的先决条件，可以有效的提高投资者的投资信心和经营信心，良好的商业经营管理已经成为影响商业物业投资的关键因素。
因此，在商业物业全程运作中，应特别注重商业经营管理与项目开发建设的早期配合，并在物业后期经营中采用较为合理的经营管理策略，加强管理力度，从而保证物业稳定的发展状态和持续的投资回报。
1.5临朐市现代商业物业发展趋势分析
随着临朐市房地产（商业地产）市场开发水平的不断提高、社会经济和商业流通的逐步发展、城市消费人口与消费力的不断增长、现代交通工具对居民活动范围的有效延展等因素的推动，临朐市商业物业在未来一段时间内将面临较好的发展机会，整体环境将趋于成熟，现代化商业物业特征将发挥重要作用并在逐步升级的市场竞争中得以充分体现。
1.5.1复合化发展倾向
所谓复合化倾向是指将多种形态的商业功能有机的组合在一起表现的现代商业物业的设计倾向。
随着经济水平的高速发展，社会空闲时间已经明显增多，消费者消费心理逐渐由单一需求向多元化需求转化，集购物、餐饮、娱乐、健身、办公、居住等功能于一体的复合型商业物业将成为现代商业物业发展趋势。
多种功能的有机结合，将有效的协调和促进大规模、复合化、现代化的整体商业环境的形成，从而通过功能的合理设置，提升商业物业价值并推动其合理发展和良好经营。
1.5.2集中化倾向
商业物业市场发展潜力、经营效果将主要取决于物业商圈影响范围内之消费能力，有效商业消费人群越多，商业物业经营可行性将随之增强。
所以在满足局部区域市场消费需求的同时，应通过有效途径适当扩大物业商业影响范围，从而提升物业价值。
由于商业物业区域分布的分散性，不同地区之商业环境基础差别较大并存在自身特点和优势。
因此，在目前商业市场普遍讲究经济效益、较少注重区域特色的整体环境中，合理挖掘区域特色，在融会现代商业物业创作原则的基础上，注重区域文化内涵的表达，充分反映区域风情和地域风格将提升商业项目市场影响力、形象力及物业价值，将为物业后期的经营提供良好的发展基础。
1.5.3生态与娱乐化、休闲化倾向
所谓生态化、娱乐化、休闲化是指在现代商业物业中，围绕项目主题定位之要求，通过物业硬件设施、软件设施等元素的设计与规划，营造商业物业整体休闲、轻松的购物环境，以此迎合现代消费购物的发展需求，提高商业购物场所人性化、舒适化程度，从而增强消费者消费购物之可能。
现阶段，虽然临朐市整体商业物业市场格局已经基本确定，大型商业物业发展开始逐渐成熟和完善，但是由于现状商业物业开发较早，各物业场所在生态化、娱乐化、休闲化等方面存在明显缺陷。
与此同时，由于消费者消费理念、消费方式的不断进步和转变，现代购物场所（以购物中心主）休闲、娱乐等购物氛围的营造已经成为影响物业形象、创造物业长期、稳定经营收益的重要因素。
1.5.4个性化、主题化倾向
鲜明的主题、迥异的风格可以推动商业物业的文化、休闲氛围得以实现，使商业物业的独特个性得以体现，避免“千店一面”的尴尬境地，个性化、主题化已经成为现代商业物业良好发展的必备条件,追求独特且充满人情味的商业购物空间形式，将成为现阶段大型商业物业的发展趋势。
成功主题内涵、个性的创造将是商业物业的灵魂，是购物中心、商业街等商业物业可以取得成功的关键因素。
同时，具有丰富文化、休闲品位的商业物业将更具商业魅力和商业价值，更符合现代消费者的消费需求并适当引导消费者之购物行为。
个性充足的商业物业在竞争中将具有较强的生命力和可持续发展能力。
1.6临街商铺业态经营及特点
由于各经营商户在经营业态类型、管理方式等方面有一定的不同，各业态的经营商户在选择适合自己类型的商业物业方面，存在着较大的差异性，同时对选择物业产品品质要求较高。
