济南花园路项目调研报告Word文档下载推荐.docx

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左右两栋已售出，中间那栋还有部分单位出售。

估计已经销售了5年时间，是一个销售周期非常长的写字楼项目。

尽管销售缓慢，但整体的租赁情况非常好，出租率达90%以上。

2、历东商务大厦

历下解放路112号

2004-10-01

2005年

2007-8-10--至今——8000元/平方米

约4000平方米

0.9～1.15元/天/平方米

3.6万平方米

4元/月/平方米

1栋

70%（写字楼）

200多个

剩余10%以上

山东普利建设发展有限公司

也是一个销售周期非常长的失败案例，到目前为止销售了3年多时间，还有超过10%的单位剩余。

该项目的售价比附近的高档住宅还要低。

3、东环国际广场

二环东路3966号

2003年

2005-2-13

5700元/平方米

约6000平方米

1.5～1.6元/天/平方米

15万平方米

2.96元/月/平方米

约3

3座塔楼

40%

80%（写字楼）

300多个

已销售完毕

山东省嘉恒房地产开发有限公司

开售时间比较早的写字楼项目，销售比较成功，目前400套写字楼已全部销售完毕，出租情况也良好。

该项目的销售成功主要是因为其开发时间比较早，入市时正值济南写字楼供应量很少的时期，加上售价不高、外立面气派等原因，故销售比较理想。

4、数码港大厦

历下区山大路47号

2005-04-12

2006-09-30

6700元/平方米

4.6万平方米

1.3元/天/平方米

5万平方米

3.7元/月/平方米

1.08

3座独立楼组成

76%（写字楼）

地上地下近300个

济南舜华园建设发展有限公司

该项目从2005年初开始销售，到2007年中基本结束销售，销售速度尚可，但2年多才销售完4.6万平方米的写字楼，其销售速率明显低于同区住宅项目。

租赁情况理想，已出租85%的单位。

5、海蔚广场

历城花园路101号

2005-11-12

2007年底

商住公寓

住宅均价：

5500元/平方米

写字楼均价：

6300元/平方米

5.0616万平方米

1.5元/天/平方米

15万平方米，其中写字楼2.6万平方米

2.2元/月/平方米

2.96

1栋,地上25层，地下两层

43.2%

68%（写字楼）

6万平方米地下车库，地上停车位200余个。

写字楼已完成95%的销售

山东海蔚置业有限公司

位于花园路的纯写字楼项目，写字楼销售速度一般，2.6万平方米的写字楼用了大约2年时间销售完，其写字楼售价与住宅售价非常接近。

6、三庆枫润商务大厦

历下区工业南路100号

2006-01-01

2006-12-26

7400元/平方米

1.58万平方米

1～1.1元/天/平方米

3万平方米

管理费：

2.9元/月/平方米

1.9

2栋

78%

100多个

仍有比较大数量的单位剩余

山东三庆置业有限公司

销售和租赁都比较失败的写字楼项目，销售2年还有大量单位没售出，这种情况在济南很常见。

7、第一大道

历下经十路38号（环山路交叉口）

2006-03-26

2008-01-31

9500元/平方米

1万平方米

未交楼

3.1万平方米

3.5元/月/平方米

3

1栋，地上24层，地下2层

验收中

77%

停车位：

销售完成95%

开发商：

山东瀚正实业有限公司

在济南调研以来遇到的非常罕见销售很好的写字楼项目，2年内基本完成3万平方米写字楼的销售。

