湖北省房地产估价师《经营与管理》：第十章物业资产管理考试试题Word文档下载推荐.docx

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股单

公司债券

执行层的组织协调

5、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2％；

而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5％。

若改为直接比较判定，将出现的情形。

估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7％

可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7％

可比实例价格的房地产状况调整系数为1．071

可比实例价格的房地产状况调整系数为0．933

工业用地的监测点评估价格

6、某幢大厦的总建筑面积为10000㎡，房地产总价值为7000万元，其中土地总价值为3000万元．王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250㎡，房地产价值为150万元．若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为．【2007年考题】

1．67％

2．33％

2．75％

3．33％

7、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的__。

A．相互影响性

B．适应性

C．不一致性

D．保值性与增值性

8、下列关于各资质等级房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数，表述错误的是。

一级资质要有15名以上专职注册房地产估价师

二级资质要有8名以上专职注册房地产估价师

三级资质要有3名以上专职注册房地产估价师

暂定期的三级资质要有2名以上专职注册房地产估价师

9、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在__年内延续弥补。

A．2

B．3

C．4

D．5

10、某临街深度30．48m（即100英尺）、临街宽度20m的矩形土地，总价为121．92万元．按“四三二一法则”，其相邻临街深度15．24m（即50英尺）、临街宽度25m的矩形土地的总价为．【2004年考题】

