可行性研究毕业设计.docx
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可行性研究毕业设计
设计综述
近年来，随着社会经济水平和人们生活质量的不断提高，人们选择住宅时更加注重小区的户型、环境、交通等各方面要素。
房地产是国民经济的一个重要的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产市场的支撑和带动。
作为人类生存、发展的最根本、最大宗的消费，黑龙江省大庆市作为油田之都的东北老工业基地，为紧跟社会发展步伐，逐步规范和健全大庆市房地产市场，稳步增加中小套型、中低价位的普通商品住房和经济适用房、限价商品住房、公共租赁住房等政策性住房的供给比例，逐步提高廉租房保障水平，满足不同收入层次的居民的住房需求，进一步完善和发展以市场为主导、多渠道、多层次的住房分类供应体系，引导居民进行合理的住房消费。
（1）发展预测
随着国家经济发展趋势的稳定，大庆油田的稳步发展，大庆市的住房需求依旧处于旺盛阶段，而且形成了特有的投资环境，房地产业的发展有着广阔的发展前景。
大庆市红岗区的住宅小区一直都是低层板楼，而且一直都是只注重住宅居住率，很少对小区的绿化，公共活动设施等给予过多重视，但是馨怡园小区充分的迎合了不同人群的心理需求，既有中高层又有低层，户型配有大、中、小型可供选择，而且方案二还开发了塔楼，小区内园林绿化令人心旷神怡，公建配套齐全充分的给居住客户提供一种舒适的生活环境，一定会受到预购房居民的热烈欢迎。
据调查显示，大庆市预计在“十二五”规划期间住房建设总量达到2700h㎡，包括面向市场的商品住房2150h㎡，政府、石油石化等企业建设政策性商品房470hm2，经济适用住房61.5h㎡，公共租赁住房18.5h㎡。
2015年规划目标：
规划住房建筑面积600h㎡，提供建设用地面积400h㎡（新增住房建设用地270h㎡，旧城更新用地130h㎡），用于中小套型普通商品住房、保障性住房供地不得小于280h㎡。
（2）项目概况
馨怡园小区位于黑龙江省大庆市红岗区，地理位置优越，紧挨市区主干道萨大路，项目周边便民设施齐全，对于有子女的家庭，小区内设有独立幼儿园，与大庆市第十六中学仅有几十米的距离，乘坐101路公交车十分钟可到达大庆市第十七中学初中部，二十分钟就可到达大庆市第十七中学高中部；小区东临四厂医院，就医方便，向南沿萨大路十五分钟车程即可到达红岗商城，街边就有饮食、娱乐等休闲场所。
（3）方案对比
馨怡园小区可行性研究两套方案同属一块地块开发，拿地面积为117141.32㎡，采用两种方案对比分析，选择最优方案。
方案一为板楼，方案二为板楼与塔楼结合；总建筑面积方案二比方案一大1万平方米左右，方案一容积率为1.77，方案二为1.89；但是方案二的绿化率却更高一些，建筑密度更小一些。
因方案一的建筑规模较小一些，所以投资成本114413.83万元要小于于方案二的126546.31万元；经过拟建投资估算得到方案一全部资金投资利润率10.26%、自有资金投资利润率19.14%，方案二全部资金投资利润率：
9.77%、自有资金投资利润率：
18.17%；方案一全部资金静态和动态投资回收期分别为3.13、3.70，方案二全部资金静态和动态投资回收期为3.08、3.68，由此可知方案二会更早的回收投资获得利润。
项目方案一的可供分配利润31690.93万元，年全部投资利润率10.26%，年自有资金利润率19.14%，全部投资财务内部收益率（FIRR）=27.71%,财务净现值（FNPV）（
）
万元，自有资金财务内部收益率（FIRR）（ic=20%）=34.18%，财务净现值（FNPV）
万元。
方案二的可供分配利润33368.55万元，全部投资利润率9.77%，自有资金利润率18.17%，全部投资财务内部收益
财务净现值（FNPV）