该项目附近有大众报业集团、山东中医药大学以及众多的酒店，商务和学术气氛浓郁，相信是未来可以媲美泺源大街的另一个商务区。

8、财富自由港

市中经五小纬二路66号

2006-07

2008-05-31

商业（1-3层）

写字楼（4-19层）

剩余单位起价：

4楼7290元/平方米，每上一层加60-80元/平方米

4000平方米

1.8万平方米

2.7元/月/平方米

4.5

1栋单体，19层

主体完成

70.1%（写字楼）

200多个（地下负一层加上院内的停车场）

已销售了1年半，只售出40%不到

山东省泉景置业有限公司

该项目位置不宜做写字楼，在销售中也同样遇到比较大的困难，销售了1年半时间，1.8万平方米的写字楼卖出不到40%。

9、中润世纪广场（重点关注）

历下经十东路1号

2007-09（写字楼）

住宅、商业、酒店、写字楼

住宅：

2007.04.09-至今——6000元/平方米

写字楼：

8000元/平方米

4.662万平方米

100万平方米

3.5～4元/月/平方米

21.45

7栋写字楼，其中4栋高层、3栋小高层

60%

完成外立面

68%

近800个（地下）

对外宣称有2栋小高层已被整栋购买，其他只接受预约不对外销售

山东中润置业有限公司

中润世纪广场项目是值得我们重点关注的一个写字楼项目，项目共有7栋写字楼，包括4栋高层和3栋小高层，设计高档气派，属于大师手笔，外立面装修也极为豪华。

我们到现场调查时发现住宅还没完成外立面就大部分售出了，但写字楼已基本完成外立面却还只是接受“预订”而不开卖。

据销售人员称小高层写字楼有2栋被一个单位整栋买下。

然而根据我们深入调查，发现该项目写字楼其实在2007年9月就对外销售了，但几个月来的销售业绩非常差，所以不得不封盘。

目前写字楼只接受顾客预订，等收集到足够的预订量再重新开盘。

发展商正在考虑将其中一栋高层写字楼改为酒店，引入银座集团经营，但由于难度很大，故短期内很难实施。

以上这些都可以看出中润世纪广场的写字楼在销售过程中遇到很大的困难，反映出济南写字楼市场已经出现明显的饱和迹象。

10、银都国际大厦（重点关注）

市中市中区经七纬一路口西南角

2007-5-18

2008-12-31

11000元/平方米

容积率：

1栋，23层

绿化率：

35%

主体结构将近完成

实用率：

暂无

地下和地面都有

封盘

济南华昱置业有限公司

该项目共23层，集甲级写字楼、品牌酒店、国际服务式公寓于一身，于2007年5月份开盘销售。

当我们到达售楼处咨询时，销售人员告知整幢已被某公司购买，但据我们调研该项目在12月3日仍有单位对散客销售，我们判读该发展商是由于销售困难而封盘。

11、银座晶都国际（重点关注）

市中顺河街（杆石桥北100米）

2006.11

2008.05

小公寓、高级公寓、写字楼各1栋；

裙楼为步行街商铺

2007.09.25-至今写字楼：

7200元/平方米

小公寓：

6900元/平方米

高级公寓：

6600元/平方米

3元/平方米/月

3栋超高层组成，地下2层，地上30-36层

高级公寓已完成外立面，小公寓和写字楼正在做外立面工程

67%（写字楼）

到目前小公寓和高级公寓已经完成90%的销售，写字楼还剩下约50%

山东银座地产有限公司

地处市中心，占地3万平方米，与我们项目很相似，很有参考价值。

整个项目包括小公寓、高级公寓和写字楼各1栋，各栋的总面积基本相同，同时于2006年11月份开盘销售，到目前小公寓和高级公寓已经完成90%的销售（其中小面积公寓全部卖完），写字楼却还剩下约50%——再一次证明在济南写字楼的销售速度远低于同档次的住宅和公寓。

12、中信大厦广场

历下区泺源大街150号

不销售

均价:

