山东省市蔬菜批发市场项目申请立项可研报告.docx
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山东省市蔬菜批发市场项目申请立项可研报告
附件
1、项目投资估算和财务分析表
2、项目区域位置图
2、项目平面布置图
第一章总论
第一节项目概述
一、项目名称
XX市蔬菜批发中心建设项目
二、项目承办单位
单位名称：
XX市蔬菜批发中心
项目负责人：
联系电话：
四、项目地址
项目拟建于XX市XX镇。
五、项目承办单位和法人代表简介
本项目承办单位是XX市蔬菜批发中心。
XX市蔬菜批发中心已在XX市工商管理局注册（企业名称预先核准已通过），法人代表是朱孟臣，注册地址为XX市东昌府区沙镇朱楼村，经营范围为蔬菜批发、加工、储存。
第二节可行性研究编制单位
一、编制单位
XX工程咨询有限公司
二、工程咨询资格证书编号
工咨丙
三、资质等级
丙级
四、发证机关
中华人民共和国国家发展和改革委员会
第三节可行性研究的依据和范围
一、可行性研究的依据
1、原国家计委《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》
2、国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
3、国家计委、国家经贸等六部、委、局联合下发的《关于加快农产品流通设施建设的若干意见》；
4、《国家发展改革委办公厅关于印发全国重点农产品批发市场试点项目信息系统和检验检测系统技术方案（试行）的通知》（发改办经贸[2003]737号）；
5、《XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
6、XX市人大常委会调研组《关于加快农产品流通体系建设促进农民增收的调研报告》；
7、《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》；
8、项目承办单位提供的有关数据、资料；
9、项目承办单位委托工程咨询单位编制可行性研究报告的委托合同。
二、可行性研究的范围
1、项目的背景和建设必要性
2、项目选址及建设条件
3、项目建设规模及建设方案
4、环境保护与安全卫生
5、项目组织及运营
6、项目进度计划
7、项目招标方案
8、节水节能措施
9、投资估算及资金筹措
10、财务分析
11、社会效益分析
12、结论
第四节简要的研究结论
一、项目概况
1、项目名称：
XX市蔬菜批发中心建设项目
2、建设性质：
新建
3、建设地点：
XX市东昌府区沙镇朱楼村南。
二、项目主要建设内容
XX市蔬菜批发中心将建成集蔬菜批发、仓储保鲜、信息服务、农产品检测等功能于一体的综合蔬菜交易市场。
项目规划用地面积50亩，总建筑面积11100平方米，其中：
办公综合楼2000平方米，职工宿舍楼2000平方米，蔬菜交易市场5200平方米，加工车间650平方米，起跳冷藏库1200平方米，其他附属设施50平方米；道路及硬化面积3000平方米，绿地面积3000平方米；购置气调冷藏、装卸运输设备以及其他信息服务设施，完善蔬菜批发中心的功能。
三、项目实施进度
项目计划于2012年1月份开始项目的前期工作，2012年3月动工建设，2012年11月竣工验收，2012年12月投入试运营。
四、投资估算与资金筹措
项目预计总投资1568.6万元，其中建设投资1495.7万元，铺底流动资金32.6万元，建设期利息40.3万元；项目投资所需资金的来源有两部分：
1、企业自有资金418.6万元；
2、银行贷款1150万元。
第五节主要技术经济指标
主要技术经济指标见下表
主要技术经济指标表
序号
项目
单位
指标
备注
一
项目占地面积
亩
50
二
建设指标
1
总建筑面积
平方米
11100
1.1
蔬菜交易区
平方米
5200
1.2
