土地使用权评估.pptx

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土地使用权的评估,1,第一节土地使用权及其评估特点,一、土地使用权及其实质土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让抵、押、抵押、投资的权利。

土地使用权属于无形资产范畴，但它又是无形资产中的对物产权土。

地资产可以作为单独的对象进行评估，也可以与地上建筑物一起作为评估对象进行评估，还可以作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并进入评估。

2,二、土地的分类及其特性,3,1按社会经济用途，土地可分为工业用地、商业用地、交通运输用地、公用事业用地、文教、科技和卫生用地、行政事业机关用地、生活住宅用地、园林、风景浏览区、公共休息用地、特殊用地。

2按经济地理位置，土地可分为市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、边郊区、边远区，还有特区、开放区、开发区、出口加工区、保税区等。

3权归属，土地可分为国家所有土地和集体所有土地。

我国声调的土地属于国家所有农。

村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属集体所有；宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。

4按利用程度，土地可分为高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未用土地或空地和使用不当土地。

5按开发程度与开发趋势，土地可分为已开发的土地、未开发的土地和列入市镇开发规划的土地。

4,1.土地特性及分类

（1）土地资产的特性，包括自然特性和经济特性两个方面。

（2）土地的自然特性是指土地本身所具有的不以人的意志为转移的自然属性；（3）土地的经济特性是指人们在利用土地的过程中，出现的有关生产力和生产关系方面的特性。

5,2.土地的自然特性表现在以下方面：

（1）土地面积的有限性。

（2）土地空间位置的固定性。

（3）土地使用价值的永续性和增值性。

（4）土地的不可替代性。

6,土地的经济特性主要表现在以下几方面：

1用途多样性。

2经济地理位置的可变性。

3可垄断性。

7,三、土地资产价格体系,8,

（一）基准地价基准地价是一个区域性的平均地价基准地价是各类用地的平均地价，即用地条件相近的区域中商业用地、住宅用地、工业用地的平均地价；基准地价是政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格；基准地价是单位土地面积的地价。

（二）标定地价,9,

（1）标定地价的确定：

标定地价评估可以以基准地价为依据，根据土地使用年限地、块大小、形状、容积率、微观区位等条件通过系数修正进行评估，也可以按市场交易资料，采用一定方法评估的宗地地价。

（2）特点：

标定地价是政府评估的具体地块的地价，即宗地地价；在一般情况下，标定地价不进行大面积的评估，只是根据土地使用权出让、转让、抵押、出租等市场交易活动或进行股份制企业改制时才进行评估；标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考和依据。

（三）土地使用权出让底价

（1）土地使用权出让底价，是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标（准2。

）它也是土地使用权出让时政府首先出示的待出让土地或地块的最低地价（标价）的依据和确认成交地价（或出让金）的基础。

10,（四）转让价格地产转让价格是使用者将已取得的土地使用权转让给第三者，由第三者向转让者所支付的一种价格。

由于转让的本身是土地使用者之间的交易，其价格形成也是由交易双方来决定。

11,（五）出租价格,12,地产出租价格亦称土地使用权租金价格，其价格表现有两种形态。

1）土地使用者之间所形成的租金价格（二级市场价格）。

土地使用者将获得的土地使用权出租给承租由人承，租人向出租人支付的租金价格。

此种价格一般以年、月租金为单位。

2）国家与土地使用者之间形成的租金价格（一级市场价格）。

这种价格在我国土地使用中最为普遍的表现就是土地使用费，一般按年以每平方米为单位收实取质。

上这种土地使用费应该是若干年地价的分摊量，也就是年地租水平。

（三）基准地价、标定地价和土地使用权出让底价之间的关系,13,1.联系

（1）它们都不是地产交易市场的成交地价，但都起着调控市场交易地价的作用。

（2）基准地价、标定地价、土地使用权出让底价之间存在着相互承接的关系基准地价是标定地价评估的基础标定地价又是土地使用权出让底价评估的参考和依据。

2.基准地价和标定地价、土地使用权出让底价的主要区别是,14,

（1）基准地价是大面积评估的区域平均地价，标定地价、土地使用权出让底价则是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价；