万元，自有资金财务内部收益率（FIRR）（ic=20%）=33.52%，财务净现值（FNPV）（ic=20%）=7785.37万元。
各项财务指标均显示两种方案均可行。
而且该项目的建设可以促进市区消费，提高市区经济发展效益，增加城市的绿化率。
（4）设计心得
通过毕业设计，我明白了做出一份优秀毕业设计是十分不容易的，在设计的过程中我学会了许多以前没有深入了解过的知识，例如说项目的敏感性分析，风险分析以及项目建设对社会经济环境等多方面的影响；而且此次设计也起到了查缺补漏的作用，能够将我所学知识真正的应用于生活，以更好更灵活的方式把理论应用于实践；同时，本次设计也纠正了我对可行性研究要素的一些错误理解，比如说当土地增值税率小于20%时，免收土地增值税，当大于20%时按照限定档分层征收，但是在征收时只有在销售经营的年份才有，而且可以在最后一年一起交齐，也可以按比例逐年交税。
毕业设计不仅可以检验大学四年所学的专业知识的熟练程度，也是对以后工作能力的一种锻炼。
对于在此过程中中遇到问题，让我知道了知识是一个长期积累的过程，而且要不断的更新已有的知识，同时也要不断的学习新知识，不断增加自己的知识储备，提高综合素质。
1总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
馨怡园小区项目
1.1.2项目性质
住宅用
1.1.3宗地位置
本次毕业设计拟建设小区位于黑龙江省大庆市红岗区，具体地址位于萨大路萨大中路的西侧，杏二路南侧，八百垧中路东侧，南侧紧邻红岗北三街，北侧靠近红岗北九街；设计项目周边综合医院、学校、餐饮、休闲娱乐、酒店商城设施完善，交通便利，人群聚集度高，地块紧挨萨大路主干道，道路贯穿整个大庆市红岗区。
图1-1馨怡园小区宗地位置
馨怡园小区地理位置优越，地处红岗区的偏中心地带，位于黑龙江省大庆市大庆油田区腹部，原地块用于油田开采，现已废弃，但周边近几年已被开发，项目周边便民设施齐全;红岗区地处北温带大陆性季风气候区，草原土壤占城区总土地面积的18.64%,水成土壤的沼泽土壤在春夏季时会长满芦苇,风景秀丽,四季分明气候宜人而且自然资源丰富,特别是年原油产量约2000万吨,占整个大庆油田总产量40%；红岗区北与龙凤区、萨尔图区相连,南与大同区相连,西与让胡路区相连,东与安达市接壤,1路、12路、101路、301路公交车通行于整个市区内，停站于各个交通枢纽站，交通发达，出行方便。
1.1.4项目开发单位
大庆学伟房地产开发有限公司
1.1.5项目经济技术指标介绍
馨怡园小区规划总用地面积117341.32㎡，本项目把两个规划方案进行对比，择优选择，规划方案图见后附图。
1.1.5.1主要经济指标
表1-1
方案一:
方案二:
规划总用地面积
117141.32㎡
规划总用地面积
117141.32㎡
建筑红线用地面积
24917.79㎡
建筑红线用地面积
21550.08㎡
道路用地面积
24917.79㎡
道路用地面积
29092.41㎡
绿化用地面积
57344.08㎡
绿化用地面积
66498.83㎡
总建筑面积
233004.17㎡
总建筑面积
249886.33㎡
地上总建筑面积
207912.65㎡
地上总建筑面积
221066.33㎡
地下总建筑面积
25091.52㎡
地下总建筑面积
28820㎡
建筑密度
21.27%
建筑密度
18.40%
容积率
1.77
容积率
1.89
停车率
60.00%
停车率
60.00%
绿化率
48.95%
绿化率
56.77%
1.1.5.2总投资（万元）
方案一:
114413.83方案二:
126546.31
1.1.5.3自有资金投入（万元）
方案一:
46000.00方案二:
51000.00
1.1.5.4预计销售收入（万元）
方案一:
171754.49方案二:
187313.67
1.1.5.5利润总额及所得税（万元）
方案一:
方案二:
利润总额：
46949.52利润总额：
49434.89
所得税：
