工程管理克尔瑞58项目立项申请书.docx
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工程管理克尔瑞58项目立项申请书
项目立项申请书
（项目可行性研究报告）
项目立项申请书主要包含项目申报单位情况、拟建项目情况、建设用地与规划、资金利用和能源分析、生态环境影响吻戏、经济和社会效应分析与法律、法规或者规章规定的内容。
1.项目开发单位概况
本项目是由XX地产集团有限公司开发。
XX地产集团有限公司（原XX产业开发有限公司）成立与X年X月，隶属XX集团，是XX市较早从事房产开发建设的专业公司之一，现为具有国家地产综合开发一级资质的大型房产开发集团企业。
公司以房地产开发为主业，大手笔开发各类房产项目，面积累计近五百万平方米，在XX市乃至XX省赢得了良好的市场口碑，梳理了资本雄厚、信誉卓越的企业形象，连续多年荣获银行“AAA”信用等级企业，并通过了ISO9001:
2000质量管理体系认证。
X年，公司又荣获“XX市房地产开发综合实力20强”和“XX省房地产综合实力50强”的授牌，并进入XX省“50强”的前10名（排名第八），正式跨入了省一流房地产开发企业的行列。
XX地产在不断开拓、进取的同时，十分注重企业品牌形象的塑造，在追求经济效益的同时，不忘社会效益和环境效益。
X年到X年，公司遵照“一个楼盘必须就是一个精品”的座右铭，坚持走品牌经营的道路，精心打造品牌项目，获得了许多国家级、部级、省级等优秀工程奖项。
其中，XX公司的“凯运天地”获得了“国家康居示范工程奖”和“X年度XX省优秀住宅金奖”；XX太阳城的“江南太阳城”项目和XX公司的“胥香园”项目得了“国家健康住宅”的授牌，尤其是“胥香园”项目是XX市乃至XX省首家获得“健康住宅”授牌的小区。
X年，“胥香园”又再次捧得了“XX省优秀住宅金奖”。
而公司另外一个精品别墅楼楼盘“金澄明珠”也获得了“XX省优秀住宅银奖”。
不仅如此，公司开发的其他项目也都成为各地区各类档次的代表性经典楼盘。
2.项目的开发背景和必要性
房地产经济师国民经济的重要组成部分，也是国民经济的重要支柱之一。
发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。
现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业的发展。
现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，大力提倡发展房地产经济。
我公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发本项目。
XX开发区是XX市城南新规划的一个面积约为1千万平方米的城市副中心，旨在建成一个商集贸金融、文化娱乐、行政办公和居住休闲等综合功能的开发区，满足城南工业带、国际教育园和XX市外扩的需求。
本项目作为XX开发区首个大型、中高档的住宅小区，将为该区域的住宅市场和档次奠定一个好的基础，并极大改善该开发区的面貌。
所以本项目在规划初期也得到了区规划局的高度关注和多次指导。
3.项目概况及规划定位
（1）拟建地点
本项目地处XX开发区东北角，南临XX路，东邻XX湖，西接城市主干道，背靠城市道路——XX大道。
项目地理环境优良，自然条件宜人，交通十分便利。
（2）建设规模与目标
本地块规划用地大约为33333平方米，土地用途为居住，土地使用权为70年，拟建总建筑面积24000平方米，容积率为0.7.建筑密度小于20%；绿化覆盖率大于37%。
为低密度的联排住宅，与毗邻的约236666.667平方米规划用地一起打造成XX开发区首个大型、中高档的居住小区。
（3）主要建设条件
规划用地周边基础设施基本完备。
道路、供电、供水、排水、通信、场地平整、基础设施已基本完成，周边道路均与国道、省道连接，形成了区内外道路环通网。
（4）项目定位和规划风格
规划用地东邻XX湖风景区，XX湖不仅是规划用地内的一处景观资源，而且更是该用地的环境调节器——绿肺，与整个规划用地的生态环境息息相关。
利用本项目的独特优势，与设计师多次沟通探讨，意将本项目定位为适宜人居的生态、绿色、健康住宅小区；风格主题为现代建筑风格，体现高端、知性、阳光的特色。
与毗邻的236666.667平方米规划用地一起成为集商业、住宅于一体的中高档社区。
4.项目投资估算和资金筹措
（1）投资估算
本项目在拿到土地之后，公司组织相关部门做过多次成本测算，最终测算结果如下：
总投资估算汇总表
项目费用名称
金额（万元）
土地开发费
6344.00
前期费用
268.10
建筑安装工程费
3033.13
附属公共配套设施费
116.66
配套费用
1949.87
项目管理费
234.24
营销费用
379.14
财务费用
627.93
总投资
12953.07
（2）资金筹措方式
