沈阳深航翡翠城项目可行性研究报告.docx
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沈阳深航翡翠城项目可行性研究报告
建设项目可行性研究报告
1总论
1.1项目名称及承办单位
1.1.1项目名称
深航翡翠城
1.1.2项目承办单位
深航（沈阳）置业有限公司
1.1.3承办单位性质
有限责任公司（合资）
1.1.4法定人代表人
郭迎军
1.1.5注册地址
沈阳市和平区
1.1.6可行性研究报告编制单位
深航（沈阳）置业有限公司
1.2项目承办单位概况
深航（沈阳）置业有限公司
1.3编制依据和范围
1.3.1编制依据
1、国家计委以计办投资（2002）15号文件审定出版的《投资项目可行性研究指南》
2、国家及辽宁省政府现行有关规定及文件
3、沈阳市国民经济和社会发展“十一五”计划和远景目标纲要
4、沈阳市城市建设规划
5、沈阳市现行的有关政策及法规
6、土地出让的有关合同文件
7、项目建议书及其批复文件
8、沈阳市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料
9、投资项目方签定的协议书或意向书
10、编制《报告》的委托合同
１１、其它有关依据资料
1.3.2可行性研究范围
1、项目建设的必要性
2、项目的建设方案、建设标准
3、公用工程和可利用的资源条件
4、项目运行的管理体制
5、项目投资与资金筹措
6、社会、经济效益分析
1.4拟建项目概况
深航翡翠城项目总占地21.6万平方米，其中：
“南地块”面积约为12.7万平方米，“北地块”面积8.9万平方米。
本可研只限于南地块工程的开发建设。
本项目工程占地面积12.7万平方米，规划总建筑面积305103平方米，地上建筑面积248385平方米。
项目规划为住宅小区，兼有临街商业，其中住宅建筑面积228065平方米，为地上总建筑面积的91.82%，商业建筑面积为16070平方米，占地上总建筑面积的6.47%。
地下建筑面积（含人防）5.67万平方米。
规划方案包括叠院，高层，少量联排别墅等，项目以新古典主义为主要建筑风格，充分挖掘地块的景观价值，以景观资源最大化作为规划布局的基本原则，突破性地提出“将城市公园引入小区”的概念，注重产品的品质和细节、注重生态环境和社区文化的营造、注重人与人之间的和谐沟通，景观与建筑交错融合，将带给居住者高尚的生活体验。
1.5项目拟建地点
深航翡翠城位于长白岛滨堤路和长白大道交界处：
东：
长白大街
西：
30米规划路
南：
长白七路
北：
30米规划路
1.6项目提出背景及建设的必要性
目前，长白岛已完成土地出让330公顷，完成土地拆迁和基础设施投入70余亿元，规划路网总长71公里，已完成修建51公里。
完成房地产开发项目280万平方米，400余栋风格各异的楼宇拔地而起。
多所市区优质幼儿园、一流的中小学以已陆续竣工。
2007年长白岛更荣获了“沈阳最具影响力行政新区”称号，此次又荣获“中国最具发展潜力岛城”大奖，获得了广泛认同。
2008年起，长白岛将重点谋划建设四大特征明显的现代商业中心，分别为长白大街与长白七路交会区域的“大十字”商业中心、内河入水口“金三角CBD”商业中心、长白岛南部商业长廊和“沿河休闲旅游产业带”。
将大力引进总部经济、星级酒店、大型综合性购物中心、品牌名品名店群、高档写字楼、大型超市、超级娱乐业、商业摩尔等一批现代服务业态，望长白岛，她的未来一定会是一个产业结构合理、服务门类齐全，充满生机和活力、光芒四射、熠熠生辉的“和谐岛城”形象。
一个拥有“浑河明珠、钻石宝地”冠冕的“新都心”，必将以其辉煌的成就达到市委要求的“沈阳现代服务业的制高点”的全新高度。
本案正是在这样一个商业氛围浓厚、住宅小区稀缺的环境中建设的住宅区，它的建成将给投资者、居住者带来丰厚的利益和福祉。
1.7主要技术经济指标
1、项目用地平衡表
项目
计量单位
数值
规划占地面积
㎡
127362
居住户（套）数
