全国土地估价师考试案例与报告模拟试题下.doc

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2010年全国土地估价师考试案例与报告模拟试题（下）

一、案例分析题（2题，每题20分，共40分。

请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题）

（一）A房地产开发公司于2007年12月31日以挂牌方式取得了位于某市二环路附近的一宗住宅用途的国有建设用地使用权，全额支付了出让金及相关税费，并于2008年1月31日办理了土地登记手续，领取了国有土地使用证。

因后续资金问题，A公司拟与B公司合资成立C公司，其中B公司以现金出资，拟占C公司25％的股份，A公司以该宗地的建设用地使用权作价出资，拟占C公司75％的股份，土地价值量以2009年9月30日作为审计时间点。

双方同意将该宗地的建设用地使用权过户至C公司后，以C公司的名义共同开发该项目。

为确定该建设用地使用权的入股价值，2009年9月10日，A公司和B公司共同委托某土地估价机构对该宗地进行估价。

土地估价师拿到了当时的土地出让合同（部分内容附后）及设计方案，并到现场进行勘察，得到以下信息，请阅读后回答有关问题。

（1）该项目设计总建筑面积为20万平方米，容积率为4．00，共建5栋16层相同住宅。

其他根据规划要求配置。

（2）该宗地目前为在建土地，场地内已全部拆迁完毕。

于2008年4月5日开始动工，先期建设的为西侧的1号住宅楼，设计建筑面积为40000平方米，已投资2．5亿元，但2008年6月，由于A公司资金原因，该项目停工至今。

（3）该宗地南临市政主干道，宗地外市政基础设施配套已达到“通上水、通下水、通电、通讯、通天然气”，目前集中供热管道尚未接通，但其管道已开始铺设，预计一年后可开通。

（4）委托方提供了该宗地的国有土地使用证，其主要内容摘抄如下：

证书号：

略土地使用权人：

A房地产开发公司

坐落：

X省X市X区二环路25号

地号：

YT5—6—7—1图号：

100—125—75

地类（用途）：

住宅用地取得价格：

20000万元

使用权类型：

国有出让终止日期：

2078年1月31日

使用权面积：

50000平方米发证日期：

2008年2月8日

附：

委托方提供的国有建设用地使用权出让合同部分内容（该合同为制式合同，有下划线的内容为填写内容，其余均为制式）。

“第四条出让人出让给受让人的宗地坐落于X省X市X区二环路25号；宗地平面及空间范围以1985年国家高程面为起算面，向上至离起算面48米的高程面为止，向下至离起算面-10米的高程面为止，高差为58米；宗地编号为YT5-6-7-1，宗地总面积大写伍万平方米（小写50000.00平方米），其中出让宗地面积为大写伍万平方米（小写50000.00

平方米）。

第五条本合同项下出让宗地的用途为住宅用地。

第七条出让人同意在2008年1月31日将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第

（一）款规定的土地条件：

（一）达到场地平整和周围基础设施七通，即通上水、通下水、通电、通天然气、通电信、通暖、通路。

第九条本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为每平方米人民币大写肆仟元（小写4000.00元）；总价款为人民币大写贰亿元（小写200000000.00元）。

第十三条受让人同意本合同项下受让宗地的开发投资总额不低于人民币大写壹拾亿元（小写1000000000.00元）。

项目固定资产投资包括建筑物、构筑物、设备投资和出让价款等。

第十四条受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物的，应符合附件2《城市规划管理部门确定的出让宗地规划条件》，其中：

主体建筑物性质商品住宅楼；

附属建筑物性质；

建筑容积率不高于4．0不低于3．0；

建筑限高48米；

建筑覆盖率不高于30％不低于20％；

绿地率不高于40%————；

其他土地利用要求居民活动场所、地面停车场、小区道路等不低于土地面积的40%，，

第十八条受让人同意在2008年4月30日之前动工建设，同意在

2010年10月31日前完成项目施工建设，并申请竣工验收。

受让人不能按期开工建设，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工和申请竣工验收日期可按同意延建的时间相应顺延。

