产品品鉴会解然讲话稿定稿.docx
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产品品鉴会解然讲话稿定稿
产品品鉴会解然讲话稿
谢谢大家！
一、我首先讲第一点在通货膨胀和WTO情况下的投资理财见图2
这一次，全国楼市和股市的大涨给全国人民进行了一次财富大洗脑，大家认识到了一句古话，“马无夜草不肥，人无横财不富”这个真理！
今年以来的猪等食品价格的上涨，是使市民意识到光靠工资收入，难以抵御通货膨胀的威胁！
怎么办？
工字不出头，只有投资，拥有资产，通过资产的收入，才能分享中国经济快速发展的成果！
但是股票是资本大腭的天下，有几个人最后靠买股票发了财，那只是纸上富贵，除非你股市赚了钱买了房子，负责只能没事偷着哭！
让工字出头，变成土，那就是买房置地，才是我们市民要做的最好投资！
二、如何置业投资见图3
房产除了有个居住功能以外，目前还非常具有投资价值。
有些工作只有睁着眼睛能挣钱，干活你才能有钱，有些工作闭着眼睛，睡觉都能挣钱，那就是投资房产，这几年，房价大涨，买了几套房的人，做梦都会偷着乐！
那么如何进行置业投资呢？
在这里，首先引述一下全国房地产发展比较成熟的区域来看，哪些房产的价值是大家应该关注的价值点呢？
基本上，无论是北京、上海、还是深圳，房产从置业投资角度上讲，有六个核心的要素。
什么样的房产投资潜力最大呢？
第一，地段，
香港李嘉成有句名言，那就是：
地段、地段、还是地段。
所以买房看地段是第一重要的。
我们圣巴塞耶是位于城西板块的核心区最中心的地段。
附近世界零售巨头欧尚超市大型购物中心刚刚开业，西边有中国第三大农产品批发市场江苏省凌家塘农产品批发市场等，是什么力量能够吸引、凝聚这么大的商业力量呢？
世界零售巨头为什么会选择这个地段，就是因为商业副中心的因素。
它是整个常州的商业副中心。
中国有句古话叫“东贵西富”，看一下北京东西长安街，西单商业区；广州的西关小姐，东山的公子，大家会发现一个城市的西面往往都是做生意的发财宝地。
再看一下，我们项目具体位置，大隐于市而无车马之喧，一座小桥、一条路又与城市紧密相连，有忽逢桃花园的感觉。
我们再看一下，我们项目具体环境。
见项目鸟瞰图4。
在环境上当然要选择一个风水宝地。
山环水抱之地，我考察了常州所有傍水楼盘，只有圣巴塞耶项目的河道是个水湾，能存得财，其他的都是直的，水都流走，财没有留住。
第二，城市规划
地段是指眼前的，我们还看未来，未来怎么看，就要看城市规划。
1、常州楼市的“南北”景象
我来一年了，发现一个有趣的楼市现象，那就是常州楼市的“南北”现象，在常州，“南北”板块发展一度成了城市一道独特风景。
随着2004年新城·南都大型房地产开发项目的建设，极大地带动了武进的发展步伐。
随后，深圳莱蒙集团等一批地产“大鳄”囤兵其下，开始了竞相开发的热潮，楼价也持续攀生。
城北板块，亦即常州新北区,由于开发之初就“人烟稀少与地大物博”、在新市政府搬迁利好带领下，房地产开发一直高歌猛进，楼价也是一路高涨。
为什么会有南北现象呢？
我因为有两点，一个是政府的规划，一个是大开发商进入，提高了楼盘的品质，才吸引了广大常州市民投资置业。
2、规划创造价值
从某种角度来讲，政府的规划对于一个区域的发展就像天时一样重要。
用营销话来讲，叫规划创造价值。
2002年常州政府规划：
“加速发展南北两翼“的城市规划，便产生了楼市的“南北”现象，带动了新北区板块、武进南板块楼市火暴，而具有高尚潜质的城西板块，由于缺乏利力好支撑，楼价在整个主城区最低，形成了价格洼地。
其实，当大家注意力在转移到南北、城中的同时，城西板块其实也正酝酿大的市场变局。
2007年常州市政府又提出新的城市规划，要“接东连西”打造区域性枢纽城市，因为常州在整个长三角地区也是非常重要的地方，它是位于长三角的中间位置。
这样，城西板块的战略价值立刻突现出来。
像新北区，十年前新北区根本没人去，所以随着政府的配套成熟，道路修建，开发商大家一起涌入这个地块开发，导致市场的成熟，楼价也翻几翻。