户（套）
1723
总建筑面积
㎡
305103
地上建筑面积
㎡
248385
住宅建筑面积
㎡
228065
商业建筑面积
㎡
16070
文化活动站
㎡
383
社区用房
㎡
192
物业用房
㎡
686
半地下室
㎡
2989
地下建筑面积
㎡
56718
停车位
个
1642
容积率
1.93
总建筑密度
20.24%
绿化面积
36.97%
2、项目主要财务评价结果指标汇总表
主要经济指标
评价结果
项目总投资（万元）
93,537.00
销售总收入（万元）
150,740.33
税前利润总额（万元）
39,360.28
税后利润总额（万元）
29,520.21
税前利润率
26.11%
税后利润率
19.58%
税前财务内部收益率
37.28%
税后财务内部收益率
28.00%
税前全部投资净现值FNPV（万元）
27,174.79
税后全部投资净现值NPV（万元）
18,984.74
1.8研究结论与建议
本项目地理位置处于沈城绝版独特地段，交通便捷，生活方便；2008年后周边市政配套设施齐全，商业、医院、学校均将成规模，随着连接三好街与长白岛的重要交通枢纽三好桥即将通车。
这无疑是为长白岛上的楼盘又镀上了一层金，使得在长白岛置业成为热潮。
选择长白的人，主要是看重了其便利的交通条件和优美的生态环境，也正是这两点决定了岛上楼盘未来不可限量的发展潜力。
建议项目建设单位在下一步环计中对建筑密度、层高、规模等有关问题与相关单位进一步协商落实；对住宅、商业等建筑的抗震性能及结构构造进行详尽的研究与讨论；加强开发力度，多渠道筹集资金，提高工程质量、缩短工期，做好项目策划及营销工作，利用报刊媒体、网络媒体、广播媒体、电视媒体等效应，从不同角度进行全方位、多角度的立体宣传，以尽可能多的受到人群的关注与支持，以达到预期的声势和效果，促进项目的热销。
2项目投资环境、市场研究
2.1沈阳市宏观环境分析
2.1.1积极扩大内需、促进经济平稳较快增长
沈阳经济运行呈现6-7年一个周期的扇型增长规律，2000-2001年为沈阳经济的调整年份，新一轮增长自2002年起发力激增，受东北振兴的政策利好，2004年增速创历史新高，一跃至全国十五个副省级城市的一级阵营。
从2006-2007年沈阳经济的运行情况来看，仍保持着较高增长势头，显示经济正稳步增长。
据经济周期规律，2008-2009年将进入调整阶段。
但是沈阳市政府将加大固定资产投资力度，通过增加政府投资带动社会投资，鼓励引导民间投资，同时，把扩大消费与完善收入分配政策、发展服务业、扩大就业结合起来，积极鼓励居民消费，大力培育消费热点，稳定扩大住房、汽车等大宗消费，发展社会商业、物业、家政等服务性消费，开发旅游、文化、体育健身等热点消费。
由于沈阳经济基础雄厚，沈阳2008-2009年GDP仍将保持两位数以上增长，高于全国平均水平，发展后劲十足。
（见表1）
2.1.2固定资产投资总量继续走高，增速趋缓
固定资产投资额持续走高，2005年投资增长率为40.3%，是推动沈阳经济增长的主要推动力。
2006-2007年固定资产投资增速有较大幅度回落。
但是2006-2008年投资总量每年以600-700亿元增加，增加量是2002年固定投资总额的二倍，是2005年的0.5倍，因此固定资产投资仍是拉动沈阳经济增长的主力军。
（见表2）
2.1.3市区居民购买能力显著提高
表4：
2002-2006年沈阳市人均可支配收入与人均消费性支出
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008预计
人均可支配收入
7050.3
7961
8924.0
10098.1
11651.4
14606.54
17295
人均消费性支出
4652.2
5103.0
5515.1
6074.4
6690
11255
13056
2007年沈阳市人均可支配收入达14606.54元，同期增涨了25.4个百分点，是11年来增长最高的一年。
