企业管理手册物业管理管理处工作全套手册最全版.docx

企业管理手册物业管理管理处工作全套手册最全版.docx

《企业管理手册物业管理管理处工作全套手册最全版.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《企业管理手册物业管理管理处工作全套手册最全版.docx（141页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

企业管理手册物业管理管理处工作全套手册最全版

（企业管理手册）物业管理管理处工作全套手册

文件名称页码

目录………………………………………………………………001

管理处简介………………………………………………………005

组织架构图………………………………………………………007

管理处工作职能…………………………………………………008

主任岗位职责……………………………………………………012

主任助理岗位职责………………………………………………013

财务室工作职能…………………………………………………014

会计岗位职责……………………………………………………015

出纳岗位职责……………………………………………………016

收款员岗位职责…………………………………………………017

客户服务部工作职能……………………………………………018

客户服务部主管岗位职责………………………………………019

清洁/绿化班长岗位职责…………………………………………020

工程部工作职能…………………………………………………021

工程部主管岗位职责……………………………………………022

安全管理部工作职能……………………………………………023

安全管理部主管岗位职责………………………………………024

前台文员岗位职责………………………………………………025

档案员岗位职责…………………………………………………026

物料管理员岗位职责……………………………………………027

厨师岗位职责……………………………………………………028

前台接待服务管理办法…………………………………………029

管理处档案管理规定……………………………………………030

管理处值班规定…………………………………………………031

管理处主任巡查规程……………………………………………033

管理处各部门巡查规程…………………………………………035

管理处各项工作检查表…………………………………………038

周未（节假日）值班情况记录表………………………………039

物业管理服务费的收取…………………………………………040

费用催缴办法……………………………………………………042

费用催缴通知单…………………………………………………043

物业接管…………………………………………………………044

物业资料移交清单………………………………………………048

物业资料移交清单内容…………………………………………049

房屋及公用设施等移交书………………………………………050

房屋附属设施设备移交书………………………………………051

工程质量问题处理通知单………………………………………052

业户入伙管理规程………………………………………………053

入伙工作流程图…………………………………………………055

入伙手续办理流程图……………………………………………056

收楼（入伙）通知书……………………………………………057

收楼须知…………………………………………………………058

入伙会签名单……………………………………………………059

物业管理收费项目及标准………………………………………060

业主（住户）家庭情况登记表…………………………………061

交接验收记录……………………………………………………062

钥匙发放登记表…………………………………………………063

车辆管理档案……………………………………………………064

装修管理规定……………………………………………………065

防火责任书………………………………………………………074

装修申请审批表…………………………………………………075

装修承诺书………………………………………………………076

装修收费项目及缴纳标准………………………………………077

装修报批流程图…………………………………………………078

装修施工人员登记表……………………………………………079

业主（住户）装修情况登记表…………………………………080

装修施工许可证…………………………………………………081

装修缴费通知单…………………………………………………082

装修巡查记录表…………………………………………………083

临时动火/用电作业申请表………………………………………084

装修违章整改通知单……………………………………………085

退伙/租登记表……………………………………………………086

消防管理…………………………………………………………087

管理处消防责任人名单…………………………………………090

管理处消防组织机构图…………………………………………091

管理处义务消防队成员名单……………………………………092

紧急集合方案……………………………………………………093

灭火应急方案……………………………………………………094

房屋本体及公共设施维修养护工作规程………………………098

房屋本体维修基金使用申请表填写说明………………………123

房屋本体维修养护（）月份计划表…………………………124

房屋本体维修基金使用申请表…………………………………125

本体、公共设施（）月份维修保养记录表…………………126

安全用电、用水、用气管理规定………………………………127

