鉴购房合同注意的细节.docx
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鉴购房合同注意的细节
鉴购房合同注意的细节
篇一：
签订房屋买卖合同时应注意哪些细节
签订房屋买卖合同时应注意哪些细节
【找法房屋买卖合同】房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。
转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。
为了避免发生纠纷后出现扯皮现象，在签署合同时就要明确写清双方的权利和义务，以及违约金的偿付金额和时间等。
作为买方，在签订房屋买卖合同应注意哪些细节呢下面我们一起看下。
（l）房屋的产权性质、产权呼、具体坐落要明确，要仔细核对合同中填写的情况是否与《房屋所有权证》中的内容一致。
（2）签订合同的卖方为房屋的所有权人，应核对其身份证，看址否与《房胜所有权证》附页中显示的一致，如果房屋是共有产权，是否有其他共有人同意出售的证明。
（3）房屋存在抵押的，要约定卖方解除抵押的期限及由此造成违约时如何承担责任。
（4）付款方式要具体明确，房屋交易涉及的金额对一个普通的工薪家庭来说都是不小的数目，因此是付全款还是需要贷款，一定要在签订合同之前充分考虑自己的经济实力。
如果签订合同之初认为可以筹措到全款，因此在台同中约定付款方式为一次性支付，而事后发现现金不够，需要贷款，那么此时属于对合同条款的变更，如果合同卖方不同意变更，则属于买方违约，买方将面临被迫究违约责任的风险。
（5）付款时间要和产权过户、物业交割的时间相结合，作为买房，最大的风险在于付了钱却得不到房产证、拿不到房子，因此付款要与产权过户及房屋交付相结合，而不要轻易在过户或交房之前将房屋全款全部交付给卖方。
（6）产权过户要有明确的期限。
要约定在签订合同多长时间内办理过户以及对应的违约责任，以保证合同更好地履行。
（7）物业交割要有明确的期限，另外二于房一般都会有些水、电、煤气、物业等费用需要清算，这也是买卖二手房复杂手续中的一环，属于“房屋交付”中的重要条款。
这也要求买卖双方在合同中一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的具体交接时问。
因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。
（8）买方应在合同中明确卖方逾期办理产权过户及物业交割违约责任。
（9）卖方户口迁出的期限及相应的违约责任。
（10）房屋内设施设备情况要明确。
在二手房买卖过程中，通常卖方不愿将屋内的空调、抽油烟机等设备进行移动，而折合到房价里或者是赠送给买方，无论是哪种情形，买方都要在合同里将房屋的现状详细写明。
（11）明确税费的承担，按照规定，由买方承担的税种有契税和印花税。
但实践中卖方往往将由其承担的营业税等转嫁到房价上，因此这部分税负实际还是由买方来承担，对此买方在签订合同时要心中有数。
相关知识：
房屋买卖合同的条款及法律规定
一、房屋买卖合同的条款
房屋买卖合同是指购房者各售房者在平等协商的基础上，就房屋的买卖所签订的协议。
房屋买卖合同应包括以下主要条款：
1、合同双方当事人。
买卖双方的名称（姓名）、地址、邮政编码、联系电话。
如果有委托代理人的话，那么还包括委托代理人的名称（姓名）、地址、邮政编码、联系电话。
2、标的。
标的是合同当事人双方权利义务共同指向的对象。
在房屋买卖合同中，标的就是房屋。
这主要包括以下内容：
（1）房屋的坐落位置;
（2）所买卖房屋的面积，应分别注明实得建筑面积和所分摊的公用建筑面积;
（3）房屋是现房，还是期房;
（4）房屋的配套设施和维修标准。
相关阅读：
房屋买卖合同XX/hetongfa/hetongfanben/maimaihetong/fwmmht/
二手房买卖合同
XX/hetongfa/hetongfanben/maimaihetong/rshwmmht/转让合同XX/hetongfa/hetongfanben/zhuaanghetong/
篇二：
购房合同备案查询四大注意事项
篇一：
签购房合同八大注意事项
签购房合同注意事项
一查证
1．最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证。
一定要看原件。
要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。
商品房预售，开放经营企业应当与消费者签订商品房预售合同，预售人应当在签约之日起三十日内持商品房预售合同向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
确保将来顺利的办理产权证。
2．必须要求承诺办理产权证的时间。
明确房产证办理的具体时间以及无房产证、迟办房产证的违约责任。
