《昌吉市棚户区改造实施方案终稿》.docx

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《昌吉市棚户区改造实施方案终稿》

《昌吉市棚户区改造实施方案（终稿）》

昌吉市旧城（棚户区）及城中村改造

实施意见（试行）

为加快昌吉市旧城（棚户区）及城中村改造工作进程，进一步改善城市环境，优化城市服务功能，保障旧城区（棚户区）居民及城中村村民切身利益，确保社会和谐稳定大局，依据住房和城乡建设部等五部委《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》，结合昌吉市实际，制定本实施方案。

一、指导思想

和工作目标

坚持以“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，按照自治区旧城（棚户区）改造的相关要求，统筹做好旧城（棚户区）改造工作。

把旧城（棚户区）及城中村改造作为一项民生工程，切实解决旧城（棚户区）居民及城中村村民居住条件和生活环境问题，促进昌吉市经济社会又好又快发展。

按照《昌吉市旧城（棚户区）改造规划（202x年——202x年）》的目标要求，切实抓好旧城（棚户区）改造工作，在今后5年内完成旧城（棚户区）改造及市政基础设施建设。

二、本实施方案的适用范围

（一）本方案所称旧城（棚户区），是指在城市规划区内的国有土地上，历史形成的以平房为主、建筑密度大、人均居住面积小、房屋建筑质量差、安全隐患多、市政设施不

配套、环境较为恶劣的集中成片居住区域。

（二）在本市规划区范围内已履行土地征收程序，土地权属已由集体转为国有，并以村民委员会为组织的农民聚居村落。

三、工作原则

（一）统一规划，配套建设。

完善专项规划，对计划改造的旧城（棚户区）规划一经确定，要严格按照规划执行。

旧城（棚户区）改造要与城市功能布局、基础设施建设、环境综合治理相结合，与社区建设和公共服务配套设施建设相结合，与完善住房保障体系相结合。

对道路、燃气、给排水、供热、供电、电信、绿化照明、有线电视等基础设施要同步建设，合理配置，必须满足旧城（棚户区）居民基本的居住条件和生活条件。

（二）政府组织，市场运作。

旧城（棚户区）改造领导小组负责统一部署和指导全市的旧城（棚户区）改造工作，并对改造全过程进行指导、管理和监督。

旧城（棚户区）改造工作主要采取政府自主改造和政府主导房地产开发企业参与改造等形式。

参与旧城（棚户区）及城中村改造的房地产企业原则上是本地企业，必须具有三级以上房地产开发资质，并且具备良好的社会信誉和较强的经济实力。

1、政府自主实施

政府对纳入旧城（棚户区）改造范围内的土地科学制定容积率，依法履行土地“招拍挂”程序后，统一规划，统一建设。

2、企业组织实施

政府将纳入旧城（棚户区）改造范围的开“招拍挂”，拟改造房地产开发企业取得土地使用权后，依法组织实施，并享受旧城（棚户区）改造相关优惠政策。

（三）因地制宜，分类改造。

制定好每一个项目的具体改造方案。

从实际出发，统筹考虑，先易后难，稳步推进。

具体改造方案要广泛征求拟改造范围内各族群众的意见。

四、工作运行机制

（一）旧城（棚户区）改造领导小组主要职责。

审定旧城（棚户区）改造的相关政策、办法和措施，审定旧城（棚户区）改造的项目规划和资金计划。

（二）旧城（棚户区）改造领导小组办公室成立工作组，负责项目报批、业务指导、规划、建设管理和资金保障等相关业务，研究确定改造方案和年度计划，拨付和管理改造资金，对全市改造项目进行监督、管理、指导和协调。

（三）对已完成的旧城（棚户区）改造项目进行验收，做好旧城（棚户区）改造工作的信息报送和档案管理工作。

五、旧城（棚户区）及城中村改造项目的办理程序

（一）政府自主实施的旧城（棚户区）改造项目，由旧城（棚户区）改造领导小组会议决定。

（二）政府主导，企业实施的旧城（棚户区）改造项目按照以下程序办理：

1、昌吉市旧城（棚户区）改造领导小组办公室确定棚户区改造的范围，拟参与的企业向昌吉市旧城（棚户区）改3

造领导小组办公室（房管局）提交申请，旧城（棚户区）改造领导小组办公室提出初步意见报旧城（棚户区）改造领导小组核准。

2、根据核准的意见，市规划部门出具初步规划设计条件及设计控制要求。

3、旧城（棚户区）改造领导小组办公室根据核准后的意见组织房屋征收部门制定房屋征收补偿方案，由房屋征收部门组织实施房屋征收补偿工作。

4、凡经确定的旧城（棚户区）改造项目，房屋价格评估机构须由被征收人和旧城（棚户区）改造领导小组办公室（房管局）共同协商选定，协商不成的，由旧城（棚户区）改造领导小组办公室（房管局）随机选定，企业不得自行委托评估。

