县级不动产建设方案.docx
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县级不动产建设方案
**县不动产统一登记
建设总体方案
甘肃北斗天地测绘有限公司
2015年8月
1项目背景
我国的不动产因管理机构不同而由不同机构登记，如房屋由住房和城乡建设部门主管和登记，建设用地使用权和集体土地所有权等由国土资源部门负责登记，草地由农业部门进行主管和登记，林地由林业部门进行管理和登记，承包经营权的耕地由农业部门进行登记。
另外还有一些不动产或者权利由其他部门进行管理和登记，如水面、滩涂的养殖使用权由渔业部门进行管理和登记，滩涂由国家海洋部门进行登记。
除此之外，不动产抵押权的登记，有的由国土资源部门负责，有的由住房和城乡建设部门负责，有的甚至由工商部门负责。
初步统计，我国涉及不动产登记的部门和机构繁多，有近10个。
2007年3月16日，十届全国人大第五次会议通过了《物权法》，该法设专节规定了不动产登记制度。
它在总结中国不动产登记实践经验的基础上，借鉴西方国家先进立法经验，对不动产登记的法律效力、不动产登记机构、登记程序、登记类型及登记错误的赔偿责任等重要问题作出了明确规定，确立了中国不动产登记的基本结构，为将来不动产登记法的制定，提供了整体架构和思路，标志着中国统一不动产登记制度的正式确立。
《物权法》确立了统一的不动产登记制度、明确了不动产登记的效力、规定了不动产登记程序、健全了不动产登记类型、规范了登记当事人和登记机关的赔偿责任。
2013年11月20日召开的国务院常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。
由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。
2014年1月，中央编办发布《关于整合不动产登记职责的通知》，其中明确规定：
由国土资源部指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作。
2014年4月21日，国土部给出不动产统一登记时间表：
在2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。
2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》施行。
2建设目标
在研究现有不动产（土地、房屋）调查、登记成果、系统、数据库的基础上，通过对各类不动产已有调查、登记成果、系统、数据库的标准、规程和规范等技术性要求进行整理和分析，依据不动产登记的法律法规和规范性文件，引入产权登记、权籍调查、数字化测绘、数字制图、全球定位系统、航天航空遥感、地理信息系统、数据库管理系统等先进的、成熟的不动产技术成果，研发不动产登记管理系统软件，实现**县不动产统一登记发证。
3不动产登记现状
3.1土地、房产部门系统建设情况
土地登记系统2011开始使用，采用B/S模式，数据库采用Oracle数据库。
土地登记和电子政务同为一个系统，迄今为止，通过系统发证4万本左右。
城镇地籍管理系统和土地利用现状管理系统为单机版本，城镇地籍管理系统的数据为mdb格式，系统中存储2008年全国第二次土地调查62.5平方公里城镇地籍数据。
城镇地籍管理系统完成全国第二次土地调查后，就没有使用过，新产生地籍数据都以原始的CAD文件格式存储。
土地登记系统、城镇地籍管理系统、土地利用现状管理系统均为南京国图信息产业股份有限公司开发。
