城市投资评价体系.docx

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城市投资评价体系

如何对房地产宏观市场进行预测和分析

前言：

今天在座的大多数同事都是工程及技术部门的人员，随着公司的发展，复合型人才将是公司未来的核心竞争力之一，我希望我们营销、财务部门与工程技术部门互相学习、交流、提高，只有这样，才能达到公司在年初提出的“苦练内功、提高素质”的企业年度目标。

营销、财务等部门员工特别是中高层

房地产宏观市场的研究是个重要和严肃的课题，

我部计划以待分析城市的主要经济、房地产投资，开发，销售等指标样本为基础初步建立“城市投资评价和房地产市场分析体系”（后者主要针对我公司已投资项目地域），通过对来源于市场的数百个统计项目，筛选出市场敏感度高、关联性强，或前瞻性明显，即时性好等约20个项目或项目组合，根据其运行的波幅或项目数据组合之间的比例关系，建立五级量化指标（分为“正常运行”；“超常发展”；“市场过热”和“供求低迷”；“市场过冷”等五种状况），分别显示待分析城市房地产市场的总体基本特点和状况。

房地产市场分析体系是通过每半年或一年的市场数据读入（随着东莞镇区级统计数据准确度的提高，可改为每季度读入镇区级统计数据并分析）。

根据指标数据在指标体系中的分布区间和集中度，力图反映市场运行的基本状况，通过对其中前瞻性较好的指标数据研判，预测下一年度（或未来年度）的市场趋势；而对其中即时性较好指标数据判读，可对当前的市场特点做出评价。

从而为集团公司对政府部门宏观调控的方向和力度、房地产业务的市场运作，投资战略、消费者的市场引导等方面提供参考和依据。

市场信息指标的选取是最困难的部分，一是没有经验可以借鉴；二是由于房地产市场本身的复杂性以及各地房地产市场的发育程度不平衡；三是数据积累时间不够；四是缺乏实践基础。

所以我们在建立该评价体系时，主要以量化性分析为主，未过多考虑宏观政策调整、地域、消费习惯、政策差异、土地存量与供应量等因素影响，仅用量化性的指标大体反映出待分析城市房地产市场现状与未来大势预测。

在实践过程中，我们将在考虑房地产市场的一般共性外，还将考虑各地市场的个性，并通过大量的理论和实践探索后予以优化。

一、城市投资评价和房地产市场分析体系设计原则：

　　1、全面性。

项目的选择不能仅仅考虑房地产开发经营的某一阶段，而覆盖了整个开发经营的全过程，包括土地供应、投资量、开发建设、市场交易、空置率等房地产市场运作的各个环节。

数量、数值与价格、金额并重。

　　2、简捷性，模式化。

项目的选择既要全面，又要避免繁杂，使之去伪存真，去粗取精，抓住主要矛盾，使复杂的问题简单化，深入浅出，模式化的评价方式便于操作应用。

　　3、敏感度高。

有些项目可能很重要，但敏感度不高的就不列入。

比如房价收入比。

房价高在转轨期是永恒的主题，市场低迷时，说房价收入比过高；市场繁荣了，仍说房价过高。

要弄清房价收入比中的房价是新房价格还是新旧房屋的加权均价；货币的、名义的工资占实际收入比重较低是我国的现状。

　　4、可操作性。

指标数据要有可靠来源，否则只有理论分析的意义而不能实际运用，所用年度数据均源自当地统计局，当地统计局未能提供或线性较差时，数据可采当地房地产交易中心的交易登记信息系统数据。

但是，有些指标反映市场状况极为重要，比如空置率等指标，尽管在统计上目前还有盲区，只有新房，没有存量房，但在指标体系中已经列入。

　　5、区域性。

我国地域辽阔，各地经济社会和市场发展的差异较大，用一个指标体系很难覆盖，故指标项目可能具有通用性，但需根据不同的地域适当予以调整。

　　6、时效性。

城市投资评价和房地产预警体系的设计以2003年度市场数据为基期。

同时根据实践检验，我部会及时对个别指标进行调整。

7、选择性。

城市投资评价和房地产市场分析体系的选取指标将会略有不同。

对于新拓展城市（地区），我们将以较全面的城市投资评价分析为主，主要目的是分析新拓展城市的房地产开发可行性；对于集团公司已开展业务的城市（如东莞），我们将定期进行以房地产市场开发、销售等情况为主的房地产市场分析，主要目的是对公司已开发项目所在地的房地产市场提出预警和规避。

