沧州小杨庄旧村改造项目可行性研究报告.docx
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沧州小杨庄旧村改造项目可行性研究报告
沧州小杨庄旧村改造
项目申请报告
报告编制单位：
2010年5月
项目名称：
沧州小杨庄旧村改造项目
编制单位：
审核：
总工：
编制人员：
地址：
电话：
手机：
第一章：
项目申请单位情况
1.1项目申请单位
沧州市天瑞房地产开发有限公司
1.2项目申请单位情况
第二章：
拟建项目基本情况
2.1建设理由
沧州充分发挥两环（环京津、环渤海）开放一线地区和西部地区对外开放的桥头堡的有利区位优势，经济持续快速发展，十五期间取得了显著成绩。
到“十五”末，地区生产总值累计完成3504.5亿元，年均增长12.4%（同口径）。
全部财政收入累计完成285.9亿元，年均递增16.4%
为解决市区空间狭小与城市的扩张需求之间的矛盾冲突，沧州市进行了行政区划调整，重新界定了城市规划区。
2003-2020年总体规划纲要确定，用地发展方向为以现状为基础，重点向西，适当向东发展形成“一城、三区、七组团”的城市布局结构。
沧州西部将形成一个新的城市中心区域，此城市中心区是集经济、政治、文化功能复合的核心区域，具有商业、办公、娱乐、居住、教育、医疗、旅馆、展览及会议等职能，是宜居城市的建设重点。
本项目既符合当前房地产市场规律，迎合居住趋旺，追求环境质量的现实，有对沧州完善城市建设，加快城市化步伐有着明显的推动作用，建设是必要的。
2.2项目定位
整体定位为高尚亲水社区。
住宅产品定位为中高档住宅，消费对象为本地区公务员、各学校的教师、企事业单位的职工，主要是收入相对较高、对现有住宅条件不能满足要求的二次置业人群；当地具有分户要求的居民；具有一定财富基础的个体经商户和进城人员。
商业设施将依托规模型社区，配套特设情景商业街，利用项目四周临街的地块特点，设立主题商业组合。
以满足社区日常生活需求。
遵循为沧州市改善城市环境和提高人民生活品质服务的基本思想，依据“以人为本，房人相宜”的设计理念，并在整体风格中，注重将沧州千百年来沉淀的“三水六乡”历史文化与现代理念巧妙揉和。
项目将建成富有特色的居住小区、居住空间、景观和生态环境和谐共生，有利于城市居住区的可持续发展。
2.3项目地点与基础条件
xxxx小区位于沧州市迎宾大道西侧、北临西宁路（规划路），南临太原路，西临新疆大道（规划路）。
基地呈倒置梯形，地势平坦，天然水塘适合本项目的高尚生活社区的建设。
2.4建设规模与建设期
2.41建设规模
项目总用地面积约24.07ha，总建筑面积平方米。
规划总建筑面积596734平方米，其中：
住宅建筑面积589715平方米；公建总建筑面积7019平方米；人防地下车库xxx平方米。
建筑容积率2.5，绿地率xxx%。
建筑形式为高层与小高层相结合。
建设内容见下表2-1
2-1主要技术经济指标表
序号
项目名称
单位
数量
1
项目用地
㎡
2
总建筑面积
㎡
2.1
住宅
㎡
2.2
商业
㎡
2.3
人防地下车库
㎡
3
总户数
户
4
容积率
5
绿地率
%
2.4.2建设期
本项目根据资金投入计划，建设期拟定为xx年，即从xxx年x月至xxx年x月。
计算期按三年计。
2.5投资规模与构成
该项目估算总投资xxxx万元，包括建设投资xxxx万元，建设期利息xxx万元。
建设投资中建筑工程费xxx万元，设备购置费xxx万元，安装工程费xx万元，工程及其他费用xxxx万元，预备费xxxx万元，详见附表1-1、1-2及附表三。
本项目估算总投资xxx万元，其中企业自有资金xxxx万元，银行借款xxxx万元。
2.6节能
本项目设计严格执行国家建筑节能的相关规范及政策，住宅楼、商业楼与会所、幼儿园等均为节能型建筑，并达到住宅在1980年住宅通用设计采暖能耗基准水平的基础上节能65%，公共建筑节能50%的节能目标。