**县房管局主要使用的系统有房产登记系统、房屋测绘管理系统、房屋档案管理系统、商品房网上签约及备案系统，此四套系统统一为淮安冲浪软件科技有限公司2007年开发，系统采用C/S模式，数据库采用Oracle数据库，数据统一存放在淮安市局进行管理。
2007年没有上冲浪房产登记系统之前采用手工发证，**县的房产测绘工作主要由金湖测绘事务所来承担，2011年开始使用淮安冲浪公司的房产测绘管理系统，房产测绘处理先采用CAD软件进行处理，再用淮安冲浪公司的房产测绘管理系统进行审核及上传至淮安测绘数据库中，淮安冲浪公司的房管登记系统直接通过编号关联测绘服务中测绘成果。
2011年之前金湖测绘事务所采用南方测绘管理系统，南方测绘管理系统没有和冲浪房产登记系统进行关联，在冲浪系统中完成打证工作后，还需要金湖测绘事务使用南方测绘管理系统打印房屋分层分户图，在房产证贴图。
3.2土地、房产部门数据情况
土地登记数据共10万条左右，其中，土地登记系统中有3万多条土地登记数据和5000多条抵押登记数据，另有6万条手工发证数据未入土地登记数据库中。
城镇地籍数据没有完成宗地统一编码，二调之后地籍测量成果都没有入到空间库中，以cad文件形式保存，现已完成14平方公里地籍修补测地籍调查，尚未和城镇地籍库进行合库。
土地登记数据和地籍空间数据库没有进行挂接。
**县房产局登记数据共11万条左右，2007年房产登记系统运行前采用手工方式发证，房产登记系统中有8万条房产登记信息，另有3万条房产登记信息没有录入房产登记数据库中。
2011年金湖测绘事务所开始使用冲浪测绘管理系统，房产发证数据和房屋测量数据通过系统进行挂接，2011年以前房屋测量没有通过系统和房产登记数据进行挂接，由金湖测绘事务所通过南方测绘及CAD软件打印出图形在房产证贴图。
约4万条房屋登记数据与房屋分层分户图实现了挂接，约7万条房屋登记数据与房屋分层分户图没有实现挂接。
3.3土地、房产部门档案情况
土地登记档案中有土地登记档案10万卷左右，其中3万卷左右已经完成扫描，并且完成归档；剩下7万卷的档案数据是纸质档案的索引，没有完成档案数字化工作。
可以通过权利人姓名、土地坐落进行查询纸质档案放在那个档案柜中，再通过档案柜中纸质档案来使用档案。
土地登记现档案采用激扬档案管理系统进行管理。
房产登记档案共11万卷，11万卷档案基本完成全部数字化扫描归档。
在房产登记系统运行之前手工发证数据也已经完成档案数字化扫描归档的补录工作。
档案系统采用淮安冲浪档案管理系统进行管理。
4建设任务
（1）根据国土资源部不动产登记信息管理平台建设总体方案要求，并结合金湖实际的登记业务需要，建设不动产统一登记信息平台。
（2）对土地登记档案和房屋登记档案进行整理，并开发不动产登记档案管理系统，对业务办公流转过程中所输入或输出的档案文件进行管理。
（3）对土地登记数据和房产登记数据进行整理、补充和完善，依据不动产登记数据库标准，研发数据转换工具，实现土地和房屋登记数据向不动产登记数据库的转换。
（4）根据不动产统一登记的业务要求，对土地登记和房产登记的流程进行梳理、整合、细化，从简化审批手续、便民利民和地方特色角度进行流程再造，并实现全业务覆盖。
5建设内容
**县不动产建设主要包括不动产统一登记信息管理平台建设、不动产档案管理系统建设、不动产登记信息数据库整合建库、以及流程再造几个部分。
5.1不动产统一登记信息管理平台建设
不动产统一登记信息平台是不动产登记系统建设中的核心，负责全部不动产登记业务的办理和不动产档案系统的搭建。
平台围绕各级不动产登记部门的内部办公、管理、协调、监督、决策等业务，按照“标准统一、功能完善、分级联动、业务协同”的原则设计，以实现信息采集标准化，登记业务规范化、流程化，档案管理电子化。
功能划分
5.1.1数据库管理系统