二、城市投资评价和房地产市场体系指标

（根据不同地域和统计数据收集情况选取或增加）

1、反映地区房地产市场表现程度

（1）房地产开发投资额/GDP总额（%）

（2）房地产开发投资额/全社会固定资产投资额（%）

（3）房地产业增加值增幅（%）　

（4）房地产开发投资额增幅（%）

（5）房地产开发投资额增幅/GDP增幅

（6）商品房销售金额/商品房开发投资额

（7）投资风险系数：

1-自筹资金/总投资资金来源

2、反映地区房地产市场满足需求程度

（1）新增供应量市场消化系数X1：

商品房销售面积/K×竣工面积

（2）总体供应量市场消化系数X2：

商品房销售面积/（本年度批准预售+上年度空置面积

（3）销售价格、面积增幅（%）（一、二手分开）

3、反映地区房地产市场潜在供给

（1）新增土地供应面积（万平方米）

（2）居住房屋拆迁户数（万户）（存量土地供应量）　　

（3）商品房施工面积/商品房新开工面积

（4）商品房施工面积/商品房竣工面积

　（5）当年新增房地产企业贷款额/当年全社会新增贷款额（%）

4、反映地区房地产市场潜在需求程度

（1）居民存款余额（人均可支配收入）/商品房销售金额（不作为重要录入指标）

（2）当年新增个人住房贷款额/（当年商品房销售金额+存量住房买卖金额）

（3）人均住房面积（平方米）

（4）商品房销售面积/常住人口　

（5）按产业结构分人口的比例，城市人口与郊区人口的比例（%）

5、二手房市场基本情况

（1）二手房销售面积/总销售面积（二手房销售金额/总销售金额）

（2）二手房租赁投资回报率（%）

（3）市场租值增幅（%）

三、投资、土地项目选取工作流程

城市实地调研报告工作提纲

住宅及综合方面

第一部分：

城市总体特色调研及分析（宏观1）

一、周边县市概况

1、地理位置及气候

2、自然资源

〈1〉土地、水资源

〈2〉矿产、动植物资源

〈3〉旅游资源

二、城市优势与劣势

1、区位、条件

2、基础设施

3、生活服务配套设施

4、经济实力

5、科研与教育

6、市场潜力

7、文明与生态环境

8、投资环境

三、城市的定位

1、配套设施

2、发展目标定位

四、城市发展战略规划

1、城市布局

2、城市道路和交通

3、城市公用事业

4、园林绿化

5、新区开发

6、未来发展规划

五、政策与投资环境

1、经济状况

〈1〉经济实力

〈2〉支持产业

〈3〉商业零售

2、交通邮电

〈1〉交通网络

〈2〉客运现状及建设

〈3〉邮电通络

3、政策与开放程度

〈1〉对外关注

〈2〉开发区建设

〈3〉招商引资

〈4〉优惠政策

第二部分：

城市经济环境调研与分析（宏观2）

一、城市经济状况

1、国内生产总值（GDP）

2、产业结构分析

3、社会消费的零售总额

4、城镇居民人均可支配收入及人均消费品的支出

5、恩格尔系数分析

6、城市居民储蓄存数金额

二、区域经济情况分析

1、地理位置

2、经济比重

3、国内生产总值（GDP）

4、产业结构分析

5、社会消费的零售总值

6、城镇居民人均可支配收入与人均消费品的支出

7、恩格尔系数分析

8、城市居民储蓄存数金额

9、居民消费价格指数

第三部分：

房地产市场调查

一、房地产市场基本情况

1、房地产市场管理机构与政策法规

2、土地出让市场情况

3、房地产市场供应与需求总体情况

（1）历年房地产竣工与销售面积

（2）房地产开发情况

（3）市场空置情况

（4）投资资金来源构成

第四部分微观调查

一、调查市场

1、主要开发区域调查

2、主要开发商及楼盘调查与分析

3、项目（土地）调查

4、三级市场

5、其它物业

二、客户分析

1、客户群体构成

（1）年龄结构

（2）文化层次与职业特征

（3）收入水平

2、客户消费习惯与特点

三、同业访谈

1、政府等相关部门

2、开发、代理商

3、银行等金融机构

第五部分关联调查

一、规划设计

1、本地的设计单位及水平

2、外地的设计单位及水平

二、工程建设

1、本地的工程建设单位及资质

2、外地的工程建设单位及资质

三、中介代理

1、本地的中介代理公司情况

2、外地的中介代理公司情况

四、媒体传播

1、户外广告

2、场地包装

3、电视广告

4、报纸广告

5、其它媒体

五、二手房投资回报调查

1、租金水平

2、投资回报率

第六部分综合分析（结论与建议）

一、城市房地产市场特点分析

二、城市房地产市场潜力分析

三、城市房地产市场机会分析

四、城市房地产市场风险分析

五、城市房地产赢利能力分析

六、总体结论与建议

商业方面

商业项目商圈居民结构表

第一部分;消费习惯调研分析（微观）

一、城市人口状况分析

1、人口数量

2、人口密度

3、年龄构成

4、文化程度

5、职业分布

6、人口收入水平

7、人口状况分析

二、商业项目的商圈人口情况

1、人口数量

2、人口密度

3、人口分布

4、年龄构成

5、文化程度

6、职业分布

7、人口收入水平

8、人口变化趋势

三、商圈居民消费习性

1、家庭成员人数及构成

2、家庭收入水平

3、家庭消费水平

4、购买不同商品的频率与选择的场所