那么，你错过新北、错过了武进，你还能错过了城西吗？
第三，交通
城市规划最后落实到实处，就是体现在交通上，广东话说，路通财通吗。
交通这一块，第一点，要邻近城市主干道，你才能四通八达，才能确实给生活带来了改善；才能带来新的客户，才能使你的物业升值。
但不要紧挨着，这样会太嘈，而且灰尘大。
我们在深圳有个统计，凡是买靠大马路的，都是地一次买房的，没有经验。
第二，不但要快，还要道路畅通，四通八达。
像03年的时候，深圳热炒滨海大道的开通，带动南山片区的房地产，2006年热炒深南大道延伸至宝安区，带动了宝安中心区的房地产，短短一年内增幅了80%。
同样，在常州，像我们城西的香江华庭，随着怀德路全线拓宽开通，那边的房产已经涨得很高了，达到5000多元。
第四、项目区域价值的提升
下面，我从地段、规划、交通来看一下，我们项目未来的区域价值。
1、一条路，一座城市的未来
见图五。
这个纵惯常州市区东西的主干道——怀德路，她就是城市发展的中轴线，大常州商务金脉，也可以说是常州的金腰带，将像深圳的深南大道，北京的东西长安街一样，上演着属于大常州的商脉传奇。
根据2007年的新一轮常州规划，怀德路沿线将打造成符合区域特征、发展需要、个性的城市的“金腰带“，联系常州东西区域、纵深腹地的金坛、溧阳，东连长江，以交通为主，兼具商务、生活、景观性沿线发展的商务金脉。
路通财通，楼价岂能不涨？
2、从单核心城市向多核心城市转变
随着常州经济的发展，城市规模的不断扩大导致传统的中心区域扩大成为必然趋势，城西板块将成为未来城市中心西区的核心地段，拥有巨大的发展空间和升值潜力！
怀德路沿线区域将打造成以道路为发展轴，以商业、办公、居住功能为主的综合性区域，一个次级商业中心。
这是大城市的发展的必然之路——从单核心城市向多核心城市转变，交通四通八达的花园路地段就是城西板块的核心。
世界零售巨头欧尚超市大型购物中心的进驻该区域，就是看好该地段未来的发展潜力！
第五、产品
1、品质路线
我们在产品定位上，就是要走品质路线。
我们在调研中发现常州现在的市场上的同质化很严重，常州这么多年都是品质不高的楼盘，我想以前买这种楼盘的人肯定有一种换房的需求，而且期望会很高。
我们就要和目前城西板块的楼盘做到错位竞争和错位营销，靠品质来赢得市场，扩大市场。
否则，是不能吸引有换房的需求的客户，进行二次置业，来改善居住品质的。
同时，如何吸引常州市其它区域的客户来买房，我认为一靠交通，二靠产品品质。
路通了才会吸引新的客户进来，品质好了才会吸引二次购房者的环房需求。
所以我们不惜重金邀请了加拿大CCCS建筑设计公司和香港郎石景观设计公司来做我们项目的设计，大家通过沙盘和户型单张已经看到了，我们的产品确实是非常优秀的。
一个客户跟我说，产品品质也是她特别关注的一大要素，虽然积蓄不是很多，但还是要寻找到一个高品质的房子，当然还要价廉而物美，所以对于楼盘的设计单位和建造商也是十分关注。
我因为这个同志是对的，是一个理性的客户，是个好同志！
2、核心的产品——户型
从市场营销的角度讲，有核心的产品和外延的产品，对房地产项目来讲，它的核心产品就是它的户型，园林景观以及外立面都是外延产品。
所以我们也发现我们很多客户对圣巴塞耶感兴趣，就是它的户型非常好。
在策划上，我们有个观点，设计要从里向外看，因为我们的业主都是站在家里看风景的。
没有谁长时间站在外面，看，你看我家多漂亮！
那是傻子！
所以户型的设计非常重要，我们历时近一年，经过18次修改，才拿出这套户型，同志们，不容易啊！
当看到，我们的客户这么喜欢我们的户型，再苦也值，我们就是为了你们高兴。
A、四个基本指标
下面，我给各位介绍好户型评判的几个基本指标，供各位选房时参考。
1）采光、通风、朝向
这三个指标是住宅的最基本的，但是在有电梯小高层、高层住宅却很难做到。
尤其是厨房、卫生间的直接采光、通风，国家的住宅建筑设计规范，明确规定不允许黑厨房、黑卫生间，这样很不健康，容易滋生细菌、病毒。