居民消费增长率为68.2%，创11年来最高增长。
2008-2009年是经济调整年，但是居民的可支配收入和消费也将保持两位数增长，从上述指标来看，沈阳市民存在消费能力和动力。
（见表3、4）
2.2沈阳市房地产市场环境
沈阳房地产市场当前存在的主要问题有四点：
其一：
受大气候影响，存在着持币待购的现象，影响商品房销售不畅。
其二：
存量房市场发展滞后。
目前与一手房销售面积的比例为0.44：
1。
存量房销售面积持续下降，同比降幅为15.21%，其中存量住宅同比下降22.58%。
其三：
市场所需求的中低价住房供应不足。
其四：
基础配套设施建设跟不上开发进度，依据上述各项经济指标可以看出，当前沈阳房地产市场的总体判断是平稳的、健康的、处于可持续发展状态；基本上实现了国家的“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定、房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应、与相关产业相协调”的宏观调控目标
目前全国主要城市房地产市场普遍低迷，交易量锐减。
沈阳市商品房销售面积仅低于上海和重庆市，在全国城市中列第三位，在副省级城市中列第一位。
据目前形势判断，我市房地产市场在副省级城市中将较长时间保持领军地位，我市已当之无愧地成为全国最好的房地产市场。
2.2.1房地产投资增长小幅回升，占固定资产投资比例增大
沈阳市房地产市场从2000年进入新一轮成长周期以来，开发投资一直保持稳定、快速增长态势。
02年起发力激增，05年增速快速回缩，2006-2008年指标（2008数据预计）显示沈阳发地产开发投资呈现平稳发展期。
从房地产开发完成投资额占固定资产投资的比重来看，04年比例35.3%为最高值，也接近国际预警房地产投资比例的下限，其余大部分年份，沈阳房地产开发完成投资额在GNP中所占的比重都在20-30%之间，说明房地产市场一直平稳运行，投资对市场发展繁荣起到积极的促进作用，并没有投资过度的问题。
（见表5）
2.2.2商品房与商品住宅竣工增长下降明显，07年进入现房竞争
2006年沈阳市商品房竣工面积1185.3万平方米，其中住宅1015.2万平方米，同比增长9.5％。
2007年沈阳市商品房施工面积5019.9万平方米，比上年同期增长45.3％；其中住宅4019.8万平方米，同比增长50.1％；新开工面积2923.1万平方米，同比增长99.7％，其中住宅2483.7万平方米，同比增长98.1％。
竣工面积1290.1万平方米，同比增长8.8％；其中住宅1090.6万平方米，同比增长7.4％。
沈阳市商品住宅成交量逐年上升，07年度达到1303万平方米；商品住宅总量扩大的同时，分布格局也与城市规划的拓展方向相吻合，一环内商品住宅渐少，新供应主要区位为南、北二三环间及于洪、沈北新城。
（见表6-1、6-2）
2.2.4商品在建住宅增加、竣工增速下降，销售增长放缓。
2007年沈阳市房地产开发建设累计完成投资732亿元，同比增长36％；其中，商品住宅完成投资558.9亿元，同比增长40.8％。
施工面积5019.9万平方米，比上年同期增长45.3％；其中住宅4019.8万平方米，同比增长50.1％；新开工面积2923.1万平方米，同比增长99.7％，其中住宅2483.7万平方米，同比增长98.1％。
竣工面积1290.1万平方米，同比增长8.8％；其中住宅1090.6万平方米，同比增长7.4％。
从房地产开发投资、商品住宅施工、竣工增幅曲线来看，施工与投资同步变化，投资带动施工增长明显。
值得注意的是，当商品住宅销售增长率低于施工增长率，产量明显大于销量，而销售增长率明显回落，表明08年的房地产市场会出现滞销现象。
（见表7）
2.2.5商品房成交价格稳中略升，高档住宅受青睐
近年，沈阳商品房和商品住宅的平均价格处于“温和上涨”状态。