5、到不同购物场所消费的频率，选择的时间及花费的时间，消费的金额

6、购物的外出方式

第二部分：

城市总体特色调研及分析（宏观1）（同住宅）

第三部分：

城市经济环境调研与分析（宏观2）（同住宅）

第四部分:

城市商业市场调研与分析（中观）

一、商业发展的现状

1、社会消费总额与商业定位

2、商业格局

〈1〉各种商业生态发展现状

〈2〉本地商业定立发展现状

〈3〉外地（国内、国外）商业在本地的发展现状

〈4〉商业销售额排名

3、商业结构

4、未来商业发展规划

〈1〉商业规划的目的

〈2〉商业的总体布局

〈3〉商业的发展重点

〈4〉实施指施

二、主要商业网点及经营分析

三、商铺剖析

四、结论和建议

可行性研究的核心与要点

操作环节：

第1操作环节：

成功迈出投资第一步

第2操作环节：

可行性研究的误区及相应对策

第3操作环节：

房地产可行性研究战略分析

第4操作环节：

设计成功的可行性研究流程

第5操作环节：

撰写出色的可行性研究报告书

第6操作环节：

如何协调可行性研究投资预算

第7操作环节：

从全局出发进行可行性研究

第1操作环节：

成功近出投资第一步

1．透视房地产可行性研究

　　房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行的综合研究。

　　一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果，它通常要处理两方面的问题：

第一是要确定项目在技术上能否实施；

第二是如何才能取得最佳的效益（主要是经济效益）。

从房地产项目开发的实际情况来看，单从建筑施工技术上讲，一般不存在一时无法突破的重大难点，无论是大跨度桥梁，还是超高层建筑。

可见，关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。

但采用非常规手段进行建设时，一般会造成成本及造价的上升，对于民用建筑特别是房地产行业来讲，利润首先是第一位的。

（广州中信豪庭方案选择案例）

切记：

开发商不是政府行政部门，在产品和利润不能兼顾的情况下，利润永远是第一位的。

2、项目投资制胜第一法宝

　　一个房地产项目在实施之前，都必须进行投资可行性分析。

在该阶段，可行性分析所要解决的是特定项目成功的可能性问题。

当然，一个投资方案有成功的可能性，或者说其是可行的，也并不意味着该项目是合适的。

－般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时研究多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。

要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价合理取舍。

可行性研究，至少要能精确地回答这么三个问题：

a、这项目是可行的还是不可行的

b、如果可行，可行到什么程度

c、如果投资，可能遇到的最坏的情况是什么，对此应作什么打算（开发商一般不原意面对此类问题，特别是对于未来市场的变化和评估）

对宏观市场的判断和预测是开发商必须注意的重要工作，大市的变化很难通过项目的后期操作得到扭转。

（深圳中海香蜜湖一号和广州恒大绢麻厂地王案例）

第二操作环节可行性研究的误区及相应对策

1、项目精度标准

项目内容

时间（月）

费用

允许误差

投资机会研究阶段

1~3

0.2%~0.8%

30%~20%

初步可行性研究阶段

6

0.25%~7.5%

20%~10%

详细可行性研究阶段

8~16

0.2%~1.0%

<10%

2、常见误区

误区一：

一个标准的效益分析

　　如果你的项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告。

一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。

在可行性研究时，我们遇到太多的不确定因素。

这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。

因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而这些预测需要假定的前提，那就是期望值。

可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。

误区二：

先入为主的可行性研究

　　大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。

这些因素包括：

高级别墅坐落在大型工业区内，致使别墅环境被破坏，别墅无人问津：

在一个离市区测多公里的乡镇开发高层公寓，结果也是无人问津；准备在一个规划失控的农民居住区开发商住小区，结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废；同一时间同一城市同类楼盘供应量过大致使需求短缺；建设成本远远超过预算造成资金不继；原先的商业旺地因地铁建设而大规模地拆迁，成为“被人遗望的角落”等等。