11737.38所得税：
12358.72
1.1.5.6税后利润（万元）
方案一:
30781.95方案二:
37076.16
1.1.5.7净现值（全部投资、自有资金）（ic=20%）
方案一:
方案二:
全部资金财务净现值5880.55全部资金财务净现值：
6185.37
自有资金财务净现值7480.55自有资金财务净现值：
7785.37
1.1.5.8财务内部收益率
方案一:
方案二:
全部资金财务内部收益率27.71%全部资金财务内部收益率：
27.65%
自有资金财务内部收益率34.18%自有资金财务内部收益率：
33.52%
1.1.5.9投资利润率
方案一:
方案二:
全部资金投资利润率10.26%全部资金投资利润率：
9.77%
自有资金投资利润率19.14%自有资金投资利润率：
18.17%
1.2开发商简介
1.2.1公司概况
大庆北辰房地产开发有限公司成立于1998年，于2009年更名为现在的大庆学伟房地产开发有限公司。
注册资金约三千万元，公司主要经营项目包含有房地产开发、销售和物业管理，拥有国家二级建设开发资质。
自1998年成立以来，先后开发了大庆市北辰小区，学伟·绿色家园一期、二期、三期、四期，学伟·兰德湖壹号小区等大庆市知名房地产项目，其中最大的项目——学伟·国际城小区项目累计开发建筑面积约110万平方米。
该公司是大庆市综合实力最强的房地产企业之一。
公司现有员工19名人，其中管理人员5人，拥有本科学历以上3人，专科以上学历8人。
1.2.2公司荣誉
进入新世纪以后，大庆学伟房地产开发有限公司取得了迅速的发展。
2004年，公司先后获得“2004年度全省建设系统安全工作先进单位”、“中国系统企业信用”、“信誉AAA级单位”、“中国质量诚信之星”、和“中国建筑安装行业诚信经营示范企业”等荣誉称号。
2005年荣获“中国建筑行业诚信经营示范企业”称号。
2006年该公司开发的学伟·绿色家园楼盘项目荣获“2006中国城市标志明盘奖”。
在2006年度黑龙江房地产开发创新评选中，其董事长荣获“十大创新人物”专家奖、公司还获得“2006年度萨尔图区财政突出贡献奖”。
在接下来的几年中，公司再创佳绩，接连获得“2007年度萨尔图区房地产开发先进单位”、“2008年度财政贡献突出单位”、“2009年度萨尔图区财政贡献突出单位”等荣誉称号。
2010年，公司投入大量人力、物力和财力打造“学伟·兰德湖壹号”项目，凭借优异的社会口碑成为大庆市最宜居的休闲别墅社区。
该项目建成投入市场后，受到了大庆市民的一致追捧，同时也取得了业内同行的一致好评；在当时房地产市场面临严峻的政策风险考验的市场背景下，取得了销售量和销售额上的巨大成功。
同年，“学伟·兰德湖壹号”项目获得“大庆市最具标志性楼盘金奖”、“低碳人居贡献大奖”等荣誉称号。
2011年，获得“2011年度全省房地产诚信企业”；2012年，被黑龙江房地产协会授予“房地产优秀楼盘”荣誉称号。
1.3项目建设必要性
随着经济的不断发展，黑龙江省大庆市开始了大规模的经济开发，随之会有一大部分的商业投资开始进军“油田”市场，大庆市人口在不断扩大，同时为了响应国家“十二五规划”政策要求，大庆市的房地产开发近几年也开始扩大规模，基于以上分析，项目的建设对大庆市房地产开发十分必要。
2项目投资环境与市场调查
2.1投资环境
2.1.1政策环境
2.1.1.1近年全国出台的新政策
2013年2月20日，温家宝总理国务院常务会议上提出包括“严格执行商品住房限购政策”，“扩大房产税试点”等在内的“房地产新国五条”，“房地产新国五条”内容中明确表示“按统一要求完善限购措施”，即除了限购城市外，部分城市或将收紧限购；新政策针对房价上涨过快的城市，提高了二套房首付比率；同时房产税的征收也是箭在弦上，新国务细则中明确表示，对出售自有住房的，按规定征收收个人所得税，通过税收征管，房屋登记等信息可以核实房屋的原产值，应依法按转让所得金额的20%计征。
