强烈推荐明月酒店建设项目可行性研究报告.docx
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强烈推荐明月酒店建设项目可行性研究报告
第一章总论1
1.1项目概况1
1.2可行性研究报告编制情况2
1.3建设单位情况3
1.4主要经济技术指标4
1.5问题与建议4
第二章项目建设背景与必要性5
2.1建设背景5
2.2项目建设的必要性7
第三章市场分析与预测10
3.1商南县旅游市场发展状况10
3.2商南县星级酒店状况11
3.3项目周边市场环境分析12
3.4市场需求分析13
第四章项目选址及建设条件13
4.1商南县基本情况13
4.2项目选址21
4.3征地及移民搬迁安置方案22
4.4发展优势22
第五章建设内容与规模23
5.1建设内容与规模23
5.2经营内容24
第六章工程设计方案27
6.1指导思想27
6.2设计依据27
6.3建筑设计28
6.4结构设计28
6.5辅助工程30
第七章环境影响分析35
7.1周边环境现状35
7.2环境影响分析36
7.3环境保护措施及治理效果37
第八章节能39
8.1设计依据39
8.2节能措施39
8.3节能评价41
第九章消防与安全卫生42
9.1消防42
9.2劳动安全43
9.3卫生防护44
第十章项目的组织机构与经营管理46
10.1组织机构46
10.2机构职责47
10.3人力资源配置54
10.4劳动制度54
10.5劳动力来源与人员培训54
10.6经营方式55
10.7营销策略55
第十一章项目实施组织与进度计划58
11.1项目实施组织58
11.2工程进度计划60
11.2项目实施横道图61
第十二章投资估算62
12.1估算依据62
12.2投资估算62
12.3资金筹措63
12.4投资使用计划64
第十三章财务评价64
13.1基础数据的确定64
13.2财务测算65
13.3财务评价67
13.4不确定性分析69
13.5风险分析71
13.6社会效益72
第十四章结论与建议72
附表：
附表1-附表10
附图：
第一章总论
1.1项目概况
1.项目名称：
明月酒店建设项目
2.项目建设单位：
陕西五鑫建筑工程有限公司
3.项目负责人：
姚其胜
4.项目建设地点
明月酒店位于商南县城东岗月亮山，占地面积64亩。
5.项目建设内容和建设规模
明月酒店按五星级标准设计，共有255个标准间、10间套房、12间商务套房、20间贵宾套房。
主要建设内容有客房楼、贵宾楼、商务楼、餐厅楼、游泳馆、保龄球馆及民俗演艺厅、民俗街、酒店办公楼、职工宿舍楼以及广场、停车场、道路、绿化、供电、给排水、通讯与网络等公共辅助设施。
总建筑面积44200m2，总构筑物面积29890m2。
占地面积64亩。
6.投资估算及筹措资金
本项目总投资17771.8万元，其中建设投资16810.80万元；建设期利息800万元；铺底流动资金161万元。
本项目投入总资金18121.80万元，其中建设投资16810.80万元；建设期利息800万元；全额流动资金511万元。
资金来源为：
建设单位自筹7771.8万元，其中用于建设投资6810.8万元,用于建设期利息800万元，用于流动资金161万元；申请银行借款10350万元，其中用于建设投资10000万元,用于流动资金350万元。
7.预期效益
本项目预期营业收入5802.04万元，利润3132.70万元税金317.95万元，所得税783.18万元。
同时带动三产发展，解决231名就业岗位，活跃地方经济，为新农村建设服务。
8、进度计划
建设期为2年，计划2011年12月投入使用。
1.2可行性研究报告编制情况
1、报告编制单位
本项目可行性研究由陕西省工程咨询公司组织进行，并负责报告的编制工作。
2、报告编制依据