本项目全部为自筹资金，XX地产集团有限公司有着数十年的滚动开发经验，除了在项目开发中积累了很多实际操作经验外，也发展成为一个实力雄厚的大型开发企业，目前旗下有十几个项目正在销售，完全具备自筹资金的实力，同时，对工程项目招标而言，本公司财务状况的好坏是通过资格预审的关键因素，只有筹集到足够的资金，公司才能通过资格预审获得大型土木工程项目的招标资格。
5.能源耗用分析和节约措施
（1）节能措施
本项目建筑能源系统的设计应贯彻国家二环地方有关节约能源的法规和政策，严格执行“夏热冬冷地居住建筑节能设计标准”。
在保证舒适、健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热功能性，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高保温、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气的污染破坏，实现可持续发展的目标。
该工程维护结构的保温材料的选择和构造拟采用的方案如下：
层面：
XPS挤塑聚苯保温板做保温层；
外墙：
外贴聚苯板，外饰面系统涂层；
门窗：
抗风性能、空气渗透性能、雨水渗透性能为符合国家节能标准的铝合金窗，外墙窗均为双层中空玻璃；
除了以上的做法和措施外，目前还在积极筹备和探讨新工艺和技术，努力为住宅产业化及带动其他产业的发展做应有的贡献。
（2）节水措施
A小区水环境
合理规划和建设小区水环境，提供安全、有效的供水、排水、污水处理系统，达到节约用水的目的。
要实现水资源的可持续发展和充分利用，改善小区生态环境，必须建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统；保障污水排放达到国家标准。
对小区用水的水量和水质进行估算与评价，提供给详尽的居民用水量估算资料，提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案，最大限度地利用水资源，减少小区污水的排放量，实现小区用水的良性循环。
以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水，消防用水和其他生活用水；及时将小区内的污水和雨水排放，收集到指定场所。
B绿化景观用水、节水
保障小区绿化、景观用水、改善小区用水分配，提高景观用水水质的效率。
景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。
提倡营造少灌及免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。
绿化用水拟利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。
C节水器具应用
大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。
不使用耗水9升和9升以上的坐便器。
龙头：
不使用螺旋升降式铸铁水嘴；根据用水场合的不同，可选用延时自动关闭（延时自闭）式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头；手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭（停水自闭）式水龙头；陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。
淋浴器具：
冷、热水混合器具（水温调节器）；电磁式淋浴节水装置；节水喷头等。
6.环境影响评价
（1）环境条件调查
本项目定位“适宜人居的生态、绿色、健康住宅小区”。
在当前的房地产开发过程中，讲究园艺设计、提倡生态、绿色、健康住宅已是大势所趋，但目前国内的景观设计多采用喷泉、广场等“硬质景观”，较少采用有生命力的活生生的“软质景观”，只注重视觉效果，而没有营造整体气氛。
本项目特别重视景观设计，进行多次景观方案的论证，逐步形成了层次分明的景观体系，同时要求设计师注意尺度感，通过小型景致将人的视线从高大的建筑物上转移，从而减少了人的压抑感。
45%的绿化率保证了周围良好的环境，建成后注重人文环境和人性化控制，污染较少，自然景观优越、空气清新、湿度适宜，夏季凉爽；远离闹市区，周边高校分布极广，绿地面积率大；远离重工业区，工业污染小，是一个适合人居的绝佳地段。
（2）施工期环境影响分析
A施工期污染源
施工期噪声污染源
施工期的噪声主要来源于施工现场的各类机械设备和物流运输的交通噪声。
施工场地噪声主要是施工机械设备噪声、物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见下列表格。
声级最大的是电站，可达115dB（A）。
物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见下列表格。
各施工阶段主要噪声源状况
施工阶段
声源
声级（dB）
施工阶段
声源
声级（dB）
土石方阶段
挖土机
78-96
装修、安装阶段
电钻
100-115
冲击机
95
电锤
100-105
空压机
75-85
手工钻
