综合类市场建筑工程费用估算明细表.docx
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综合类市场建筑工程费用估算明细表
.
综合类市场投资规模和资金筹措
1、建设投资估算
（1）建筑工程费用
经估算，工程费用为
21962万元。
根据德州市及相关地区
2006年~2009年建设的类似工程，结合本项目实际，采用单位造价指
标对土建及建筑装饰、给排水、消防、采暖、电气工程等进行估算。
详见表1-2.
表1-2
建筑工程费用估算明细表
序号
项目名称
计算基数
估计投资
（万元）
1
地上部分土建及建筑装饰工程
128600
17290
1.1
住宅（商品房及拆迁安置房）
120884
18518
1.2
配套设施
7716
772
2
地下部分土建及建筑装饰工程
25000
675
3
给排水及消防工程
161700
1617
4
采暖工程
128600
1286
5
电气工程
161700
809
6
燃气工程
128600
129
7
室外工程
156
7.1
区内道路及广场
3858
116
7.2
绿化
8360
25
7.3
场平围墙大门等其他工程
15
合计
合计
21962
注：
电气工程包括照明、动力、避雷、电视、电话、保安监视、计算机网络等内容。
.
.
（2）设备购置及安装费
经估算，设备购置及安装费680万元，包括给水设备、
电梯、照明设备、室外给排水消防管道、室外电缆等费用。
详见表1-3.
表1-3.
设备购置费及安装估算表
序号
名称
估算价值（万元）
1
换热站设备
100
2
污水及中水处理设备
50
3
给水设备
50
4
灯具、配电箱
100
5
电梯
80
6
变配电设备
150
7
室外管道
100
8
室外电缆
50
9
合计
680
（3）工程建设其他费用估算
经估算，工程建设其他费用17425万元，其中：
①根据相关资料，本项目土地费用包括耕地再造费、土地有
偿使用费、土地管理费、土地契税等，共计
9072万元；
②分摊小区公建配套费约
3294万元；
③勘察设计费、建设监理费、可行性研究报告编制费、标底
预决算编制审查费按国家计委、建设部颁发的的收费标准
及山东省、德州市有关规定执行，并参照市场价进行估算。
④人防易地建设费按40元/㎡计取。
.
.
其他费用估算详见表1-4。
工程建设其他费用估算表
表1-4
序号
费用名称
计算基础
计算标准
总价（万元）
1
土地费用
9072
2
分摊小区公建配套费
3294
3
建设单位管理费
工程费用
81
4
勘察设计费
工程费用
485
5
建设监理费
工程费用
207
6
可研、标底预决算编
62
制、审查费
7
城市建设综合配套费
161700㎡
255元/㎡
4123.35
8
人防异地建设费
100
9
合计
17425
（4）基本预备费
基本预备费按工程费用及其他费用之和的10%估算，为
4406万元。
（5）建设期利息
项目拟申请银行贷款1.2亿元，贷款利率7%，经测
算，建设期利息为840万元。
2、投资估算表
经估算，本项目建设总投资45313万元，其投资构成见表
1-5
.
.
项目建设投资估算汇总表
表1-5
序号
费用名称
投资额（万元）
占项目投入总资金
估算说明
的比例
1
建设投资静态部分
44473
98.15%
1.1
建筑工程费
21962
48.47%
1.2
设备及工器具购置费
503
1.11%
1.3
安装工程费
177
0.39%
1.4
工程建设其他费用
17425
38.45%
1.5
基本预备费
4406
9.72%
2
建设投资动态部分
840
1.85%
2.1
建设期利息
840
1.85%
3
项目投入总资金
45313
100.00%
3、资金筹措及使用计划
（1）资金筹措
项目建设总投资为45313万元，由建设单位通过以下方
式解决：
①单位自筹资金投入32853万元。
②设单位自有资金投入12460万元，为项目资本金。
（2）投资及资金使用计划
据项目实施进度、融资方案和资金到位可能性，总投资
需要在项目建设期一年内全部投入。
.
.
经济影响分析
因项目属房地产开发项目，故只进行财务分析。
第一节财务测算
一、经济效益分析的依据
1、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
2、《房地产开发项目经济评价方法》
二、财务基础数据的确定
1、项目计算期4年，其中建设期2年，销售期2年，第2
年开始销售。
2、项目行业财务基准收益率Ic为12%。
3、收入测算
（1）销售价格
根据乐陵市西部地区商品房及住宅行情和项目地理位
置，参照周边地区类似项目销售价格，确定本项目住宅、商
业和地下设施的销售价格如下：
◆高层住宅楼销售均价为
3500元
/㎡
◆地上商业设施售均价为
4000元
/㎡
◆办公楼、酒店销售均价为
5500
元/㎡
.
.
◆地下车库每个车位销售均价为15万元/车位
◆地下室销售均价为4000元/㎡
（2）销售面积
项目地上建筑面积为128600平方米，地上商业设施68000平方米，高层住宅14400平方米，办公楼、酒店46200平方米；地下部分包括地下室25000平方米，地下停车位700
个。
（3）销售收入
销售收入计算表
表7-1
序号
项目
数量（㎡）
平均单价
销售收入（万元）
1
住宅楼
14400
3500元/㎡
5040
2
商业设施
68000
4000元/㎡
27200
3
办公楼、酒店
46200
5500元/㎡
25410
4
地下室
25000
4000元/㎡
10000
5
地下车位
700
15万元/个
10500
合计
78150
（4）销售计划
根据项目实施进度计划，在建设期第二年开展销售工作，
计划项目建成后三年内全部售出，销售期限为
3
年。
每年销
售比例为30%、50%和20%年度销售计划见表
7-2.