（1）国家发改委《建设项目经济评价方法与参数》；
（2）中共陕西省委、陕西省人民政府《关于加快城镇化进程的若干意见》（陕发[2001]19号）；
（3）《商南县关于加快突破发展提前实现“十一五”规划的决定》；
（6）《商南县创建陕西省旅游示范县工作方案》商办发[2009]127号）；
（7）《商南县创建陕西省卫生县城工作方案》；
（8）《商南县县城“十一五”环境卫生规划》（商建发[2006]03号）；
（9）《商南县创建省级园林城市实施方案》（商建字[2009]64号）；
（10）其他相关工程技术资料。
3、主要研究范围及编制内容
按照本项目总体规划和建设方案要求，依据有关规定，就本项目提出的背景及建设的必要性、项目选址及建设条件、建设方案、环境影响及节能措施、项目管理及进度计划、投资估算及资金筹措以及经济社会效益等内容进行分析研究，并提出研究结论。
1.3建设单位情况
陕西五鑫建筑工程有限公司成立于2005年，法人代表姚其胜，注册资金1998万元，下属商洛五鑫房地产开发有限责任公司、商洛五鑫装饰有限责任公司和商南五鑫大酒店，现有职工300人，其中管理人员30人，中高级职称5人。
至2009年总资产3800万元，负债370万元，2009年经营总收入3000万元，企业经营状况良好，无不良信用记录。
1.4主要经济技术指标
主要经济技术指标
名称
数量
备注
总投资
17771.8万元
其中：
1、固定资产投资
17610.8万元
建设期利息800万元
2、铺底流动资金
161万元
正常年份销售收入
5802.04万元
正常年
利润总额
3132.70万元
正常年
所得税
783.18万元
正常年
营业税金
317.95万元
正常年
内部收益率（％）
14.56%
税后
财务净现值（万元）
1235.47
税后
静态投资回收期（年）
6.52
含建设期2年
动态投资回收期（年）
7.47
含建设期2年
投资利润率（％）
17.63%
投资收益率（％）
17.78%
盈亏平衡点（产量）
36.12%
1.5问题与建议
明月酒店项目建设符合商南县经济社会发展的要求，能够推进商南县三产的发展，扩大就业机会，带来社会繁荣，具有很好的社会综合效益，因此，本项目的建设是必要的，工程建设方案经济技术指标也是合理的。
但是，由于本项目一次性建设资金需求大，建议本项目要多渠道、多途径进行融资，解决建设资金困难问题，同时要求政府与银行部门给予政策和资金支持，保证项目按期实施建成，发挥预期效应。
第二章项目建设背景与必要性
2.1建设背景
随着“312”国道的升级改造，沪陕高速、西合铁路的开通，区域大交通格局发生了很大的转变，加之金丝峡的成功开发，为商南县创造了全新的发展环境，带来了全新的发展机遇，同时也对未来的发展提出了新的、更高的要求，可谓机遇与挑战并存。
商南县如何把握发展加速与提升的关键阶段，如何在更高、更大的层面谋划商南发展的未来，确立更加前瞻的功能定位，建树更加高明的发展理念，从更长远的角度考虑城镇空间拓展，并协调与西安市、商洛市、南阳市、十堰市等城市的关系，发展区域经济，推动经济社会可持续发展，成为商南县必须思考的重大战略课题。
旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有前途的产业。
五十年代以来，世界旅游业以年均9.3%以上的速度递增，大大超过同期工业经济的年均增长率，全球国际国内旅游业总收入占各国国内生产总值的比重已达11%以上，其发展进程和趋势表明，旅游业已成为全球第一大创汇产业。
我国是世界上旅游资源最丰富的国家，虽然旅游业起步较晚，但发展势头强劲，至1998年末，我国旅游业收入3237.2120%，是同期GDP增长率的2倍多，旅游业在我国国民经济发展中的地位越来越重要。