第二十七条受让人按照本合同约定已经支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有土地使用证，取得出让国有建设用地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押，但首次转让（包括出售、互换、出资和赠与）剩余年期国有建设用地使用权时，应当经出让人认定符合下列第

（一）款规定之条件：

（一）按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上；

合同签订日期：

2007年12月31日。

”

问题（4小题，每小题5分）

1．上述信息中，哪些是作为“估价事项”明确的内容?

用简短语句列出。

2．根据上面的有关资料，按照最佳利用原则，以已有的规划条件为基础，列出估价中可以采用的土地利用条件的内容。

3．根据合同内容，使用简短语句，列出原土地使用者应履行的责任。

4．使用简短语句，列出该土地原使用者对土地权利可以的处置方式。

（一）答题要点及参考答案

1．估价对象明确的内容

（1）估价对象：

坐落于X省X市X区二环路25号住宅用地，共50000平

方米；

（2）权利人：

A房地产开发公司；

（3）估价目的：

确定土地使用权的人股价值；

（4）估价基准日：

2009年9月30日；

（5）委托估价时间：

2009年9月10日；

（6）委托方：

A公司和B公司；

（7）价格定义：

“七通一平”，住宅用途，容积率为4，国有土地使用权（正

常市场）价值，

2．估价中可以采用的土地利用条件的内容

（1）绿地率：

440％；

（2）建筑覆盖率：

20％—30％；

（3）建筑层数：

16层；

（4）容积率：

4．00；

（5）建筑面积：

20万平方米；

（6）土地面积：

50000平方米；

（7）土地用途：

住宅；

（8）居民活动场、地面停车场、小区道路等占土地面积的40％。

3．原土地使用者应履行的责任

（1）支付2亿人民币地价款；

（2）按照规划条件用地；

（3）投资额不低于10亿人民币；

（4）在2008年4月30日之前动工建设；

（5）在2010年10月31日前完成项目施工建设；

（6）完成开发投资总额的25％以上才可以转让。

4．该土地原使用者对土地权利可以的处置方式

（1）转让；

（2）出租；

（3）抵押；

（4）置换；

（5）作价出资；

（6）作价入股；

（7）赠与。

（二）A集团公司（国有）拟将所属B工厂改制为B股份有限公司，2009年7月获得所在省国有资产监督管理委员会批准后，7月28日，A公司委托某土地估价机构对B．Z-F'涉及的国有划拨建设用地进行估价。

下面是根据委托方提供的相关资料和估价师现场勘察得到的相关信息整理出的有关情况，请阅读后回答相关问题。

（1）A公司是财政部批准实行国家控股公司试点的企业，属国家授权的投资机构。

（2）B工厂为A公司所属全资子公司，为机械加工型企业，正在进行一项重点技术改造，改制为股份有限公司后，将择机上市。

（3）B工厂所使用土地位于XX市Xx区新中路15号，分为东西两部分，东西两侧有围墙隔开，并独立建设基础设施。

西侧为该厂办公和职工宿舍区，总土地面积为10622平方米，其中宿舍与办公区没有明确的分割线，但办理了独立的土地登记，面积为4400平方米。

西侧宿舍楼建筑面积8500平方米，已按房改政策出售给职工；办公楼建筑面积4500平方米。

东侧为厂区，占地42342平方米，生产性用房建筑面积为25000平方米。

厂区中有一研究楼，但已经独立办理土地登记。

（4）B工厂在厂区东约1公里处有一分厂，也是其主要生产部门，为独立核算的非法人企业，占有土地面积22100平方米。

（5）土地证所载所有土地使用权人均为B工厂，主厂区统一地号为LH—3—（3）—26—6，无产权纠纷。

（6）经向当地国土管理部门了解，B工厂已于2008年10月将东侧厂区内的研究楼（土地面积1200平方米）及地上建筑抵押给了某银行，共贷款700万元，期限为—年，办理了抵押登记，申领了土地他项权利证明书。

