物业经营管理试题及参考答案修改版.docx
《物业经营管理试题及参考答案修改版.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业经营管理试题及参考答案修改版.docx（46页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
物业经营管理试题及参考答案修改版
第一篇：
物业经营管理试题及参考答案
物业经营管理试题及参考答案
1、（B）是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。
A．居住物业
B．收益性物业
C．公共物业
D．所有物业
2、别墅（Villa）是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。
下列概念中，只有（C）具有别墅类产品的独有性。
A．空中别墅
B．叠拼别墅
C．独栋别墅
D．双拼别墅
3、物业经营管理常规工作内容包括租赁管理、现金流量管理、成本管理、维护和维修计划管理、（A）、设施设备管理和物业保险管理。
A．日常维护和维修
B．确定管理标准
C．资产管理
D．构建信息基础
4、物业经营管理是（ACDE）等活动不断拓展、交叉和融合的结果，是贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
A．物业管理
B．房地产开发
C．房地产资产管理
D．房地产组合投资管理
5、房地产区别与其他投资品最重要的特性是（D）
A．政策影响性
B．专业管理依赖性
C．相互影响性
D．位置固定性或不可移动性
6、房地产投资企业通过资本市场融资时，房地产债券或股票的投资者，也就分享了房地产投资的部分收益，成为（D）
A．MBS投资者
B．REITs投资者
C．房地产直接投资者
D．房地产间接投资者
7、下列关于系统风险和个别风险的表述，正确的有（BE）。
A．系统风险是指市场供求风险
B．较之个别风险，系统风险不易判断和控制
C．或然损失风险属于个别风险
D．周期风险属于个别风险
E．持有期风险属于个别风险
8、房地产投资的风险主要体现在（ABCD）。
A．投入资金的安全性
B．期望收益的可靠性
C．投资项目的变现性
D．资产管理的复杂性
E．投资项目的复杂性
9、从（A）中扣除（）后就可得到物业的净运营收益，简称净收益。
A．有效毛收入运营费用
B．潜在毛租金收入运营费用
C．有效毛收入空置和收租损失
D．潜在毛租金收入空置和收租损失
10、（C）是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益低偿全部投资所需的时间。
A．全部投资回收期
B．动态投资回收期
C．静态投资回收期
D．投资回收终止期
11、收益性物业的运营费用包括（DE）等。
A．空置和收租损失
B．抵押贷款还本付息
C．房产税和所得税
D．为租客提供服务的费用
12、下列属于设备有形磨损的是（AD）。
A．封存的设备因自然力产生的磨损
B．设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值
C．技术进步因素的影响，社会上出现了新型设备，从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后
D．设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏
13、（A）是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格作适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
A．市场法
B．成本法
C．收益法
D．趋势法
14、物业价格构成中包括了（AD）
A．土地取得成本
B．开发成本
C．投资利息
D．物业折旧
E．开发利润
