上海上半房地产估价师《制度与政策》：房地产开发项目资本金试题Word下载.doc

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B．项目寿命期

C．计算期

D．开发期

5、某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2。

拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。

则该地块总价为__万元。

A．102

B．52

C．54

D．103

6、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，工业用地出让最高年限为__。

A．50年

B．60年

C．70年

D．40年

7、决定税收的课税范围，是区别征税与不征税的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。

课税主体

税率

税基

课税对象

执行层的组织协调

8、国务院办公厅国办发（2005）26号文件，对个人销售住房免征营业税的是__。

A．单套建筑面积在120m2以下的住房转手交易时，免征营业税

B．住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房转手交易时，免征营业税

C．实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住房转手交易的，免征营业税

D．个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，免征营业税

9、某办公楼的土地面积3000㎡，建筑面积10000㎡，该办公楼出租正常月净收益为18万元，建筑物重置价格为2000元／㎡，成新率为80％，土地和建筑物的资本化率分别为7％和8％，该办公楼的土地正常价格为。

1257万元

1571万元

800万元

1300万元

10、下列关于各资质等级房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数，表述错误的是。

一级资质要有15名以上专职注册房地产估价师

二级资质要有8名以上专职注册房地产估价师

三级资质要有3名以上专职注册房地产估价师

暂定期的三级资质要有2名以上专职注册房地产估价师

执行层的组织协调

11、房地产开发具有__的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。

A．投资量大

B．周期长

C．风险性大

D．开发费用投入时间变化大

12、对本企业和竞争企业的同类产品市场份额进行调查，属于__。

A．国内外市场环境调查

B．技术发展调查

C．市场需求容量调查

D．竞争情况调查

13、假设某项目年净经营收益为60万元，年经营成本为20万元，该项目投资的资本价值为750万元，则该项目的年投资收益率为__。

A．10.7%

B．8.0%

C．5.3%

D．2.7%

14、房屋征收中，__建设单位参与搬迁活动。

A．推行

B．实施

C．允许

D．禁止

15、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元／㎡。

假设净收益率为75％，报酬率为10％，则该商铺目前的价值为元／㎡。

14140

42421

56561

60000

16、对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目，开发商租售物业时通常会选择__。

A．买方代理

B．卖方代理

C．联合代理

D．双重代理

17、某宗土地面积10000㎡，土地单位价格800元／㎡，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20％，销售价格为3000元／㎡，则该项目的盈亏平衡点销售量为㎡。

10000

12000

180000

15000

借款合同

18、业主公约由__制定并修改。

A．业主大会

B．业主委员会

C．一半以上业主

D．全体业主和物业管理企业共同

19、运用__估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。

A．抽检法

B．平滑法

C．指数加权法

D．市场法

20、任何单位和个人需要拆除房屋，必须持有国家规定的批准文件等，向房屋拆迁主管部门提出申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。

下列不能发房屋拆迁许可证的部门是__。

A．国务院

B．省级人民政府

C．市级人民政府

D．乡级人民政府

21、净收益按一定比率递增的公式的假设前提不包括（）

A．净收益按一定比率g递增

B．收益年限n为有限年

C．报酬率Y不等于零

D．报酬率Y不等于净收益逐年递增的比率g

22、已知某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为6%，则土地使用权为50年，报酬率为8%的土地价格为__元/m2。

A．3252

B．3435

C．3565

D．3343

23、房地产评估价值对应的日期称作__。

A．估价日期

B．估价时间

C．估价时点

D．估价基准日

24、不属于影响房地产的因素是__。

A．社会因素

B．环境因素

C．经济因素

D．政策因素

25、一般来说，__对企业的市场营销有直接影响。

经济发展速度快，人民收入高，则购买力增强，市场需求增大；

反之则小。

A．政治法律环境

B．经济环境

C．人口环境

D．社会文化环境

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、下列有关中国现行房地产各税种的税率，表述不正确的是__。

