资产评估第四章.docx

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资产评估第四章

资产评估第四章

一.单项选择题

1.最佳使用是（）必须考虑的评估前提。

[单选题]*

A.地产（正确答案）

B.房屋建筑物

C.企业资产

D.资产

2.基准地价系数修正法所要修正的因素是（）。

[单选题]*

A.地理位置和交通条件

B.个别因素和市场转让条件（正确答案）

C.容积率和覆盖率

D.特别利害关系和特殊动机

3.假设开发法属于一种（）。

[单选题]*

A.加和法

B.积算法

C.类比法

D.倒算法（正确答案）

4.某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为（）元。

[单选题]*

A.85000

B.12631

C.72369（正确答案）

D.12369

5.计算建筑期利息的工期应按（）计算。

[单选题]*

A.合同工期

B.额定工期（正确答案）

C.协商工期

D.实际工期

6.待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是（）元。

[单选题]*

A.1048000

B.1910000（正确答案）

C.1480000

D.19100000

7.待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是（）元。

[单选题]*

A.61667

B.925000

C.789950

D.58041（正确答案）

8.残余估价法属于（）中的一种具体方法。

[单选题]*

A.收益法

B.成本法

C.市场法（正确答案）

D.功能价值法

9.有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为（）元／平方米。

[单选题]*

A.1000

B.1500（正确答案）

C.2100

D.2800

10.若反映宗地地价水平，（）指标更具说服力。

[单选题]*

A.建筑总价格/土地总面积

B.土地总价格/土地总面积

C.房地总价格/土地总面积

D.土地总价格/建筑总面积（正确答案）

11.某地产未来第一年纯收益为30万元，假设该地产的使用年限为无限年期，预计未来每年土地纯收益将在上一年的基础上增加l万元。

资本化率为7%，则该地产的评估值最接近于（）万元。

[单选题]*

A.205

B.429

C.633（正确答案）

D.690

12.待估地产年总收人18万元，年总费用10万元，剩余使用年限10年，折现率为10%，则其评估价值最接近于（）万元。

[单选题]*

A.110

B.61

C.80

D.49（正确答案）

13.待评估建筑物为一砖混结构两层楼房，宅基地面积为300平方米，房屋每层月租金为2500元，各种费用占租金收入的40%，土地还原率为8%，建筑物还原率为10%，评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米1000元，建筑物的年纯收益为（）元。

[单选题]*

A.1000

B.12000（正确答案）

C.4000

D.2000

14.某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了三个参照物，并分别得到127万元、142万元、15l万元3个评估结果，它们的权重依次为25%、40%、35%，则被评估房地产的价值最接近（）万元。

[单选题]*

A．140

B.157

C.141（正确答案）

D.148

15.如果房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格为3000万元，地价为2000万元，该房地产的年客观净收益为450万元，建筑物的资本化率为10％，那么土地的资本化率最接近于（）。

[单选题]*

A.9％

B.12.5％

C.7.5％（正确答案）

D.5％

16.被评估建筑物历史建造成本为80万元，1997年建成，要求评估该建筑物2000年的重置成本。

调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数分别为103%、103%、102%，该建筑物的重置成本最接近于（）万元。

[单选题]*

A.86

B.87（正确答案）

C.90

D.85

17.已知某房地产月租金收入为20万元，月费用总额为5万元，建筑物价格为1000万元，建筑物的资本化率为10％，该房地产的土地年纯收益最接近于（）万元。

[单选题]*

A.50

B.60

C.80（正确答案）

D.100

18.假定被评估房地产可以永续利用，预计前3年的纯租金收入分别为3万元、2万元、1万元，从第4年开始年纯收益保持在3万元水平上，折现率为10％，该房地产的评估值最接近于（）万元。

[单选题]*

A.28（正确答案）

B.32

C.25

D.30

19.被评估土地的剩余使用权年限为30年，参照物剩余使用权年限为25年，假定折现率为8％，被评估土地的年限修正系数最接近于（）[单选题]*

A.0.9659

B.0.948

C.1.152

D.1.054（正确答案）

20.运用最佳使用原则评估地产的前提条件是（）。

[单选题]*

A.土地的非再生性

B.土地位置固定性

C.土地用途广泛性（正确答案）

D.土地利用永续性

21.某宗地取得费用为每平方米100元，开发费用为每平方米300元，当地银行一年期贷款利率为9％，二年期贷款利率为10％，三年期贷款利率为11％，开发周期为3年，第一年投资占总投资的1/2，第二、三年投资各占总投资的l/4，问该土地每平方米应负担利息为（）元。

[单选题]*

A.51.75

B.30.75

C.89（正确答案）

D.71.25

22.某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8％，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格为1200元／平方米，建筑物的年纯收益为（）元。

