宁夏省房地产估价师《相关知识》：城市发展战略的主要内容考试题Word下载.doc

宁夏省房地产估价师《相关知识》：城市发展战略的主要内容考试题Word下载.doc

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选择型

凶猛型

随机型

借款合同

5、房地产估价中的价值，一般是指__。

A．使用价值

B．交换价值

C．投资价值

D．账面价值

6、以下数值中，不是假设开发法具体可为房地产投资者提供的是。

测算待开发房地产的最高价格

测算后续必要支出及应得利润

测算房地产开发项目的预期利润

测算房地产开发中可能出现的最高费用

工业用地的监测点评估价格

7、国有土地上房屋征收主体是。

国务院

省级人民政府

市、县级人民政府

房屋征收部门

执行层的组织协调

8、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：

直接费=每平方米造价指标建筑面积，属于。

单元估算法

单位指标估算法

概算指标法

工程量近似匡算法

借款合同

9、在英国和其他英联邦国家，法院一般来判断房地产评估价值的误差范围．【2005年考题】

使用估价对象房地产的实际成交价格

使用政府公布的房地产交易指导价格

使用近一年内房地产的平均成交价格

依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值

10、根据《中华人民共和国刑法》规定，国家机关、工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重，并致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处以有期徒刑，该刑期是__。

A．三年以上六年以下

B．二年以上五年以下

C．三年以上七年以下

D．五年以上十年以下

11、当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是__。

A．名义利率大于实际利率

B．实际利率大于名义利率

C．名义利率等于实际利率

D．实际利率小于名义利率

12、已知某房地产价格为900元/m2时，需求量为100万m2，当价格为1000元/m2时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为__。

A．10

B．9

C．0.9

D．0.1

13、在职职工李某以抵押贷款的方式在甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发的S住宅小区预购一套商品住房。

2001年8月，李某与甲公司签订了购买该套商品住房的预售合同，预售合同中对房屋建筑面积仅约定“房屋建筑面积100，1建筑面积的价格为3000元”。

2002年2月，S住宅小区综合验收合格并交付使用。

经房屋权属登记机关确认，李某所购商品住房的套内建筑面积为95，该套住房所在楼共有20套住房，套内建筑面积总计3000，需分摊的共有建筑面积为450。

2002年3月，李某将房屋出租给王某。

2003年8月，王某将房屋转租给张某。

（2003年试题）李某实际应支付的房价为万元。

28．50

30．00

30．90

32．76

执行层的组织协调

14、某刚建成的写字楼售价为8000元/m2，月租金水平为60元/m2，若租客以一次性支付租金的方式承租5年，则业主要求租客一次支付的优惠租金为__元/m2。

A．3600

B．800

C．2900

D．2700

15、以单纯的土地使用权抵押的，其设定抵押的前提条件是，土地必须是以方式取得的。

划拨

出让

出租

抵押

16、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的。

配套设施建设的限制

房地产使用管制

房地产权利的设立和行使的限制

房地产相邻关系的限制

17、2006年1月13日，建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合出台了__。

A．《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》

B．《注册房地产估价师管理办法》

C．《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》

D．《房地产抵押估价指导意见》

18、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。

则该项目的速动比率是（）。

A．80%

B．120%

C．171%

D．200%

19、住房公积金管理的基本原则是“住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、、财政监督”。

社会监督

政府监督

银行专户

审计监督

20、关于预算，下列说法错误的是（）。

A．可以帮助物业管理企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况

B．当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业管理企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出

C．预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算

D．年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化

21、对于一个投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，这个转折点被称为__。

A．拐点

B．盈亏转化点

C．盈亏平衡点

D．盈亏转折点

22、如果没有__的约束，人们的需要可以说是无止境的。

A．支付能力

B．国家政策

C．经济法律

D．市场控制

23、出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，由城乡规划主管部门依据提出。

（2008年试题）

城镇体系规划

土地利用总体规划

修建性详细规划

控制性详细规划

房地产估价机构必须加盖公章

24、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。

假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（）。

A．14140元/m2

B．42421元/m2

C．56561元/m2

D．60000元/m2

25、土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满__未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权。