煤气泄漏应急处理………………………………………………128

防台风、防暴雨预案……………………………………………129

防台风、防暴雨人员分工及职责………………………………130

管理处——业户沟通办法………………………………………131

出、入物品管理办法……………………………………………132

邮件、报刊（杂志）分发规定…………………………………134

儿童游乐场管理规定……………………………………………135

未锁车门、车窗的车辆物品处理办法…………………………136

车内物品登记清单………………………………………………137

控制噪音污染管理办法…………………………………………138

门禁IC卡发放使用管理规定……………………………………139

喷水池管理规定…………………………………………………140

单车管理规定……………………………………………………141

限制饲养家禽及宠物管理方法…………………………………142

服务不合格及违纪处理通知单…………………………………143

维修服务项目表…………………………………………………144

固定资产登记管理规定…………………………………………146

固定资产登记表…………………………………………………147

员工宿舍管理规定………………………………………………148

员工食堂工作准则………………………………………………149

员工就餐管理规定………………………………………………151

管理处简介

管理处隶属深圳市物业管理有限公司。

属物业管理行业国家三级资质。

1.0小区简介

座落在深圳市交界处。

小区所处地形特点属商业旺区，交通便利，商住楼宇。

物业类型：

；入伙时间：

年月日；

管理处有员工人，其中：

管理处主任1人，管理员人，出纳1人，安管部人均为复员退伍军人；机电工程技术部人，均持电工证。

“深圳市物业清洁服务有限公司主要负责小区清洁卫生和绿化管理。

2.0建筑结构、各层用途及收费标准：

属商住楼。

地面层为商业裙楼，由层起为住宅单元。

建筑总高度：

M、占地面积：

M2，总建筑面积：

M2；其中商业面积者M2；管理费收费标准：

元/M2；住宅面积：

M2；管理费收费标准：

元/M2；地下车库：

M2，小区内共有个车位；其中：

地下车位共：

个，收费标准：

元/个/月；地面车位共：

个；收费标准：

元/个/月；设备用房：

M2；管理用房：

M2。

3.0住宅户型统计

户型

指标

建筑面积

（m2/套）

户数

（套）

户室比

（％）

一房

B11楼

两房一厅

三房两厅

合计

可收费面积：

住宅M2；

商业M2；

4.0公共设施：

4.1电梯总数量：

共部，全部为垂直梯。

电梯品牌：

；

4.2火灾自动报警系统品牌：

，探头数量：

个；其中烟感个，温感个。

4.3防火卷帘安装在停车场和裙楼部分，用于分隔防火区。

共安装台。

全楼共计置机械排烟系统（包括排风兼排烟系统）个，机械加压送风系统个。

排烟阀在温度达到280C时自动关闭。

以上系统经可由消防中心控制，也可就地手动控制。

一旦发生火灾以上设备均能与智能报警控制盘联动。

4.4保安设施

4.4.1每户有可视防盗对讲门禁系统（栋楼共套）；

4.4.2停车场、电梯、小区出入口均有电视监控与录像机（全小区共有个摄像头）；

4.5供电设施

4.5.1高压环网柜品牌：

西门子，数量：

组；

4.5.2变压器品牌：

数量：

台，容量：

KVA、KVA（备用）；

4.5.3柴油发电机品牌：

台功率：

KVA；

4.6供水设施

4.6.1小区共有蓄水池个，其中地下生活蓄水池个，每个M3左右，天面生活蓄水池个，每个M3左右，生活水与消防水共用。

4.6.2水泵：

共台，其中

4.6.2.1生活泵品牌：

，数量：

台，扬程M，流量：

M3/H；

4.6.2.2消火栓泵品牌：

，数量：

台；扬程M，流量：

M3/H；

4.6.2.3自动喷淋泵品牌：

，数量：

台；扬程M流量：

M3/H；

4.7有线电视系统及网络系统

5.0管理处常用电话号码：

管理处：

或

中控室24小时值班电话：

安全管理值班电话：

急救电话：

110

火警电话：

110

警区报警电话：

110

煤气抢修：

25199999

有线电视故障申报：

83060333

电话安装、电话故障：

10000

供电抢修：

供水抢修：

组织架构图

安管员

管理处工作职能

1.0参与物业验收，办理业主入伙手续，装修审查及检查等工作。

2.0对所辖物业实施的日常物业管理，根据国家及政府的有关法律法规和《物业管理条例》、《物业管理委托合同》的规定对房屋建筑、设施设备、消防、保安、清洁、绿化、社区文化等进行一体化管理；组织业户意见调查和分析，对业户投诉进行处理。

3.0严格执行公司有关管理方针与管理制度。

4.0严格执行公司财务管理制度，与业户共同创造社区社会效益、经济效益、环境效益。

5.0有权制止违反物业管理法律法规的一切行为。

做好日常消防管理工作，杜绝重大火灾隐患或事故的发生。

6.0就有关重大管理问题向公司和有关部门请示汇报。

7.0负责物品供应商的初步挑选及供应商的管理，所供物品的验收。

8.0完成公司下达的工作计划、管理目标、经济指标。

主任岗位职责

在公司经理的直接领导下，全面负责管理处的日常管理工作：

1.0根据各项法律法规规定、《物业管理委托合同》对所辖小区实施综合性的物业管理，负责管理处的全面工作，对管理、服务、经营有指挥和决策权。

2.0带领员工落实小区的各项管理服务工作，完成公司指定的工作计划、经营指标和管理目标，坚决贯彻执行上级公司下达的决策和指令。

3.0制定和健全各项管理制度，抽查各类工作和监督实施效果，对因决策不力、领导不力导致的经营不善、服务质量降低、损害公司声誉、物业或设备严重损害和内部管理混乱等负直接责任。