办公综合楼
平方米
2000
1.3
仓储加工区
平方米
1900
1.4
配套服务区
平方米
2000
2
容积率
0.33
3
绿地率
%
9.0
三
蔬菜批发中心年交易量
吨
50000
四
项目能耗
1
年耗电量
万Kwh
127
2
年耗水量
m3
19140
五
项目定员
人
20
六
项目总投资
万元
1568.6
1
建设投资
万元
1495.7
2
铺底流动资金
万元
32.6
3
建设期利息
万元
40.3
七
财务指标
1
年营业收入
万元
860
2
年利润总额
万元
308.7
正常年
3
项目投资利润率
%
19.7
正常年
4
财务内部收益率
%
税前
24.51
税后
19.09
5
投资回收期
年
税前
4.96
含建设期
税后
5.83
6
盈亏平衡点
%
78.5
八
建设期
年
1
第二章项目背景和市场分析
第一节项目提出的背景
农产品批发市场是现代市场经济条件下农产品流通的重要途径，依托其商品集散、价格形成、信息传输三大基本功能，在促进农业生产规模化、标准化、产业化和农产品大市场、大流通格局的形成，在引导农民面向市场调整优化农业结构、实现增产增收和保障城乡居民的“菜篮子”供应、促进社会稳定方面，发挥着不可替代的作用。
根据《农业部关于组织实施农产品批发市场“升级拓展5520工程”的通知》，为适应新阶段调整优化农业结构、推进现代农业建设、增加农民收入的需要，适应在农产品供应的数量、品种、质量上满足居民消费水平日益提高的需要，必须加快农产品批发市场的建设和升级改造，强化基础设施，完善市场功能，拓展业务领域，提高管理水平。
一、XX市农产品流通体系的建设情况
XX市是全省乃至全国重要的粮棉油、蔬菜、林木、果品、畜产品生产基地和调出大市，农产品资源丰富。
近年来，在市委、市政府的坚强领导下，各项强农惠农政策深入贯彻落实，农村现代流通网络建设步伐加快，各级政府积极动员社会力量，积极兴建各类农产品市场，不断完善市场服务体系，取得了明显的成效。
1、农产品市场规模不断扩大。
到2008年底，全市农产品批发市场126处，年交易量378.1万吨，占全市农产品总量的15.7%；年交易额82.2亿元，实现利润2.5亿元，其中年交易额亿元以上的22处；现有农产品流通合作经济组织256个，营销队伍达到6.5万人。
XX光明农贸批发市场，2008年交易额突破6.5亿元,已成为鲁西地区较大的农产品集散中心。
莘县河店、魏庄等瓜菜交易市场，年交易量50多万吨，交易额12.5亿多元，占全县的80%。
2、交易方式和流通业态逐步完善。
随着农村改革的不断深化，农产品交易由传统的集市贸易，扩展到综合批发市场、产地批发市场等现代方式，初步形成了综合批发市场、专业批发市场和农村集贸市场共同发展的农产品市场体系。
连锁经营、物流配送等新型经营方式和小型超市、便利店等经营业态，从城市走向农村。
为保障绿色通道的畅通，有关部门密切配合，简化手续，减免有关费用，优先保证蔬菜运输。
高唐县鲁高蔬菜批发市场，凭借品牌效应和人流、物流、信息流相对集中的优势，蔬菜远销到京津沪等城市，年市场交易量达到20多万吨，经营收入达到60多万元。
冠县前社庄蔬菜批发市场是目前全国最大的黄瓜批发市场，辐射带动3万亩蔬菜生产，带动1.5万农户脱贫致富，连续4年被市委、市政府评定为“农产品销售先进市场”。
3、农产品流通主体呈多元化格局。
农业产业化龙头企业、农民流通合作组织、农民个体运销户、农村经纪人已经成为农产品流通的主力军，从事农产品流通、科技、信息等一系列中介服务活动，在帮助农民解决“卖难”问题和助农增收方面发挥了重要作用。
冠县农产品流通经纪人达到1500人，组建了170个农产品流通经济实体，在一些大中城市设立销售网点，成为农产品市场的主体。
4、农产品流通外部环境逐步改善。