（2）基准地价以考虑宏观区域因素为主，标定地价和土地使用权出让底价则还考虑地价的微观区位因素，其地价更为接近市场交易地价。

3.土地使用权出让底价和标定地价也是有区别的

（1）土地使用权出让底价主要是根据土地出让年限、用途、地产市场行情、出让双方的心态和投机因素等确定的待出让宗地（含成片出让土地）的地价，即指土地使用权出让前政府控制的最低标价；,

（2）标定地价则是根据宗地形的状、大小、容积率及其他微观区位条件，参照土地级别或地段的基准地价水平进行修正，或用其他方法评估的一定时期内的宗地的评估地价；,15,（3）标定地价是政府认定并开公的地价，而出让底价则是不公开的地价。

四、土地资产价格的特点,16,

（一）土地资产的价格特点是由土地的自然特性和经济特性决定的

（二）土地资产的价格特点1.土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定2.土地价格主要由土地的需求决定3.土地价格的上涨性4.土地价格具有明显的区域性,五、影响地产价格的因素,17,

（一）一般因素行政因素影响地产评估的主要行政因素有：

土地制住度房、制度、城市规划、土地出让方式、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。

社会因素社会因素包括政治安定状况、社会治安程度、房地产投机和城市化等四个方面。

（二）区域因素,18,1,区域因素因素主要包括位置、交通条件、基础设施条件、环境、城市规划限制等。

2.影响商业用地土地价格的区域因素。

（1）商业繁华程度。

主要指商业区等级、商业服务业店铺总数（包括数目和经营面积）。

（2）交通便捷度。

（3）环境优劣度。

反映商业用地的环境质量主要有两个指标，一是人文环境；二是自然环境，（4）规划限制。

主要指城市规划对商业区土地利用提出的具体要求，包括土地的具体用途，建筑物的高度、密度、容积率，道路宽度等。

此外，交通管理等限制也会对商业区土地价格产生制约作用。

（5）其他因素。

19,3.经济因素

（1）经济发展状况。

（2）居民收入和消费水平。

（3）物价变动。

（4）储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、利率水平的变化都对房地产市场产生一定的影响。

4.其他一般因素如人口因素、心理因素、国际因素等也都对房地产市场产生一定的影响。

20,3.影响住宅用地价格的区域因素

（1）位置。

（2）交通便捷度。

（3）基础设施保证度。

（4）公用设施完备度。

（5）环境质量度。

一是人文环境，包括住宅区内居民的就业结构、受教育水平等；二是自然环境，包括水污染、大气污染及噪音污染的状况。

21,（6）规划限制。

主要指城市规划中对住宅区住宅建筑的高度、式样、密度、建筑容积率、消防间距以及土地使用前景等提出的具体规划和限制要求。

建筑高度是指地上建筑物可达及的最高高度，建筑物的高度应在城市规划规定的建筑高度以下（包括相等）。

建筑密度是指一块土地上底层建筑面积与全部土地面积的百分比。

建筑密度亦称建筑覆盖率。

容积率是指地块的建筑面积与地块总面积的比率。

（7）其他因素。

22,4.影响我国工业用地的区域因素。

（1）交通便捷度。

（2）基础设施完善度。

（3）产业集聚规模。

（4）环境质量。

（5）规划限制。

（6）其他因素。

23,24,（三）个别因素位置因素。

地形地质因素。

面积因素。

土地面积大小制约地产价格水平主要取决于土地利用性质的适宜性。

25,4.地块形状因素。

地块形状因素主要表现在宽、深的比例。

如果这个比例不合理，就会在一定程度上限制土地的规模经营，以致难以形成较好的土地收益，使土地价格难以提高。

5.土地利用因素,26,

（1）主要包括容积率和土地用途。

（2）容积率是指地块的建筑面积与地块总面积的比率。

（3）就土地用途而言一般来说，商业用地的地价在同一土地级别内要高于住宅用地和工业用地的地价，而工业用地地价要高于农业用地的地价。

第二节企业资产重组与改制中土地权属的处置,27,一、土地权属的类型土地权属按不同角度，可以分为土地所有权、土地使用权、划拨土地、出让土地等。

（一）土地所有权中华人民共和国土地管理法规定，我国的土地是社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