再看一看这些项目的“可行性研究报告”，几乎都是同一个调子：

引经据典，从各个角度描绘这个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的不利因素。

这样的“可行性研究”，自始至终都是为证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。

***先入为主的可行性研究通常是由以下原因造成的

　　房地产投资企业的领导主观意志在起作用。

往往由于“长官意志”对课题的影响，课题研究人员担心挑项目的毛病会得罪老板，于是学会了察颜观色，一切围绕领导的意思去论证。

所以，为避免这种情况的发展，公司领导要多些支持，少些干预，让课题组放下包袱，按科学的路子去调查、分析。

　　研究组人员的业务水平不过关。

有些项目的可行性研究没有交给真正在行的专家去做，而是随便找一些高校的教师或在本公司里的人去完成。

这样做，使课题组的智力及能力结构很不合理，要指望他们拿出一个真正可信的可行性研究报告是不可能的。

　　　有的发展商将可行性研究的课题交给一些建筑咨询机构去做，这些单位的科研实力过得硬，但由于项目对他们来说就意味着有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究态度，除非发展商事先申明参与可行性研究的单位不能承揽本项目的工程咨询业务。

　　有的发展商图省事，让与他合作的另一方提供可行性研究报告。

这在意向接触的时候是。

必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是针对自己的投资行为而做的，并不适合于现在的发展商；有时合作另一方为了争取他人来投资，可能会片面地夸大该项目的投资价值，这样的可行性研究是不可能做到中立外。

3．相应对策

a加快专业化及市场培育工作，推进行业规模化与专业化，是提高可行性研究水平，确保其精度、深度、控制误差的根本保证。

当前市场逐渐走向规范和成熟，日益剧烈的市场竞争成为企业加强可行性研究的外在动力。

b提高从业人员素质。

这是控制可行性误差的基本保障。

在某种意义上看，可行性研究人员应该是“全才”，必须具备相当的工程技术、经济、房地产开发经营、法规、税务、金融等专业知识。

c建立可行性研究数据库。

当前国内房地产市场透明度还不高，可行性研究人员往往难以收集到完整和准确的市场信息（在香港，测量师在分析时，可以从香港土地注册处—一相当于内地国土房管局，查阅最近成交个案和以往物业的有关资料）。

信息的缺失或误差，可能给可行性分析带来巨大误差。

在这种情况下，可行性分析人员更需要加强对信息的收集、整理工作：

通过去粗取精，去伪存真的过程，将市场上分散的信息整理为可用的数据。

另外，有条件的企业还可加强项目后评价工作，通过分析比较，提取有用的信息，进一步提高可行性研究的实用性。

（东莞数据获取渠道及缺失）

第3操作环节：

房地产可行性研究战略分析

分析角度一：

社会经济环环境对房地产市场的影响

　　房地产业不是个孤立的行业，，将房地产业当作国民经济的‘龙头产业”来看待是错误的，这并不仅仅是个说法问题，而是一个最基本的认识问题：

到底是房地产业带动国民经济的发展还是国民经济的成长带动房地产业的发展？

如果把这个问题搞颠倒了，在形势的判断上就会出现根本性的失误。

无论政府还是企业都会导致“先人为主”的决策倾向。

如年代初海南、惠州、北海等地出现房地产业畸形膨胀，大起大落，都是无视当地国民经济发展情况，主次颠倒，没有摆正房地产业的位置所带来的后果。

分析角度二：

当地政府行政行为对市场的影响

　　一些地方政府的城市规划及规划控制水平对当地房地产开发有着直接的影响。

超前而科学的规划、有效的规模控制、严格的规划管理，可以使城市的房地产开发避免盲目的、一窝蜂的现象，本着配套一片、开发一片、管理一片的原则，这里的小区住宅市场基本上没有出现供大于求的情况，所有楼盘的预售成绩都很好。

与此形成对比的是，不少城市的土地批出规模严重失控，房地产市场管理混乱，造成地皮炒卖现象严重，商品房供应量过大，市场价格起落过剧，地方政府规划管理不妥，给发展商们带来了很大的风险。