2.7项目开发技术方案
2.71规划设计
（1）规划指导思想
①在满足大型生态居住社区的定位要求和生态，文化，现代，健康四大社区主题的同时，本项目体现了弹性规划、绿色生态、无障碍建筑设计的观念，布局合理功能分区明确，与周围环境相协调。
在保留恰当用地前提下，优化内部生态环境，力求功能组织合理。
充分利用沿街土地的经济价值提高土地开发价值，并使社区浓缩现代城市山水画卷的意境。
②“以人为本”的人性化设计原则，深入研究人们居住的行为方式并从规划角度科学地组织和引导。
③国际化因素与本土文化相揉和，本项目采用高层住宅的现代建筑风格，反映出沧州三水六乡文化底蕴的地方文化和精神的山水园林特色环境。
（2）规划设计方案
①空间布局
项目以一条串起中庭花园、中心标志性建筑及会所的南北中轴线贯穿及统领全区，总体布局沿轴线呈“北高南低”，东西向近似对称的格局。
24高层住宅楼布置在用地的西北端，起到整个小区的屏障作用，秋冬季节抵挡寒冷的北风，形成小区的靠山；一栋布置在小企业的中心侧，达到中轴线乐章的高潮，突出了社区形象。
将12层高的现代住宅布置于各组团中，形成社区的基底建筑品味。
2-4层高的商业及配套设施在东、西、北三向沿街布置，符合商业地产的开发与布置原则和现实需求，同时使场区围合，增强居民的归属感和对场所的恩同感，便于物业管理和安全防范。
本项目为领域小区的二期工程，建设内容为场区布局北半部的建筑物。
②接通组织与道路交通
小区规划中，道路骨架是小区规划中最重要的组成部分，道路网络应简洁，通顺，并充分注意街景的变化。
道路系统均同园林设计协调（考虑到将来园林的实施可能性）。
住宅区拟在御河路开设人行出入口，地下车库入口在东西车行入口小广场旁布置，达到人车分流的目的。
道路按三级划分，小区级道路，路面宽9米；组团道路路面宽度按6米设计；宅间小路，路面宽度4米。
③绿化与景观设计
规划设计与景观环境设计同步进行，达到保护和利用建设场地原有自然环境资源的目的，同时使住宅与周围环境景观浑然一体，形成人与环境、住宅与环境共生的一首动人乐章。
除中庭花园外在每个组团设不同主题的景观休闲广场，提供可供多种户外活动的空间场所如：
散步、晨练、休憩、玩耍、交往、读书等。
组团绿地和公共绿地相互渗透融合，形成有机的生态景观。
从组团绿地可便捷的通过组团边的健康步道到达社区中心景观带；组团绿地通过带状铺装与绿化向中心景观带渗透；中心景观带犹如生命的根基孕育着各组团中心景观，两者之间的绿色通廊正是传达血液的脉搏。
设计中在公共开放空间及建筑山墙处大量地运用乔木、草地及地形处理，使人如临绿谷，置身于一处原始的林中，同时各组团中心在向中心景观带渗透的同时具有相对的私密性，好似一个个原始部落点缀其中，各自编织着色彩斑斓的七彩生活。
总平面布置详见附图。
2.7.2建筑设计
（1）设计依据
①《民用建筑设计通则》（JGJ37-87），《住宅设计规范》（GB50096-1999）
②《民用建筑节能设计标准》（GB50045-95）（2001年局部修订）
③《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）（2001年局部修订）
④《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）
⑤其他建筑设计规范
（2）立面设计
本项目周边的政府机关较多，而且都为最新设计，处于建设时期，设计风格较为庄重和威严，本地块北侧临街向往的是别墅和多层项目，本项目采用差异性设计，强烈对比的视觉冲击，能使本项目处于一种“鹤立鸡群”的优势地位，吸引客户对本项目的关注。
因此选用具有强烈质感、色彩对比的后现代风格进行外立面设计和装饰。
（3）住宅户型设计