各级政府认真贯彻落实中央、省和市委关于加快农产品流通和市场体系建设的重大部署，对农产品流通体系建设给予了一定的扶持政策，鼓励市场做大做强，通过建立和规范农产品市场秩序，推动了农产品市场的有序竞争。
临清市蔬菜批发市场成立专业治安、清洁队伍，保证了市场的卫生整洁、安全有序，年交易金额达到1.3亿元。
二、当前我市农产品流通体系建设中存在的突出问题
1、市场自身造血功能不足，财政扶持力度不够。
目前，我市农产品市场占地大都属集体，市场建设原始投入一般是工商部门或村集体，有的是乡镇财政扶持，更多的还是市场滚动发展，这些有限的原始投入和资金积累远远不能满足市场改造需要。
市、县两级财政对农产品流通体系建设和市场建设与改造的资金投入严重不足。
2、市场规模偏小，档次偏低，配套设施不健全。
我市批发市场年交易额平均不足亿元，最大的市场XX光明农贸综合批发市场，年交易额仅6亿元。
一些市场的管理机构多为所在地居民，管理内容也主要是市场收费、卫生清扫、秩序维持和纠纷处理。
多数市场缺乏质量检验检测设施和分级包装冷藏设施。
交易手段单一，多以现货交易为主。
地头村头市场、季节性市场较多。
4、信息化建设步伐滞后，信息资源缺乏有效整合。
农产品流通领域的信息化水平不高，在农产品供求、产销动态、预测分析等信息服务方面滞后，不能充分发挥引导产销、搞活流通的作用。
多数批发市场尚未建设信息化平台，无力引导和帮助商户进行必要的信息沟通，影响了交易的公平性和公正性。
5、农产品流通主体规模小，组织化程度低。
我市从事农产品营销的人员明显偏少，并且组织业务能力较弱，大多从事短途运销，大宗农产品还是依靠外地客商外销，因而价格不能自主确定，造成农民利益的损失严重。
农民流通合作经济组织不仅数量少，规模也很小，实力很弱，市场覆盖率低。
目前，XX专业的蔬菜瓜果批发市场较少，在XX市城区北部有几家蔬菜批发市场聚集，但由于市场远离蔬菜瓜果种植区，而且现有的蔬菜交易大棚等设施已经老化，存在着基础设施薄弱、市场功能不完善，产业链较短，业务领域较狭窄的状况，不利于引导农民进入大市场，不利于促进农民增收和持续保障城乡居民蔬菜供应。
特别是在遭遇恶劣气候影响的时候，由于市场基础设施薄弱、农产品流通性差导致蔬菜的积压，容易使当地的菜农遭受了较大损失。
为实现当地农户蔬菜的外销，减少农民损失，项目单位提出了XX市蔬菜批发市场项目的建设，完善当地蔬菜批发市场功能，拓展业务领域，持续、有力的在促进农业产业结构调整和产业化进程，促进农民增收，保障城乡供应方面继续发挥重要作用。
第二节项目建设的必要性
一、XX市蔬菜批发市场项目是市场自身发展的需要
由于XX市东昌府区沙镇是目前XX市相对较大的蔬菜种植基地，蔬菜流通货运量较大，现状存在如下问题：
1、市场现有交易场地不够使用，急需扩建。
2、人流车流混杂，流线不明，占路经营农户较多，缺乏合理的规划。
3、市场档次急需提升，进一步完善市场功能，以适应不断变化的市场，尤其是农残检测系统、信息管理系统、信息采集发布系统和电子结算系统应进一步升级。
4、市场对流通过程的参与度不高，产品加工程度低。
从市场自身发展的需要出发，适宜项目建设，同时国家及地方政府的均有各项政策支持，故而本项目的建设势在必行。
二、XX市蔬菜批发市场项目是市场经济发展及现代物流发展的需要
古往今来，市场总是与城市和城镇联系在一起，市场的功能集中表现为城市的功能，市场经济就是一种以城市为依托的开放式、网络式经济。
市场又是城市经济及城市化的重要因素，市场体系的发展又与城镇体系的成长和开放密切相关，市场的空间集聚与扩散，分异与组合，形成了市场群落，有力推动着城市化的进程。
从蔬菜的流通来看，我国既是蔬菜的生产大国，又是蔬菜的消费大国。
长期以来，各级政府对蔬菜产销工作都十分重视，在不同的历史阶段，采取了不同的方针政策。
从1985年以来，蔬菜的流通逐步从计划调节走向了市场调节。
近几年来，随着新的流通组织形式营销方式的进一步推进，以批发市场为中心的新型流通体制已开始建立。