15、运用市场法估价时，建立价格可比基础包括如下（ACE）方面的工作。
A．统一付款方式
B．统一采用人民币
C．统一货币单位
D．统一采用平方米
E．统一采用单价
16、一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、（B）、资金和运行机制等因素构成的一个系统。
A．内容
B．价格
D．环境
17、不属于需求分析具体内容的是（C）。
A．人口和家庭分析
B．就业分析
C．竞争对手分析
D．收入分析
18、商品住宅需求的影响因素主要有（ABDE）。
A．收入的变化
B．政府的税收政策
C．国际市场住宅价格
D．对未来的预期
E．政府的住房政策
19、建筑物管理计划的内容，包括如下（ABD）。
A．建筑物维护的标准
B．建筑物管理策略
C．租金方案
D．物业检查计划
E．财务收支计划
20、按房屋所有权的性质划分，物业租赁可分为（C）。
A．居住用房租赁和非居住用房租赁
B．定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁
C．公房租赁和私房租赁
D．国内租赁和涉外租赁
21、物业租赁管理模式中，（C）模式业主不负责物业的租赁。
A．包租转租和委托管理
B．出租代理和委托管理
C．包租转租和出租代理
D．包租转租、委托管理和出租代理
22、关于自动延期租赁的表述，正确的有（ABDE）。
A．除非租约一方提出要中止合约，否则将自动续约
B．租约按周、月、年的周期延续，中止通知应与周期对应
C．租赁关系在双方中的一方死去时终止
D．又称周期性租赁
E．该形式的租赁行为不因租约一方的死亡而失效
23、租赁方案与策略涉及的主要工作内容有（ABCD）。
A．确定可出租面积和租赁方式
B．编制租赁经营预算
C．定位目标市场
D．确定租金方案
E．明确广告策略（明确吸引租户的策略）
24、下列哪项不是物业管理成本营业成本中包括的费用（D）。
A．直接人工费
B．间接费用
D．管理费用
25、某物业管理企业，共有保安25人，保安人员人身保险费100元/人·月，房租费60元/人·月，保安系统费100元/人·元，保安用房30元/人·月，该物业管理企业的保安费的月总支出为（A）元。
A．7250
B．290
C．3480
D．5000
26、成本控制的原则有（ABDE）。
A．全面控制原则
B．讲求经济效益原则
C．常规管理原则（例外管理原则）
D．责权利相结合原则
E．例外管理原则
27、成本预算编制的基本要求有（ACE）。
A．成本预算必须同其他预算相协调
B．成本预算要以成本计划为基础（成本预算要以各项定额为基础）
C．成本预算应有相应的技术经济措施保证
D．成本预算要全面权衡，提高（资金使用效率）员工工作效率
E．成本预算既要符合实际，又要适当留有余地
28、不属于前期物业服务合同特征的是（D）
A．由建设单位和物业管理企业签订
B．前期物业服务合同具有过渡性
C．前期物业服务合同是要式合同
D．前期物业服务合同期限的确定性
29、对雇员在保单有效期内，从事保单所载明的与投保人业务有关工作时，由于意外或疏忽，造成（C）人身伤亡或财产损失，依法应由被保险人赔付的金额，保险人负责赔偿。
A．投保人
B．被保险人
C．第三者
D．雇员
30、风险管理的整个过程可以由（ABDE）步骤组成。
A．风险识别
B．风险评估
C．风险处理
D．风险控制
E．风险调整
31、属于物业建设单位在开发过程中所订立的合同是（ABD）。
A．建设施工合同
B．售房合同
C．收益性物业的租赁合同
D．水电供应合同
E．专项维修工程承包合同
32、不属于物业管理报告构成内容的是（B）。
A．工作总结
B．满意度调查
C．财务报告
D．未来工作计划
33、（D）更能揭示企业市场认可的价值，因此应该成为企业较为合理的财务管理总体目标。
A．利润最大化
B．资本利润率最大化
C．每股利润最大化
D．企业价值最大化
34、物业管理绩效评价以（ABCE）等四个方面的内容作为评价重点。
A．物业管理企业的盈利能力