[单选题]*

A.8600

B.8800（正确答案）

C.9000

D.12000

23.某一宗2000平方米空地的预计最佳利用方式，为开发一建筑面积4000平方米的商业建筑。

预期该商业房地产建成后的售价为3000元／平方米，估计该建筑物的建筑费用为1400元／平方米，专业费用为建筑费用的6％，利息利润为地价、建筑费用及专业费用之和的15％，销售费用及有关税费为售价的10％，该土地的价值接近于（）元／平方米。

[单选题]*

A.1728（正确答案）

B.1900

C.1500

D.1000元

24.在用收益法评估土地使用权价格时，总费用不包括（）。

[单选题]*

A.房地产税金

B.管理费

C.利息（正确答案）

D.保险费

25.某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。

城市规划确认该土地可用于住宅或工业。

该宗土地的价值应评估为300万元。

这体现了房地产评估的（）[单选题]*

A．供求原则

B.替代原则

C.最佳使用原则（正确答案）

D.贡献原则

26.某待评估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言，室内格局更加合理，由此引起待评估住宅的价格比参照交易住宅的价格高15％，室内格局因素修正系数为（）[单选题]*

A．100／115

B．85／100

C．115/100（正确答案）

D．100／85

27.某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2％。

该建筑物2001年1月的重置成本为500万元，2001年1月的评估值接近（）万元[单选题]*

A．400

B．392（正确答案）

C．402

D．390

28.某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为l000万元，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8％。

该土地投资利息为（）万元[单选题]*

A．120

B．80（正确答案）

C．60

D．100

29.某宗土地为1000平方米，国家规定的容积率为5，建筑密度为0.6，下列建设方案中最可行的为（）[单选题]*

A.建筑物地面一层建筑面积为800平方米，总建筑面积为4600平方米

B.建筑物地面一层建筑面积为700平方米，总建筑面积为7000平方米

C.建筑物地面一层建筑面积为600平方米，总建筑面积为4800平方米（正确答案）

D.建筑物地面一层建筑面积为400平方米，总建筑面积为4200平方米

30.某地产未来第一年的纯收益为18万元，预计以后各年的纯收益按l％的比率递减，该地产的剩余使用权年限为10年，折现率为8％。

该地产的评估值最接近于（）万元[单选题]*

A.77

B.146

C.116（正确答案）

D.193

二.多项选择题

1.影响地价的一般因素有（）。

*

A.行政因素（正确答案）

B.区域因素

C.社会因素（正确答案）

D.经济因素（正确答案）

E.人口因素（正确答案）

2.影响地价的社会因素主要包括（）等几个方面。

*

A.政治安定状况（正确答案）

B.社会治安程度（正确答案）

C.税收政策

D.房地产投机（正确答案）

E.交通管制

3.影响商业用地土地价格的区域因素有（）。

*

A.商业繁华程度（正确答案）

B.环境优劣度（正确答案）

C.规划限制（正确答案）

D.公有设施完善度

E.交通便捷度（正确答案）

4.影响地价的个别因素主要有（）。

*

A.位置因素（正确答案）

B.地形地质因素（正确答案）

C.面积因素（正确答案）

D.地块形状因素（正确答案）

E.土地利用因素（正确答案）

5.市场法中进行区域因素修正需考虑的因素有（）。

*

A.繁华程度（正确答案）

B.交通状况（正确答案）

C.基础设施状况（正确答案）

D.环境质量（正确答案）

E.土地使用年限

6.评估建筑物需考虑的因素包括（）。

*

A.产权（正确答案）

B.用途（正确答案）

C.建筑结构（正确答案）

D.建成时间（正确答案）

E.装修质量和水平（正确答案）

7.建筑物应在（）方面符合政府规定。

*

A.建筑结构

B.建筑用途（正确答案）

C.容积率（正确答案）

D.覆盖率（正确答案）

E.外形设计

8.我国房地产评估的标的物一般包括（）。

*

A.土地使用权（正确答案）

B.土地所有权

C.建筑物及其权益（正确答案）

D.建筑物中的水暖设施（正确答案）

E.建筑物中的办公设备

9.假设开发法中的投资利润是以（）为计算基础的。

*

A.专业费用（正确答案）

B.投资利息

C.卖楼价（正确答案）

D.地价（正确答案）

E.建筑费用（正确答案）

10.运用市场比较法评估地产，在选择参照物时应注意在（）方面与评估对象保持一致。

*

A.交易类型（正确答案）

B.用地性质（正确答案）

C.交易价格

D.供需圈（正确答案）

E.交易时间

11.房地产评估遵循的原则有（）*

A.最有效使用原则（正确答案）

B.合法原则（正确答案）

C.替代原则（正确答案）

D.供求原则（正确答案）

E.贡献原则（正确答案）