套型比例是项目设计中关系到消费层面的判研的重要构成指标，在大量调查基础上，结合目前沧州市的销售现状以及开发楼盘的套型比例现状，并对未来人们的居住发展品味的变化和新增住房消费群体的分析，进行了合理的组合。
2-2户型组合设计一览表
户型
户型面积
套数
建筑面积（平方米）
占总建筑面积比例
二房二
（一）厅双（单）卫
70-90
816
71859
70.7%
三房二厅双卫
95-130
129
29780.8
29.3%
合计
945
101639.80
100%
二期住宅总建筑面积101639.80平方米，总户数945户，其中90平米以下户型建筑面积71859平方米，总户数816户，90平米以下户型的总户数占小区住宅总户数的86.3%，90平米以下户型的建筑面积占小区住宅总面积的70%。
满足国家有关文件中关于新建小区住宅套型建筑面积的限制条件要求。
户型基本均为明厨、明卫，个别暗卫生间在公用排风道处采用防回流措施。
住宅设计采用大开间，厨房定位、轻质隔墙的设计手法，使室内空间具有一定的灵活性。
室内环境力求合理性，合理安排功能空间、公私空间，动静分区明确并有良好联系。
厨卫整体设计，提高设备水平，设备管线相对集中，便于暗藏、隐蔽，并尽量作到明厨明卫。
起居厅设计注重墙面的完整与视野开阔，卧室注重私密性。
2.7.3结构设计
抗震设防烈度为7度，设计基本地震动峰值0.10g。
住宅、商业楼、会所与幼儿园用房均采用框架结构，加气混凝土砌块或陶粒混凝土空心砌块轻质墙体填充；基础采用钢筋混凝土箱型基础及条形基础。
2.7.4电气设计
（1）供电
该供电系统及电气设备严格遵循：
《低压配电装置及线路设计规范》（GBJ54-83）。
设计6台1250KVA变压器，可满足项目供电需求。
1电源
由城市干道接引10KV电源，用电缆引至配变电站，双路电源同时供电。
配电室将10KVA电源电压降至380/220V的使用电压。
项目用电主要为空调、电梯、给水加压泵、送风、排风等设备用电及室内外照明用电。
2供电负荷计算：
详见下表2-3电力负荷计算表
第三章资源综合利用
3.1土地资源优化配置与合理性分析
3.1.1土地资源调查
本项目选址于沧州小杨庄。
项目用地为住宅建设用地，占地规模约为250亩，容积率不小于2.5。
项目场地附近没有水源地、自然保护区、文物景观及其他环境敏感点，不会对周围居民造成不良影响。
该项目的建设将为人们提供一个整洁、优美、文明、安全、生活方便的居住环境，提高建设区域的土地价值，推进沧州的城市建设进度，提升沧州的城市形象。
因此，该处土地资源是可以利用的。
3.1.2土地资源论证
根据沧州总体规划，项目用地符合城市总体规划；所选场地属于土地利用总体规划中的居住用地；预选的建设用地位置分布、规模数量、土地权属、周边环境、利用现况等满足建设项目需求；项目建设可以改善沧州的整体形象，改善沧州的居住环境，并可为当地民众提供舒适的住房环境，得到当地民众的大力支持。
对周边土地及其他土地用户无影响，项目位置选址合理。
3.1.3节约用地措施
1、深入贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，转变土地利用方式，促进土地集约利用，提高土地资源对全市经济社会可持续发展的保障能力。
2、合理确定城镇建设用地规模，加强城镇内部建设用地挖潜，建设节地型城镇，严格控制建设用地规模、布局、建设时序，提高土地利用效益和强度。
3、从国家产业政策出发，节约用地，在满足日照及周边住户采光要求的情况下，增加容积率，充分利用土地资源，用足用好每一分土地。
3.1.4结论
项目建设用地合理，国土资源局已经出具对项目用地的预审意见，规划部门也已经下达选址意见书。
项目建设的前提条件已经基本具备。
3.2水资源优化配置与合理性分析
3.2.1水资源优化配置
加大水资源保护力度，多途径节约利用水资源。
在地下水开采比较集中的地区，划定地下水源保护区，落实相应的防护措施。