4.0编制管理处工作计划并确保落实；对员工实施绩效考核和奖惩措施，对不合格员工有辞退建议权。

5.0加强员工内部管理和培训工作，组织高效率、高水准的服务队伍；对管辖物业发生重大事故、重大火灾和刑事案件负责。

6.0经常巡视物业和走访业户，不断改进管理服务工作。

7.0根据公司安排参加各类考评和创优活动，加强与外界沟通，充分树立和对外宣传品牌形象。

8.0完成公司领导交办的其他工作。

主任助理岗位职责

在主任的直接领导下，协助主任管理日常工作：

1.0对分管工作实施的监管，认真落实主任下达的工作任务，并向主任反映管理中所存在问题和提出合理化建议。

2.0协助管理处主任做好分管工作的长远规划，年度计划和季度（月）作业计划的编制并协助主任组织实施。

3.0负责分管范围内的各项工作，并组织监督和检查，组织业户意见调查分析工作，对存在的问题提出改进意见和建议。

4.0负责所分管范围内各项工作的优化管理，提出合理化建议，收集、整理、上报，推行技术革新和相应设施设备的改造。

5.0组织日常培训；安排内勤工作，关心员工的工作和生活。

6.0协助主任处理各班组间的工作，对紧急情况作出正确判断和处理，对职责范围内的工作因决策不力、领导不力造成的投诉、事故和损失负责。

7.0接受管理处主任委托，在主任不在职期间代行主任职责。

处理管理处与有关部门的业务和关系，

8.0完成主任交办的其它工作。

财务室工作职能

1.0严格遵守国家财经法规和财经制度，充分发挥财务工作的核算和监督管理职能，促进管理处降低成本费用，改进经营管理，提高经济效益；为广大业户当好家、理好财。

2.0负责管理处一切经济活动往来帐目的处理，认真审核原始单据，根据审核无误的原始单据，填制记帐凭证，及时入帐。

3.0严格执行公司财务制度，掌握各项开支的范围、开支标准和报销审批权限。

4.0按权责发生制核算成本、费用，做到真实、准确、完整，及时编制上报各类会计报表、财务计划和财务分析，做到责权、债务清楚，并即时清算。

5.0管理和控制管理处的流动资金，加强管理费等各项费用的收取工作，作好资金收支计划，平衡调度工作，严格检查备用金的使用，严格执行库存现金限额制度，并定期将资金变化情况向管理处主任及公司财务部领导汇报。