出卖人应当协助买受人于房屋交付之日起或合同签订之日起９０日内，办理产权登记手续。
（第一阶段，开发企业应当在交付使用后６０日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送产权登记机关；第二阶段的３０日里，由买受人办理产权登记手续）
3．应注意新建商品房应取得《住宅交付使用许可证》后方可交付使用，无《住宅交付使用许可证》的，公安部门不予办理入户手续。
4．房地产开发企业在商品住宅交付使用时，应当向消费者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。
确保将来顺利的办理产权证。
二房屋面积的条款
1．建筑面积、套内面积、使用面积和公摊的面积（自己分摊的公用面积）及其测量方法要明晰。
具体做法：
a,应在条款中写明建筑面积，建筑面积中含公用面积的组成部分及具体平米数、使用面积平米数、建筑面积与使用面积的比例。
b,公摊面积：
和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位臵。
现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。
c,其他：
所购楼房的楼号、房号、单元在整幢楼中的位臵示意图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。
另外房子宏观规划（主要是外部环境）要详细约定。
面积差异的处理方式：
一种是双方自行约定，约定使用面积不能大于1%，或者%；另一种，约定面积误差比绝对值在3%以内的据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。
某些开发企业将这一条规定在合同中直接格式化为“多退少补、据实结算”，此点必须注意不接受，约定清楚。
2．房屋质量的条款
要详细地把质量要求写进合同。
如：
卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级，建材配备清单、等级，屋内设备清单，水、电、气、管线通畅，门、窗、家具瑕疵，房屋抗震等级等。
同时，合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保质期等。
（下水道堵塞、墙面渗水、屋顶漏雨、墙体起鼓等等问题）
注意：
涉及装饰、设备标准承诺和基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺时，合同要求双方对有关承诺的违约责任作出处理约定。
避免笼统地写上“由出卖人继续完善”或是“由买卖双方协商解决”，或干脆空白不填。
另外要注意楼盘小区内的规划及配套是否与广告说明相符。
如户型、绿化、相关配套设施、开发商对小区的承诺等，可以以“附页”或“附条件合同”的形式签订。
下列情况，购房人因为房屋质量问题，有权要求解除合同并要求赔偿损失：
房屋主体结构质量不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格；因房屋质量问题严重影响正常居住使用。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。
修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
注意查看交付标准：
多数开发企业选择的是第一种交付标准，即“该商品房经验收合格”。
而国务院《城市房地产开发经营管理条例》中已明确规定，住宅小区等群体房地产开发项目应当进行综合验收，分期开发的应当分期验收，否则不得交付使用。
确保将来顺利的办理产权证。
三交房时间和预期交房条件
在预售合同中应予明确交付时间。
比如交房装饰标准、物业的服务项目、收费等，同时明确违约责任。
注意开发商利用“合理顺延”权利过长延迟交楼时间。
对于一些不合理的、缺少依据的收费，如发展商聘请律师的费用、委托中介费、银行手续费等，拒付。
要清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，应注意：
如要购买地下车库应注明地下车位的范围、车位号、预售面积、预售价款，维修费、物管费等等。
房子的保修期限和范围。
对维修期限、条件作出约定。
明确按揭办不下来的话，双方的责任。
现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。
要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。
楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，应注意：
一些比例数字。
比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几。