B．资产运营水平
C．偿债能力
D．物业管理企业
E．后续发展能力
35、企业绩效评价的计分方法分为（ABCE）。
A．基本指标计分方法
B．修正指标计分方法
C．评议指标计分方法
D．偏差指标计分方法
E．定量和定性相结合计分方法
36、属于写字楼物业管理风险特点是（C）。
A．全员性
B．全期性
C．确定性
D．动态性
37、在确定租金时，一般应根据（DE）确定一个基础租金。
A．当地房地产市场状况
B．物业发展定位
C．承租人的接受能力
D．业主希望达到的投资收益率目标
E．其可接受的最低租金水平
38、写字楼租户选择要考虑的主要因素有（BDE）。
A．租户组合与位置分配
B．租户的商业信誉和财务状况
C．物业的周边环境
D．所需面积大小
E．需要提供的物业管理服务
39、租户和业主之间可能要协商一个（D）作为计算百分比租金的基础。
A．净租金
B．盈亏平衡点
C．基础租金
D．人为平衡点
40、零售商业物业管理中的风险类别有：
（ABCD）和产权与管理权相分离风险。
A．管理模式风险
B．管理范围不确定风险
C．垫款风险
D．突发事件风险
E．投资风险
41、（A）是指设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和。
A．生命周期成本
B．生命周期资产
C．经济周期成本
D．经济周期资产
第二篇：
工商企业经营管理试题及答案（参考）
工商企业经营管理试题及答案（参考）
2002年11月
一、名词解释（每题4分，20分）
1、企业企业是指商品经济中以盈利为目的，从事独立的商品生产或商品流通等经营活动的基层经济组织。
2、经营机制是一种能规范和推动企业行为，使其趋向企业目标的内在机理。
它具有引导、激励和约束企业行为实现企业生产经营活动良性循环的基本功能
3、经营思想，是指贯穿企业经营活动全过程的指导思想，它是由一系列观念或观点构成的对经营过程中发生的各种关系的认识和态度的总和。
4、PDCA循环法，是指按照计划、执行、检查和处理四个阶段的顺序，周而复始地循环进行计划管理的一种工作方法。
5、经营战略，是指决定企业的基本长期目标与目的，选择企业达到这些目的所遵循的途径（方针），并为实现这些目标与方针而对企业重要资源进行分配。
二、填空（每题2分，10分）
1、经济性营利性独立性。
2、服务社会，发展自己
3、成长性目标稳定性目标竞争性目标
4、企业的经营环境与服务范围企业的发展目标企业的经营结构及竞争优势企
5、成本领先战略差别化战略目标集中战略
三、选择题（每题2分，共20分）
1、A
2、C
3、D
4、B
5、A
6、ABEF
7、ABCH
8、ABCD
9、ABCDEF
10、ABCD
四、问答题答案要点
（一）简述公司制企业的特征与主要类型
1．公司制企业的特征：
①公司的所有权与经营权分离，企业拥有独立的法人财产；②股东对企业的资产付有限责任；③公司有权商品化、市场化、货币化和证券化。
2．类型：
（1）有限责任公司。
①有限责任公司股东人数少；②不
发行股票，股票不能自由买卖；③公司高层管理人员多具有股东身份；④成立、解散比较简单。
公司帐目无需向公众公开。
（2）股份有限公司。
①股东人数较多；②发行等额股票，可自由转让；③公司必须向公众公开财务状况。
（二）简述经营机制的含义、内容与转换目标
经营机制是一种能规范和推动企业行为，使其趋向企业目标的内在机理。
它
具有引导、激励和约束企业行为实现企业生产经营活动良性循环的基本功能。
企业经营机制的内容：
主要包括运行机制、动力机制、调控机制。
转换企业经营机制的目标使企业做到自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束。
（三）简述创新经营的主要内容
创新经营的主要内容包括：
（1）组织管理与制度的创新。
（2）经营目标与
战略创新。
（3）产品与技术创新。
（4）营销方式与策略、手段创新。
（四）影响企业战略的基本要素主要有哪些？