针对各个行业选择商铺的不同需求，我司结合本项目商业配套部分、临街商铺部分对各零售业态的基本状况、意向要求、面积需求、租金承受水平及其他相关要求等内容进行了针对性调研。
1.6.1便利店要求统计
便利店具有营业时间长、服务功能强的特点，对方便周边居民购物起着积极作用,有很好的社会效益和经济效益。
就本项目周边具体情况而言，社区体量规模比较小，居住人口也比较少，其社区居住人群的购物力度可想而知，但便利店作为社区配套是必不可少的，能够使社区居民的日常生活需求非常方便的得到满足。
从另一方面考虑，便利店选择经营商铺的要求也并不是很高，对建筑结构及硬件设施要求的局限性较小，选择商铺的格局范围较广。
表7：
便利店开店要求统计表
面积要求
标准80—150平方米
电力要求
要求有动力电保证电力25千瓦以上
选址要求
要求在小区、居民区、主要街道
选择楼层要求
首层
其他相关要求
要求有独立的广告位；必须是产权单位；房屋最好是框架格局，永久性建筑；
1.6.1．1美容美发店
随着广大消费人群生活水平的逐步提高，对于其自身外表的形象格外的关注，消费人群对美容美发的消费在总消费额所占比例中正逐步增加，美容美发已经发展成为社区必备的配套设施，尤其是女性对于美容美发方面的消费极其热衷，是美容美发行业的主要目标消费人群。
表8：
美容美发开店要求统计表
面积要求
标准80—200平方米
电力要求
民用电
选址要求
选择在居住区、小区附近、主要干道
选择楼层要求
一层、二层
其它相关要求
必须有较为合理的上、下水设施
1.6.1．2眼镜店
目前，人们对眼睛的保护意识日益增强，各种档次的眼镜店为不同层次的消费人群提供了全方位的服务，满足了不同消费者之消费需求。
此外，眼镜店选择商铺的要求条件并不很高，便于统一的招商、安排和管理。
表9：
眼镜店开店要求统计表
面积要求
标准60—150平方米
电力要求
民用电
选址要求
选择在居住区、小区附近、商场
选择楼层要求
一层，层高3.8米以上
其它相关要求
广告位、上下水、门面宽敞
1.6.1．3餐饮
中式正餐目前仍占主要地位，快餐行业通过连锁经营的方式迅速占领市场，以其中低档的价格，快捷服务模式满足了广大上班族的日常饮食的要求，除正餐、快餐以外，小吃、茶馆、其他餐饮业态的共同发展形成了餐饮业多种经营的现状格局。
本项目区域影响范围内餐饮业分布较多，但整体档次、类型相对较差，区域此类消费潜力十分巨大，因此我司建议本项目商业物业应根据市场需求状况，利用一定空间、一定体量重点发展餐饮、娱乐等业态。
表10：
餐饮类开店要求统计表
行业
面积
（平方米）
意向要求
其他
中式正餐
100-800
隔油池、天然气、排烟排风、上下水、新风、电力
营业时间较长、车位
中式快餐
50-200
上下水、排烟排风
承租期5年以上
西饼店
60-200
上下水、电力、排风排烟
冷藏设施
茶馆
150-400
上下水、独立开门、位于1层至三层、隔音好
中高档消费
饮品店
100-300
上下水、电力、排风排烟
不含酒精饮料
1.6.2其它行业之相关要求
根据本项目实际之需求状况，我司针对相应之行业进行了较为全面的调研和资料整理工作，除上述餐饮、便利店、眼镜店等物业需求外，其它行业需求如下图表所示，其中主要包括KTV娱乐、电讯器材、宠物商店、花店等。
表11：
其它行业之开店要求统计表
要求
行业
面积
电力
选址
楼层
其它要求
药店
标准150-400平方米
民用电
常驻人口、人流量较大区
一层或二层层高3米
承租3年以上，除商场外要求独立门面，300-500米内无药店，产权必须归业主所有
花店
标准10-30平方米
民用电
成熟社区周边
一层临街商铺
独立门面，要求通风良好，承租期不超过三年
影楼
标准70-120平方米
民用电