（7）该土地外均有上水、下水、通电、通天然气、通电信、通暖设施及道路。

西侧所有管线均已接入并能正常使用；东侧除天然气外，其余管线也均已接人，目前使用情况正常。

B工厂宗地内的各项基础设施开发费用均在企业的财务报表中有所反映。

（8）2009年7月5日，审计、资产评估等机构已进场工作，企业审计的截止日期为2009年6月30日。

（9）委托方提供了B工厂的营业执照、国有土地使用证、国家国资委关于改制的批文、实行国家控股公司试点的企业及属国家授权的投资机构的相关文件、房屋所有权证、宗地利用及基础设施情况等资料。

问题（4小题，分别为4分、5分、6分、5分）

1．B工厂改制为股份有限公司过程中，除了估价之外，还需要对其现在使用的国有划拨建设用地使用权进行处置，你认为可以选择的处置方式有哪些?

2．根据上述资料，B工厂有哪些土地可以进入股份公司?

请列出名称和土地面积。

3．假定你是土地估价师，请结合上述信息，对东侧厂区土地（不包括研究楼）的价格进行定义?

4．该企业在改制完成后，假定由于特别原因需要将东侧生产用地转变为出让用地，并于2009年8月8日签订土地出让合同，土地登记时间为2009年9月1日。

清根据上述有关资料列出主要的登汜信息。

1．可以选择的处置方式

（1）出让；

（2）国有租赁；

（3）授权经营；

（4）作价出资（人股）。

2．B工厂可以进入股份公司的土地名称和土地面积

（1）东侧生产区，土地面积41142平方米；

（2）东侧研究楼占地，土地面积1200平方米；

（或上述两项合并：

东侧厂区占地，土地面积42342平方米）

（3）西侧办公楼占地，土地面积6222平方米；

（4）厂区外分厂占地，土地面积22100平方米。

3．对东侧厂区土地（不包括研究楼）的价格进行定义

（1）估价基准日：

2009年6月30日；

（2）实际土地用途：

工业，设定土地用途：

工业；

（3）容积率：

0．6（或0．607或0．61，或0．6）；

（4）实际开发程度：

宗地外“七通”宗地内“六通一平”，设定开发程度：

宗地外“七通”，宗地内“一平”；

（5）设定使用年期：

50年；

（6）设定土地使用权类型：

根据处置方式任选一种。

4．主要的登记信息

（1）土地使用权人：

B股份有限公司；

（2）坐落：

XX市XX区新中路15号；

（3）地号：

为LH—3—（3）—26—6；

（4）地类（用途）：

工业；

（5）使用权类型：

国有出让土地；

（6）终止日期：

2059年8月7日；

（7）使用权面积：

41142平方米；

（8）土地登记时间：

2009年9月1日。

一、简答题:

1、

A房地产开发公司于2007年12月31日以挂牌方式取得了位于某市二环路附近的一宗住宅用途的国有建设用地使用权，全额支付了出让金及相关税费，并于2008年1月31日办理了土地登记手续，领取了国有土地使用证。

因后续资金问题，A公司拟与B公司合资成立C公司，其中B公司以现金出资，拟占C公司25％的股份，A公司以该宗地的建设用地使用权作价出资，拟占C公司75％的股份，土地价值量以2009年9月30日作为审计时间点。