2000年，沈阳市商品房和商品住宅的均价分别为2686.3元／平方米和2545.4元／平方米； 2004年，沈阳市商品房及商品住房的平均价格分别为3083.8元／平方米、2975.2元／平方米。
“十·五”期间，沈阳市商品房及商品住房均价的年均涨幅分别为2.96％和3.38％。
在宏观调控以后，仍然保持着良好的势头。
2006年，沈阳市商品房的销预售价格为3420元／平方米，比去年同期增长2.61％；商品住宅的销预售价格为3222元／平方米，同比增长3.60％。
2007年全市商品房销售均价3565元／平方米，同比增长4.24％；其中，商品住宅销售均价3382元／平方米，同比增长4.97％。
就价格分布而言，销售价格在3000～4000元／平方米间的商品住宅，成为沈阳商品住宅销售的主体。
其销售面积占销售总量的35.8％，销售金额占总量的34.9％，基本与上年持平。
具体地说，2000～3000元／平方米和4000～5000元／平方米销售面积分别占23.7％和23.1％，销售金额分别占16.6％和28.4％；2000～3000元／平方米的销售面积和销售金额同比均下降11％左右，而4000～5000元／平方米这一价格区段均同比均上升约10％。
综上所述，沈阳高端住宅（单价在5000元左右）销售呈上升趋势。
沈阳市民对房产的消费理念在发生变化。
（见表8）
2.3住宅市场分析
2.3.1分布格局及区域示意：
2.3.22007年沈阳市各档次商品住宅特征
一类区位:
✧价值基础:
中心、稀缺
✧主要卖点:
不可复制的稀缺资源，包括自然及人文资源
✧生活配套:
完善
✧项目价格:
5500元/平以上,
✧分布格局:
文化路板块,黄河北大街和浑河附近零星分布
✧居住密度:
高层、低密度
✧购买动机:
自住与投资
✧区位描述:
1.中心城区:
文化路附近,容积率在6左右,基本为高层.生活配套完善
2.伴园:
依托具有历史人文景观的北陵公园,容积率在5左右,高层,生活配套完善,交通便利,今后无别墅用地.
3.依河:
依托浑河水景与五里河主题公元、河心岛、河岸带状公园和大二环风景带,容积率为2左右,基本为多层,小高,高层.
✧典型项目：
万科兰乔圣菲、地王国际花园、泰宸湖畔佳园、盛华苑、方迪山庄、河畔新城、假日伊丽亚特湾
二类区位:
✧价值基础:
繁华、配套、适度稀缺的自然资源
✧主要卖点:
河景,产品力
✧生活配套:
完善
✧项目价格:
4500-5500元/平
✧分布格局:
一环附近、联合路板块,长江街板块,浑南新区板块
✧居住密度:
小高,高层
✧购买动机:
自住为主
✧区位描述:
1.中心城区：
联合路板块靠近中街、北站商圈受开发带动土地价值回归，外来开发商聚集，产品规划理念较新颖。
长江街板块靠近北行商圈,位于沈阳最适合居住的皇姑区,文脉丰厚，区域客户忠诚度较高。
2.浑南新区：
以浑河作为大的景观依托.形成浑南新区另一中高档商品住宅板块.产品形式多样,是近三年沈阳市中高档商品住宅开发热点区域，目前这一区域有东移趋势。
✧典型项目：
万科新榆公馆、浦江苑、御泉华庭、中央公馆、水木清华、建赏欧洲、经典生活
三类区位:
✧价值基础:
成熟人气、配套
✧主要卖点:
性价比
✧生活配套:
较完善
✧项目价格:
3500-4500元/平
✧分布格局:
二环附近的大东板块,昆山路板块，陵东板块、铁西中心板块、于洪新城、浑南新区
✧居住密度:
多层,小高,高层
✧购买动机:
自住为主
✧区位描述:
1.多位于一、二环间，原有产业结构调整后交通配套较好，但人文资源不足，商业及教育配套较弱区域，除于洪新城板块外各板块内项目开发规模不大，产品力营造及总价控制是竞争关键，随着城市格局开阔，此类区域也有外拓的趋势
✧典型项目：
万恒东方俪城、阳光100、中远颐和丽园、新鸿基第一城、佳和新城、紫郡城、慧缘博雅、富都丽景
四类区位:
✧价值基础:
价格、户型功能
✧主要卖点:
性价比、升值
✧生活配套:
不完善
✧项目价格:
3500元/平以下
✧分布格局:
西于洪板块,丁香板块，蒲河板块、苏家屯板块