严格控制地下水的超采，多途径涵养地下水。
发展节水型农业，基本普及喷灌、滴灌等先进的灌溉技术。
搞好废水资源化研究和中水回用工作，尽快建设中水回用管网。
重视雨水渗蓄工程建设，推广雨洪利用技术。
实行节水器具的市场准入制度，新建城镇公共建筑和民用建筑，应强制实行节水器具和设备；现有公共建筑和民用建筑，应采取措施加快节水器具和设备的更新改造。
3.2.2项目用水水源
该项目用水由沧州自来水公司提供。
3.2.3项目用水量
根据沧州的具体情况，按照《城市给水工程规划规范》（GB50282-98）及给水量计算方法确定该项目的总用水量表：
总用水量计算表
序号
项目名称
用水明细
单位
使用定额
使用数量
最大日用水量m3/d
1
住宅
生活用水
L/（人·d）
250
12000
3000
2
商业
冲洗用水
L/（㎡·d）
8
4000
32
3
绿化
灌溉用水
L/（m2·d）
1.5
58360
87.54
4
幼儿园
冲洗用水
L/（人·d）
50
2000
100
5
未预见水量
10%
321.954
6
合计
3541.494
3.2.5节水
我国水资源短缺，人均水资源不足世界水平的1/4。
节约用水、高效用水、建设节水型社会是缓解水资源供需矛盾的根本途径，是关系到我国实现资源永续利用、经济和社会可持续发展的一项战略任务。
根据《中华人民共和国水法》、《中国节水技术政策大纲》等相关法规，合理使用水资源。
1、节约用水原则
（1）节水工作采取工程措施与非工程措施相结合，先进技术与常规技术相结合。
（2）推广节约用水新技术，建立节水型社会。
（3）加强用水管理，采取技术上可行、经济上合理、符合环保要求的节约和替代措施，减少和避免施工、生活中水的损失和浪费，高效、合理利用水资源，采用节水设备。
（4）节水设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投入运行。
用水计划、节水目标、节水措施、管水制度同时到位。
（5）采取分质用水，一水多用，提高水的重复利用率、减少取水量和废水排放量，杜绝“跑冒滴漏”。
加强节水基础管理，制定节水计划和规章制度。
2、节水措施
（1）使用节水型卫生器具，减少用水量及加压能耗。
马桶使用冲水量≤6L且采用两挡冲洗阀门，则住宅可节水12%。
厨房的洗涤盆、沐浴水嘴和盥洗室的面盆龙头采用充气水嘴，可节水且不减小水柱的直径，充气率一般可在15%左右。
即节水率在15%左右。
（2）采用变频水泵供水，根据用水量调节，节约电能。
（3）鼓励居民的节能意识，让居民养成积极节水，一水多用的自觉性。
3.3电力资源优化配置与合理性分析
3.3.1项目供电
本项目用电由沧州电网提供。
沧州受华北电网和京津唐电网覆盖，沧州市拥有装机容量为6.2万千瓦和3×1.2万千瓦热电机组的发电厂。
沧州电网现有500KV变电站1座，220KV变电站8座。
3.3.2用电负荷预测
本项目采用单位面积法预测：
据有关资料介绍，新建住宅内居民用电中等城市按建筑面积30W/m2负荷密度选择，大城市为60～80W/m2。
按照《全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇》（2007年），该项目电力负荷分类综合用电指标取值如下：
住宅取30W/m2，办公40W/m2，商业50W/m2，其他详见下表：
用电指标估算表
序号
名称
用电指标（W/m2）
建筑面积m2
总用电负荷Kw
1
住宅
30
411000
12330
3
商业
50
4000
200
4
地下室
6
3000
18
5
幼儿园
20
2000
40
6
汽车库
8
3000
24
7
室外照明
6
8
合计
12618
3.3.3 变压器的选择
（1）同时系数：