商业氛围浓重地段
一层或二层
独立门面，广告位，橱窗展示，承租期3—5年
冲印
标准30-80平方米
动力电
社区周边
物业底商首层，超市进出口
独立门面，机器安装位置需增加通风口
洗浴中心
标准500-1000平方米
动力电
人流量较大，交通方便
一层至三层，层高3米以上
独立门面，停车位、广告位
电讯器材
标准100-200平方米
动力电
成熟社区
一层
独立门面，承租期2年以上，广告位
结合本项目所处的位置、开间布局、层数等特点，建议本项目除了以经营百货业为主外，在配套上可以考虑美容、快餐、眼镜店、及电讯作为整个购物中心的综合配套业态。
同时在产品规划上，要注意这些业态的需求。
2需求市场分析
在需求市场研究部分,我司着重对小业主（经营者）和终端消费者进行了调查研究,针对每种客群分别做了不同的调查问卷,通过不同问题的调研来了解客群的不同需求特征。
设计表格如下：
经营者调查问卷
“大观园购物中心”地处黄金位置，拥有知名品牌，是商家的必争之地，在县委县政府的关心和支持下，即将以全新面貌面市。
大观园购物中心将建成临朐最好的、最时尚的、最经济的大型购物中心，是专为广大商户打造的产权式商铺，为充分了解广大商户对商铺的需求状况，更好地为业户服务，大观园购物中心推出此项调研活动，请认真填写问卷！
1、你认为临朐这两年发展怎样？
A、很快B、还可以C、慢
2、您认为现在临朐的月人均收入是元
3、这两年的生意难做还是好做？
原因是
4、您认为你的理想的商铺的位置在
5、您的客户中乡镇客户能占到几成？
6、你认为做生意租房好还是拥有自己的房子好？
A、租房好B、自己的房子好
7、您认为商铺在黄金位置上重要吗？
A、肯定B、不重要
8、您认为黄金旺铺对生意有什么好处？
（可多选）A、人流大B、形象好C、有个好商铺可以富三代
9、您认为在临朐什么最赚钱
A、服装B、餐饮C、化妆品D、珠宝首饰E、学生用品F、百货G、通讯H、电器I、小商品J、其它
10、你经营店铺多长时间：
A、2年以下B、2—4年C、4—6年D、6年以上
11、您是否打算长期经营：
A、是B、否
12、您现在经营的商铺的产权状况：
A、自有商铺B、租赁商铺
13、您现在经营的商铺的面积是多少租金是多少：
你的房租占去你的收入的几成？
14、您是准备购买还是租赁“大观园商贸城”的商铺：
A、购买B、租赁C、不确定
15、您准备在何时购买（或租赁）商铺：
A、今年B、明年C、后年D、暂无购买意向
16、满足您经营的合适的商铺面积：
A、30平米以下B、31—60平米C、61—90平米D90平米以上
17、、您认为大观园商贸城商铺单价，至少是:
（元/㎡）
A、4000-5000B、5000-6000C、6000-7000D、7000-8000E、8000以上
18、您能够承受的铺位总价：
A、10万元以下B、10-25万C、25—40万D、40—60万E、60万以上
19、您购买商铺的目的：
A、自己经营B、出租获益C投资自用兼顾
20、如果您准备自己经营商铺，那么您准备做何种经营：
A、服装B、餐饮C、化妆品D、珠宝首饰E、学生用品F、日用百货5G、通讯2H、电器7I、小商品6J、其它
21、您希望商场为您的经营提供哪些必要的服务：
客户档案：
姓名:
性别：
经营种类：
商铺位置：
联系电话：
谢谢!
祝您年年行好运，岁岁发大财，日日平安，健康!
调研人签名与评述：
消费者调查问卷
“大观园购物中心”地处黄金位置，拥有知名品牌，是商家的必争之地，在县委县政府的关心和支持下，即将以全新面貌面市。
大观园商贸城将建成临朐最高档、最时尚的大型购物中心，为充分了解广大消费者对购物环境的需求状况，更好地为消费者提供优质
升级会员 