我这可不是恐吓，2003年香港的非典就是从老住宅楼里出来，因为它的卫生间是黑屋子，大家可能都看电视了，香港卫生暑封闭了这个楼，怕传染。
但我们发现常州很多在售楼盘都是黑厨房、或黑卫生间，不直接采光，请看图7，这是中意宝地的3房户型，它的主人房卫生间，根本就不采光和通风。
请看图8，这是格蓝意宝4房户型，它的厨房不直接采光和通风，油烟如何排除，光靠抽油机是不行的。
我们讲生活品质，第一个就要体现在宽敞明亮的客厅，她是我们男人的面子工程，
请看图9，这是桂花园2房户型的客厅，就这么大点小窗户，如何明亮呢？
两个卧室到是南向采光也好，但是客厅呢？
这叫顾头不定。
还没有餐厅，怎么摆餐桌呢？
那有人说，你即要卧室采光好，又要客厅采光好，这在高层住宅是不可能的，这不是难为设计师吗？
你策划说起来容易啊！
我们看一下2007年中国金奖户型——圣巴塞耶，请看图10，这是3房128平方米的户型，这有两个南向卧室，这是双幅客厅，豪华气派，采光、通风都好。
你买这套房子不仅买
它的品牌和形象，而且里面的空间也是很舒服的，所以也就非常值得。
2）、零浪费空间
现在楼价这么高，老百姓买房不容易，都是血汗钱，每一寸房屋都是我们自己的，不容许浪费。
那么为什么会有浪费面积呢？
那么，我们看一下，那些空间是浪费的，供朋友们选房时参考。
A、走廊
走廊是属于交通面积，没有居住使用的价值，因此要尽量减少这部分面积。
请看图7，中意宝地三房的户型图，这有三处走廊的面积就没有居住使用价值，浪费面积达10多平方米。
请看图11，这是格蓝艺宝的三房128平方米，有三处交通面积是无用面积，入口处、动静分区和厨房达10多平方米，它的建筑面积是128平方米，去掉这个浪费面积，真正的建筑面积为115左右。
那有人说了，这肯定会有部分面积浪费，好，我现在举个没有一寸浪费面积的例子，请看图12,这是圣巴塞耶小3房户型，大家可以看到，这就是零浪费空间，所以我们84平方米可以做到三房，而这个三房还可以变成四房。
B、大进深
有些户型的房间进深过大，不实用，又影响采光，这也造成了面积的浪费，请看图13，翡翠湾3房105平方米，这个餐厅的进深过长，在入门处及楼梯处，基本上是浪费面积。
这个凸窗就是局部凸窗，不实用。
C、户型不方正
看居室的功能分区是否合理，应避免斜角、多角空间，尽可能减少不必要的“死角”面积。
房间不方正，是多边型，拐角多，一是不好摆放家具，二是风水不好，棱角多，克人。
从习惯上看，居住的空间应给人以稳定、宽阔感，所以房屋户型要方正实用，这样不但有利于家具的摆设，对于居住者来说也有个良好的居室活动空间。
请看图14，像御源林城的外圆内方的3房户型，141平方米，都是多边型的房间，连客厅的电视都没有地方摆，有很多“死角”，不实用，浪费面积。
所以大家选房时，不但要看建筑面积多大，还要看上面三点，有无浪费面积，这是你真正使用的面积。
3）、三个分区
住宅户型设计保护隐私性原则。
要求起居、餐厅、厨房、卧房等主要功能之间的最合理的布局。
什么叫合理布局呢？
那就是三分区原则。
我们的户型设计理念是严格贯穿了三大原则，第一个，一定要动静分区，洁污分区，干湿分区，我们的置业顾问可能也给大家介绍了这三个分区的重要性了。
接下来我结合户型图再给各位详细讲一下。
我们首先看一下动静分区
请看图15，这是桂花园的2房，次卧放在入户门处，没有做到动静分区，居住起来就很不方便。
卧室要有私密性，安静舒适并通风良好。
请看图16，这是圣巴塞耶的111平方米的3房K户型，它的动静分区很明显，而切这个如户花园，可改成储藏室，或者工人房，这样保姆的活动区间，连在一起，不会影响主人的休息。
请看图7，这是中意宝地的3房，餐厅不连着厨房，要经过客厅，没有做到洁污分区，不好用。
一般来说，厨房及餐厅用餐时，会有些油污，因此铺地砖，二者相联，便于冲洗，而客厅往往铺木地板，这样显得高贵，有档次。
4）大阳台
要体现生活品质，一定要有个休闲大阳台，见图16，好的大阳台设计是将客厅与宽阔的落地阳台门及室外景色有机地融为一体，豁然开朗的视线总是能给居住者一份清新、爽快的心情。