实现对所有不动产登记管理所需的空间信息、属性信息、登记审批信息、档案信息、用户信息等各类数据管理，并对遥感、三维、矢量、属性表、文档、多媒体等数据进行统一的管理，支持数据分类读取和调阅，支持多时点多专题数据的对比和更新，为不动产登记提供数据支撑。
5.1.2不动产登记系统
依据我国不动产统一登记的办法、程序、规范等要求，从满足日常不动产统一登记业务需求角度出发，建立以土地为基础的不动产统一登记制度体系和以不动产登记单元为基础的不动产登记体系，充分借鉴现有土地、房屋、林业、农村承包地等不动产登记业务系统的建设经验，研发符合扬州市实际的不动产统一登记业务系统，实现基于同一平台的不动产初始登记、转移登记、变更登记、注销登记、预告登记、更正登记、异议登记、抵押登记、查封登记等类型的不动产登记业务统一办理，并且实现统一的电子政务搭建平台，业务审批涵盖土地、房屋、林地、农村承包地等各类不动产登记业务，能体现不动产登记单元在不动产登记业务流转中的基础作用，具有流程业务与图形信息一体化管理功能。
5.1.3不动产测绘成果管理系统
完成不动产相关的所有类型要素的前期加工、调查、处理、入库、变更以及输入输出等处理，并应用空间数据引擎来管理所有不动产相关数据，同时，图形信息可与登记审批业务案件挂接，可在案件办理过程中，实时查看案卷涉及的土地或房屋，以对不动产登记数据进行分布式存储、管理、分发、汇总、编辑、发布。
5.2不动产登记档案管理系统建设
满足不动产登记相关档案管理要求，具备数据录入、整理编目、检索查询、统计报表、借阅管理等基本功能，实现电子档案与不动产登记业务系统的融合，实现不动产登记业务系统业务流程办结归档的档案数字化管理。
档案管理系统主要负责对业务办公流转过程中所输入或输出的档案文件进行管理，主要包括档案管理和档案利用两个方面的内容。
电子文件通过其所关联的业务类型自动预归档并自动著录对应的相关信息，然后经过审核转入正式档案库后即可成为正规档案。
5.3不动产登记信息数据整合建库
依据不动产登记信息管理平台的建设目标和技术标准规范体系，整合汇集国土、住建、农业、林业、海洋等资源信息，建立各级互联互通的不动产登记数据资源体系，为不动产登记业务和信息共享查询服务提供信息保障。
并建立数据实时动态更新机制，保证不动产登记信息的完备、准确、及时。
基本原则
（1）规范。
对现有的不动产登记信息进行规范化梳理，对同名异质或者同质异名的登记指标和相互交叉的权利信息进行整合，实现不动产登记信息表达规范，语义一致。
（2）完整。
整合过程中要严格按照相关数据库标准和规范的要求，容纳数据库标准的全部信息，不重不漏。
（3）一致。
整合后的登记信息与和整合前信息保持绝对一致。
数据整合内容
（1）空间数据整合：
对现有土地登记涉及的空间信息进行拓扑检查、图形处理，完善不动产登记图形信息，与不动产登记簿建立有效关联。
（2）土地登记数据整理：
土地登记数据整理包括对现有土地登记数据库中数据的整理完善和未入库数据的整理、补录和完善，并实现上述土地登记数据向不动产登记数据库的转换。
按照不动产数据库标准，将现有土地登记数据库中的3.5万条土地登记数据进行数据检查、标准化处理，导入不动产登记数据库；将6万条手工发证数据进行分析、整理、补录，并导入不动产登记数据库。
（3）房产登记数据整理：
房产数据整理包括将房产登记数据库中数据的整理、完善和未入库数据的整理、补录和完善，并实现将上述房产登记数据向不动产登记数据库的转换。
将8万条房产登记系统数据检查、标准化处理，导入不动产登记数据库。
将只进行档案数据补录没有进行登记数据补录的3万条房产手工发证数据检查、标准化处理、数据补录，导入不动产登记数据库。
对于已经灭籍和注销的非现势性房产登记数据不导入不动产登记数据库中。
（4）土地登记数据和房产登记数据关联：
将整合的土地登记数据和房产登记数据进行挂接。
（5）档案整理：