100-105
打桩机
95-105
无齿锯
105
底板与结构阶段
混凝土
输送源
90-100
多功能
木工刨
90-100
振捣器
100-105
混凝土搅拌机
100-110
电锯
10-110
云石机
100-110
电焊机
90-95
多角磨光机
100-115
空压机
75-85
交通运输车辆声级
施工阶段
运输内容
车辆类型
声级/dB（A）
土方阶段
土方外运
大型载重机
90
底板与结构阶段
钢筋、商品混凝土
混凝土罐车、载重车
80-85
装修阶段
各种装修材料及主要设备
轻型载重卡车
75
施工期扬尘
施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。
施工期废水污染源
施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水。
施工废水主要包括土方阶段降水井的排水、结构阶段混凝土养护排水以及各种车辆冲洗水。
施工期固体废弃物
施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装建筑装修材料。
B施工期环境影响的详细分析
施工噪声影响
根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要是各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在80dB以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内的位置和使用率有较大变化，因此很难计算其确切的施工场界噪声。
根据工厂施工量，按经验估算其各施工阶段的昼夜声级见下表。
各施工阶段昼、夜声级估算值
施工阶段
昼间场界噪声
标准值
夜间场界噪声
标准值
土方阶段
75-85
75
75-85
55
结构阶段
70-85
70
65-80
55
装修阶段
80-95
85
禁止施工
55
施工扬尘的影响
由于土石方工程破坏了地标结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大小与诸多因素有关，是一个复杂、较难定量的问题。
通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到：
现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌合应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板；施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染；施工道路经常保持清洁、湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅；施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响；
施工过程中做到无高噪声及爆炸省；打桩作业部安排在夜深人静时进行；吊装设备噪声满足环保要求；
施工中不产生超标准的空气污染；环保措施与工程进度做到“三同时”；环境治理设施应与项目的主题工程同时设计、同时施工、同时交付使用；
建筑垃圾及时清理，文明施工；地块周围做好围墙或在使用机械设备旁竖立屏障，减少施工机械的噪音。
C项目建成后环境影响分析
作为房地产开发项目，基本无工业废气和生产废水排放，因此污染源分析主要是生活污水和生活垃圾。
生活污水
生活污水采取化粪池进行处理，达标后经污水管道排入市政污水处理管网。
生活垃圾
生活垃圾实行袋装化，首先集中到住宅楼区内的垃圾中转站，再由城市环卫部门运往城市垃圾处理厂统一处理。
加强住宅区的物业管理
住宅区设物业管理机构，以加强物业管理。
由专人负责区内的卫生清扫、环境保护和安全保卫工作。
绿化
为改善区内居住环境，给居民提供一个舒适、美丽的生活空间，本项目在土建阶段便进行区内的绿化规划建设。
其指导思想：
一是将可绿化的地方都绿化起来，二是强化小区绿化的功能性，提升绿化档次，在充分满足使用需求的基础上给居民以美的享受。
环境影响综合评价
本项目主要是住宅楼建设，污染排放量较少，且采取相应的处理措施，完全可以达到环境保护的要求，对周围环境不会产生污染。
7.劳动安全、卫生与消防
拟建项目劳动安全、卫生与消防的研究是在已确定的技术方案和工程方案的基础上，分析论证在建设和生产过程中存在的对劳动者和财产可能产生的不安全因素，并提出相应的防范措施。
（1）劳动安全、卫生
A危害因素和危害程度分析
分析在生产或作业过程中可能对劳动者身体健康和生产安全造成危害的物品、部位、场所及危害范围和程度。
B有毒、有害物品的危害
分析生产和使用带有危险性的原料、材料和产品，包括易燃、易爆、有毒气体类、易燃液体类、易燃固体类、氧化剂和过氧化物类、毒害品类、腐蚀品类、辐射物质类以及工业粉尘类等。
分析有毒、有害物品的物理化学性质，引起火灾爆炸危险的条件，对人体健康的危害程度以及造成职业性疾病的可能性。