5、市国土资源局根据评估的结果及规划设计条件进行项目测算，提出土地招拍挂的初步方案。

6、市政府召开旧城（棚户区）改造领导小组会议，审核国土资源局土地“招拍挂”方案及房管局复核的征收补偿成本后，由市国土资源局组织实施土地“招拍挂”工作，确定项目法人。

7、以上程序履行完毕项目法人办理土地出让手续，再按规划、建设、发改委等部门的规定办理建设工程报建手续。

（三）城中村改造项目按以下程序办理：

1、在城市规划区范围内，符合改造条件的城中村，由村委会提出改造申请，改造申请经办事处相关会议论证通过4

后，报市城中村改造领导小组办公室（房管局）审核。

2、城中村改造领导小组办公室将审核的意见上报市人民政府审批。

3、村委会根据市人民政府批准后的意见，制定本村征收补偿实施方案，并征求本村村民意见，征收补偿方案经90%以上村民认可签字后，报市城中村改造领导小组办公室（房管局）审核。

原则上，补偿的标准不得突破本方案中有关城中村安置补偿的标准。

4、征收补偿方案经城中村改造领导小组办公室（房管局）审核无异议后，报市人民政府，经相关会议研究确定后组织实施。

5、凡经确定的城中村改造项目，房屋价格评估机构由城中村改造领导小组办公室（房管局）选定，企业或村委会不得自行委托评估。

6、用于城中村改造的土地和预留安置用地必须经自治区国土资源厅审批，且已履行完土地征收补偿相关手续。

城中村改造的土地、村集体预留安置土地和发展用地一律实行公开挂牌方式供应。

（1）城中村挂牌供应的土地由城中村改造用地、预留安置村民用地和预留发展用地三部分构成。

（2）预留的发展用地，村集体自行开发建设的，公开挂牌的竞买主体为村集体。

（3）城中村改造用地、预留安置村民用地和预留发展用地，村集体委托开发企业开发建设的，三部分用地公开挂5

牌的竞买主体为房地产开发企业。

7、市城乡规划局根据市政府确定的城中村改造范围，依据城市总体规划及城中村改造控制性规划划定改造地块蓝线范围，出具用地蓝线图和规划设计条件通知书，报市人民政府审批。

8、市财政局、市房管局、市国土资源局共同对评估机构提交的评估报告审核认定。

市国土资源局根据审核后的结果拟定城中村改造土地挂牌方案，报市人民政府审批后按法定程序组织出让。

9、市财政根据核准后的征收补偿进度予以支付征收补偿费。

六、旧城（棚户区）改造、城中村改造项目拆迁安置补偿：

（一）旧城（棚户区）改造项目的补偿安置标准

1、被征收人可以选择货币补偿，也可选择房屋产权调换。

2、被征收人选择货币补偿的，被征收房屋价值参照同区位新建普通商品房的市场均价进行评估，房屋价值包括被征收房屋、附着物及其占用范围内的土地使用权的补偿（房屋压占面积以外的合法土地，按土地级别予以评估）。

根据价格评估的结果，由征收单位一次性支付给被征收人。

3、被征收人选择房屋产权调换的，由征收单位提供用于产权调换的房屋。

被征收人与征收单位需计算、结清征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

4、被征收人房屋价值参照同区位新建普通商品房的市场均价评估确定，用于产权调换的安置用房按照同区位普通商品房市场优惠价提供给被征收人，被征收人以其足额的补偿款与安置房回购价相互找差，同时结清房屋楼层系数差。

安置房由市人民政府统一安排。

5、房屋压占面积以外的土地补偿款及附着物的补偿款，不得用于回购安置房，仅作货币补偿。

6、被征收人因经济困难，确实无力补清房屋差价，如被征收房是唯一生活用房的，可暂时承租差价部分（租金标准参照廉租房标准执行）。

或符合住房保障对象的，由政府纳入保障性住房。

在办理相关产权登记手续后，被征收人必须以该套安置用房作为担保物，抵押给征收人，待被征收人经济条件改善后，仍然按当年房屋差价标准结算完毕后，由征收人解除抵押。

7、房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

8、被征收人在房屋征收决定下发之日起30日内，与征收人达成补偿协议并按要求拆除房屋的给予一定的奖励，按期搬迁奖励仅限于回购安置楼，具体标准依项目而定。

9、在作出房屋征收决定前，建设、规划、国土资源等部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，给予补偿，对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