6.0负责管理处各项财产的登记，定期抽查，做到帐实相符，并按有关规定计提折旧。

会计岗位职责

1.0严格遵守财务部颁发的《公司财务通则》、《企业会计准则》、《物业管理企业财务管理规定》和公司财务制度。

2.0具有会计专业技术资格；熟悉国家有关法律、法规、规章，忠于职守，坚持原则。

3.0按照国家有关规定、行业要求设置会计科目。

4.0按公司费用报销规定，监督检查各种报销凭证。

5.0采用权责发生制原则记账，根据审核无误的原始凭证填制会计凭证，电脑登帐，打印账簿，保证公司财务凭证数字清晰、内容真实、保管完整。

6.0编制公司会计报表，做到编报及时，真实可靠，全面完整，相关可比和便于理解。

7.0按时计算、申报、交纳管理处所有税费。

8.0对公司业务往来款的帐目进行跟踪管理，对各项牧业管理服务费用的收取进行监督控制，对应收款项督促有关部门和人员及时催收，并向部门领导汇报。

9.0安全完整保管财务资料及会计档案，查阅和复印会计原始资料需经财务部经理和公司领导批准。

10.0完成公司领导、财务部经理、管理处主任交办的其他工作。

出纳岗位职责

1.0必须具备高度的责任心、事业心和良好的职业道德。

2.0正确使用银行存款账户，每日清点核对库存现金，公司结算起点以上的现金应及时缴存银行。

3.0对审核无误的收付款凭证逐日序时登记“银行日记账”和“现金日记账”。

4.0现金做到日清月结，银行存款做到按期对帐，保证帐证相符和帐实相符，及时编制“银行余额调节表”。

5.0所有收支款项必须符合财务管理规定程序，不得收无批示的款项，借款，报销必须有审批手续，不得白条抵库，不得坐支现金。

6.0出纳人员必须完整安全保管有关财务票证和有价证券，序时分类登记使用情况。

7.0出纳人员不得兼管和登记除“银行日记账”、“现金日记账”以外的其他所有明细收支账目和总账。

8.0对收款员的工作进行指导、检查和管理。

9.0配合会计工作，完成财务部经理交办的其他工作。

收款员岗位职责

（此岗并入公司财务会计、出纳岗）

1.0在公司财务及本部门领导下，负责管理处管理费、商铺租金、水电费等各项费用的收取及管理工作（核算、打单、收费、统计等）。

2.0依据《停车卡办理规定》，负责停车卡的办理和登记工作。

3.0每日收费金额，于下午五点前交存银行，并留存现金交款单。

节假日按银行规定执行。

4.0与财务做好单据交接工作，领取有关票据，并及时与财务做好核销工作。

5.0建立妥善保管建立各项收费资料，便于查阅。

6.0负责受理业户及事项人员的咨询，对业户提出的问题耐心解答，服务态度热情。

7.0完成领导交待的其它任务。

客户服务部工作职能

1.0客户服务部是物业小区管理的职能部门。

2.0负责物业小区/商厦活动场所、居民文化体育设施，车辆保管场地，小区内各类配套服务设施的管理，参与接管物业小区/商厦的日常物业管理工作。

3.0走访业户，与业户沟通，掌握辖区每一业户情况，及时处理小区业户申请服务及投诉问题，并按期回访，回访率达到100%。

组织成立业主管理委员会，建立良好的关系和服务形象。

4.0向业户宣传和告知政府各职能部门的各项规定、文件通知，配合有关政府职能部门做好计划生育、暂住人员管理工作。

5.0负责接待来电来访和投诉，并安排处理和跟踪完成情况。

6.0负责办理入伙、装修、搬迁、车位租赁等各类手续。

检查制止违章乱搭建及不安全设施，业户室内装修，临时动火作业的审批与监督，发放和各类门禁IC卡。

7.0负责建立和完善小区业户档案（包括租户、商家及其他物业使用人），以及各类文件资料的收发、打印、存档工作。

8.0制定社区文化工作计划和实施方案，开展丰富多彩的社区文化活动，并定期制作和刊登宣传栏。

对小区会所及各项娱乐设施进行管理，提供星级会所服务，满足业户的要求。

9.0每月负责管理费的单据发放工作，协助财务部按时向业户收取物业管理服务费，空置房屋物业管理费、租金、各类水、电费及房屋本体维修基金等费用，做好收据发票及停车卡领用登记资料并作好催缴工作。