（东莞政府政府行为对房地产市场的影响1、土地，2、规费3、政策流程4、控规及报建）

分析角度三：

街区环境对房地产营销的影响

　　古北新区并非上海闹市区，楼价何以如此昂贵？

原来，由80年代起率先开发的第一个上海外贸区—一虹桥开发区，随着愈来愈多外商人驻办公，邻近的古北新区自然成为外商购买或租赁住宅的主要目标。

区内满是豪华住宅，住户大部分是港、台同胞及外国人，所以成为上海唯—一个名副其实的境外人士居住区。

这使古北新区享有很高的知名度，并自然形成了一个独特的社交圈及生活社区，区内楼宇质素又不赖，需求者多而且舍得花大价钱，故此售价及租金曾一直稳步上扬。

进入1996年以后，该小区房价虽有所下跌，但仍是国内最贵的地方。

　　从古北新区的例子可以看出，房地产的价值似乎并不完全取决于楼盘自身的档次和质量，还与周边的街区环境有关。

正因为有虹桥开发区的发展，才产生了对古北新区高尚住宅的需求，虹桥开发区与古北新区之间明显存在著功能上的互补关系。

街区功能是使房地产实现其市场价值的外在动因。

****投资商自身条件考察

1、考察你的经验

　　隔行如隔山，隔山买牛难。

任何一家公司都不可能对自己完全不了解的领域进行投资，房地产投资也是如此。

即使是已经在房地产业内有一定资历的企业，如果该公司以前是开发市内写字楼的，如今目标投资对象是郊区别墅，那么能不能考虑呢？

那要看公司的经理层里是否有具备别墅开发经验的人才，否则还是慎重为好。

当然，事情并不是绝对的，当你认为“经验”这一风险也值得冒的时候，就不必在这个问题上多思量了。

2、考察你的投资方式

　　由于企业背景和实力不同，各房地产投资企业的项目投资方式也不一样。

也许你的企业从来不会在建一幢楼后靠出租来获取长期回报，而是建一部分卖一部分，甚至靠预售楼盘来滚动开发，那么对那些适合于长线开发的项目和适于长钱投资的地区，你就要三思而后行了。

有时候一个好项目，到了某些房地产企业手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。

3、考察你的融资能力

　　每一个房地产项目的开发都会遇到借贷和融资问题。

问题是你的借贷渠道和融资渠道是否可靠，如果项目建到一半而你的后续资金又无人提供，那可要人命了。

笔者见到不少这样的事情：

一个建了一半的项目因为没有后续资金而停工两三年，前期成本已经上升了一半，如此就算建好了也无利润可言了，明摆着是亏本的生意。

分析角度四：

投资商的自身条件对营销的影响俗语说“太贵有自知之明”。

房地产商在进行项目分析时是不可能不对自身的条件进行分析的。

一家公司不可能什么样的项目都能开发，也不可能什么样的风险都敢去冒，所以在考察一个地区、一个项目值不值得去投资时，还必须有针对性地权衡：

本公司适不适合于那个地区去投资，适不适合于投资那样的项目。

第四操作环节设计成功的可行性研究流程

步骤A人员安排组合

项目

内容

人数

负责项目

费用

时间

注册房地产估价师

造价工程师

市场调查和分析人员

经济分析专家

制作人员

社会学，环境等专家

步骤B：

市场分析

a、宏观因素分析

　　房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯及宗教信仰，有无地区冲突或战争发生的可能性。

b、区域性因素分析

　　一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析，这是因为：

首先宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小；其次区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞’现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响，有的地区反应快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。

我国的经济特区、自由贸易娶、保税区对国际资本依赖程度相对较低，即使在我国宏观经济调整期间，国内资金紧张的情况下，其国际资本所受影响较小，这些地区的项目受到冲击也较小。

c、微观市场分析

　　对拟投资项目所在地区的房地产微观市场的分析可以分成以下两个部分，其一是对拟投资房地产市场的分析，其二是对与投资项目同类型的物业市场分析。

步骤C:

市场预测

a需求预测

　　需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出为了市场对该类物业的需求。

b供给预测

　　供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析，从而预测为了市场上该类物业的供给情况

c预测方法

　　通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。

时间序列分析法又可分为：

移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可分为：

线性回归法、非线性回归法、模拟法等。

步骤D:

成本测算

　　在房地产开发项目的可行性研究中，项目的成本测算是重要的一环，它由估价师