但住建部部长齐骥表示，调控的初衷不是税费的转嫁，新国五条在实施过程中出现问题，国家会对其作出及时的调整。
2014年房地产行业主要政策见表2-1。
2.1.1.22015年政府救市房地产新政策
政策一：
2015年2月28日，央行2015年来首次降息
央行决定，自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。
金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%。
政策二：
各地的公积金首付最低首付调整
2015年“两会”政府工作报告中指出，2015年房地产政策将坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产平稳健康发展。
业内人士表示，近期推出的公积金新政的实施，是对中央支持自住和改善性需求指示的呼应，预计未来将有更多的城市出台新政，进一步降低公积金贷款申请门槛。
自2015年3月1日起，金融机构将贷款准备金率下调了0.25个百分点，同时推进利率市场化改革，将存款利率浮动上限有原来存款基准利率的1.2倍调为1.3倍，并对基准利率期限档次作出调整。
2015年银行最新存贷款基准利率见表2-2。
表2-12014年房地产行业主要政策
时间
政策名称
发布部门
主要内容和评述
14.3.20
地产股再融资正式开闸
证监会
天保基建在融资申请获批，预示着房地产股再融资正式开闸。
14.5.4
地方政府放松限购
地方政府
南宁、铜陵等地方城市开始陆续放松限购
14.6.6
大力支持首套住房需求
银监会
银监会答记者问时，继续差别化房贷政策，并首提大力支持首套房需求。
14.6.11
地方政府取消限购
地方政府
沈阳、济南、呼和浩特等多地政府陆续取消限购政策。
14.9
地方政府放松限购之后还有救市刺激措施
地方政府
四川、福建、湖北等地方继放松限购之后，还有救市措施。
内容涉及首房贷款利率优惠、放松首套房认定、公积金贷款、财政补贴等内容。
14.10.1
二套房贷放宽
央行
央行银监会放松二套房贷，政策从中央彻底转向。
14.10.29
稳定住房消费
国务院常务会议
政府层面首提：
稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件，房地产市场得到政策支持
14.11.21
降息
央行
央行两年首次降息
表2-22015年银行最新存贷款基准利率
各项存款利率
利率
各项贷款
利率
活期存款
0.35
六个月
5.35
整存整去定期存款
利率
一年
5.75
三个月
2.10
一至五年
5.90
半年
2.30
公积金贷款
利率
一年
2.55
五年以下（含五年）
3.50
二年
3.15
五年以上
4.00
三年
3.75
2.1.1.3黑龙江省近年政策
2011年3月1日记者走访了中行、工行、农行、建行等银行发现，以上所有银行都已取消了首套房贷利率优惠，同时最低首付为三成，二套房首付提高到六成，利率上浮10%，而且此优惠政策至今一直仍在实施，对于普通百姓来说，能够把首付存够压力已经很大了，现在的买房首付就会比以前减少很多钱，确实是一项好的惠民政策。
黑龙江省年初以来，银行业总体上呈现业务发展稳健、资产质量改善的良好局面；但在此情况下，黑龙江省银行业在发展中却出现不良贷款小幅增加、盈利增速下降等不稳定因素，影响了整体的信贷资产质量和效益。
所以，房地产贷款仍存在潜在风险。
从现状来看，黑龙江省房地产市场运行相对稳定，商品房价格小幅波动，未出现暴涨暴跌。
但当前房地产贷款增速高于全部贷款增速15.7个百分点。
目前全国房地产调控政策偏紧，房地产商资金短缺的问题仍然较为严重，房地产贷款仍然存在一定的风险和问题。
一是受房地产调控和经济下行双重影响，房地产不良贷款反弹压力仍然存在。
二是资金封闭管理操作不规范，资金流向监控难以真正落实。