国有土地可以依法确定给全民所有制单位或者集体所有制单位使用，但任何单位和个人都不拥有城市国有土地的所有权。

（二）划拨土地使用权,28,当前建设用地的土地使用权一般采取有偿使用的办法，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨，如以下各类用地：

国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用,地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；,（4）法律、行政法规规定的其他用地。

（三）出让土地使用权（四）集体土地所有权,29,二、企业资产重组与改制中土地权属的处置,30,

（一）处置方式1，出让方式2，直接投资入股方式3，租赁方式,

（二）土地权属处置需考虑的因素,31,1.企业资产的净值。

在额度控制的前提下，如果企业资产净值达不到额度规定数额，拟上市股份公司可优先考虑将土地资产入股的方式，以增加资产价,值。

2.企业的盈利水平。

土地折价入股会增加上市公司的净资产，相应会降低净资产收益率。

如净资产收益率低于股份公司上市发行股票的要求时，就应考虑以租赁方式取得土地使用权。

3.企业融资状况。

企业若缴纳土地使用权出让金，要增加一大笔支出，会造成企业资金紧张。

因此，考虑企业融资状况，在资金紧张的情况下，应采用租赁方式取得土地使用权。

4.股票发行制度。

我国目前的股票发行受到额度限制，因股此票，发行额度对决定土地是否入股有重要影响。

32,第三节土地使用权评估的程序和原则,33,一、土地使用权评估的程序

（一）明确委托项目的基本事项

（二）制定评估作业计划（三）现场勘察，搜集资料，选择评估方案（四）评定估算土地使用权评估结果，撰定评估报告,二、土地使用权评估的原则,34,主要有五个原则：

（一）替代原则

（二）最有效使用原则（三）变动原则（四）供需原则（五）贡献原则具体阐述如下：

（一）替代原则,35,1.含义根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格最低者吸引最大需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后才决定的。

2.土地估价中的替代原则可概括如下,36,

（1）土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定。

（2）土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格来确定。

（3）土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。

3.在土地估价时替代原则的运用在土地估价中经常采用的市场法是以替代原则为基础的。

通过对土地条件即土地使用价值的比较来评估土地价格。

如在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估地块有替代可能的地块的地价和条件，通过与待估地块进行比较来确定待估地块价格应当注意的是，由于土地的不可移动性、个别性及交易量少的特点，在土地估价时很难找到像一般商品那样性质、条件完全相同的替代品，因此一般都要进行时间和土地条件修正后，才能按替代原采则用，市场法确定待估地块价格。

37,

（二）最有效使用原则1.含义由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式所能为权利人带来的收益量不同，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据，所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。

38,39,2.应用这个原则时，应注意：

应根据城镇规划中的最适宜用途来确定，如城市闹市区中的街角地，其最佳用途应该为商业用地。

土地的最有效使用原则，还包括地块使用强度。

如地块的建筑密度、容积率等。

地产评估一般选择地块的最有效使用强度。

应用这一原则时，必须符合国家法律、法规和政策的规定。

（三）变动原则1.含义：

一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而变化的。

土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果而。

这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。

40,2.运用在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求，以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。

由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。

在土地估价中，不仅要对将来的地价变动作出准确预测，同时也要对所采用的地价资料按变动原则修订到估价期日的标准水平，才能合理地估价。

41,（四）供需原则,42,1.内涵在完全的自由市场中，一般商品的价格，取决于需求与供给关系的均衡点。

需求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降，这就是供求均衡法则。

土地也是一样，其价格也是由需求与供给的互相关系而定的。

2.但因为土地不同于一般商品，具有一些人文与自然特性，使得它不完全遵循上述供求均衡法则。

其表现为：

（1）价格独占性较强。

由于土地具有地理位置的固定性、不增性、个别性等自然特性，使其需求与供给都局限于局部地区，供给量有限，竞争主要是在需求方面进行。

即土地不能实行完全竞争，所以其价格的独占倾向性较强。

（2）替代性有限。

由于成为交易对象的土地具有个别性，各个地块都有独特性，因此其替代性也有限。

43,（五）贡献原则1.内涵：

按经济学边际收益原则，衡量各生产要素的价值大小，可依据其对总收益的贡献大小来决定。

44,2.运用对于土地估价，这一原则是指不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果，其中某一部分带来的收益，对总收益而言是部分与整体之间的关系。