四不可抗力条款确保将来顺利的办理产权证
不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。
建议一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责。
五补充条款签合同要注意的事项
由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂。
因此，购房人不要急于和开发商签订补充协议，先将补充协议拿回来，找专家进行咨询，将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改。
同时由于补充协议是由开发商拟定的，保护购房人的条款很少，因此，应在专家的指导下，在补充协议中增加保护购房人的条款。
如果开发商不能满足购房人以上的合理要求，那么，购房人最好不要和开发商签订补充协议。
六退房条件
如果出现以下八种情况，购房人可提出退房。
1.实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%。
楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内。
2.开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期。
3.开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空篇二：
合同备案需要资料及注意事项汇总
合同备案需要资料及注意事项合同原件（已在地税贴花）及复印件（原件是外文的还需加一份中文翻译件），《扣缴企业所得税合同备案登记表》电子文档（信息采集表第一张），所有复印件打印件均加盖企业公章。
变更的章程或修正件，直至本次出让之前的）、外资入资的历次验资报告及复印件一份、外资出让股权商务部门批复及复印件一份、股权转让协议及复印件一份、股权转让协议签订基准日或上一月资产负债表一份（如签订后长期未支付或未办理的，尚需提供办理日上一月资产负债表一份）、评估报告原件及复印件一份（如有）；以来公司章程原件及复印件一份（如果有变更，需要历次变更的章程或修正件，直至本次出让之前的）、外资入资的历次验资报告及复印件一份、外资出让股权商务部门批复原件及复印件一份、股权转让协议及复印件一份、股权转让协议签订基准日或上一月资产负债表一份（如签订后长
期未支付或未办理的，尚需提供办理日上一月资产负债表一份）、评估报告原件及复印件一份（如有）。
间接转让的需要视不同情况另行补交一部分资料。
特别提示：
按照《国家税务总局关于印发的通知》（国税发〔20XX〕3号）、《非居民承包工程作业和提供劳务税收管理暂行办法》（20XX年国家税务总局总局令第19号）的要求，纳税人和扣缴义务人应在规定时间内进行合同备案。
按照总局要求凡未按照上述文件规定规定时间内进行合同备案的，将一律根据征管法和上述文件规定进行处罚。
因此企业签订任何金额的对外经济合同（包括五万美元以下的）均需在签订30日内到主管税务机关办理合同备案。
未备案或超期备案的，主管税务机关将按照相关法规进行处罚。
一、办理范围：
属于特许权使用费、利息、股息、租金、财产收益等项目的合同，只需要填写《扣缴企业所得税合同备案登记表》纸质及电子各一份；
二、所有表格中请不要自行设置公式，以免影响导入。
三、所有附送复印件均需压章注明“此复印件与原件一致”，所有附送翻译件均需压章注明“此译文与原文表述内容相符”。
篇三：
购房合同备案更名流程
购房合同备案更名流程购房者欲变更买受人名称或增加买受人的，应首先与开发商协商变更合同，如新的买受人需按规定办理相关公证的应提供相关公证书。
1.1
（一）办理合同备案注销需提交的证明材料
2.2
1、由质量管理部门出具的质量鉴定报告;
3.3
2、具体纠纷缘由和司法、仲裁机关出具的有关证明;
4.
3、另换购的新购房合同文本;
5.54
4、商业银行出具的不能受理贷款的证明;
6.6
5、开发建设单位收取购房人违约金的证明;
7.7
6、护照及有关部门确认证明、工作调动证明、医院重症诊断书等;
8.
以及全部购房合同原件;
9.987、本人身份证（含户口簿）、注销合同申请书、开发企业予以确认的签章证明
8、房屋交付公告或公布的相关证明;
10.10
9、有抵押行为的，需提供金融机构同意解除和转让抵押的有关证明;
11.1110、超时退房的，需提供税务部门的缴税凭证。
（以上1-6条根据实际情况提交，7-10条必须提交）
12.12
11、办理合同备案更名需提交的证明材料
13.
购房合同原件。
14.
end1312、本人身份证、合同更名申请书、开发企业予以确认的签章证明以及全部1413、
父母与子女、夫妻之间合法关系及婚姻、户籍等有关证明。
购房合同备案更名流程
1.
理由;
2.
盖章同意;