三是土地及在建工程抵押登记存在政策障碍。
四是多种因素制约信贷支持保障性住房建设的力度。
2014年初，大庆市新出台了《大庆市住房公积金提取管理办法实施细则》，与以前相比新规定中，住房公积金失业两年就可提，购买市政府棚改拆迁项目就可提，外地就业公积金余额随之转移，租房提公积金设定上限，大病提取需要提供住院明细，此政策在2014年1月1日开始实行。
2.1.2经济环境
全国经济形式及城市的经济状况会对房地产项目造成很大影响，所以需要进行重点分析。
对于全球的经济环境分析通常包括国民经济整体状况分析、固定资产投资分析、通货膨胀分析及城市的利好事件分析。
2.1.2.1国民整体情况分析
2014年7月16日据国家统计局网站消息，上半年国民经济运行缓中趋稳，结构调整稳中有进，转型升级势头良好。
国家统计局指出，面对错综复杂的国内外形势，党中央、国务院牢牢把握发展主动权，科学统筹稳增长、促改革、调结构、惠民生，坚持向改革创新要动力，向结构调整要助力，着力发挥市场作用，更加注重定向调控，经济运行总体平稳，结构调整稳中有进，转型升级势头良好。
经初步核算，14年上半年国内生产总值269044亿元，按可比价格计算，同比增长7.4%。
从各季度增长情况来看，一季度同比增长7.4%，二季度增长7.5%。
分产业类型看，第一产业增加值19812亿元，同比增长3.9%；第二产业增加值123871亿元，增长7.4%；第三产业增加值125361亿元，增长8.0%。
从环比看，二季度国内生产总值增长2.0%。
2.1.2.2固定资产投资分析
2014年1-11月份，全国固定资产投资（不含农户）451068亿元，同比名义增长15.8%，增速比1-10月份回落0.1个百分点。
从环比速度看，11月份固定资产投资（不含农户）增长1.02%。
图2-1固定资产投资（不含农户）同比增速
分产业看，1-11月份，第一产业投资10899亿元，同比增长29.9%，增速比1-10月份提高1个百分点；第二产业投资188190亿元，增长13.3%，增速回落0.1个百分点；第三产业投资251979亿元，增长17.1%，增速回落0.3个百分点。
第二产业中，工业投资184636亿元，同比增长13%，增速比1-10月份回落0.1个百分点；其中，采矿业投资12621亿元，增长1.4%，增速回落0.8个百分点；制造业投资151461亿元，增长13.5%，增速与1-10月份持平；电力、热力、燃气及水生产和供应业投资20554亿元，增长17.4%，增速比1-10月份回落0.3个百分点。
第三产业中，基础设施投资（不含电力）75380亿元，同比增长21.8%，增速比1-10月份回落0.8个百分点。
其中，水利管理业投资增长26.9%，增速提高5个百分点；公共设施管理业投资增长24.8%，增速回落0.4个百分点；道路运输业投资增长16.9%，增速回落2个百分点；铁路运输业投资增长24.7%，增速回落0.4个百分点。
从项目隶属关系看，1-11月份，中央项目投资22054亿元，同比增长7.3%，增速比1-10月份回落3.1个百分点；地方项目投资429013亿元，增长16.2%，增速与1-10月份持平。
从施工和新开工项目情况看，1-11月份，施工项目计划总投资927460亿元，同比增长11.1%，增速比1-10月份回落0.4个百分点；新开工项目计划总投资372757亿元，同比增长13.5%，增速回落0.2个百分点。
图2-2固定资产投资到位资金同比增速
2.1.2.3通货膨胀分析
国家统计局4月15日将发布一季度主要经济运行数据。
市场人士认为，一季度GDP增速跌破7%是大概率事件。
届时，国家统计局将发布一季度GDP以及固定资产投资（不含农户）月度报告、民间固定资产投资月度报告、房地产投资和销售情况月度报告、社会消费品零售总额月度报告以及规模以上工业生产月度报告。
2.1.2.4大庆市重大利好事件