将3万卷土地登记档案进行转换与标准化处理，并实现档案数据与不动产登记数据库的关联；将11万卷房产档案与不动产登记数据的关联。
对于已经灭籍和注销的非现势性档案数据不进行关联。
5.4流程再造
流程再造是实现不动产统一登记的关键环节。
充分结合**县实际，对现行的行政审批事项进行全面认真梳理，制定切合实际的工作方案，确保按照“四全”服务模式的要求，实现不动产统一登记。
在理清现有各类型登记工作流程基础上，按照《不动产登记暂行条例》，从常见的业务流程开始整合，兼顾新机制和老办法，完成各类型业务归并、细化的分类工作。
在业务分类的基础上，制定完成各类不动产登记业务的工作流程。
在完成流程制定的基础上，按照不动产统一登记的要求，集中对各项登记流程进行梳理优化，最终确定各类流程的办理环节与办理时限。
在流程再造的基础上，利用不动产登记系统中的电子政务流程表单重新定制功能，进行流程表单的重新定制，并结合实际流程再造后不动产申请、登记、审核、缮证等功能需求，重新进行定制开发。
5.5系统接口开发
（1）开发不动产登记与商品房网上签约及备案系统接口，实现不动产登记和网备系统的互通共享。
6经费预算
经初步匡算，**县不动产统一登记信息化建设项目预算约291万元，其中信息管理平台建设38万元、流程再造及接口开发40万元、不动产登记档案管理系统建设15万元、数据整合及建库198万元。
项目预算明细见附表。
附：
预算明细表
序号
建设内容
描述
数量
单价
预算
（万元）
（万元）
1
不动产统一登记信息管理平台建设（标准版）
数据库管理系统、不动产登记系统、不动产测绘成果管理系统
1套
50
50
2
流程再造及接口开发
对不动产登记流程进行梳理，完成流程再造
1套
20
40
与房管网备系统接口开发、测绘管理系统接口开发
1批
20
3
不动产登记档案管理系统
档案数据录入、整理编目、检索查询、统计报表、借阅管理等基本功能，实现电子档案与不动产登记业务系统的互查，实现不动产登记业务系统业务流程办结归档的档案数字化管理。
1套
15
15
4
不动产登记信息数据整合建库
土地数据整理
土地登记信息整理、补录、入不动产登记数据库
6万条
24
81
198（以实际工作量为准）
按照不动产数据库标准，转换土地登记数据，入不动产登记数据库
4万条
8
土地登记数据和土地档案的挂接
10万条
15
二调62.5平方公里MDB空间数据进入库，修补测14平方公里地籍数据合库。
1批
14
对整理后城镇地籍库进行地籍号和宗地统一编号的编码工作（此工作必须在地籍区和地籍子区划分好基础上，如地籍区和地籍子区没有划分完毕，必须先进行划分）
1批
10
土地登记数据和宗地信息进行挂接。
10万条
10
房产数据整理
房产登记信息整理、补录、入不动产数据库
3万条
18
房产登记系统数据检查、标准化处理
8万条
14
87
房产登记数据已经标准处理的过的登记数据导入到不动产数据库
8万条
18
房产登记数据和档案的挂接
11万条
22
收集房屋空间数据，进行整合形成房屋空间图层，实现房屋落宗
1批
15
土地和房产数据关联
对完成整合的土地房产数据进行关联挂接，整合房产平面图及楼盘表，与房屋及宗地进行叠加，实现落户
1批
15
30
对完成整合的土地房产数据进行关联挂接，整合房产平面图及楼盘表，与房屋及宗地进行叠加，实现落户
1批
15
7实施计划
目前不动产统一登记方案主要有三种模式，一、串联模式；二、并联审批模式；三、封闭统一登记模式。
根据**县土地及房产登记数据及相关系统使用情况分析，建议直接跳过串联和并联审批模式，直接使用封闭统一登记模式，现在针对封闭统一登记模式制定如下实施计划及时间安排。
模块
相关系统
任务计划
工作量
时间预估
备注
人员安排
数据处理