影响企业战略的基本要素主要是三个方面
1．企业的经营环境与服务范围。
经营环境是处于变化之中的，影响其变化的因素既有社会政治方面的，也有技术和经济方面的。
其中经常发生作用的是技术和经济方面的
2．企业的发展目标，也就是成长向量。
企业发展方向的选择，取决于产品、市场这两个因素的组合。
产品与市场组合中派生出四个方向：
（1）市场渗透
（2）市场开发（3）产品开发（4）多角化
3．企业的经营结构及竞争优势。
（五）企业经营思想具体地表现为哪些观念。
企业经营思想，是指贯穿企业经营活动全过程的指导思想，它具体地表现为以下观念：
1．市场观念。
市场是企业实现商品价值的场所。
树立市场观念，就是要以市场为导向，面向市场、适应市场；创造需求、培育市场。
2．用户观念。
树立顾客至上，用户第一的服务观念。
3．竞争观念。
4．创新观念。
5．开发观念。
6．效益观念。
第三篇：
物业管理人员案例分析试题及参考答案
姓名：
成绩：
物业管理人员案例分析试题
案例一（如何应对业主的成见？
）
某小区一位业主装修时。
擅自在阳台顶棚焊接铁架。
与楼体其他阳台极不协调，管理处发现后，立即发出停工整改通知书，该业主对此怨声载道，说管理处限制她自由，铁架非安装不可。
你发火我不发火。
管理处有关人员三番五次耐心地给她讲解装修管理法规，说明保持楼宇外观统一的必要性，任其硬顶也好，软抗也罢，在原则问题上绝不退缩。
业主见管理处的态度这么坚决，只好按照要求进行整改。
虽说违章装修的问题解决了，但这位业主的心中留下了对管理处的成见，每次见面都板着脸，管理员上前主动搭话也爱理不理。
为消除她的误解，管理处不计较其态度，依然真诚地为她提供各方面帮助，换取她的理解和信任。
装修时帮助她打扫卫生，入住时帮助她搬运家私，通过一系列微小的事情，这位业主终于主动与管理处配合，还成了协助该小区管理的主力军。
[问题]这种情况，你有什么好的处理方法？
处理方法：
1.坚持原则
处理此类问题要态度坚决，决不能轻易退让，否则开了一个口子，会一发不可收拾。
2.以心换心
管理处每天都在和业主打交道；磕磕碰碰总是难免的，有了矛盾不要紧。
关键要主动用自己真诚重新换取理解和信任。
案例二（如何处理小区商铺违反管理处规定的事情？
）
某小区有商铺近60家，他们大多数都能够按照有关管理规定开展商务活动.但其中一家店铺，近年来屡屡违规，经常将一些招聘，商品和杂物摆出店门之外，影响了小区环境的整洁美貌。
管理人员数次劝说、批评、警告，其往往不予理睬，仍然我行我素。
最后决定由主管找店铺老板正式谈话，若不见效，则坚决采取处罚措施。
[问题]这种情况，你有什么好的解决对策
处理方法：
主管将该店铺老婆约到管理处办公室。
首先，严肃指出屡屡乱摆放，严重违反了符合政府法规精神、又为业主住户认可的小区管理规定，理应予以惩处，但考虑到其曾经能够积极配合小区管理和缴费工作，所以再给一次自觉整改的机会。
然后，提出三个问题请其换位思考：
假如你是小区管理人员，你如何去履行自己的管理职责呢？
假如你的同行都象你一样，你想象我们小区又是怎样一种面貌呢？
如果你是客户，你愿意到门前乱七八糟的店铺里购物吗？
（最能打动他的就是这句话）。
解决结果：
严肃认真的态度、推心置腹的谈话，使店铺老板受到震动，当即保证不再乱摆乱放。
事后，他马上进行了整改。
案例三（如何处理业主错误索赔要求？
）
某小区的物业公司按照制定的维修维护计划，对小区内所有的污水管网进行了检查和疏通，一切均正常。
就在检查疏通完之后几天，由于楼上某业主家进行装修，施工人员违反物业装修管理规定，擅自将装修残余水泥、油漆等倒入地漏，经排水管道流至该业主管弯头处，堵塞了本单元的管道。
楼上住户排出的污水不能流出，便慢慢从楼下李先生家的地漏处冒出。
管理处发现了跑水后，马上通知了李先生，由于李先生当时不在家中，电话联系两小时后，物管人员消除了堵塞现象。
事后，李先生认为物业公司未尽到管理职责。
遂向物业公司提出索赔要求。
李先生受损的原因是下水道被堵塞而冒水，而下水道的原因是其他业主乱倒装修废弃物。