不销售

1.1万平方米

4元/天/平方米（全包）

4万平方米

200个（地下）

中信银行

不销售的写字楼，属于本地最高档的写字楼之一，其租价有参考价值。

由于按照甲级写字楼标准建设，该写字楼出租情况理想，而且是济南租金最贵的写字楼之一，租金达到4元/天/平方米。

〖小户型公寓部分〗

1、居易香桔市

槐荫经六路槐荫街92号

2007-5-26

2008年底

1000多户小公寓

4.4万平方米

8万平方米

高层、小高层小面积公寓

1.8

全部封顶

400个（地面）

济南居易圣诺金置业有限公司（居易国际）

总体销售完成70%，2房2厅单位已全部售完，其他小户型也剩余不多。

该项目1000多户全部为小面积公寓，8万多平方米仅用半年就完成70%的销售，是非常成功的案例。

——反映出济南市场对小面积公寓的需求旺盛。

2、青年居易

天桥区北园大街与东工商河路交叉口向东100米路北

2004-09-11

2005-10-01

小公寓

4300元/平方米

4.8万平方米

7.2万平方米

13栋楼多层住宅组成，规划居住总户数约1900余户，大部分为27～43平方米的小户型公寓

居易国际

8个月完成90%的销售

2004年开盘的项目，已全部销售完并入住。

总户数约1900余户，全部为小户型设计，8个月完成90%的销售，创造了当年济南楼市的一个奇迹。

——再次证明济南对小户型的需求。

3、嘉汇环球

天桥北园大街548号

2006-04-10

2006-12-30

商住楼

6600元/平方米

1.5万平方米

12万平方米

单体楼,100多套住宅,700多套小公寓

已完成外立面

300个

75%

山东嘉汇房地产开发有限公司

由于发展商原因以及项目门前修路，销售情况一般

小户型公寓为主的项目，因项目门前修路令前一段时间销售受到影响，现在路已重新开通销售也再次起动。

〖商业部分〗

1、鲁能泰山广场

市中区马鞍山路与玉函路交汇处

2005-10-30

2005-11-01

商铺

16000元/平方米

3.5万平方米

2.8元/天/平方米

5.2万平方米

1.48

1栋,地下地上各一层，地下一层用于销售，商铺面积28～80㎡

1500个

已售完，尾货现铺销售十年租约每年8%

山东鲁能泰山有限公司

一个已销售完的商业项目，只有地下一层用于销售，以面积28～80平方米的商铺为主，由于总价低吸引了不少投资者购买，销售比较成功。

但开业后的回报远未能达到8%，曾引起业主纠纷，现发展商将部分业主的商铺统一租给“钱贵KTV”，租金为2.8元/平方米/天。

2、圣凯摩登城（重点关注）

济南市泺源大街29号

2006-07-29

2007-07-01

百货开业时间

2007-10-1

商铺、写字楼

街铺：

56800元/平方米

内铺：

22430元/平方米（商铺按8%的回报率反租3年，在付款时扣减）

9700元/平方米

商场内采用扣点形式经营，最高不超过25%

5.107万平方米

25元/月/平方米（商铺）

4元/月/平方米（写字楼）

1栋，

商铺52%

商铺完成70%，写字楼完成60%

山东圣凯置业

原来以广州摩登百货的旗号卖铺和招商，但据了解在开业前摩登已撤出，现在负责管理的是太平洋百货，但太平洋不负责招商。

上述照片是在2008年元旦下午黄金时间拍摄的，整个商场空无一人，很多商铺未能招商，整个购物中心可以用“惨淡”来形容。

——购物中心这种业态不太适合济南这样的二线城市。

3、汇泉地王广场（重点关注）

市中泉城路县西巷

2006-10-26

2007-12

2006.08.15-至今25000元/平方米

4.023万平方米

一层：

8元/天/平方米；

二层：

6元/天/平方米；

三层：

4元/天/平方米；

4.836万平方米

8.7元/月/平方米

1.2

组团

50%

83.6%

除发展商自留单位外都已售完

济南汇泉新世界置业有限公司

香港新世界在泉城路旁县西巷开发的商业项目，首期全部以商业步行街的形态设计，整个设计构思精巧，极具匠心，是大师级的设计作品，可媲美上海新天地。

项目销售很成功，首期除了发展商保留的部分商铺以外已全部卖完。

汇泉地王在2007年末交房，现在的经营情况也不理想，我们于元旦假期到该项目考察，发现除了少数几个商铺在做生意以外，90%的商铺都空置，而且没见到有装修的迹象。

香港新世界在济南采用“商业步行街”的形式开发商业物业，这点很值得我们借鉴。

4蓝石·

趵北6号

历下趵突泉北路6号

2007-08-18

2008-08-31

写字间起价：

8300元/平方米；

商铺起价：

15700元/平方米;