双方同意将该宗地的建设用地使用权过户至C公司后，以C公司的名义共同开发该项目。

为确定该建设用地使用权的入股价值，2009年9月10日，A公司和B公司共同委托某土地估价机构对该宗地进行估价。

土地估价师拿到了当时的土地出让合同（部分内容附后）及设计方案，并到现场进行勘察，得到以下信息，请阅读后回答有关问题。

（1）该项目设计总建筑面积为20万平方米，容积率为4．00，共建5栋16层相同住宅。

其他根据规划要求配置。

（2）该宗地目前为在建土地，场地内已全部拆迁完毕。

于2008年4月5日开始动工，先期建设的为西侧的1号住宅楼，设计建筑面积为40000平方米，已投资2．5亿元，但2008年6月，由于A公司资金原因，该项目停工至今。

（3）该宗地南临市政主干道，宗地外市政基础设施配套已达到“通上水、通下水、通电、通讯、通天然气”，目前集中供热管道尚未接通，但其管道已开始铺设，预计一年后可开通。

（4）委托方提供了该宗地的国有土地使用证，其主要内容摘抄如下：

证书号：

略土地使用权人：

A房地产开发公司

坐落：

X省X市X区二环路25号

地号：

YT5—6—7—1   图号：

100—125—75

地类（用途）：

住宅用地取得价格：

20000万元

使用权类型：

国有出让终止日期：

2078年1月31日

使用权面积：

50000平方米发证日期：

2008年2月8日

附：

委托方提供的国有建设用地使用权出让合同部分内容（该合同为制式合同，有下划线的内容为填写内容，其余均为制式）。

“第四条出让人出让给受让人的宗地坐落于X省X市X区二环路25号；宗地平面及空间范围以1985年国家高程面为起算面，向上至离起算面48米的高程面为止，向下至离起算面-10米的高程面为止，高差为58米；宗地编号为YT5-6-7-1，宗地总面积大写伍万平方米（小写50000.00平方米），其中出让宗地面积为大写伍万平方米（小写50000.00

平方米）。

第五条本合同项下出让宗地的用途为住宅用地。

第七条出让人同意在2008年1月31日将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第

（一） 款规定的土地条件：

（一）达到场地平整和周围基础设施七通，即通上水、通下水、通电、通天然气、通电信、通暖、通路。

第九条本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为每平方米人民币大写肆仟元（小写4000.00元）；总价款为人民币大写贰亿元（小写200000000.00元）。

第十三条受让人同意本合同项下受让宗地的开发投资总额不低于人民币大写壹拾亿元（小写1000000000.00元）。

项目固定资产投资包括建筑物、构筑物、设备投资和出让价款等。

第十四条受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物的，应符合附件2《城市规划管理部门确定的出让宗地规划条件》，其中：

主体建筑物性质商品住宅楼；

附属建筑物性质；

建筑容积率不高于4．0不低于3．0 ；

建筑限高48米；

建筑覆盖率不高于30％不低于20％；

绿地率不高于40%————；

其他土地利用要求居民活动场所、地面停车场、小区道路等不低于土地面积的40%，，

第十八条受让人同意在2008年4月30日之前动工建设，同意在

2010年10月31日前完成项目施工建设，并申请竣工验收。

受让人不能按期开工建设，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工和申请竣工验收日期可按同意延建的时间相应顺延。

第二十七条受让人按照本合同约定已经支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有土地使用证，取得出让国有建设用地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押，但首次转让（包括出售、互换、出资和赠与）剩余年期国有建设用地使用权时，应当经出让人认定符合下列第

（一） 款规定之条件：

（一）按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上；

合同签订日期：

2007年12月31日。

”

问题（4小题，每小题5分）

1．上述信息中，哪些是作为“估价事项”明确的内容?