.
.
年销售收入测算表
表7-2
单位：
万元
序号
名称
第1年
第2年
第3年
合计
1
住宅楼
1512
2520
1008
5040
2
商业设施
8160
13600
5440
27200
3
办公楼、酒店
7623
12705
5082
25410
4
地下室
3000
5000
2000
10000
5
地下车位
3150
5250
2100
10500
合计
23445
39075
15630
78150
4、建设成本费用
本项目建设成本费用，由项目开发建设总投资和运营费
构成。
（1）项目开发建设总投资为
45313万元。
（2）运营运营费用为项目销售费用和管理费用。
◆销售费用为房屋销售过程中发生的各种费用，包括广告
费、宣传费、销售服务费等，按销售收入的3%计算。
◆管理费用为组织和管理项目的开发经营活动而发生的各项费用，包括人员工资、办公费、差旅费、业务招待费、各项税收等，按销售收入的2%计算。
三、税金及附加
（1）本项目营业税税率为5%，城市维护建设税和教育费附
.
.
加分别按营业税的7%和3%计算。
（2）土地增值税
根据《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税实行四级超率累进税率进行测算。
（3）所得税
企业所得税税率按25%计算。
第二节财务分析
一、盈利能力分析
经测算，项目在计算期内实现销售收入
78150万元，可获
利润总额为17695万元，税后净利润为12916万元。
项目利润总额及
分配见表7-3
1根据利润及利润分配表和总投资表计算出如下指标：
总投资收益率=息税前利润×100%=39.05%
总投资
投资净利润率=
销售净利润率=
税后总额
总投资
税后总额
销售收入
×100%=28.5%
×100%=16.53%
.
.
项目利润及利润分配表
表7-3
序号
项目
比例（%）第1年
第2年
第3年
第4年
1
经营收入
23445
39075
15630
1.1
售房收入
23445
39075
15630
1.2
租房收入
2
开发成本
45313
3
管理费用
469
782
313
4
销售费用
703
1172
469
5
销售税金及附加
1289
2149
860
6
土地增值税
2312
2312
2312
7
利润总额
-45313
18672
32660
11676
8
弥补上年度亏损
26641
9
应纳税所得额
6019
11676
10
所得税
1505
2919
11
税后利润
0
4514
8757
12
可分配利润
0
4514
8757
13
盈余公积金
10
0
451.4
875.7
14
应付利润
0
0
0
15
未分配利润
0
4062.6
7881.3
16
累计未分配利润
0
4062.6
7881.3
.
.
3、根据财务现金流量表（详见表
7-4）
表7-4
财务现金流量表
序号
项目
第1年
第2年
第3年
第4年
1
经营收入
23445
39075
15630
2
售房收入
23445
39075
15630
3租房收入
4回收固定资产余值
5回收流动资金
6其他
7
2现金流出
453134773
7920
6873
8
建设投资
45313
9流动资金
10
经营成本
1172
1954
782
11
销售税金及附加
1289
2149
860
12
土地增值税
2312
2312
2312
13
所得税
0
1505
2919
14其他
15
3
净现金流量
－45313
18672
31155
8757
16
4
累计净现金流量
－45313
-26641
4514
13271
17
5
所得税前净现金流量
－45313
18672
32660
11676
18
6所得税前累计净现金
－45313
-26641
6019
17695
流量
.
.
计算指标如下：
所得税前：
财务内部收益率：
19.55%
财务净现值（IC=12%）：
5094.22万元
投资回收期：
2.6年（含建设期）
上述指标表明，项目建设具有一定的盈利能力
所得税后：
财务内部收益率：
15.36%
财务净现值（IC=12%）：
2167.91万元
投资回收期：
2.82年（含建设期）
。
第三节不确定性分析
一、敏感性分析
该项目作了所得税前投资的敏感性分析，将建设投
资、销售收入等因素作为不确定性因素进行敏感性分
析，详见表7-5和图7-1.
敏感性分析
表7-5
项目
变化率（%）财务内部收
财务净现值
投资回收期
益率（%）
（万元）
（年）
建设投资
+10
13.44
1048.42
2.95
-10
23.72
9140.02
2.68
.
.
销售收入
+10
26.59
10026.01
2.68
-10
1332
1266.5
2.95
基本方案：
内部收益率为
19.55%
净现值：
5094.22
万元
投资回收期：
2.6年
建设投资
40
售房价格
基本方案
30
20
基准收益率12%
10
-10-50510
图7-1敏感性分析图
因素变化（%）
从表和图中可以看出建设投资和销售收入两个因素对项
目的效益都很敏感。
如果销售收入向不利方面变动10%，全
部内部投资收益率降至13.31%，净现值下降为1266.5万元，
投资回收期增加到2.95年。
如果建设投资向不利方面变动
10%，全部投资内部收益率下降至13.44%，净现值下降为
1048.42万元，投资回收期增加到2.95年。
二、临界点分析
临界点分析是反映在预期可接受的投资内部收益率下，
投资方能承受的各种因素向不利方向变动的极限值。
根据敏
.
.
感性分析，计算各因素临界点详见表7-6
临界点分析
表7-6
临界点计算
敏感因素基本方案结果
期望值12%（IRR）
建设投资（万元）
45313
最高值51000
住宅楼（元/㎡）
最低3300
商业设施（元/㎡）
最低3100
办公楼、酒店（元/㎡）
三、财务评价结论
最低3300
从上述财务评价看，财务内部收益率高于基准收益率，
净现值大于零，从敏感性分析看，项目具有一定的抗风险能
力，因此，项目从财务上讲是可行的。
.
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