目前全国已建成近500个蔬菜专业批发市场，年经营量达600多亿公斤，并发挥了集散商品、形成价格、传递信息、引导生产、指导消费的作用。
虽然近些年来蔬菜购销体制改革取得的成绩是多方面的，但要真正实现蔬菜流通的现代化，还取决于流通环节综合水平的提高，但目前仍存在不少限制因素，主要体现在产销环节中，存在小生产与大市场的矛盾。
如何将分散的、小批量的蔬菜商品集中起来，多数城市尚未很好解决。
另外，已建立的批发市场基本处于初级阶段，无论从市场设施、交易方式，还是批发市场的组织化程度仍处在初级阶段。
在交易方式上，基本上还是买卖双方看货直接交易，不需要中间人代理，也不搞统一结算。
另外进入流通环节的蔬菜商品未实现标准化，基本上不分等级、规格，流通设施也不配套，缺少整理、包装、预冷等处理设施，运输环节冷藏保温车严重不足。
上述这些问题，严重影响了蔬菜流通的速度和质量，这种产销工作的现状还不能完全适应市场经济的需要。
为了建立适应市场经济的新的蔬菜流通体系，应根据中国的国情，借鉴发达国家的先进经验，积极转变观念，加快产销体制和营销方式的改革，大力推进贸工农、产加销一体化经营。
XX市蔬菜生产现已形成特色产业，本项目是市场经济发展及现代物流发展的需要。
三、XX市蔬菜批发市场项目是发展绿色生态农业的需要
1、我国蔬菜市场的变化趋向
①向营养保健型转化
②向加工方便型转化
③向“绿色食品”型转化
④向新鲜多样型转化
2、绿色食品与无公害蔬菜的发展
进入20世纪90年代，以绿色食品为代表的产品绿色革命已成为国际潮流。
我国为使“菜篮子”商品生产和流通适应居民对各类无污染、安全、优质、营养绿色食品的要求，有关部门正在启动以开辟绿色通道，培育绿色市场，提倡绿色消费为主题的“三绿工程”。
从蔬菜的种植、加工、包装乃至销售的每一环节上进行严格控制。
但是目前仍存在的许多问题，如：
政府重视环境保护与绿色消费的推动，但缺乏科学奖惩的力度；消费者绿色消费观念增强，但真正行动不多；广大企业的环保水平有所提高，但与国际市场要求仍存在差距。
3、生态农业与绿色壁垒
目前发达国家为保护本国农产品市场，针对农产品进口制定了内容庞杂、形式繁琐的环保条例，形成了戒备森严的“绿色壁垒”。
近年，许多国家以“绿色”、“环保”为名，行地方保护之实，对农产品贸易的健康发展产生了相当大的负面影响，引发了许多贸易争端。
我国是发展中国家，由于国内技术水平低，产品环保标准不完备，对发达国家的市场走向及法律法规掌握的信息滞后，常常是产品生产完工发货到达对方港口时才被告知不符合标准，产品被扣留或销毁，造成惨重损失。
绿色壁垒的出现，增加了农产品贸易的不确定性，提高了交易成品，削弱了相关产品的竞争优势。
发展生态农业是规避绿色壁垒的最佳战略，其产品具有显著竞争优势。
如有机农产品就顺应了人们回归自然，追求饮食健康的潮流，与转基因食品相比，具有显著的竞争优势。
转基因植物对病虫害和农药的强耐受性，已经引起人们对其对人体健康和环境安全影响的考虑。
XX市蔬菜批发市场项目采用企业化经营的模式，有利于从蔬菜的种植、加工、包装乃至销售的每一环节上进行严格控制，规范生产的各个环节，最终保证产品质量，发展绿色生态农业。
XX市蔬菜批发市场项目将有利发挥地方资源优势，因地制宜发展各具特色的生态农业，保护生态环境，保证市场的公平竞争，改革农村土地制度，促进生产农业产业化，保证生态农业经济效益的提高。
XX市蔬菜批发市场项目是实现蔬菜瓜果无公害化，保证人们身体健康，发展绿色生态农业的需要。
四、XX市蔬菜批发市场建设项目是电子商务发展的需要
20世纪90年代以来，网络、通信和信息技术的突破性进展，Internet在全球爆炸性增长并迅速普及，使得现代商务活动呈现出勃勃生机，电子商务应运而生。
电子商务打破了地域分离，缩短了信息流动时间，使生产和消费更为贴近，降低了物流、资金流及信息流传输处理成本，是对传统贸易方式的一次重大变革，其特性可以归纳为：