[问题]物业处该不该满足李先生的赔偿要求？
为什么？
遇到这种情况，你将如何处理？
处理结果及依据
该小区的《物业管理公约》规定，物业公司负责小区的管理及房屋和公共配套设施的维护，养护，在实际工作中，每年每月都有计划地进行修缮这方面的工作。
而就在事发的前几日还做过该楼污冰水管的例行清理。
所以，物业公司完全尽到了设备，设施日常维护的职责。
同时，该小区《物业管理公约》还规定，业主装修必须先向物业公司申报，领取装修许可证。
并严格遵守小区房屋装修管理规定。
在这一事件中，物业公司确实按照规定与该家装修主业及施工队伍签定了装修协议书，并要求其交纳了装
修押金。
告知其应遵守的规定，也经常派人员至装修现场巡视。
这次事件，是装修工人在逃避物业公司监管情况下，偷偷将废弃物倒入极为陷蔽的污水管道中造成的。
此中情况已经超出了物业公司管理范围及力量以外，物业公司不可能觉察。
所以在这个问题上，物业公司亦没有疏漏，因此，手业公司不应承担任何赔偿义务。
那么这个责任到底由谁来负呢？
根据相关的法律以及建设部《家庭居家装饰装修管理试行办法》中明确规定：
这次事件是由于装修人员违规操作而造成的，应负完全责任。
最后，该管理处将相关的法规复印成文字提供给李先生并主动为他提供相关的法律咨询指导，让他感觉十分满意。
案例四（如何应对主业的突然投诉？
）
一天，某小区的一位老年业主在小区的中庭休闲区，口气不太客气地责问正准备下班的某管理员：
“小区内为什么要搞一个沙地？
”原来他家的小孙子在沙地玩，回家身上的沙子搞得家里到处都是，如果不小心还会对眼睛造成伤害，老人认为这个沙地存在安全陷患。
也许是下玫的缘故吧。
这位管理员并没有太在意。
只是随口说：
城市里的小孩子接触到泥沙的机会并不多，我们小区内有好多其他喜欢玩沙的小孩子呀，其他物体也存在着可能的危险，我们不能因为它存在可能的危险就取消了呀。
这位老先生针对“不能因为它存在危险就取消”的话来气了：
你们服务中心没有听取我们业主的意见，我要找你们领导。
。
。
。
。
。
[问题]如果是你，你会对这位先生采取什么样的方式？
是置之不理？
还是积极解决？
你有何具体的办法将此事妥善处理？
参考策略：
这位管理员“见势不妙”，忙说：
这样吧，我将把你的意见向领导反映一下再和你联系好吗？
当天，这位管理员找到开发商的技术人员，询问了有关沙地的问题，才知道该沙地并不是小孩子的娱乐场所，而是有消防方面的功能。
于是该管理员找到了那位老先生，首先对自己不当理解表示道歉，并详细向业主说明了事由，得到了业主的理解。
我们物业管理工作者每天都会碰到各种各样的业主投诉，无论其大小，首先你不能用敷衍了事的态度，要千方百计站在业主的角度，急业主之所急、想业主之所想，真诚地为其分忧解难，这实际上最能反映出你的服务意识和服务态度。
其次在平时的工作中，管理人员要对小区相关设备的功能、物业管理的相关知识等信息尽可能了解得全面一些。
收集、储备一切能为业主提供方便的信息。
回答业主的提问不能似是而非，要有根有据，以理服人。
案例五（如何应对找借口拖欠管理费的业主？
）
一日，某小区管理处走进一位业主说：
“因开发商没有在规定的时间内办理房产证，我从本月开始不交管理费，你们管理处也不要来找我。
”说完后扬长而去。
在以后的几个月内，不论管理处工作人员上面做工作，还是以书面形式通知，都不予理会。
[问题]
1.你认为该业主的做法是否合理？
为什么。
2.作为一名管理员，你要如何说服业主如期交纳管理费？
处理过程
参考答案：
《住宅物业管理条例》实施细则第六章第四十条“住宅管理服务费的基本开支包括：
（一）住宅公用设施、设备和公共场所（地）的日常管理、维修养护费用（包括
材料费、公用水电费、设备损耗费、垃圾清运费、绿化养护费等）；
（二）管理处工作人员的津贴工资、福利及办公费用；
（三）住宅区公用设施、设备必要的保险费和法定税费；
（四）住宅必要的社区文化活动费用。
由此可见，业主享受了物业管理服务，就应该履行其基本义务，而与其他业主享受同样的服务，显然侵占了其他业主的共同利益。