住宅各级负荷计算采用需要系数法，需要系数根据接在同一相电源上的户数选取，需要系数推荐值见下表
需要系数推荐值
同一相户数
3
6
10
14
18
22
25
101
200以上
需要系数
1
0.73
0.58
0.47
0.44
0.42
0.4
0.35
0.30
本项目取0.35。
（2）变压器容量：
本项目为高层建筑，消防用电设备、生活水泵和客梯用电为二级负荷，其他为三级负荷。
为了保证供电的可靠性和高层住宅的安全性，采用两路独立的10KV电源同时供电。
为了减少低压线路的损耗，在居民住宅区变压器采用“小容量、多布点、短半径”的原则。
箱式变电站最大容量不宜大于630千伏安。
变压器容量根据负荷测算结果配置，并考虑一定的配变负载率，负载率一般取0.8。
住宅内用电设备的功率因数按0.9计算。
变压器容量计算
总用电负荷
2040
同时系数取
0.35
功率因数
0.9
配变负载率
0.8
变压器的容量
991.7
项目同时考虑预留10％的容量，预期安装变压器总容量1100KVA，变压器选用2台500KVA和1台100KVA的室外箱式变压器。
以低压380/220V向用户供电。
室外箱式变电站外形应与周围环境协调一致。
采用地下直埋的敷设方式，与电信电揽在道路两侧分侧敷设。
本工程全部采用节能的设备和电气产品，项目用电容量在沧州电力容量规划范围内，项目的用电是安全和可靠的。
3.4热力资源优化配置与合理性分析
3.4.1供热来源
本项目采用沧州热力公司的集中供暖。
3.4.2供热量预测
用热量预测
序号
建筑类型
数量
热负荷指标（W/m2）
热负荷（KW）
年用热量MJ/年
1
住宅
411000
40
16440
108377740.8
2
商业
4000
60
240
1582156.8
3
合计
109959897.6
3.4.4保温节能措施
建筑外围护结构使用新型建筑材料。
利用发泡聚本乙烯EPS保温板做墙体外保温。
大力使用节能型门窗、门窗密封条及热反射保温隔热窗帘等。
提高建筑物保温、隔热和气密性能。
3.5提高资源利用效率、降低资源消耗的措施
按国家规定做好节能工作。
门、窗均采用节能产品；照明电器、变压器、供水设备均采用节能产品；按国家、省有关节能管理部门的产品目录选择节能产品。
在设计中落实节能产品的选用，接受建筑节能管理部门的管理指导。
拟建项目通过加强墙体外保温，屋顶和地面保温隔热处理，按照规范操作，减少采暖管道热损耗和给水管道跑冒滴漏，合理布置变压器位置，减少线路损耗等措施，有效的降低资源的消耗，满足节能要求，项目符合准入条件。
详细节能措施见第四章。
第四章节能降耗分析
4.1用能标准和节能规范
拟建项目属于居住建筑行业，设计依据及用能标准如下：
1、《屋面节能建筑构造》06J204
2、《民用建筑设计通则》GB50352—2005
3、《河北省居住建筑节能设计规程》DBJ2000
4、河北省建筑节能管理条例
5、国务院关于加强节能工作的决定（国发〔2006〕28号）
6、《中华人民共和国节约能源法》2007年10月28日修订
7、《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定〉的通知》（计交能[1997]2542号）
8、《关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》（发改投资〔2006〕2787号）
9、《外墙外保温工程技术规程》JGJ144—2004
10、《绿色建筑技术导则》、《绿色建筑评价标准》
11、《中国节能技术政策大纲》（2006年）
12、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》
13、《河北省民用建筑节能条例》
14《居住建筑节能设计标准》（DB13（J）63-2007）
15、《公共建筑建筑节能设计标准》GB50189--2005