✧居住密度:
多层,小高,低密度
✧购买动机:
自住为主、少量投资
✧区位描述:
1.二、三环间，城市外扩的新区，生活便利度较差，无自然资源依托，地铁落成后主要受益区域，有一定升值潜力。
因配套欠缺，多以规模开发的形式来规避短期风险，开发周期较长，对市区自住及投资客均有一定吸引力。
✧典型项目：
万熹绿景、七里香堤、青城、翰博西耶那、和泰馨城、河畔花城
2.4本案所在市场分析
本案所在区域为上述描述中的二类区域，区域内定价4500-5500元/平。
现区域内项目仅有三个，万科城已经接近尾声，对深航翡翠城冲击不大；远洋天地正在销售中，产品定位中低档客户群，深航翡翠城是高档客户群，双方产品、定价无可比性；中海国际尚未形成销售，土地成本过高将直接影响其在长白地区的定价，定价过高，产品就必须是高档产品，由于地段和容积率的限制，只能建设中低档楼盘，市场前景暗淡。
（参见表9、10）
表9：
区域内项目分析表
项目名称
万科城
远洋天地
中海国际
物业类别
普通住宅、花园洋房
普通住宅、公寓、商业
普通住宅商业
建筑类型
高层,多层
高层,多层
高层,多层
装修状况
毛坯房
毛坯房
毛坯房
物业地址
和平区长白西路58号
和平区长白岛工农桥东侧
和平区长白大街
2008年价格
起价:
4600元/平方米
均价:
6200元/平方米
起价：
4100元/平方米
均价：
4900元/平方米
无定价
开发商
沈阳万科永达房地产开发有限公司
辽宁万祥置业有限公司
中海地产（沈阳）有限公司
表10：
主要竞争项目优势、劣势对比
项目
优势
劣势
万科城
地理位置优越；交通便利、各配套齐全、小区定位高档、成熟园区景观；品牌优势强
大部分住宅已售完、户型设计不好、公摊大
远洋天地
理位置优越；交通便利、各配套齐全、品牌优势强
土地成本高、建设密度大，户型设计不好、公摊大。
中海国际
集团资金雄厚
土地成本太高，品种单一，建设密度大
2.5项目客户群体定位及产品定位
随着中国经济实力的不断增强，中国的高收入人群开始壮大占中国城市人口总额的8%左右，以沈阳为例，高收入人群就有64万人，而沈阳市符合高收入人群居住地主要集中在浑河两岸，而长白岛又是浑河两岸的璀璨明珠，四面环水，自然与人文浑然一体，是现代人追求健康舒适生活的理想境地，深航翡翠城为都市现代人实现了自己的梦想。
深航翡翠城产品定位于中、高档舒适住宅，花园洋房和别墅，住宅户型以中大户型为主，即90m2-120m2、120m2-150m2，并且考虑富人的需求，设置较大面积的户型如150m2以上洋房和别墅。
2.6宏观调控期主要政策出台情况及解读
表11：
政策出台情况
调控阶段
阶段性质
时间
主要调控内容
第一阶段
明确政策导向
2005年初
《政府工作报告》指出重点抑制房地产价格
2005年3月26日
国务院出台八点意见稳定房价，标志着第一次宏观调控的开始
第二阶段
温和调控
2005年3月17日
个人住房贷款利率调整
2005年4月24日
副总理曾培炎指出须抑制房价过快上涨
2006年4月28日
贷款基准利率再次上调0.27%
2006年5月17日
国六条拉开全国房地产宏观调控二次序幕
第三阶段
调控升级，手段多样化
2005年5月13日
七部委关于稳定住房价格的八条意见出台
2005年5月18日
国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知
2006年5月25日
银监会要求大幅增加高档住宅及商用物业等首付比例
2006年5月30日
国六条十五条实施细则出台
2006年6月19日
国土资源部发文制止地方政府主导的土地违法行为
2006年7月13日
建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》以及《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》出台
2006年7月24日
建设部等六部委联合发布限制外资炒房的意见