高效性、方便性、集成性、可扩展性及协作性等。
XX市蔬菜批发市场建设项目是电子商务发展的需要，未来的商业流通朝着网络化、信息化的方向发展，原始的面对面的交易形式将逐渐被快捷的电子商务取代。
XX市蔬菜批发市场项目建设完成后，不管是贸易商家，还是农民都可通过市场健全的网络系统全面掌握市场行情。
本项目的建设适应时代发展，使市场内各路商客立于竞争的有利位置。
五、项目的提出
XX市蔬菜批发中心项目依托当地的农业优势与政策环境条件，建立起辐射周边区域内蔬菜流通市场。
本项目的建设对当地的发展有着深远的影响：
1、将有效地整合、优化市场资源配置，提升城市品位，将加快现有农产品批发市场资源的整合，提升蔬菜批发市场的层次和功能，又有力促进城市化进程和城市品位的提升。
2拟建的蔬菜批发中心将成为立足于XX，面向周边地市的蔬菜供应基地，将有力地引导农民以市场为导向调整农产结构，加快农业向现代化转变的过程，有效增加农民收入，推动区域经济快速全面发展。
综上可以看出，XX市蔬菜批发中心项目的建设是必要的。
第三章项目选址及建设条件
第一节项目选址
本项目拟建地址位于XX市东昌府区沙镇朱楼村南，项目计划租赁用地50亩。
东昌府区沙镇位于东昌府区西南部，聊莘公路中段，距区政府所在地21.5公里。
位居莘县、阳谷、XX三县区交界处，北与东昌府区的张炉集、郑家镇接壤，南与阳谷县的定水镇隔河相望，东和东昌府区的朱老庄乡为邻，西与莘县的河店镇、莘亭镇搭界。
东经115°47′，北纬36°20′。
目前，东昌府区沙镇全镇区域面积131.95平方公里，人口9万余人，其中镇驻地人口1.2万，建成面积3.2平方公里，规划面积6.5平方公里，耕地12.8万亩，辖119个行政村，123个自然村，下设12个管理区，是东昌府区最大XX市第二大乡镇。
全镇以工农业生产为主，商业、服务行业次之，兼营其他行业，截止2005年底，全镇国内生产总值达7.8亿元，人均纯收入3400元，先后被上级有关部门评定为全国小城镇试点镇；全省村镇建设新型乡镇；山东省中心镇；山东省无公害瓜果蔬菜生产基地；山东省农村校舍改造先进乡镇；XX市农业结构调整明星乡镇；XX市农村公路建设先进乡镇。
第二节建设条件
一、地理条件
XX地貌是微波起伏、类型不同的黄泛冲积平原。
总趋势是由西南向东北倾斜，平均坡降为1/7000-1／9000。
拟建场区地形平坦，地貌类型单一，地层结构简单，分布连续，厚度稳定，物理力学性质均匀，地层承载力较高，无不良地质现象分布，场区稳定性良好，适宜建筑物的建设。
二、地震烈度
根据中华人民共和国国家标准《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）和《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g。
三、气候条件
XX属温带半湿润气候区，具有四季变化分明，降水集中等特点。
年平均气温13.3度，年平均无霜期196天，结冰期103天，年平均降雨量582.1mm，多年平均水面蒸发量1280mm，年平均日照时数2663.3小时，相对湿度63%，最大冻土深度0.5米，最大日降雨量273.7mm／日，最大雪压176Pa。
全年各风向频率为偏南风最多达30-40％。
其次是北到东北风频率占20-30％，大风日数以春季最多，主导风向为东南和东北。
全年平均风速3.4-3.9米／秒，最大风速23.2米／秒，最大瞬时风速35米／秒，最大风压336Pa，最大瞬时风压765Pa。
四、配套设施条件
1、供水
XX地下水资源丰富，城乡供水已基本实现自来水化。
本项目供水由当地供水部门负责从附近供水主管网接管至场区界外，建址内供水管网建设由建设单位根据需要建设。
2、供电
XX电力供应充足，供电网络建设较完善。