展望21世纪，随着经济、科技的发展，人民生活水平的提高，旅游业的市场前景将更加广阔，可以预言，旅游产业是永远朝阳型产业。
由于该产业是一项综合性极强的产业，它的发展，对拉动整个经济的发展将发挥越来越大的作用。
宾馆作为旅游经济的基本细胞，是旅游业收入的重要来源，宾馆业发达也促进着旅游业的兴旺，并带动相关产业的技术水平不断提高。
商南县地处“三省八县”结合部，交通便捷，通讯发达，随着中央加快建设中西部的战略实施，商南县基础设施不断完善，旅游业初具规模，旅游资源丰富，包括自然旅游资源和人文旅游资源。
自然旅游资源包括金丝峡国家森林公园、玉皇山省级森林公园、金钟山生龙寨旅游风景区、上苍坊省级生态旅游区、泉茗度假旅游区等；人文旅游资源包括秦楚分界墙遗址、文昌宫、王家庄地主庄园、富水汉墓群等。
自然风光特色明显，历史文化积淀深厚，生态环境保护完好，是陕西省重要的旅游区域。
将成为商南县经济发展和对外开放的载体和重要窗口，特别是以商南金丝峡为轴心的国家级风景区的开发建设对县域经济发展起着积极推动作用。
同时给商南县大力发展旅游经济的生产和经营提出了紧迫的要求。
根据商南县“十一五”规划，展望“十二五”规划，为加快县域经济社会发展步伐，贯彻落实陕西省委、省政府做出的“关中率先发展，陕北跨越发展，陕南突破发展”的重要战略部署，商南县积极实施产业带动、项目带动、城镇带动、旅游带动、开放带动“五大带动”战略，为商南县的经济社会发展注入了活力，带来了生机，并积极开展创建省级旅游强县、省级卫生县城、省级园林城市等活动，在商南县城市发展规划中要求完善城市服务功能建设，把商南县打造成国家级旅游强县，扩大就业，推动消费经济增长，带动地方经济发展。
因此，在商南县建设明月酒店对推动县域经济社会全面、协调、健康、可持续发展具有积极的促进作用。
2.2项目建设的必要性
为了改善城市人居环境，优化投资环境，提高招商引资力度，发展商南优势产业，实现商南经济社会大发展，结合商南县人口与经济社会的长远发展来看，本项目的建设是非常必要的，主要体现在以下几个方面。
1、本项目的建设是发展三产、构建现代经济的客观要求。
发展三产，是现代化经济的要求。
关注第三产业已经成为经济增长的第一推动力的新现象，必须认识生产服务业和生活服务业比重增大是第三产业内部结构升级优化的重要标志，积极采取措施推进第二产业的迅速发展。
县区要进一步发展，实现“二次创业”，离不开一、二、三产的协调发展，力争使第三产业的贡献达到“三分天下有其一”。
第三产业的兴旺发达是现代化经济一个重要特征。
在中国都市地区和旅游城市，休闲已成为一种主流时尚文化，并相应产生多种市场需求，在旅游业和娱乐业基础上发展起来休闲经济，形成了地区新的经济增长点，2000年我国城乡居民的恩格尔系数已经下降到39.2%，开始迈入小康水平的门槛。
2003年我国人均GDP首次突破1000美元，旅游休闲进入了一个急剧扩张期，“假日经济”就是一种突出表现。
很多城市的经济增长模式已经由依靠制造业转向依靠休闲业及其相关产业。
商南县积极实施产业带动、项目带动、城镇带动、旅游带动、开放带动“五大带动”战略，为商南县的经济社会发展注入了活力，带来了生机，城区基础设施系统日趋完善，对外开放程度不断加大，经济集聚和辐射功能日益增强。
通过本项目的建设，不仅完善商南县的服务流通体系，适应旅游资源开发对产业结构的调整需要，必将推动第三产业的发展，扩大就业，进一步增强商南县的经济增长功能。
鉴于商南县良好的区位优势、商业战略地位、地方经济的快速发展，建设本项目具有客观必要性。
2、本项目建设是商南县实施“一园三区”建设的需要。
商南县积极实施“一园三区”建设，一园即商南县生态工业园，三区即商南县富水非金属小区、商南县魏家台钒矿小区、商南县城区服务小区。
经过几年的发展，基础设施建设日益完善，初步形成了相应的产业集群。