第四篇：
2014年物业经营试题及答案
2014年物业管理师全国统一考试试卷
《物业经营管理》（完整版）
一、单项选择题（共60题，每题1分，每题只有1个备选项符合题意）1.物业经营管理中，物业管理和设施管理以（）管理为主。
A.战略性B.策略性C.运行D.操作
2.物业服务企业利用掌握的专业知识和技能向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品的商业模式称为（）模式。
A.物业服务提供商B.物业资源开发商C.物业顾问服务商D.物业设施维护商
3.物业服务企业最为重要的无形资产是（）。
A.管理制度B.发展历史C.节能技术D.企业品牌
4.物业服务企业在经营餐饮服务过程中，发生食品卫生问题的风险，属于（）。
A.产品组合B.产品质量C.突发事件D.项目选择
5.写字楼中的共用部位及共用设施设备属于（）。
A.物业资源B.物业服务企业资源C.品牌资源D.业主资源
6.从消费者的角度来看，资金用于投资的时间价值体现为放弃（）损失所应独到的补偿。
A.未来消费B.即期消费C.现实消费D.预期消费
7.年利率为6%，一年12次按月利率复利计息，则实际利率为（）。
A.0.5%B.6%C.6.17%D.101%8.我国住房抵押贷款的计息方式是按（）计息。
A.单利B.复利C.D.季度
9.某投资者购买一商业店铺，购买价格为300万元，支付现金200万元，其余部分由银行提供抵押贷款。
该项目投资的年经营收入为90万元，运营费用和抵押贷款还本付息额为50万元。
该项目投资的税前现
金回报率为（）。
A.13%B.20%C.30%D.45%10偿债付率的计算公式是（）
A.偿债付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息金额B.偿债付率=可用于还本资金/当期还本付息金额C.偿债付率=可用于还本资金/当期还本金额
D.偿债付率=可用于还本付息资金/当期应还本金额
11.下列影响物业价格的因素中，属于社会因素的是（）。
A.税收制度B.城乡规划C.城市化D.人口素质
12.在物业估价的比较法中，物业状况调整可以分为权益状况调整.实物状况调整和（）状况调整。
A.交易B.成本C.市场D.区位
13.物业服务企业开展的消费者对中间商的满意程度调查属于（）调查。
A.产品B.供给C.竞争D.渠道
14.下列对物业经营管理市场有影响的因素中，属于经济环境因素的是（）。
A.消费支出结构B.经济政策C.价值观念D.金融公众15.物业经营管理市场分析中，对吸纳率进行的分析属于（）。
A.竞争分析B.占有率分析C.供给分析D.需求分析
16.物业经营管理市场分析中，对于商业零售物业需要重点分析的内容是（）。
A.物业装饰.装修的标准和特点B.物业公共服务内容
C.吸引客户的竞争优势D.物业所处地区流动人口数量
17.物业服务企业能够将产品推广到购买者面前，体现了有效市场细分原则中的（）。
A.可衡量性B.可进入性C.可营利性D.可区分性
18.下列市场细分依据中，属于物业经营管理市场细分的依据是（）A.中间用户B.客户规模C.客户类型D.潜在用户19.在租赁期内，物业租赁转移了出租人对房屋的（）。
A.所有权B.占有权C.处分权D.最终收益权
20.关于物业租赁管理模式中物业服务委托模式的说法，正确的是（）。
A.物业服务企业需承担一定的租赁经营活动风险
B.物业租赁市场活跃时，物业服务企业通常不能选择该模式C.物业租赁市场的价格波动影响物业物业企业的收入D.物业服务企业只获取物业服务费
21.物业租赁过程中，最终衡量物业资产价值大小的重要指标是（）。
A.评估价格B.租金水平C.投资价值D.理论价值
22.下列影响租金确定的因素中，属于租赁房屋内在因素的是（）。
A.地理位置B.使用用途C.朝向采光D.租赁政策
23.一般情况下，承租人与出租人在办理退房业务时，承租人收回（）。
A.租金B.能源费C.服
升级会员 