C危险性作业危害
分析高空、高湿、高温、振动、噪声等危险性作业场所可能对人身造成的危害。
（2）安全措施方案
针对不用危害和存在危险性因素的场所、范围以及危害程度进行研究，提出相应的安全措施方案，主要有：
第一，在选择工艺技术方案时，应尽可能选用安全生产和无危害的生产工艺、设备；
第二，对危险部位和危险作业应提出安全防护措施方案；
第三，对危险场所，按劳动安全规范提出合理的生产工艺方案并设置安全间距；
第四，对易产生职业病的场所，应提出防护和卫生保健措施方案。
（3）消防措施
消防设施研究，主要是分析项目在生产经营过程中可能存在的火灾隐患和重点消防部位。
根据消防安全规范确定消防等级，并结合当地公安消防设施状况，安装消防监控报警系统并提出消防设施配套方案。
A火灾危险性分析
分析生产过程中使用的原材料、中间产品、成品的火灾危险性，包括储存物品的火灾危险性，生产过程中易燃、易爆生产的部位及火灾危险性，运输过程中的火灾危险性等。
B调查项目场址周围消防设施状况
调查场址周边公安消防机构的规模、装备、所在地公安消防队与场址的距离等，确定项目对公安消防机构的依托程度。
C消防措施和设施
根据项目在生产经营过程中存在火灾隐患的部位、火灾危险类别及可能波及的范围，确定应采用的消防等级，并结合项目场址周围消防设施状况，安装消防监控报警系统并提出消防设施配置方案。
8.组织机构与人力资源配置
合理、科学地制定管理方案，确定项目的组织机构和人力资源配置是保证项目建设和生产经营顺利进行、提高劳动效率的重要条件。
在制定管理方案时，对项目的组织机构、人力资源的设置及员工培训等内容进行了研究，必选优化方案。
（1）组织机构设置
本项目在集团的强大支持下，单独设立项目部，采用项目经理负责制，建立系统、全面管理网络，由具有丰富管理经验和开发经验的专业人员组成，同时也接受公司各个职能部门的监管和支持协助。
主要组织机构图
（2）职责分工
A办公室
负责公司文档管理，可对项目的文档进行分类管理；
负责内部员工管理，对项目内部职员的个人资料进行管理；
负责项目的外部协调和物业保安的协调管理工作。
B工程部
工程前期准备
技术准备：
审核施工图纸；编制“房地产开放项目组织设计”；编制或审核施工图预算；编制或审核主要材料、半成品、设计计划；对特殊项目或重要项目的考察、参观、学习机必要的培训；
物资准备；
现场准备：
现场踏勘，“三通一平”；组织施工单位放线并检验；
其他准备：
利用招标形式优选施工队伍；办理开工报告；办理质监委托；组织设计交底；摸清施工现场地下有无国家线路、水管、天然气管道二环防空洞等，如有问题及时妥善处理。
现场工程管理
前期工作：
旧建筑物及妨碍工程施工的障碍物拆除工作；“三通一平”；其他的工作（临建、站路、占地的办理）；
施工建设阶段的工作：
施工前的各项准备工作；施工建设阶段的平衡和协调工作；现场技术管理；质量控制与管理，加强经济签证的管理；工程收尾的组织安排，竣工验收；工程资料的汇集、参加开发项目资料的归档工作；做好工程决算及项目移交。
营销部
负责商铺房的销售和管理，做好销售计划，组织销售策划工作。
9.项目施工进度安排
（1）项目计划安排
项目批复后，尽快着手进行前期准备工作。
及时委托勘察和设计单位进行勘察及施工设计，并开始进行场地的平整工作。
明确项目计划的起止时间。
（2）各项工作实施进度情况
本项目在立项通过后，及时安排项目的初步设计、场地平整等工作，力求保证质量地完成项目的建设任务，本项目预计从X年X月开工至X年X月完工，并投入使用。
项目施工阶段利用小流水节拍、立体交叉作业的施工方法来缩短施工周期，既能减少房地产开发投资长的风险，又能节省国家宏观调控开发量的空间。
10.三大效益分析
（1）从经济效益来分析
由于公司在项目开发建设前，进行了广泛、深入的市场调研，了解客户的需求，目前部分单元已有意向客户提前预定，销售前景好。
该方案采取了提前预售、分期付款等措施，给公司带来高利润回报，可以提高公司在社会上的知名度，为公司将来的发展奠定基础，并且为XX市的房地产经济注入新鲜血液，有力地推动了XX市房地产经济发展，起到了搞活经济的作用。
（2）从社会效益来分析
本项目建成后，将切实解决XX园区内职工和周边居民的生活及居住问题，也满足了XX城市外扩的需求。
由于本小区注重环境营造和公共设施的建设，它将成为XX开发区内有一个亮点，为当地人民提供优越的居住环境。
同时本项目作为XX开发区首个大型、中高档的住宅小区，将为该区域的住宅市场奠定一个良好的开端，并极大改善该开发区的面貌，社会效益极为可观。
（3）从环境效益来分析
该开发过程全部是文明施工，最大程度地减小了对环境的破坏。
工程完工后，从前脏乱差的大体环境将变成环境幽雅、建筑造型现代、自然景观秀丽、公共服务设施齐全、交通便利的一个全新的休养胜地。
对美化XX区市容，改善环境带来较大的益处。
纵观开发全过程，从经济效益、社会效益和环境效益来看，该开发方案是完全可行的。
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