随着“一园三区”的发展，对配套服务业提出了更高的要求，为入“一园三区”企业服务的商务中心、购物中心、休闲中心、娱乐中心建设十分迫切。
本项目的建设，正适应了满足“一园三区”发展的需要，规划建设配套服务区，提升“一园三区”的配套水平，为入“一园三区”企业服务，为招商引资创造良好的硬件条件。
3、本项目建设是完善城市功能建设的需要
“十一五”期间，是商南县经济黄金发展期，到2010年，是商南县经济发展关键期，对“十二五”经济发展起到一定的基础引导作用。
《商南县国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》提出，合理规划县城发展规划，加快县城基础设施建设，近几年，商南县按照“东扩、南移、西延、北改”的城市发展思路，大力实施城镇带动战略，城市建设快速发展，功能配套设施不断完善，在商南县建设五星级酒店成为必要。
通过本项目的实施，提升县城品味，构建友好型、环境型、和谐型县城，优化投资环境，树立商南新形象，提高招商引资工作力度，促进县域经济社会全面、协调、健康、可持续发展。
4、是落实创建省级旅游强县的需要。
商南县金丝大峡谷已成为4A级国家旅游景区，在带动社会就业、增加农民收入、实现经济增长等方面发挥着重要作用。
为了实现商南旅游事业大发展，聚集旅游产业发展要素，优化旅游产业发展环境，形成旅游产业发展合力，提升旅游产业综合功能，实现商南县旅游产业可持续发展，实现创建省级旅游强县目标，商南县县委、政府启动了《商南县创建陕西省旅游强县工作方案》。
方案要求丰富旅游文化娱乐内容。
为此，加快发展城区旅游文化娱乐业，为进一步打造国家旅游强县奠定基础。
第三章市场分析与预测
3.1商南县旅游市场发展状况
商南县委、县政府十分重视旅游事业。
自“十五”以来，旅游投入逐年大幅度增长，旅游基础设施逐年完善，城市建设、旅游接待、服务设施等方面都取得了突飞猛进的发展。
2008年，接待国内外各类游客120万人次，2009年，接待国内外各类游客158.16万人次，实现旅游业总收入4.74亿元。
目前，全县公交运营线路长度12公里，车辆13辆，拥有61辆出租车。
全县共有旅行社2家，星级饭店4家，拥有AAAA级及以上旅游景区1处。
3.2商南县星级酒店状况
1、商南县酒店一览表
商南县酒店一览表
序号
酒店名称
星级
客房平均价格（元间天）
出租率（％）
年平均接待人数（万人次）
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
16
20
10
合计
2、商南县内星级酒店业发展总体趋势分析
一是高星级酒店的经营比重仍是大头。
虽然利润的绝对额和利润率在下降，但经营比重在酒店行业是仍拔头筹。
二是商务酒店的比重量继续增加。
三是高星级酒店入住率高。
3.3项目周边市场环境分析
1、区域特点
本项目建于位于商南县塘坝新区北边，南临塘坝住宅新区，北临312国道，东临塔坡公园。
区域交通便捷，环境优越。
2、市场分析
1）通过对商南县酒店市场分析，商南宾馆、秦东宾馆等均在城内，海天金丝峡大酒店位于城东，远远不能满足增长的旅游、商务住宿条件，有着很大的市场空间。
2）随着县的发展，各种基础设施和旅游环境将持续改善，大规模接待散客旅游者的条件已经成熟同时，伴随着对外开放的进一步扩大，度假旅游等新型产品的开发，度假旅游者、商务旅游者、会议旅游者将大大增加，这将确保市场高档酒店的出租率持续攀升。
3）商南县生态工业园的建设，预计到2010年，园区内就业人口将达到2-3万人。
县内没有一家五星级酒店，有着很大的市场缺口。
伴随着中国加入WTO并且企业的业务范围不断加大，企业交往将大大增加，会带来大量的国际国内客源，另外一方面县域企业的商务活动（包括商务会议）对该地区高星级酒店有较大的需求，商务客源及会议客源呈现跳跃式增长。