A．四年

B．三年

C．两年

D．一年

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是

出租率

基准收益率

成本利润率

财务杠杆比率

2、新建商品住宅小区的业主大会成立之前，住房维修资金。

由物业管理企业代管

由房地产管理部门代管

由财政部门代管

由业主自行管理

3、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于__。

A．承租人愿意承担的费用

B．承租人的承受能力

C．业主希望的投资回报率

D．同类型物业的市场供求关系

4、下列可以采取划拨建设用地使用权的范围包括。

城市基础设施用地

国家机关用地

军事用地

商品房建设用地

国家重点扶持的能源项目开发用地

5、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格为__万元。

A．4858

B．5200

C．2700

D．6264

6、某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为__。

A．0.91

B．0.92

C．1.09

D．1.10

7、依代理委托方的不同，物业代理可以分为__。

A．联合代理

B．买方代理

C．独家代理

D．卖方代理

E．双重代理

8、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款。

如果该家庭于第六年年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第六年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。

A．544.10

B．555.10

C．1776.32

D．2109.38

9、成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括。

土地取得成本

开发成本

管理费用

销售费用

销售税费

10、房地产投资者的债务融资方式有（）。

A．吸收其他机构投资者资金

B．建成房地产抵押贷款

C．土地储备贷款

D．增发新股

E．房地产企业流动资金贷款

11、企业负担利息表明。

费用可以表现为资产的减少

费用也可能引起负债的增加

费用同时表现为资产的减少和负债的增加

费用将引起所有者权益的减少

12、根据拍卖方式不同可将减价拍卖分为。

人工式拍卖

电子式拍卖

无声拍卖

有声拍卖

现场拍卖

13、房屋普通险的期限为__。

A．半年

B．1年

C．2年

D．3年

14、国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有几种。

期内可供租售量/历史同期可供租售量

实际价格/理论价格

房地产价格指数/居民消费价格指数

房地产投资需求/房地产使用需求

房地产价格增长率/实际GDP增长率

15、根据《中华人民共和国物权法》，下列事项的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

选举业主委员会或者更换业主委员会成员

选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人

制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约

监督业主公约的实施

筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金

16、《土地管理法》主要是解决等问题。

房地产市场秩序混乱

土地资源的保护、利用和配置

规范城市建设用地的征用

规范城市建设用地布局

协调各项基础

17、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按计算的．（2005年试题）

综合利率

贷款利率

折现率

机会成本

18、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。

对于房地产估价来说，主要是从__上把握房地产价格的“数量”。

A．货币支付

B．价值

C．现象

D．本质

19、当建筑物的建筑式样，特别是外形方面会让人产生不好的联想时，房地产的价格一般__。

A．较低

B．取决于周边环境

C．不受影响

D．取决于地段影响

20、房地产估价可在下列活动中发挥作用__。

A．房地产出租

B．房地产保险

C．房屋继承、分割

D．房地产拍卖抵债

21、假设开发法的操作步骤包括__。

A．调查待开发房地产的基本情况

B．选择最佳的开发利用方式

C．估计开发前的房地产价值及开发经营期

D．估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费

E．进行具体计算，求出待开发房地产的价值．

22、开发项目总投资包括建设投资和__。

A．前期投资

B．后续投资

C．经营投资

D．管理投资

23、下列有关统计学基础知识的表述中，不正确的有__。

A．随着研究目的的改变，统计总体和总体单位可以相互转化

B．反映总体单位属性或特征的统计术语称为指标

C．调查对象就是被调查和访问的具体单位

D．调查单位与报告单位可以一致也可以不一致

E．相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标之比

24、下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有__。

A．风险产生的原因分析

B．风险发生的概率大小分析

C．风险因素检验

D．风险变量间的相关性分析

E．风险概率分布情况分析

25、在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估。

拟买卖的房地产市场价值

买方愿意支付的最低价

买方可承受的最高价

卖方可接受的最低价

卖方愿意接受的最高价