本项目供电高压电源由附近变电所引入，项目区内按照需要建设变电站，区内供电电缆采用埋地方式，供电有保证。
第四章项目建设内容及规模
拟建的XX市蔬菜批发中心建设项目位于东昌府区沙镇朱楼村南，项目计划占地面积50亩，规划建设集蔬菜交易、仓储加工、信息服务等于一体的综合性蔬菜批发市场。
一、项目建设目标
项目预计2012年底完成投入运营，到时本项目将建成现代交易、加工配送、信息服务、检验检疫、储藏保鲜等功能于一体的综合性蔬菜批发中心，实现周边30公里内农户种植的新鲜蔬菜在此交易，供应XX市城区以及周边县市。
二、项目主要建设内容及规模
项目规划总用地面积50亩，总建筑面积11100平方米，功能规划五大功能区，实现物流园区主要功能。
1、办公管理区
本区作为整个蔬菜批发市场的管理中枢，由项目运营法人对市场各项服务进行统筹管理，包括办公综合楼2000平方米，设置农产品无公害检测中心、信息中心。
2、仓储加工区
本功能区用于农产品的分拣、包装、储存，设置气调式冷藏库1200平方米，各类蔬菜加工车间650平方米；变电室等其他附属设施50平方米。
3、蔬菜交易区
本区用于实现各类蔬菜瓜果的交易，设置蔬菜交易大棚5200平方米。
4、配套服务区
本区包括职工宿舍楼1栋，建筑面积2000平方米，底层为蔬菜批发中心流动人员提供餐饮、购物等综合服务。
第五章项目建设方案
第一节总体规划方案
一、总体规划原则
1、按照现代农产品流通市场的功能特点和发展要求；
2、重视区域开发条件以及内外交通系统优化完善；
3、坚持可持续发展的生态观，创造宜人的外部环境。
二、项目总体规划布局
本项目计划建成集蔬菜交易、分拣加工、信息服务、储藏保鲜等功能于一体的综合性蔬菜交易中心。
根据本项目的建设目标，项目分为五大功能区：
1、办公管理区
以蔬菜批发中心的行政管理为主，兼有一定的后勤配套服务功能，设置办公室、信息中心、农产品无公害检测中心等。
本区块位于东侧临街，设有小广场、绿地，建设一个集景观、生态的办公区。
2、仓储加工区
形成集集货、仓储、分拣、包装为一体的仓储加工，设加工车间、气调式恒温库等，实现蔬菜的分拣、包装、仓储保鲜。
本功能区位于南部。
主要提供仓储保鲜服务，通过采取旺吞淡吐、时间差、地域差等营销策略，实现全年蔬菜均衡供应，提高农产品附加值，增加蔬菜供应品种。
3、蔬菜交易区
本蔬菜批发中心为周边农户菜农提供蔬菜交易服务，设置蔬菜交易大棚，同时由市场联系采购商来此采购蔬菜，及时地将菜农的新鲜蔬菜分销至全国各地，解决菜农蔬菜的销路问题。
4、配套服务区
园区的设立将极大带动当地农产品商贸的发展，本功能区以满足来此进行商贸洽谈的客商以及在此从事农产品经营的商家提供办公、餐饮、住所、商务洽谈、会议、购物等各类配套服务，完善整个物流园区的功能，本功能区规划于园区西南角区域。
物流中心功能分区用地、技术指标见下表
物流园区总图技术经济指标表
序号
指标
单位
数量
备注
一
总用地面积
亩
50
1
办公管理区
亩
1
2
仓储加工区
亩
3
3
蔬菜交易区
亩
8
4
配套服务区
亩
1
5
预留用地
亩
37
二
总建筑面积
平方米
11100
1
办公管理区
平方米
2000
2
仓储加工区
平方米
1900
3
蔬菜交易区
平方米
5200
4
配套服务区
平方米
2000
三
道路及硬化面积
3000
四
容积率
0.33
五
绿地面积
3000
三、交通规划
1、本项目交通规划的原则：
（1）道路层次结构与功能分工，基本达到客货分流；
（2）合理安排车流路径，保障交通畅通；
（3）保护生态环境，控制交通对环境的影响；
（4）在满足近期交通需求的前提下，为市场发展保有较大的交通预留。
2、本项目的交通量大，应利用合理的道路和出入口的设置，满足项目车辆和人员在市
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