53．34万元

85．34万元

106．68万元

213．36万元

工业用地的监测点评估价格

11、下列统计指标中属于变异指标的是。

众数

调和平均数

中位数

标准差

12、属于直接房地产金融形式的是。

房地产开发企业流动资金贷款

商品房开发贷款

居民住房消费贷款

房地产开发企业发行股票

13、关于个人住房公积金的税收政策，下列说法中正确的是__。

A．因为住房公积金是政策性资金，所以实行全部免税政策

B．个人提取住房公积金账户内的存储余额，按比例计征个人所得税

C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入计征个人所得税

D．职工个人及其单位超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税

14、中国房地产市场的发展急需扩展房地产__渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。

A．间接融资

B．直接融资

C．基金融资

D．债券融资

15、以下各组商品之间，一种商品的价格下降后，另外一种商品的消费也会随着多起来的是。

普通商品住房和经济适用住房

普通住房及其配套的商业住房

普通商品住房和廉租房

普通商品住房和宾馆

16、根据工程量清单计价法，下列对有关费用的描述，不正确的是__。

A．直接工程费包括人工费、材料费、施工机械使用费

B．措施费包括环境保护费、安全施工费、临时设施费、夜间施工费等

C．规费包括工程排污费、社会保障费等

D．企业管理费包括管理人员工资、办公费、差旅交通费、住房公积金等

17、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。

房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特性决定的。

A．易受限制

B．相互影响

C．独一无二

D．不可移动

18、某人年初以3000万元购买一间商铺，年末将该商铺售出，收回资金3800万元，当年通货膨胀率5％，该商铺实际增值额为万元。

610．00

619．05

650．00

761．90

19、某房地产投资项目的名义收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是。

（2005年试题）

3.57%

4.00%

6.56%

10.56%

借款合同

20、以下房地产既可以销售，也可以出租或营业的是。

餐馆

旅馆

写字楼

特殊厂房

21、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为__年。

A．40

B．42

C．48

D．50

22、假设某房产限差为120，则其中误差为。

30

60

90

120

23、甲企业自用写字楼房产原值为2000万元，按规定应缴纳的房产税可能是万元。

16．8～21．6

21．6～24

24

100

24、下列不属于土地使用权的是。

建设用地使用权

宅基地使用权

土地承包经营权

租赁权

25、城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，这被称为__。

A．温差效应

B．绿岛效应

C．温压效应

D．热岛效应

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、规模报酬存在三个阶段。

递增

不变

递减

快增

慢增

2、城市规划的批后管理主要是。

对建设项目选址审批核发项目选址意见书

对城市用地审批核发建设用地规划许可证

对建设工程审批核发建设工程规划许可证

按照规划实施监督检查体系对违法占地的查禁工作

按照规划实施监督检查体系对违法建设的查禁工作

3、当前我国缴存住房公积金的对象主要包括。

国家机关及其离休职工

国有企业及其退休职工

城镇集体企业及其在职职工

外商投资企业及其在职职工

城镇私营企业及其在职职工

4、常用的采暖方式包括。

集中采暖

局部采暖

区域供热

分散采暖

集体供热

5、依据，可分为固定型和管理型。

基金证券能否赎回

基金的运用方式

基金是否可以追加

投资的对象

6、某估价师与借款人合谋高估房地产价值骗取贷款，该估价师违反了__的职业道德。

A．独立、客观、公正

B．诚实守信

C．社会责任

D．勤勉尽责

7、对于同一房地产，关于开发利润率大小的说法，错误的有。

销售利润率小于投资利润率

投资利润率小于成本利润率

成本利润率小于直接成本利润率

直接成本利润率小于销售利润率

年利润率小于总利润率

8、在房地产销售量预测中，引用越来越近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是。

简单平均法

移动平均法

加权移动平均法

指数平滑法

9、中国现有房地产价格统计，是基于各类物业（）的统计。

A．平均价格

B．加权价格

C．抽样价格

D．成交价格

10、商品住宅价格中的利润是以为基数核定。

征地费及拆迁安置补偿费

勘察设计及前期工程费

住宅小区內的营业性用房和设施的建设费用

住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费

住宅建筑、安装工程费

11、在房地产定价方法中，名牌策略属于__。

A．成本加成定价法

B．目标定价法

C．认知价值定价法

D．领导定价法

12、房地产评估员的考试、认证工作由__负责。

A．国务院建设行政主管部门和人事主管部门

B．国务院建设行政主管部门和房地产行政主管部门

C．省、自治区建设行政主管部门和直辖市人事主管部门

D．省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产行政主管部门

13、房地产面积测算的边长和面积分别取至。

0．1m，0．01㎡

0．01m，0．1㎡

0．01m，0．01㎡

0．1m，0．1㎡

14、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于__。

A．未来净收益的大小

B．获得净收益的可靠性

C．获得净收益期限的长短

D．获得净收益预期

E．估价对象的现值

15、A房地产开发公司在B市市区内建设一住宅小区，下面其提供的有关证明材料是符合申请领取施工许可证条件的。

该建筑工程用地批准手续

取得的建设工程规划许可证

施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求

尚未确定施工企业

有满足施工需要的施工图纸及技术资料，但施工图设计文件还未进行审查

16、下列说法正确的是__。

A．可比实例肯定是交易实例

B．交易实例肯定是可比实例

C．可比实例不一定是交易实例

D．交易实例不一定是可比实例

17、某房地产开发项目采用20％的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率。

小于20％

满足目标收益率要求

大于20％

不满足目标收益率要求

18、某上市房地产开发公司投资开发了一大型综合楼，包括商场、宾馆、写字楼和公寓四种类型。

为了弥补自有流动资金的不足，该开发公司在项目建设初期以其拥有的其他房地产向银行抵押贷款，而银行为了保证其贷款的安全又向保险公司投了保。

试根据上述条件回答下列问题：

（2001年试题）银行为确保该开发公司按时履行还款义务而向保险公司投保的险种为。

保证保险

责任保险

信用保险

财产损失保险

19、下列风险不属于房地产投资系统性风险的是__。

A．通货膨胀风险

B．周期风险

C．比较风险

D．变现风险

20、在估价中，测算开发利润时应注意__。

A．开发利润是所得税后的

B．开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润

C．直接成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本

D．成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息

E．销售利润率的计算基数为房地产开发完成后的价值

21、不属于房地产价格外部影响因素的是。

人口因素

权益因素

经济因素

区位因素

社会因素

22、工业用地不得以__方式出让。

A．招标

B．拍卖

C．挂牌

D．协议

23、有条件的地方，可申请缴存住房公积金。

城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工

城镇个体

城镇工商户

城镇自由职业人员

农民

24、某企业2006年的资产总额为5000万元，其中负债总额为3000万元，根据会计恒等式，该企业2006年的所有者权益为万元。

1000

2000

3000

5000

25、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有。

消费者的收入增加

作为替代品的房地产的价格上升

作为互补品的房地产的价格上升

消费者预期其未来的收入增加

消费者预期未来的房地产价格上升