而本项目正是充分顺应了这种趋势。
3.4市场需求分析
1.由于项目所在地的地理位置、经济发展强劲势头和需求旺盛等造成了极大的高星级酒店市场机会，同时形成了一个刺激酒店业结构优化的过程。
2.目前，县内范围没有高星级酒店，而本项目凭借其优势和管理优势，使其具有极强的竞争力，有望成为商南县酒店中的“明星和龙头”企业。
3.项目建设地周边的商务圈使得本项目存在极大的发展空间。
客源、会议以及有关活动较多，加上本项目将引进先进的的管理经验和理念对其进行管理，这些都对该项目建成以后的正常经营十分有利。
4.伴随着商南县融入商丹循环工业经济园和关中—天水经济区，商南县的经济地位、区位优势也必将加强，商务活动将日益频繁，商南旅游业持续发展，将推动商南酒店业的持续繁荣。
第四章项目选址及建设条件
4.1商南县基本情况
4.1.1自然条件
1、地理位置
商南县位于陕、鄂、豫三省八县结合部，地处秦岭东段南麓，属长江流域汉江水系丹江中游地区。
商南县县城距离商洛市108公里，距离西安市220公里，区域内312国道、沪陕高速、西南铁路穿境而过，交通优势明显。
商南县是陕西的东南门户，资源丰富，交通便利，信息畅通。
2．地形地貌
商南县是以低山丘陵为主体的山区县。
境内地势西南部和北部较高，东南部和中部较低，千米以下的低山、丘陵占总面积的77%。
岭谷相间，地势起伏，相差悬殊，相对高差最大值在1840.6米。
3．气象、气候
商南县地处我国中纬度偏南地带，属于北亚热带到暖温带过渡气候区。
由于北有秦岭天然屏障，寒潮不易侵入，致使气候温暖、雨量充沛，四季分明，冬无严寒，夏无酷暑。
年平均气温14℃，最热是7月，平均为26.0℃，最冷是元月，平均为1.5℃，年较差为24.5℃。
商南县位于东亚季风区，明显的季风气候使自然降水量具有强烈的季节性，降水量的年、季、月变化很大，旱涝时有发生。
年平均降水量803.2毫米。
年平均日照数1973.5小时。
全年平均霜期149天，无霜期216天，最长无霜期239天。
冬季多西北风，夏季多偏东风，全年风向频率最高的是东风。
由于境内地形地貌错综复杂，海拔最低处与海拔最高处相差悬殊，本地具有显著的山地气候特征。
4．水文
商南县属汉江流域丹江水系。
境内多年平均总径流量为6.06亿立米，境内径流深262.7毫米，径流系数平均0.33，人均占有水量9000立米。
河流主要由降水补给，河水流量的变化随大气降水的增减而增减。
5．土壤类型
商南县地处亚热带向暖温带过渡地区，土壤类型较多，有6个土类、14个亚类、26个土属、72个土种。
6个土类分别是：
黄棕壤、棕壤、水稻土、潮土、新积土和紫色土。
6．植物植被
商南县境内气候属北亚热带到暖温带过渡区，植物、植被明显呈现出过渡性特征。
境内植被有218科，2000～2100种。
有木本植物712种，其中乔木316种，灌木314种，藤本82种。
有草本植物984种，其中种子植物门836种，蕨类植物门22科89种，苔藓植物门38科59种，药用植物865种，观赏植物242种。
全县各类森林面积达188.79万亩，覆盖率为54.7%。
商南县境内植物物种丰富，环境优良，为商南县的经济发展提供了良好的生态基础。
4.1.2社会经济条件
1、人口条件
2008年末商南县总人口238259人，其中非农业人口27704人。
共辖5乡11镇，县城居住人口为45939人。
2、经济条件
2008年商南县实现生产总值16.96亿元，完成固定资产投资11.88亿元，完成财政总收入1.22亿元，其中地方财政收入6369万元；农民人均纯收入达2408元，城镇居民可支配收入达10587元；招商引资到位资金5.5亿元。
2008年商南县三大产业健康发展，经济结构不断优化。
农业产业稳步发展，粮食总产达5.47万吨，新发展茶园2万亩、桑园1.18万亩、林果基地1.1万亩、蔬菜基地0.82万亩，新建养殖小区6个，新发展无公害农产品基地5万亩，农业总产值达9.67亿元。