A．房产税实行比例税率，按房产余值计征，为1.2%；

按房产租金收入计征，为12%

B．城镇土地使用税实行差别税率，具体适用税率为0.5%、10%、15%、30%5个档次

C．土地增值税实行四级超额累进税率：

30%、40%、50%、60%

D．耕地占用税实行定额税率，具体分4个档次

2、属于物业管理企业运行机制的是。

自主经营

自负盈亏

自我补给

自我约束

自我发展

3、划拨土地使用权的转让，须经当地审查批准。

人民政府城市规划行政主管部门

建设行政主管部门

房地产市场管理部门

人民代表大会常务委员会

4、住房公积金全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金账户用于__自住住房。

A．购买财产保险

B．购买

C．翻建

D．装修和大修

E．建造

5、目前我国具有征收土地审批权的部门有。

国务院

国土资源部

省级人民政府

市级人民政府

县级人民政府

6、从1996—2001年，某市商品房销售量分别为50元／、60元／、80元／、100元／、120元／、150万，若以1996年为基期，则2001年该市商品房销售量的定基增长速度为％。

（2002年试题）

100

200

300

400

7、__是物业可以获得的最大租金收入。

A．潜在租金收入

B．潜在毛租金收入

C．净毛租金收入

D．实际租金收入

8、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是__。

A．定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式

B．定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法

C．定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式

D．定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单

9、房地产抵押担保的范围包括__。

A．主债权及利息

B．违约金

C．定金

D．损害赔偿金

E．实现抵押权的费用

10、对零售商业物业进行分类的主要依据有。

建筑规模

经营商品的特点

商业辐射区域的范围

周围环境

服务人口的收入水平

11、在房地产估价中，如果估价目的不同，则__。

A．估价的依据有可能不同

B．估价的方法有可能不同

C．估价对象的范围有可能不同

D．不影响估价结果的公正性

E．不影响估价报告的用途

12、__年，国务院颁布的《住房公积金管理条例》是住房公积金管理工作的法律依据。

A．1999

B．2000

C．2001

D．2002

13、有关房地产投资的描述中属于房地产特性的是。

位置固定性或不可移动性，是房地产资产最重要的一个特性

房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产

房地产投资容易受到政府政策的影响

房地产投资能够得到税收优惠

房地产投资可获得相当高的利润

14、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的挣收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为__万元。

A．400

B．450

C．500

D．540

15、房地产具有以下特性。

寿命周期长

不可移动性

异质性

弱流动性

适应性

16、不属于长期趋势法的方法是。

数学曲线拟合法

平均增减量法

时间顺序法

预测法

指数修匀法

17、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（）。

A．土地费用

B．前期工程费

C．房屋开发费

D．管理费用

18、下列关于估价报告的说法中，不正确的有__。

A．估价报告是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告

B．估价报告可视为估价人员提供给委托人的“产品”

C．估价报告应重在内在质量，外在质量不是很重要

D．估价报告应对难以确定的事项予以说明，但不得描述其对估价结果可能产生的影响

E．估价报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程、反映估价成果的文件

19、建设用地使用权出让合同签订后，__日内应支付全部地价款。

A．60

B．90

C．100

D．120

20、某三层楼房，每层建筑面积相等，房地总价值为200万元，其中一层价值是二层价值的2倍，三层价值是二层价值的0.7倍。

若建筑物总价值为120万元。

下列关于土地份额分摊的表述中正确的有。

按建筑面积分摊二层占有土地的份额为33.33％

按房地价值分摊二层占有土地的份额为17.57％

按房地价值分摊二层占有土地的份额为27.03％

按土地价值分摊二层占有土地的份额为17.57％

按土地价值分摊二层占有土地的份额为27.03％

21、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。

A．16

B．18

C．20

D．22

22、对投资项目或投资方向提出建议，是__阶段的主要任务。

A．投资机会研究

B．初步可行性研究

C．详细可行性研究

D．项目的评估和决策

23、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁货币补偿的基本原则是等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的等因素，用房地产市场评估的办法确定。

实物

地点

区位

用途

建筑面积

24、经济适用住房的开发建设应通过的方式确定开发建设单位。

具有购买经济适用住房资格者投票选择

公证处随机摇号

政府在实力强、信誉好的企业中指定

招标投标

25、下列关于房屋租赁期说法正确的是__。

A．房屋的租赁期无限制，由租赁当事人约定

B．房屋的租赁期不得少于6个月

C．房屋的租赁期由租赁当事人约定，但不得超过20年

D．房屋的租赁期超过20年的，房屋租赁合同无效