均28000元/平方米；

层沿街商铺均价：

38000元/平方米

7070平方米

1.4万平方米

1.98

1栋单体

已封顶

不理想

济南蓝石置业有限公司

据我们深入调研该项目，目前商铺和写字楼的销售情况都很不理想，整个二楼的商铺销售出去的不超过3间，现在发展商考虑把首层和二层商铺打通作为复式商铺出售。

该项目商铺的主要问题是面积太大（200～400平方米的居多），定价又过高，令每个铺的总价都很高，多数在300～400万以上，这样就造成能承受的买家人群狭窄。

5、东方·

润丰购物广场

历下二环东路中段3889号（东环国际广场对面）

2007-08

未定

首层：

15000元/平方米

四层：

5000元/平方米

1.2万平方米

6-9元/天/平方米

3.7万平方米

3.08

1栋6层，地下一层，地上五层

54%

300个（地下）

只售首层，其他楼层封盘

山东润丰投资控股有限公司

设计非常差的购物中心项目，2007年8月开盘时一、二、三层都销售，后来卖不动，现在二、三层封盘，只销售一层。

是一个失败的销售案例。

【综合分析】

〖写字楼和公寓〗

■济南主要写字楼售价对比

■济南主要写字楼租金对比（扣除物业管理费后的真实租金）

■济南写字楼总体情况分析

□写字楼普遍销售缓慢，4万平方米以上的项目很多都销售周期都超过3年。

□2007年开盘的银都国际和中润世纪城写字楼都出现异常的封盘现象，可以判断济南的写字楼市场已经出现明显的饱和迹象。

□小户型商务公寓销售畅旺，而市中心的小户型供应量很少，这是一个非常宝贵的市场机会。

■济南主要商铺售价对比

■济南商业项目总体情况分析

□济南到目前为止还没有一个真正意义的“购物中心”，消费者普遍接受街铺和百货。

□本地投资者对街铺的接受程度明显高于购物中心。

□本地投资者对总价在150万以下的商铺最为欢迎，超过这个范围的商铺有一定的销售难度。

□产权式的商业项目开业后都或多或少地出现经营方面的问题，有的甚至出现业主纠纷。

【项目规划定位建议】

■定位依据：

□济南写字楼市场已经出现饱和迹象，各楼盘销售缓慢，其中有2个大型写字楼项目出现“封盘”，另一方面写字楼与住宅价格差逐步缩小。

□项目所在地周边并非济南最黄金的写字楼区，本区域需求写字楼的主力企业是中小型的科技公司。

□小户型公寓很受济南居民和投资者欢迎，这类物业在市中心区供应很少，一旦推出很快被抢购一空。

□项目区域紧靠济南高校园区，周边拥有丰富的高校师生和年轻创业阶层人群。

□项目所在的“花园路”是著名的商业街，具有相当数量的旅游和商务人群，加上附近的高校区必定有许多外来学生以及学者，对商务酒店有比较大的需求。

■写字楼规划定位

经过详细对济南市场的调研和分析，我建议将本项目写字楼部分规划定位为：

“魔方公寓”+“产权式酒店公寓”

■“魔方公寓”

□什么是“魔方公寓”？

“魔方”的涵义——可变、可组合

“魔方公寓”——单套面积在50㎡以下的小户型公寓，可以根据用户的需要组合成2房2厅和3房2厅套间，或者大开间的写字楼。

□我为本项目构思的一种“魔方公寓”形态：

□“魔方公寓”的优势：

○可变面积、可变户型的公寓使发展商牢牢掌握市场主动权，可以根据市场的变化调整面积比例