工业经济快速增长，新增规模以上企业4家、年生产能力过亿元企业2家，完成规模以上工业总产值6.51亿元；完成乡镇企业总产值20.5亿元、总收入21.1亿元。
第三产业蓬勃兴起，转移农村劳动力6.4万人，劳务创收2.53亿元；接待游客106.6万人次，实现综合收入2.34亿元，社会消费品零售总额达5.48亿元；金融机构各项贷款余额8.5亿元，各项存款余额23.6亿元。
分年度主要经济指标完成对比表
主要指标
2005年
2006年
2007年
2008年
国内生产总值（亿元）
9.27
10.55
12.95
16.96
第一产业（亿元）
2.99
3.39
4.18
5.79
第二产业（亿元）
2.39
2.67
3.59
5.07
第三产业（亿元）
3.89
4.49
5.18
6.10
地方财政收入（万元）
2115
2732
3990
6369
社会消费品零售总额（亿元）
3.29
3.72
4.39
5.48
农民人均纯收入（元）
1486
1584
1822
2408
全社会固定资产投资（亿元）
3.10
5.50
9.28
11.88
一、二、三产业比重
32：
26：
42
32:
25:
43
32:
28:
40
34:
30:
36
4.1.3资源条件
1、矿产资源
由于成矿地质条件良好，商南县境内矿藏较为丰富，已发现矿产资源38种，131处产矿地，其中能源矿产1种，金属矿产13种，非金属矿产24种。
镁橄榄石、钒矿、金红石、钾钠长石、水晶等储量大，开采价值高。
查明储量的矿产15种，其中铬、钛、镁橄榄石、蓝石棉储量暂居陕西首位，铀、熔炼水晶储量居陕西前列。
此外，饰面大理岩、瓦板岩等也具有一定的资源潜力。
主要矿产储量：
镁橄榄石储量5亿吨、钒矿储量363万吨、金红石储量350万吨、铁矿储量680万吨、熔炼水晶储量740吨。
镁橄榄石分布于松树沟超基性岩体中，矿体长约18.5公里，最宽处2.2公里，面积20平方公里，岩体中的镁橄榄石矿点38个，储量为5亿吨。
大部露于地表，开采条件优越。
从储量到品位均居全国之首。
目前，产品主要用于铸造型砂和冶金耐火材料。
商南县钒矿资源属寒武纪地层控制，在商洛区内出露长度80公里，其中在商南湘河—水沟一带出露长度50公里，远景储量达1680万吨，现详查储量五氧化二钒363万吨，含量0.94—3.88％，属于特大型矿床，具有良好开采价值。
2、农林特产资源
商南县属于陕西省林区县，土特产品多达191种之多。
县域内有茶叶、药材、木材、栓皮、木耳、香菇、生漆、花生、芝麻、桐油等丰富的农林特产资源。
（1）茶叶
商南地处秦岭东南麓，境内山河纵横，气候宜人，自然环境独特且无工业污染，是我国最北端的新兴茶区。
茶叶生长期长，硒、锌等微量元素丰富，具有香高、味浓、回甜、耐泡等特点。
2008年全县已经建成茶园8.8万亩，年产茶叶70.35万公斤。
（2）药材
商南县野生药材种类多，数量大，约有270种之多，年产量近千万斤，其中85%以上属于林产品范畴（森林植物、森林动物），如朱苓、天麻、丹皮、山芋肉、党参、连翘、麝香、蛇胆、杜仲等。
2008年全县已经形成8万余亩药源基地。
（3）木材
商南县用材林面积49.02万亩，蓄积量达144.19万立方米，每年可生产各类木材6.33万立方米。
（4）栓皮
栓皮是栓皮栎等树种10年生以上树干上采剥的树皮，是软木工业的重要原料，具有防震、绝热、隔音、防火、抗水、耐磨擦等特性。
（5）木耳、香菇
木耳与香菇是商南县传统的林副产品之一，原为天然生长，人工采集，现主要为人工培养。
2008年全县食用菌产量1
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