用简短语句列出。

2．根据上面的有关资料，按照最佳利用原则，以已有的规划条件为基础，列出估价中可以采用的土地利用条件的内容。

3．根据合同内容，使用简短语句，列出原土地使用者应履行的责任。

4．使用简短语句，列出该土地原使用者对土地权利可以的处置方式。

你的答案：

标准答案：

1．估价对象明确的内容

（1）估价对象：

坐落于X省X市X区二环路25号住宅用地，共50000平

方米；

（2）权利人：

A房地产开发公司；

（3）估价目的：

确定土地使用权的人股价值；

（4）估价基准日：

2009年9月30日；

（5）委托估价时间：

2009年9月10日；

（6）委托方：

A公司和B公司；

（7）价格定义：

“七通一平”，住宅用途，容积率为4，国有土地使用权（正

常市场）价值，

2．估价中可以采用的土地利用条件的内容

（1）绿地率：

440％；

（2）建筑覆盖率：

20％—30％；

（3）建筑层数：

16层；

（4）容积率：

4．00；

（5）建筑面积：

20万平方米；

（6）土地面积：

50000平方米；

（7）土地用途：

住宅；

（8）居民活动场、地面停车场、小区道路等占土地面积的40％。

3．原土地使用者应履行的责任

（1）支付2亿人民币地价款；

（2）按照规划条件用地；

（3）投资额不低于10亿人民币；

（4）在2008年4月30日之前动工建设；

（5）在2010年10月31日前完成项目施工建设；

（6）完成开发投资总额的25％以上才可以转让。

4．该土地原使用者对土地权利可以的处置方式

（1）转让；

（2）出租；

（3）抵押；

（4）置换；

（5）作价出资；

（6）作价入股；

（7）赠与。

解　　析：

本题分数：

30.00

本题得分：

2、

A集团公司（国有）拟将所属B工厂改制为B股份有限公司，2009年7月获得所在省国有资产监督管理委员会批准后，7月28日，A公司委托某土地估价机构对B．Z-F'涉及的国有划拨建设用地进行估价。

下面是根据委托方提供的相关资料和估价师现场勘察得到的相关信息整理出的有关情况，请阅读后回答相关问题。

（1）A公司是财政部批准实行国家控股公司试点的企业，属国家授权的投资机构。

（2）B工厂为A公司所属全资子公司，为机械加工型企业，正在进行一项重点技术改造，改制为股份有限公司后，将择机上市。

（3）B工厂所使用土地位于XX市Xx区新中路15号，分为东西两部分，东西两侧有围墙隔开，并独立建设基础设施。

西侧为该厂办公和职工宿舍区，总土地面积为10622平方米，其中宿舍与办公区没有明确的分割线，但办理了独立的土地登记，面积为4400平方米。

西侧宿舍楼建筑面积8500平方米，已按房改政策出售给职工；办公楼建筑面积4500平方米。

东侧为厂区，占地42342平方米，生产性用房建筑面积为25000平方米。

厂区中有一研究楼，但已经独立办理土地登记。

（4）B工厂在厂区东约1公里处有一分厂，也是其主要生产部门，为独立核算的非法人企业，占有土地面积22100平方米。

（5）土地证所载所有土地使用权人均为B工厂，主厂区统一地号为LH—3—（3）—26—6，无产权纠纷。

（6）经向当地国土管理部门了解，B工厂已于2008年10月将东侧厂区内的研究楼（土地面积1200平方米）及地上建筑抵押给了某银行，共贷款700万元，期限为—年，办理了抵押登记，申领了土地他项权利证明书。

（7）该土地外均有上水、下水、通电、通天然气、通电信、通暖设施及道路。

西侧所有管线均已接入并能正常使用；东侧除天然气外，其余管线也均已接人，目前使用情况正常。

B工厂宗地内的各项基础设施开发费用均在企业的财务报表中有所反映。

（8）2009年7月5日，审计、资产评估等机构已进场工作，企业审计的截止日期为2009年6月30日。

（9）委托方提供了B工厂的营业执照、国有土地使用证、国家国资委关于改制的批文、实行国家控股公司试点的企业及属国家授权的投资机构的相关文件、房屋所有权证、宗地利用及基础设施情况等资料。

问题（4小题，分别为4分、5分、6分、5分）

1．B工厂改制为股份有限公司过程中，除了估价之外，还需要对其现在使用的国有划拨建设用地使用权进行处置，你认为可以选择的处置方式有哪些?