3.3211、购房者拟写合同备案注销、更名申请书，详细说明合同备案注销或更名的2、购房者向开发企业提交合同备案注销、更名申请，由开发企业签写意见并
4.4
4、商品房合同备案注销、更名的有关证明材料及合同原件由市房地产登记发证中心办理时予以加盖“作废”及“更名修改”专用章，并将有关证明材料存档备案。
end
注意事项如果购房者与房产商签订了预购协议，并交纳了购房定金，这种预订性质
的合同仅是担保签订正式合同，是购买房屋的初步阶段，合同更名只不过是解除原合同再重新签订新合同，所以更名手续比较简单。
如果签订了正式购房合同，但还未经交易中心登记备案，合同更名也仅限于解除原合同再重新签订合同。
此种情况下的合同更名手续也较为简单。
如果购房者签订的正式合同已由交易中心登记备案，那么更改合同的买受人，须将已登记备案的合同撤销，在更改了买受人后再进行登记，所以此种合同更名手续就比较复杂。
篇三：
买房必需注意的细节
签买房合同注意哪些细节
即使您记住了买房要选五证齐全的项目，但在签订购房合同时，有几个细节问题大家一定要搞明白，否则很可能会使利益受损。
首先，购房合同的各项内容要尽可能全面、详细，各项规定之间要避免与国家的政策法规相冲突；文字表述要清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要明确，合同中的甲方（卖方）不能是代理商或律师事务所，而应是项目立项批准文件的投资建设单位，签字人是法人代表本人，或公司章程上授权的主要负责人。
其次，合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。
标明项目位置时，一定要具体、明确，如x市x区x街x号x花园xx号楼xx房。
房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积的分摊原则等要明确说明。
再次，如果购买了精装房，房屋的装修档次和标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述一定要详细、具体。
如装修材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等要一一予以说明。
水、暖、电、通讯等设施要具体说明安装到什么程度。
其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体加以说明。
同时合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业管理单位以及物业管理的收费标准，并对房屋的整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。
最后，违约责任的约定一定要双方对等，否则吃亏的还是消费者。
一般承担违约责任的违约事项包括：
1.购房者不按期交款；2.开发商不按期交房；3.面积变动超过约定幅度；4.房屋装修标准、质量不合要求、保修不到位；5.产权过户手续不全或不能按期办理；6.公共设施不到位；7.宣传或广告承诺不兑现。
购房如何选楼层把握几大要点再也不担心选错
买房选楼层，我们一般会从这些方面来考虑：
1、高层住宅的总层数。
2、对高层住宅的环境要求。
3、生活的便利程度。
4、无论选择哪一层，采光摆在首位。
5、家庭人数及健康情况。
6、如果信风水之说的话，属相与楼层风水也是要考虑的方面。
简单的来说，楼层越高，遮挡物就越少，采光相对来说会比较好些，适合中青年人选择及居住。
较低楼层来说，更能避开噪音及粉尘的污染，这些楼层更适合老年人居住。
下面让我们来具体看下买房选楼层需要考虑的各大因素：
光线——不要被遮挡
从光线的角度考虑，楼层自然不适宜于太低，低层单位的阳光会被周围的建筑物遮挡。
但楼层过高，角度不对，也会影响阳光的照射。
噪声——远离噪音
城市的噪音源很多，噪音会影响人体的健康，让人吃不香、睡不着、学习效率降低等。
楼层低吸收的噪音就多。
但如果低层单位周围有树木、隔音板之类吸收声波的物体，就会好一些。
而声音就会向上传，高层单位也不能幸免。
一般来说，20层以上的单位噪音影响较小。
视野——越高视野越好
这一条不必多说，肯定楼层越高视野越好。
但是顶层单位太阳直射楼顶，夏天会很热，31层会相对好些。
灰尘——注意扬灰层
一般认为8-10层是扬灰层，灰尘都会悬浮在这个高度，不上不下。
其实扬灰层不能一概而论。
扬灰层的存在是指：
“由于气流和建筑微环境的影响，建筑物在一定高度范围内的部分灰尘密度较大。
”但不一定是高层的9到11层，因为“其具体高度受诸多方面因素影响，在不同地区、不同城市、不同市区甚至不同小区都有差异，这跟灰尘密度、周围建筑高度和气
流湍流特性都有关系”。
这就表示，不同建筑的“扬灰层”并不相同，不能一概而论。
同时，因为要综合的科学因素太多，老百姓算不出来。
物理专家指出，10层左右是“扬灰层”的说法是不符合大气物理常识的。
因为在离地面三四十米高的地方，灰尘是不会停顿的。