估价时，可以根据收益现值分别估算土地、建筑物价格，进而评估整个不动产价格，也可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格，扣除建筑物价格来估算土地价格。

45,第四节土地使用权评估的市场法,46,一、市场法与适用的条件市场法是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。

计算公式如下：

47,二、市场法的操作步骤和方法,48,

（一）广泛搜集交易资料，确定比较案例（选择题）,选取的供比较参照的交易案例，与待估土地应具有相关性和替代性，应符合下列要求。

1.与待估土地用途应相同。

2.与待估土地交易类型应相同。

3.交易案例应为正常交易或可修正为正常交易。

4.与待估土地所处地区的区域特性及个别条件要相5近.交。

易时间与待估土地的估价期日应接近或可以进行比较修正。

（二）进行交易情况的修正,49,交易情况的修正实际上就是要剔除比较案例的交易价格中包含的一些特殊因素。

这些特殊因素主要有以下几方面。

1.有一定利害关系的主体之间的交易。

2.交易时有特别动机，如急于出售或购买。

3.买方或卖方不了解市场行情。

4.其他特殊交易情形。

（三）进行交易时间的修正（四）进行区域因素修正（五）进行个别因素修正个别因素修正的内容主要包括土地使用年限、容积率临、街宽度、临街深度、面积、形状、地形、地质等例。

如，土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式计算：

50,式中：

K年限修正系数；n比较案例土地使用权剩余年限；m待估土地使用权剩余年限；r折现率。

51,52,（六）确定待估土地评估值,53,四、基准地价系数修正法,54,

（一）基准地价系数修正法的特点基准地价系数修正法是市场法的一种特殊状态，是指利用当地政府制定颁布的基准地价作为参照物（比较案例），对其各种因素进行系数修正，求得待估土地评估值的一种方法。

第五节土地使用权评估的收益法,55,一、收益法的应用形式土地使用权评估中的收益法，亦称收益还原法是，指通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地评估值的方法。

基本公式表示为：

56,式中：

P土地使用权评估值；A土地收益；r还原利率；n土地收益年限。

57,二、土地收益额的估算,58,土地的收益可以分为实际收益和客观收益。

实际收益是指在现状下实际获得的收益，实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。

客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。

土地收益包括有形收益和无形收益，计算收益时不仅要包括有形收益，还要包括各项无形收益。

59,求取土地纯收益时，通常按下步骤进行：

1计算总收入。

2求取总费用。

3求取总收益。

4确定房屋纯收益。

房屋纯收益可以用房屋现值乘以房屋还原利率获得。

5求取土地纯收益。

60,三、土地还原利率及其测算还原利率=安全利率+风险调整值四、土地收益年限及其测算土地的收益年限一般是以其出让年限减去已使用年限获取。

61,第六节土地使用权评估的成本法,62,一、成本法及其适用范围成本法亦称成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加一一定的利润、利息、税金以及土地所有权收益来确定土地价格的一种评估方法。

其计算公式为：

（土地价格）评估值=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地所有权收益,成本法一般适用于新开发土地的评估，特别是土地市场发育不完善，土地成交实例不多，无法利用市场法等其他方法评估时采用。

同时可在对既无收益又很少有交易情况的公园、学校、公共建筑、公益设施等特殊性的土地评估时采用。

63,二、成本法评估程序的步骤,64,

（一）估算土地取得费1征用集体土地。

2购买和征用城市旧有土地。

（二）估算土地开发费（三）估算税费（四）估算利息利息=土地取得费土地开发期相应利息率+土地开发费土地开发期相应利息率50%,（五）估算利润（六）估算土地所有权收益1、土地所有权收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）x增值收益率其中，收益率一般在20%25%之间。

2、按补交出让金的40%计算。

3、直接采用土地使用权出让金标准。

（七）估算土地使用权评估值,65,