10.0积极向业户宣传物业管理法规、政策及各项管理制度，宣传环保，协调同业户关系，努力培养业户环保意识。

并对清洁绿化工作实施监管。

11.0完成主任交办的其他工作。

客户服务部主管岗位职责

在主任的直接领导下，负责客户服务部的日常事务工作：

1.0负责管理处辖区范围内的环境卫生的检查、组织、指导工作，组织制定保洁工作计划、培训计划、例会、清洁方案并实施，并组织对保洁员的绩效考评。

2.0负责管理处辖区范围内的绿化工作检查、组织、指导工作，组织制定绿化工作计划、培训计划、例会、绿化方案并实施，并组织对绿化工的绩效考评。

3.0负责管理房屋、设施、消防、文秘、档案、考勤、收费、接待等方面工作，以及客户服务部日常的管理工作。

4.0熟悉辖区规划及各类房屋、公共设施的分布、机构和安全检查要求，掌握各类管线的分布、走向、位置和分布情况。

5.0熟悉国家和特区物业管理法规及政策，妥善处理业主投诉及热情接待业户来访，做好对投诉人和违章人员的解释工作，对违章操作或行为及时制止或按规定处理。

6.0负责本部门员工的日常培训工作，制定培训计划，并报管理处主任审批后实施。

7.0协助工程维修部组织辖区内房屋建筑、设施、设备的大、中、小修及更新工作和业户的装修审核、监督。

8.0组织收集、整理、归档、使用管理处各类档案、投诉处理和回访情况，并统计分析报管理处主任审批。

9.0组织成立小区业主委员会，经常与业委会沟通，做好协调工作。

10.0负责本部门各类员工的周检及绩效考评工作，并填写周检及考评记录。

11.0督促本部门员工及时收缴各项物业管理费及其他费用，统计各项费用的收缴率并向主任汇报。

清洁/绿化班长岗位职责

1.0负责管理处保洁、绿化工作的安排、检查、指导、考核。

2.0负责保洁、绿化工作的现场管理，每天抽查楼道及外围班组成员责任区域至少3次以上，并公正客观予以记录，督促整改。

及时了解员工的思想和生活动态，解决疑难问题，并定期向客户服务部主管汇报。

3.0熟悉小区内的整体环境和楼宇结构，制定小区保洁、绿化实施方案。

4.0严格按照保洁、绿化管理作业程序和保洁、绿化检查考核评分标准，实行工作检查制度，包括：

自查、互查、主管检查、主任抽查、管理处定期大检查，五级检查制度，考核结果切实与员工工资挂钩，并将考核结果反馈给被考核人，以利于其及时改进工作。

5.0合理配置小区内保洁器具及绿化工具的数量，合理配备保洁、绿化人员，确保住宅区域内不留卫生死角。

6.0负责保洁、绿化班的内务管理工作的安排和实施，每周五组织召开保洁、绿化情况

分析会，总结一周保洁、绿化工作，并制定下周工作计划。

7.0负责保洁员、绿化工的岗位技能培训工作，向绿化工传授相关专业知识及技术。

8.0带领保洁绿化班完成领导安排的各项临时任务。

9.0负责保洁员、绿化工每月的考勤、考核，并于每月1号报管理处。

10.0负责保洁、绿化工具、材料的领用及监督使用，教育员工增收节支，并负责保洁绿化班仓库的日常管理。

工程部工作职能

1.0负责设备的管理、运行、维护、保修工作，实行24小时值班制度，并做好值班记录。

2.0每天定时巡视一次机电设备各部位运行状况和公共设施情况，发现异常和损坏及时报修。

3.0对重大突发性故障，立即组织抢修，如无法解决及时向上级报告。

4.0热情接受业户报修、投诉，及时、快捷、合理解决出现的问题。

5.0节能降耗、合理更新，为业户提供优质服务。

6.0每月抄录水电表读数，确保数据无误，并对水电通知单进行审核。

编制本小区水、电用量汇总表报主任和公司相关部门。

7.0制定每月备品备件的采购计划，并上报管理处。

8.0按设施设备实际情况，提出的合理化建议。

9.0负责管理处大型维修保养项目的审查、报批及合同审查。

工程部主管岗位职责

1.0在管理处主任的直接领导下，负责小区房屋建筑、设施设备的运行、维护、保养工作。

2.0对小区机电设备的运行、保养、维修进行技术指导、检查和监督。

3.0熟悉各小区机电设备的性能和使用状况，掌握技术管理中的难点、重点。

4.0审核运行报表，掌握能耗规律、发现异常、分析原因、提出有效的节能措施。

5.0审阅各系统运行监测技术数据，发现偏差，及时纠正。

6.0巡查设备运行技术状，发现隐患，及时排除。

对重大故障，立即报告上级领导并组织力量及时处理。

7.0监督检查维修工程、增改工程的质量与进度，发现问题及时采取措施。

8.0制定审核各管理处公共设施、设备、房屋本体的年、季、月维修保养计划，并负责检查、监督。

有计划、定期组织机电人员进行技术培训。

9.0根据每月检查情况对管理处机电设备管理工作效果进行考评。

10.0完成主任交办的其他任务。

安全管理部工作职能

1.0负责所辖物业内治安、保卫、消防等工作的日常管理和督导。

2.0给业户提供24小时的治安、保卫、车管等服务。

3.0编制所辖物业内治安、保卫、消防等管理规定及具体措施。

4.0保证所辖物业内车辆正常有序的停放，确保所辖物业良好的交通秩序环境。

5.0维护所辖物业的公共秩序，负责紧急情况和事故的处理。

6.0负责实施岗位技能、消防基础知识和应急战备措施等的训练和考核。

7.0配合管理处其他部门做好人防、技防和公共设施检查等工作。

8.0办理物品搬迁手续，做好所辖物业内报刊、杂志、信件等的收发工作。

9.0编制值班排班表，将记录、表格等编目存档。

10.0完成管理处主任交办的其他工作。

安全管理部主管岗位职责

1.0在管理处主任的直接领导下全面负责安全管理部的工作。

2.0由公司统一招聘安全管理员。

3.0