10、征收补偿协议达成后，房屋征收单位向被征收人支7

付搬迁费，被征收人领取补偿款和搬迁费后，需按协议约定在规定时间内搬迁完毕。

在安置用房交付使用前，征收单位向被征收人支付临时过渡费，直至安置房交付使用。

（二）城中村改造项目的补偿安置标准

xxxx自治区工程建设标准《城市规划管理技术规定》规定，居民建房建筑密度不得大于40%；xxxx自治区实施《中华人民共和国土地管理法》办法规定，村民宅基地按照人均耕地划拨，但每户最高不得超过800平方米。

依据上述规定，确定补偿标准。

1、货币补偿

（1）对建筑年代为202x年1月29日以前的房屋，补偿时以被征收房屋重置价为依据，政府以改造当年新建房屋成本价（具体金额依项目而定）一次性补偿给被征收人。

宅基地内房屋建筑密度不足40%的，补足40%。

（2）建筑年代为202x年1月29日以后202x年3月14日以前的房屋，对持有规划、建设手续的村民，补偿时以被征收房屋重置价为依据，政府以改造当年新建房屋成本价（具体金额依项目而定）一次性补偿给被征收人；宅基地内房屋建筑密度不足40%的，补足40%，建筑密度超出40%的部分，未经市规划、建设等部门批准的建筑，按照被征收房屋重置价给予货币补偿，不再进行产权调换。

（3）建筑年代在202x年3月14日以后的房屋，对持有规划、建设手续的村民，补偿时以被征收房屋重置价为依据，政府以改造当年新建房屋成本价（具体金额依项目而定）8

一次性补偿给被征收人，宅基地内房屋建筑密度不足40%的，补足40%。

建筑密度40%以外的部分，未经市规划、建设等部门批准建设的建筑，认定为违法建筑不予补偿。

2、房屋置换

（1）对建筑年代为202x年1月29日以前的住房，根

（2）建筑年代在202x年1月29日以后202x年3月14日以前的住房，对持有规划、建设手续的村民，按照批准后的合法住宅面积给予房屋产权调换。

宅基地内房屋建筑密度不足40%的，补足40%，建筑密度超出40%且没有规划手续的建筑，按照被征收房屋的重置价给予货币补偿，不再进行产权调换。

（3）建筑年代在202x年3月14日以后，对持有规划、建设手续的村民，按照批准后的合法住宅面积给予房屋产权调换，宅基地内房屋建筑密度不足40%的，补足40%，建筑密度超出40%且没有规划手续的建筑，认定为违法建筑不予补偿。

3、置换比例：

被征收村民合法住宅建筑原则上按照拆一还一的比例进行置换，其中土木结构最高不超过1：

1；砖木结构最高不超过1：

1.1；砖混结构最高不超过1：

1.2；超出置换比例的部分，10平方以内按改造当年房屋成本价（具体金额依项目而定）相互补差，10平方以外的按市场价进行补差。

4、村民建房年代及合法宅基地的界定，原则上由被征据其现有的住房面积进行产权调换，附着物给予货币补偿。

收人提供依据。

如不能提供依据的，由所在村委会会同办事处出具证明材料，经国土资源局和规划局复核、公示后报市房管局备案。

公示时间不得少于10日。

5、宅基地内没有违章建筑，按下列方式给予奖励：

（1）宅基地3—5（含5分）分地的，合法建筑面积以外的土地按400元/平方米给予奖励；

（2）宅基地6—8（不含8分）分地的，合法建筑面积以外的土地按350元/平方米给予奖励；

（3）宅基地8分地以上的，合法建筑面积以外的土地按300元/平方米给予奖励；

（4）宅基地超过800平方米的部分，土地不予奖励。

6、土地奖励款仅作货币补偿，不得用于回购安置楼。

7、被征收人在规定期限内达成协议并拆除房屋的，给予一定的奖励。

（1）在规定时间内，与征收人达成补偿协议并拆除房屋的，土木结构房屋按照其合法住宅建筑面积给予50元/平方米的奖励；砖木结构房屋按照其合法住宅建筑面积给予200元/平方米的奖励；砖混结构房屋按照其合法住宅建筑面积给予400元/平方米的奖励。