1987年大庆全市只有一家外商投资企业，而发展到现在，大庆落户的外资企业已有449家，投资领域包括农副产品、畜产品深加工、机械制造、电子信息、新型建材、生物医药等20多个。
今年，外企资金主要投向软件开发销售、农产品进出口、食品包装等第三产业。
近年来，大庆市商务部门成立外商投资企业服务队，从立项到审批，各个环节都有专人负责跟踪，相继开辟了20个综合性、专业性工业园区，吸引了吉利沃尔沃、美国爱科集团、挪威格兰集团等国际知名企业在大庆投资建厂。
目前，大庆已在俄罗斯、美国、韩国、日本等12个国家和地区设立了经贸代表处，建设大庆项目推介中心和展销中心，打响“大庆制造”品牌。
这些外资企业的投资和收益，极大地促进了城市的消费水平，拉动城市发展，带动经济效益，给大庆市的经济市场注入了新鲜的外资活力，促进经济平稳发展。
2.1.3社会环境
截止到2013年4月11日，数据显示大庆市城镇居民的恩格尔系数为31.2%，而根据国际标准，恩格尔系数在30-39%的范围内，居民生活水平处于富裕状态。
可以得出大庆市居民生活水平已经进入富裕行列，，而且随着居民生活水平的提高，大庆市的居民消费格局也正在发生改变，开始讲求更高品位的着装，更宽敞的住房，更多样化的文化娱乐消费。
同时，随着大庆人口年龄区域青少年化趋势，人们对于住房的需求也会逐步攀升。
大庆市居民生活水平逐年提高，对生活质量的要求也不只是局限衣食无忧，每月饮食开销占收入比例也越来越小，可支配收入和银行存款越来越多。
由原来住房要求只是遮风挡雨的物质需求提升为精神享受的一部分。
现在人们购房的动机无非是自己使用和投资两大动机，而馨怡园小区恰好两种动机都可满足，户型多样，价位合理可以满足自住要求，地段所处位置为大庆腹地红岗区的区中心地带，交通便利，而且经过逐年建设，该区域周边的商业也在逐年兴起，是投资买房的理想选择。
2.2市场调查
2.2.1全国房地产概况
2014年7月24日在楼市尚未出现大跌之前，多个城市的救市传闻纷至沓来。
中原地产统计数据显示，有超过10个城市已经出救市传闻，，其中已经有6个城市做出若干调整。
易居地产数据显示，截止到2014年4月底，全国35个城市新建商品住宅库存总量环比增长2.6%，同比增长19.5%，值得注意的是，35个城市中有28个城市库存出现同比增长现象，而且库存增长并非只是局限于三、四线城市，一些一、二线城市也出现库存现象；更有某些一线城市库存呈现环比与同比双双上升的态势。
2.2.22015年大庆市房地产市场状况
2015年新年以来，大庆市房地产市场的交易量相比于去年稍有低迷，据房地产信息交易平台的官方数据显示，截止到2015年3月25日大庆市房产交易共1914套，一月交易1061套，二月268套，三月售出585套，四月销售略有上涨趋势，整个状态出现S曲线，同2014年的交易相比2015年的楼市交易是逆生长的。
从整体上看，2月受春节因素影响，成交量出现了同比、环比下调，据中原地产研究中心统计数据显示：
2015年2月全国主要的54城市合计住宅签约套数只有12.64万套，出现明显回落。
从3月15日后的两个星期开始全城住宅总体销量为357套，比上半个月97套多出24套，可以说总体市场销量稳定之余稍有上升趋势。
从地域土地成交量来看，大同区和让区的住宅成交量较少一些；而红岗区和开发区突出重围领跑全城销量，两区土地成交量占市场总份额的70%，由于这两个区的新项目较多，随着天气转暖，看房选房的消费者人数增加，红岗区与开发区的楼盘竞争力逐渐明显。
图2-3大庆市1-3月住房成交比例
（1）大庆市近几年新开发了许多楼盘，具体信息如下：
表2-3大庆市近年新开发了楼盘信息
项目名称
地段
楼盘形式
销售价格（元/㎡）
开发商
销售情况
康城
建设路与火炬新街交汇处
普通住宅
7800
黑龙江省联立地产
2013年7月21日开盘
学伟新城
东风新村纬十一路经绿色家园西线合围
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