2006年7月26日
国家税务总局发布“八月一日起将对二手房转让征收20%个人所得税”的强征令
2006年8月15日
上调存款准备金0.5个百分点
2006年8月19日
央行一年期存款及贷款利率再次上调0.27%，同时优惠幅度由九折低至八五折
2006年9月5日
国务院关于加强土地调控有关问题的通知
2006年10月1日
《北京住房建设规划（2006年~2010年）》：
经济适用住房将转变供应模式，由销售为主过渡到租售并举，并探索建立政府回购式的“内循环”流转模式
2006年11月14日
《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》：
二手房征收土地增值税
2006年11月15日
存款准备金由8.5%上调至9%
2006年11月20日
《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》：
新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高一倍
第四阶段
调控加剧，实现硬着陆
2007年1月15日
存款准备金由9%上调至9.5%
2007年2月25日
存款准备金利率再次上调0.5个百分点
2007年4月16日
存款准备金再次上调0.5个百分点
2007年3月18日
上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27%
2007年5月19日
一年期贷款基准利率上调0.18个百分点
2007年7月20日
上调人民币存贷款基准利率0.27个百分点
2007年8月22日
一年期贷款基准利率上调0.18个百分点
2007年9月15日
一年期贷款基准利率上调0.27个百分点
2007年12月21日
一年期贷款基准利率上调0.18个百分点
2007年9月27日
央行、银监会联合颁布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（359号文）
2007年10月30日
《廉租住房保障资金管理办法》
2007年11月19日
土地储备管理办法国土资发[2007]277号《土地储备管理办法
2007年12月5日
《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》银发〔2007〕452号
2007年12月5日
中央经济工作会议结束时宣布，2008年货币政策从“稳健”转为“从紧”
2007年12月8日
本年第10次上调人民币存款准备金率1个百分点。
小结：
1.中国改革开发放30年以来，中国经济持续高速发展,GDP平均每年8%以上速度增长，投资、出口和消费三驾马车推动中国经济快速走强，尤其出口顺差过大，国内货币量供应增加，而中国人的消费习惯向来把购田置地（家）放在首位，就造成中国房地产的迅速发展，出现部分城市房地产泡沫现象，但是只要中国城市化进程不停止，中国的房地产市场就会发展，当然发展不是一气呵成，是渐进的、螺旋的前进，短时的疲惫，休整后还会健康的发展。
2.沈阳的经济基础是重工业基地，不是文化、旅游、度假、休闲的目的地，更不是外向经济的加工出口基地，沈阳房地产失去投机炒作的温床，因此沈阳房地产价格比较理性，即使有泡沫，也是个别楼盘的个别特例，因此此次宏观调控对沈阳房地产价格的影响不是质的改变。
3.深航翡翠城产品消费人群为高收入人群，因此宏观调控不影响其购买能力和欲望。
3现状及建设条件
3.1地理位置
本深航翡翠城选址在沈阳市和平区长白地区，位于浑南地区的西部，地处浑河南岸，北与富足的和平区老区隔河相望，三面环水，地势总体较为平整，东高西低，区位优势十分明显。
沈阳市政府根据长白的地利和资源优势，将处于浑河南岸的水湾处的长白地区，拓宽灌渠，打造出“长白岛”，
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