在大阳台上，种种花草，放个休闲躺椅，喝喝茶，看天空云卷云舒，这叫格调生活。
六、户型天下——圣巴塞耶国家金奖户型创新解秘见图17
1、户型创新——赠送面积
户型创新改变了从外看里面的传统设计观点，而是站在业主的角度，从房间里向外看，满足生活品质的需求，提高产品附加值。
大家可能会问，为什么要偷面积？
那还不是碗噱头，羊毛出在羊身上，价格还不是要提高？
不是的，有两个原因，当小偷，一是转国家建筑面积计算规则的空子，偷来的面积部分，不计算地价，当然要算建筑成本，但是便宜了很多；另外一个是7090政策，少于90平方米，首付2层，少于140平方米的是普通住宅，契税减半。
所以说，在地产新政下，户型设计又一次精彩转身，创新的重点在于偷面积，满足舒适性要求，“天下无贼”，就看谁功夫老道。
A、入户花园见图16
入户花园就是没有封闭的内阳台，建筑面积按一半计，还可以提高生活品质，推开家门首先就进入一个开敞的花园，家的温馨气息就扑面而来，所以入户花园成为提高生活品质的标准配置，还可以使户型方正实用。
请看图18，这个圣巴塞耶的84平方米的两房户型，是入户花园和玄关结合在一起，这叫花园式玄关。
根据我们在深圳的市场调查，凡是有赠送入户花园等户型单位，销售率都是100%。
，客户到了售楼处首先问，有没有入户花园的户型。
B、空中花园——巴比伦空中花园
请看大屏幕，图10，这就是空中花园，使得平淡无奇的高层住宅，充满温馨的空中院落空间，满足人的内心庭院情结，四季花庭——在家中开个露天PARTY，而且还计一半面积。
按着《房屋建筑面积测绘技术规程》，有不封闭阳台，阳台计一半的建筑面积。
请看图19，这是圣巴塞耶二房户型，这个大平台是赠送，赠送面积大12平方米，达到100平方米的三房，这就是我们奉献给客户的附加值！
C、低台凸窗
低台凸窗是楼盘的美丽大眼睛，使你有180度的视野，不仅凭栏眺望，还可以向唐代诗人王维一样，“座看云起时”，躺在浴缸里看风景，更重要的是凸窗不计面积，可以扩大房间的视觉。
见图20，图21。
D、步入式凸窗
步入式凸窗不计面积，还可以扩大房间的视觉。
见图20，
我们有全开间落地凸窗，请见图22，这就是全开间落地凸窗，这是实景图，很实用，就是转建筑面积计算规则的空子，偷面积，因为2.2米以下，不算面积。
请看图13，这是翡翠湾的落地凸窗，不是全开间，是局部的凸窗，只能摆把椅子，不实用。
我们要创造使用率和得房率比较高的产品，要增加产品的附加值，每个户型均有赠送面积，户型创新在增加居住面积的同时，又满足了对户型不同的功能需求，提升了生活品质。
多一种空间，就多一种生活的想像！
2、有生命的房子创新性的1+N户型设计
满足房屋功能多样化个性要求原则。
要达到国际文明居住标准，应更多的让居民和用户参与房屋设计。
建造空间灵活多变的房屋建筑，采用承重结构骨架固定不变，分隔构建则可根据房屋要灵活布置，以形成多样化的内部空间。
1+N户型设计是地产新政下户型创新的精彩转身，我们的户型创新不仅能提升生活品质，同时又有实用价值，1+N户型核心价值在于，突破政策户型面积限制，赠送面积以实用性为主，可以直接增加房间数量，使“小”户型变成实际的“大”户型，而且从建筑设计上已经考虑了今后业主的装修改造的。
A、我们看看两房的魔方空间
见图20这个两房两厅，猛一看是个很常规的户型，餐厅、客厅、主卧、卧室、厨房，卫生间，这是非常标准、常规化的户型。
但是大家注意到了没有，在客厅边上我们多了一个入户花园，我们的“文章”就在这里。
这个“1”就体现在这里。
我们的入户花园的出发点就是大家今后可以改造成一间房。
这个大阳台，也可以改成一个阳光书房。
我们为什么要这样做呢？
大家知道，现在什么最贵？
房子最贵。
大家最关心是什么？
买房。
所以，我们从“以人为本”的概念出发来解决这个问题。
我举个例子，年轻人一般关注的是两房，但是很快会面临成家、添小宝宝、父母过来照顾小孩，很可能还要请一个保姆。
两房怎么住，就造成一个很被动的局面，就是客厅里面睡人，这一睡就睡一两年，整个家里就乱糟糟的，那种购买新房的体验、心情被家里的环境破坏掉了。