（2）按期搬迁奖励仅限于回购安置楼。

8、房屋置换后，如宅基地内有违章建筑，但按要求自行拆除的，可视为无违章建筑，享受同等的奖励标准。

对拒不拆除违章建筑的村民，不能享受城中村改造的任何奖励及优惠政策。

9、户口在本村，并且没有享受宅基地的村民，以户为单位，可按当年成本价购买一套90平方米的安置住房。

10、在城中村改造项目中，凡违法侵占集体土地或国有土地，在批准的宅基地以外建设的房屋及附着物，征收时一律不予补偿并依法拆除，构成犯罪的，移交司法部门依法处理。

11、拆迁人实施拆迁后，被拆迁人可领取临时安置补助费和搬迁补助费，具体标准依项目自行制定。

（三）被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由市人民政府依法申请人民法院强制执行。

（四）市规划、国土资源、街道办事处及城市管理行政执法部门要加强监管力度，杜绝私搭乱建，避免因拆迁形成新的城中村和治安乱点。

（五）参与旧城（棚户区）和城中村改造的企业除补偿安置，必须按照当年保障性住房的相关政策配建保障性住房。

七、参与旧城（棚户区）改造及城中村改造的企业，履行完一定手续后，须按照安置楼总投资的10%向房管局缴纳监管资金。

八、参与旧城（棚户区）改造及城中村改造的企业，须优先调整项目资金，集中力量，按照“先保障安置房建设、再进行商品房开发建设”的时序进行开发。

九、参与旧城（棚户区）改造及城中村改造的企业，必11

须与旧城（棚户区）改造领导小组办公室（房管局）签订物业管理协议，基础设施应配套而未完全配套的，政府采取相应的措施予以处理。

十、改造优惠政策

（一）政府自主改造的旧城（棚户区）项目

1、免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费。

2、免征墙改基金等各种政府性基金。

3、旧城（棚户区）改造项目小区外的市政基础设施配套建设，由政府负责完成。

4、旧城（棚户区）改造项目税收减免政策按国家和自治区的相关政策执行。

（二）企业实施的旧城（棚户区）改造项目对按照程序纳入旧城（棚户区）改造的建设项目，在符合规划设计条件的前提下，可享受下列优惠政策：

1、改造项目占地在50000㎡以上或拆迁户数在100户以上的：

（1）免交城市基础设施配套费

（2）免交城市热贴费（3）免交墙改基金（4）免交城市占道费（5）免交树木移植费（6）免交垃圾清运费

2、改造规模每减少10000㎡，按20％的标准以递增的12

方式缴纳城市配套费、城市热贴费及墙改基金。

其余费用免交。

3、改造范围在10000㎡以下的：

（1）免交城市占道费

（2）免交树木移植费（3）免交垃圾清运费

4、旧城（棚户区）改造项目确定后，项目法人可申请从足额缴纳的土地出让金中补偿相应的拆迁安置补偿费用。

具体金额由市旧城（棚户区）改造领导小组办公室、市国土资源局和市财政局三方共同审核后报市人民政府批复。

（三）城中村改造项目

1、除安置补偿外，按人均68平方米（其中。

人均预留发展用地12平方米、人均预留安置用地28平方米、人均预留改造用地28平方米）预留给村集体的土地，除缴纳建筑劳保统筹费外，免收市级收取的所有行政事业性收费。

2、整村失地的村，启动失地农民养老保险，并将失地农民纳入阳光工程培训。

3、城中村改造同时享受棚户区改造相关优惠政策。

十

一、改造资金来源

（一）政府自主实施

1、依托援助资金；

2、市财政安排的棚户区改造专项资金；

3、政府统贷统还资金和公积金贷款；

（二）政府主导，企业实施。

政府主导，企业运作的旧城（棚户区）改造项目，改造及建设资金由企业自行筹集解决。

十二、宣传动员

加大宣传力度，大力营造良好的舆论氛围。

由市委宣传部牵头，通过广播、电视、报纸、网络等媒体全方位地宣传旧城（棚户区）改造及城中村改造的重大意义、目的及各项政策措施。

对积极配合改造工作、主动签订拆迁协议的单位和个人加大正面报道力度，同时对漫天要价、私搭乱建、恶意阻碍旧城（棚户区）改造和城中村改造工作的现象进行曝光，努力营造一种人人参与和支持棚户区改造及城中村改造的良好社会氛围。

内容仅供参考