土地数据
原土地登记数据分析、标准化处理
20工作日
9月1日-9月25日
按照不动产数据库标准，及不动产中间库的标准对土地登记进行数据检查校对、信息补录、标准化处理及入库
项目经理：
1人，研发人员：
2人，数据处理人员：
3人，局方对接人员：
1人
原地籍调查空间数据进行检查、标准化处理
30工作日
9月7日-10月23日
MDB空间数据进入库，修补测14平方公里地籍数据进行合库，对已经入库宗地进行拓扑检查、处理。
2.分析土地登记数据中地籍编码信息，空间地籍编码的数据情况制定地籍号和宗地统一编码方案，根据方案来编地籍号和宗地统一编码（落宗）
土地登记数据转库
7工作日
10月15日-10月26日
1.已经标准化处理的土地登记数据转到不动产登记中间库，（通过对库分析开发转库工具协助处理）
2.通过北斗测绘转库工具把中间库中土地登记数据转到不动产正式库中。
城镇地籍测绘数据转库
5工作日
10月22日-10月30日
1.已经标准化处理地籍数据转到不动产中间库。
2.再通过北斗测绘空间转库工具把中间库中数据转到不动产正式库中。
土地登记档案数据使用
3工作日
11月2日-11月5日
1.在不动产登记系统中直接挂接档案数据库。
2.如激阳档案数据经过加密可以考虑直接在客户机器安装激阳档案客户直接查询使用。
房管数据
原房产登记数据分析、标准化处理
20工作日
10月26日-11月20日
按照不动产数据库标准，及不动产中间库的标准对房产登记进行数据分析，数据检查校对、信息补录、标准化处理及入库。
原房产测量数据分析
15工作日
11月12日-12月2日
对房产测绘数据进行分析，制定不动产系统使用房产测绘数据的方案。
房产登记数据转库
10工作日
11月20日-12月3日
1.已经标准化处理的房产登记数据转到不动产登记中间库，（通过对库分析开发转库工具协助处理）
2.通过北斗测绘转库工具把中间库中房产登记数据转到不动产正式库中。
房产测绘数据使用
10工作日
11月25日-12月3日
根据房产测绘数据结构分析，和使用方案，制定相关接口或者程序。
房产登记档案数据使用
4工作日
12月1日-12月7日
房产档案数据信息化质量较高，直接在不动产系统中挂接房产档案数据库。
接口开发
房管接口
商品房网上签约及备案接口制定
10工作日
根据登记实际情况制定接口。
二手房交易接口制定
5工作日
根据登记实际情况制定接口。
系统搭建
不动产统一登记平台
不动产登记相关数据库及服务安装
2工作日
10月10日-10月13日
不动产核心数据库安装部署。
不动产系统平台搭建
3工作日
12月6-12月10日
不动产服务器平台及数据处理工具安装部署。
不动产相关流程再造梳理
20工作日
2015年11月28日-2016年1月25日
分析原房产登记流程和原土地登记流程，进行不动产相关流程梳理和调整。
不动产登记及测绘人员新不动产登记系统使用培训。
10工作日
2016年1月25日-2016年2月8日
1.制定培训计划
2.组织人员培训。
3.安装人员岗位不同进行差异化培训。
“新开旧停”启用封闭不动产登记系统
15工作日
2016年2月10日-2016年3月1日
1.启用不动产登记系统之前在测试服务器上做好全面系统测试。
流程预演工作。
2.技术服务人员到位和局方确定“新开旧停”时间。
3.局方做好发放淮安市第一本不动产权证书的准备工作，2016年3月1日发第一本证。
运维服务
不动产统一登记系统
系统运维，现场技术支持
长期
2016年3月1日-
在局方人员使用过程，对局方提出流程调整和表单修改，进行可行性分析后对流程和相关表单进一步调整、修改。
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