所以，我们策划的出发点就是买两房可以享受到三房，而且不影响两房功能上的使用，改造起来还非常容易。
这个空中花园作为阳台只算一半建筑面积，这样的话我们就可以优惠给你，送给你4个平方。
这是第一。
第二，很好的就解决了年轻人面临的问题：
房不够住的问题，要换房不可能的问题，因为楼价将会越来越高。
我们把这个理念贯彻到每套户型里面去。
第三，基本上每套房都多了全开间的一个落地凸窗，这样卧室空间会增大很多。
所以大家买两房两厅88平米，得到的可能就是三房的实惠了，而且我们还增加这么多的附加值。
这些附加值加起来可能88平米会达到100平米，这是实际的使用效果。
B、百变院落见图10
通过附送阳台、入户花园，使得原来的两房可变三房，三房可变四房甚至五房。
客户少花钱，面积上得到更多的实惠，而自由组合的空间可以满足客户家庭结构的变化和不同功能的需要，也是客户“一步到位”的购房选择。
有一个大入户花园，我们的“文章”之一就是入户花园，这个入户花园同样可以改造，改造完之后可以做房。
由于它联着厨房，可以改造工人房，或储藏间，实现动静分区，保姆早晨起来干完活，直接就在厨房和餐厅，不会影响主人的生活和休息。
空中花园紧接着是客厅，又出现了一个“1+N”。
我们又“文章”可做，这个空中花园同样可以改造，改造完之后可以做房，变成“3+2”户型，就是买三房送两房的户型，变成建筑面积达150平方米的五犯法两厅两卫的豪宅了。
户型创新是新政下的必然产物！
虽然天底下是没有免费的晚餐，但一次的投入可以长期获益——少计物业管理费！
多一种空间就多一种生活的想像，在增加居住面积的同时，又满足了对户型不同的功能需求。
我们坚信，经过我们不懈的努力追求，一个美仑美奂，一个改变常州人生活质量的人文小区即将出现，圣巴塞耶，这个名称必将成为这个城市的荣耀。
我将和在座各位共同分享这份荣耀，一起分享成功的喜悦！
谢谢大家!
第七、价格
选房和选股一样，肯定要选黑马，就是价格还没有涨，但是又有庄家抄做，具有升值潜力的股票。
你肯定不会选涨幅已经很大的股票，获利空间小，又可能高位套牢。
同样，具有高尚潜质的城西板块，由于缺乏政府规划的利力好支撑，楼价在整个主城区最低，形成了价格洼地。
随着2007年新一轮“东接西连”的大常州规划的启动，迅速打开了城西板块的价格上升空间，为城西的居民提供了补涨、发财的机会。
因为先前入市购房的都是本地居民，他们了解这个区域，而后才是外来购房者。
那么，楼市的庄家，就是大的、有实力、有品牌的发展商开发的大盘项目。
为什么呢？
因为大盘要分期开发，分期推出，逐步提升价格，因此购买大盘第一期产品，就是购买原始股，就怕你买不到。
第八、品牌开发
品牌开发是物业升值的保障。
以前城西没有政府的规划，吸引大的品牌开发商的进入，从去年开始到今年，这个区域的房地产市场真正才有像怡康地产这样的品牌开发商大批的进入。
随着城市的“东拓西联”战略的实施，怀德路的拓宽改建、勤业路的修建，常金路的开通，渐渐拉动了整个板块的房地产。
怡康地产的投资开发步伐总是能够抢占片区开发的先机，每一次品牌入驻都引发了片区价值的重估，每一次楼盘开发都催生了城市财富的激增！
2000年开发的怡康花园，令整个片区的气质和精神面貌焕然一新，区域价值不断得到提升，已经成为常州高尚居住区，片区均价有近三倍的增长。
怡康地产，常州房地产业的领跑者，以其专业化团队、前瞻性的视野，关注城市现状与未来，成为常州“城”长的推动力量。
圣·巴塞耶，以升华城西为己任，作为怡康地产07年度重要作品，将开启格调生活时代，将常州的居住水平带入一个全新的境界。
我们坚信，经过我们不懈的努力追求，一个美仑美奂，一个改变常州人生活质量的人文小区即将出现，圣巴塞耶，这个名称必将成为这个城市的荣耀。
我将和在座各位共同分享这份荣耀，一起分享成功的喜悦！
谢谢大家!
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