2．根据上述资料，B工厂有哪些土地可以进入股份公司?

请列出名称和土地面积。

3．假定你是土地估价师，请结合上述信息，对东侧厂区土地（不包括研究楼）的价格进行定义?

4．该企业在改制完成后，假定由于特别原因需要将东侧生产用地转变为出让用地，并于2009年8月8日签订土地出让合同，土地登记时间为2009年9月1日。

清根据上述有关资料列出主要的登汜信息。

你的答案：

标准答案：

1．可以选择的处置方式

（1）出让；

（2）国有租赁；

（3）授权经营；

（4）作价出资（人股）。

2．B工厂可以进入股份公司的土地名称和土地面积

（1）东侧生产区，土地面积41142平方米；

（2）东侧研究楼占地，土地面积1200平方米；

（或上述两项合并：

东侧厂区占地，土地面积42342平方米）

（3）西侧办公楼占地，土地面积6222平方米；

（4）厂区外分厂占地，土地面积22100平方米。

3．对东侧厂区土地（不包括研究楼）的价格进行定义

（1）估价基准日：

2009年6月30日；

（2）实际土地用途：

工业，设定土地用途：

工业；

（3）容积率：

0．6（或0．607或0．61，或0．6）；

（4）实际开发程度：

宗地外“七通”宗地内“六通一平”，设定开发程度：

宗地外“七通”，宗地内“一平”；

（5）设定使用年期：

50年；

（6）设定土地使用权类型：

根据处置方式任选一种。

4．主要的登记信息

（1）土地使用权人：

B股份有限公司；

（2）坐落：

XX市XX区新中路15号；

（3）地号：

为LH—3—（3）  —26—6；

（4）地类（用途）：

工业；

（5）使用权类型：

国有出让土地；

（6）终止日期：

2059年8月7日；

（7）使用权面积：

41142平方米；

（8）土地登记时间：

2009年9月1日。

解　　析：

本题分数：

30.00

本题得分：

3、

第一部分总述

一、估价项目名称：

大达储运公司四方路仓库部分土地和库房估价。

二、委托估价方（略）

三、受托估价方（略）

四、估价目的：

为大达储运公司以四方路仓库部分土地、库房作价与外商举办中外合资企业提供价格依据。

五、估价依据：

（略）

六、价格定义：

本报告提供的土地价格是指熟地价格和库房的现时市场价格。

七、估价期日：

1997年9月

八、估价日期：

1997年8月30日至9月20日

九、估价结果

土地价格总计：

19．1万美元，单位地价39．3美元／m2

房屋价格总计：

419．2万人民币，单价722．8元／m2人民币。

十、需要特殊说明的事项

（1）评估对象为大达储运公司四方路仓库中的部分生产经营用地和库房。

大达储运公司与外商达成意向：

在不办理土地使用权出让手续的前提下，将部分生产用地作价投入合资企业。

（2）本报告所称市场价格是指公开市场价格。

（3）未经评估单位书面同意，本报告不得用于任何公开文件、材料或者在报刊杂志上刊载。

（4）本报告有效期为1年。

（5）本报告不对任何第三者承担责任。

十一、估价人员签名

刘唯注册房地产估价师编号00567

陈宏经济师、资产评估师编号98035

十二、土地估价机构（略）

一九九八年九月二十日

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1．土地位置状况

位置：

四方路仓库位于某市四方路150号，靠近码头。

土地用途：

仓储用地。

土地面积：

四方路仓库总用地面积为152000平方米，其中估价对象土地面积为4850平方米。

土地利用状况：

四方路仓库用地中直接用于生产经营土地占土地总面积的68．5％，为104120平方米，其余为道路、食堂、办公、浴室及厂办幼儿园及绿化等占地。

土地