各类居住建筑的节能设计，必须根据当地具体的气候条件，首先保证室内热环境质量，提高人民生活水平；与此同时，还要提高采暖、通风、空调和照明系统的能源利用效率，实现国家的节能目标、可持续发展战略和能源发展战略，完成规定节能50%--65%的任务。
4.2项目节能背景分析
1、我国是一个能源短缺的国家，但我国单位建筑面积能耗目前却是发达国家的2至3倍。
与发达国家相比，我国建筑钢材消耗高出10%至25%，每拌和1立方米混凝土要多消耗水泥80公斤；卫生洁具的耗水量高出30%以上，而污水回用率仅为发达国家的25%。
此外，在我国人均耕地只有世界人均耕地1/3的情况下，实心黏土砖每年毁田12万亩。
更令人担忧的是，我国建筑能耗的总量正呈逐年上升趋势，在能源总消费量中所占的比例从上世纪70年代末的10%，已上升到近年的27.45%。
目前，我国正处于工业化和城镇化快速发展阶段，以现在的建设速度，预计到2020年，全国高耗能建筑的面积将达到700亿平方米，仅空调夏季高峰负荷将相当于10个三峡电站满负荷能力。
这些建筑在接下来几十年至上百年的使用时间里，采暖、空调、通风、炊事、照明、热水供应等方面都要不断消耗大量能源。
建设部研究表明，我国建筑耗能比例最终将上升至35%左右。
2、据国家有关资料显示，我国化石能源资源中90％以上是煤炭，人均储量为世界平均水平的1/2，人均石油储量为世界平均水平的11％，天然气仅为4.5％；煤炭消耗量占世界总量的40％，石油消费仅次法国，位居世界第二，中国对海外能源的依赖程度达50％以上。
在土地资源方面，我国人均耕地只有世界人均耕地的1/3，水资源仅是世界人均占有量的1/4；而建筑用实心粘土砖每年要毁田12万亩。
目前，能源的紧张形势在我国已十分严峻，可能会威胁国家的稳定和安全。
在资源如此紧张的形势下，建筑能耗却占了全国能耗的27.45%。
我国既有的近400亿平方米的建筑基本上是高耗能建筑，单位面积采暖能耗相当于气候条件相近发达国家的2-3倍。
目前我国每年新建建筑近20亿平方米，超过所有发达国家建设量的总和，但95％以上仍是高能耗建筑。
3、据专家测算，如果国家从现在起就下决心狠抓建筑节能工作，对新建建筑全面强制实施建筑节能设计和应用，并对已有建筑有步骤地推行节能性改造，到2020年，我国建筑能耗可减少3.35亿吨标准煤，空调高峰负荷可减少约8000万千瓦时（相当于4.5个三峡电站的满负荷出力，减少电力建设投资约6000亿元）。
能源紧张状况和污染压力必将大为缓解。
但如果继续放任自流，错过当前这段大好机遇，不采取坚决有效的措施，则将长期大大加重国家能源负担，对我国经济社会的可持续发展产生严重制约，对能源安全和大气环境造成重大威胁。
严峻的现实表明，国家要持续发展，必须加大建筑节能的工作研究，以有效的措施，制定相应的法规，推而广之。
4.3能耗状况和能耗指标分析
4.3.1能源消耗种类和数量
项目主要用能源种类为电、热。
4.3.2主要用能设备和环节
项目用能环节有消防泵、电梯、加压供水泵、草坪灌溉、照明、生活用水所耗电能、动力用电和生活取暖用热。
4.3.3能耗指标分析
年总用电量=12618x0.35x24x365=38686788KWH/年。
年用热量＝109959897.6MJ/年=109959.8976百万kJ/年。
项目能耗指标的计算
项目能耗指标的计算
序号
能耗种类
计量单位
年需要量
折标系数单位
折标系数
折标后数量（tce）
1
日常用电
万Kwh/年
38686.788
（kgce/kw.h）
0.1229
4754.61
2
采暖用热
百万kJ/年
102049.113
（tce/106kJ）
0.03412
3481.92
3
用能合计
tce
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