灰尘在距离地面10公里至52公里的大气平流层都不会停下来。
也就是说，一般普通高层楼都没有所谓的扬灰层一说。
扬灰层只是一种说法,并未科学测定。
一般情况下，空气中的污染物随气流不断沉降和流动，在空中没有污染源的情况下，楼层越高，空气相对越干净。
所谓的“脏空气停顿”，可能是指“逆温层”现象。
通常情况下，大气层高度越高温度就越低，空气易对流，使污染物扩散。
但当秋冬季节及特殊的气候条件下，气温可能会随高度增加而升高，大气就会出现“逆温层”。
逆温层的厚度从几十米到几百米不等，像厚被子盖在城市上空，妨碍城市污染物的扩散。
但逆温层的高度是变化的，污染物在逆温条件下的分布也在不断变化，并不会固定地停留在一个高度上。
因此，仅以层高断定“扬灰层”不准确。
风水——每个楼层也都有对应的属性
根据五行八卦来说，每个属相都有对应的属性，而每个楼层也都有对应的属性。
人应该选择与自己属性相同的楼层居住，有利于自己的工作等。
民俗——根据个人信仰作出选择
中国人一向偏爱数字6、8，讨厌4。
而西方视13、18都是不吉利的数字，这个要根据个人信仰作出选择。
假如你什么都不在乎，选择不吉利的楼层在价格上反而能享受更多优惠。
楼层的五行属性关于楼层的五行属性的有两种说法：
说法一：
一二属木，三四属火，五六属土，七八属金，九十属水五行；其根据是12345678910对应甲乙丙丁戊己庚辛壬癸，而甲乙属木，丙丁属火类推。
说法二：
一六属水，二七属火，三八属木，四九属金，五属土。
其根据是河图洛书一六北方属水类推。
张吉人大师明确指出：
采用第二种说法为准。
按照堪舆学的理论，一般来说，楼层的阴阳五行是这样划分的：
奇数的楼层属阳，偶数的楼层属阴；一楼和六楼属水，二楼和七楼属火，三楼和八楼属木，四楼和九楼属金，五楼和十楼属土。
十楼以上依此类推。
楼层的五行与屋主的五行相同或相生者为适合，相克为不适合。
人的五行又如何划分呢？
说法也有多种：
1、较简单的方法是按农历出生年的地支的五行来确定。
辰戌丑未年属土，寅卯年属木，巳午年属火，申酉年属金，亥子年属水。
即生肖属龙、狗、牛、羊的人宜选择五、十楼或二、七楼；生肖属虎、兔的人宜选择三、八楼或一、六楼；生肖属蛇、马的人宜选择二、七楼或三、八楼；生肖属猴、鸡的人宜选择四、九楼或五、十楼，生肖属猪、鼠的人宜选择一、六楼或四、九楼。
2、根据出生年的天干来确定人的五行属性。
甲乙五行属木。
丙丁属火。
戊己属土。
庚辛属金。
壬癸属水。
3、根据纳音五行，每一组干支，是由一个天干与一个地支搭配而成，古人还发现了很多奥妙秘，每组干支也有一种特殊五行，对人的影响极大。
比喻，甲申年年出生的人，纳音五行属水，所以就称为水命人。
4、根据年、月、日时的干支情况来进行分析，以正五行为主。
以上说法莫衷一是，令人无法准确把握。
针对这些鱼目混珠的说法，风水大师张吉人明确告诉我们：
要挑楼层，必须按照个人的卦命，看你的福德宫，分东西四命，然后按河图之数找楼层。
关于卦命请查风水大师张吉人站/日记/命理/《卦命速查》。
注意楼层与个人命卦五行的关系：
一楼和六楼属于北方，属水。
故楼宇的第一层和第六层属水，尾数是一或六的层面，亦是属水，如十一楼、二十一楼、三十一楼等等。
二楼和七楼属于南方，属火。
故楼宇的第二层和第七层属火，尾数是二或七的层面，亦是属火，如十二楼、二十二楼、三十二楼等等。
三楼和八楼属于东方，属木。
故楼宇的第三层和第八层属木，尾数是三或八的层面，亦是属木，如十三楼，二十三楼、三十三楼等等。
四楼和九楼属于西方，属金。
故楼宇的第四层和第九层属金，尾数是四或九的层面，亦是属金，如十四楼、二十四楼、三十四楼等等。
五楼和十楼属于中央，属土。
故楼宇的第五层和第十层属土，尾数是五或十的层面，亦是属土，如十楼、十五楼、二十楼、二十五楼、三十楼、三十五楼等等。
五行的每一元素都不是独立存在，而是互相依赖，互相制约的。
这就是五行相生相克的道理，其相生的次序是：
火生土、土生金、
篇四：
购房合同注意事项
购房合同注意事项
1.【如何签定合同】
购房合同由《商品房购房合同》、《商品房购房合同》补充协议两部分组成。
目前，新房的《房屋买卖合同》多为开发商提供的格式合同，购买人应当对那些涉及双方权利义务的主要条款予以严格审核。
在与开发商签约时，应当注意对以下几个条款的约定：
1、定金条款；
2、房屋的质量、验收和房屋面积鉴定及补充约定条款；
3、违约责任条款；
4、房款、房屋及产权证的交付条款；
5、房屋按揭手续的办理条款；
6、物业管理及小区绿化条款；
7、公共设施的划分及购买人的权利义务条款；
8、争议解决的方法条款等等。
以上这些条款仅是抽象的，双方协商时可根据实际情况具体约定。
需要提醒的是，在实际操作中，应充分注意维护自己的权益，最好在咨询过律师后或聘请律师代理自己与开发商签订《房屋买卖合同》，以免落入开发商
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