天津房地产估价师《理论与方法》：估价报告的质量考试题文档格式.doc

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104m2。

A．475

B．600

C．．450

D．490

5、在某商业街深度30.48m（即100英尺），临街宽度20m的矩形土地，总价为1200万元。

根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为45.72m（即150英尺）、临街宽度20m的矩形土地的总价为__万元。

A．1504

B．1404

C．1304

D．1204

6、某房地产开发企业2010年销售收入为8000万元人民币，扣除项目金额为5000万元，应缴土地增值税为万元。

500

750

900

950

执行层的组织协调

7、某房产面积90000，要求测绘精度为二级，则其限差为。

192

96

60

30

8、由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格是。

标定地价

政府调节价

政府定价

政府指导价

9、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元／㎡，正常开发成本为1500元／㎡，管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为100元／㎡，直接成本利润率为6％，则开发后地价为元／㎡。

1840

2840

2966

3000

10、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向__提交申请资料。

A．人事部

B．建设部

C．省级人事行政主管部门

D．所在地省级房地产行政主管部门

11、假设某种商品住宅的价格从2000元/m2上升到2500元/m2，其需求量从800套减少为500套。

采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性为（）。

A．0.22

B．0.46

C．2.10

D．2.45

12、建设工程符合城市规划要求的法律凭证是__。

A．建设施工许可证

B．建设用地规划许可证

C．预售许可证

D．建设工程规划许可证

13、现有总建筑面积为1500㎡的某在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日起算），计划开发期为3年，现已进行1．5年．估计建成还需1．5年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8％，折现率为12％．该项目续建完成后的总价值折算到现在为。

3939．61万元

4433．88万元

4768．50万元

5652．09万元

工业用地的监测点评估价格

14、某套200㎡、单价4000元／㎡的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。

如果折现率为5％，则该套住宅的实际价格为万元。

71.84

74.47

75.23

80.00

15、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。

如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。

试计算该投资项目的资本金利润率为__。

A．13.0%

B．43.3%

C．33.3%

D．23.3%

16、规划期内拟建设的城市用地都应编制控制性详细规划，规划地域范围一般应在h以上。

50

80

100

200

17、非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个称呼。

概括性

描述性

理论性

准确性

18、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是。

在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格

在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格

在房地产旧场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格

比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价

19、目标定价法所确定的单位价格为__。

A．单位价格＝单位成本+资本投资额×

目标收益率/销售量

B．单位价格＝单位成本+资本投资额/销售量

C．单位价格＝单位成本×

（1+月标利润率）/（1－税率）

D．单位价格＝单位成本×

（1+月标利润率）×

（1－税率）

20、在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2001年8月31日，经济寿命为60年，后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为40年（自2011年8月31日起计），建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。

2012年8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地重新取得价格为3000万元，建筑物重置价格为4500万元，残值率为0。

该办公楼在2012年8月31日的评估价值为万元。

5850

6125

6510

6675

21、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，不可续期，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。

预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8％，则该房地产的收益价格为万元。

95.40

97.87

98.55

99.33

22、某成片荒地面积，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2％，开发经营期为1年。

上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65％，该地块可转让土地的应计成本是元／㎡

310.61

321.60

477.87

494.77

23、下列关于预告登记的表述中，错误的是__。

A．预告登记的目的是保障将来实现的物权

B．预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效

C．预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力

D．预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖

24、下列不属于平均指标的是__。

A．众数

B．中位数

C．水平指标

D．调和平均数

25、不属于寻找估价对象最高最佳使用的方法是。

法律上的许可性

要求上的准确性

经济上的可行性

技术上的可行性

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、下列关于会计要素中的利润的说法，错误的是。

利润是指企业在一定会计期间的经营成果

净利润为营业利润、投资净收益和营业外收支净额等三个项目的总额减去所得税费之后的余额

营业利润是企业在销售商品、提供劳务等日常活动中所产生的利润

补贴收入不计入利润

2、按照房地产经营使用方式分类，下列主要是营业的房地产有。

旅馆

影剧院

商店

餐馆

写字楼

3、下列方法中，不属于风险辨识方法的是。

专家调查法

蒙特卡洛模拟法

幕景分析法

故障树分析法

借款合同

4、《关于加强房地产交易市场管理的通知》中有明确规定，城市房地产交易包括各种所有制房屋的__。

A．抵押

B．租赁

C．转让

D．捐赠

E．产权分割

5、下列有关统计学基础知识的表述中，不正确的有。

（2006年试题）

随着研究目的改变，统计总体和总体单位可以相互转化

反映总体单位属性或特征的统计术语称为指标

调查对象就是被调查和访问的具体单位

调查单位与报告单位可以一致也可以不一致

相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标之比

6、下列关于抵押权人有权要求处分抵押房地产的表述中，正确的有。

抵押人到期未偿还债务的

抵押人擅自处分抵押房地产的

抵押人死亡，其合法继承人拒绝履行到期债务的

抵押人擅自在抵押房地产范围内新增房屋的

未经抵押权人同意，抵押人擅自将房地产抵押后的价值余额进行再次抵押的

7、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过__来实现。

A．充公权

B．管制权

C．征税权

D．征收权

E．出让权

8、从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产的类型主要有。

（2005年试题）

商住楼

土地

在建工程

建成后的物业

9、《中华人民共和国土地管理法》规定，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的__倍。

A．5

B．10

C．15

D．30

10、某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/㎡，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为__元/㎡。

A．5377.78

B．6277.78

C．6722.22

D．7847.22

11、在求取净收益中，运营费用包括。

房地产持有环节的税收

房地产折旧费

房屋保险费

房地产抵押贷款还本付息额

为承租人提供的服务费

12、某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房做抵押，期限2年，项目风险等级为A级，该贷款综合风险度是（）。

A．18%

B．25%

C．30%

D．50%

13、甲将其房屋委托中介服务机构卖给乙，成交价格为20万元。

按照国家规定，房地产中介服务机构应收取买卖代理费用最高为__元。

A．10000

B．20000

C．50000

D．60000

14、下列关于质权特征的表述中，错误的是__。

A．质权是一种担保物权

B．质权的标的物只能是不动产权利

C．质权需转移质物的占有

D．质权是就质物优先受偿的权利

15、最低收入家庭住房保障原则上以为辅。

实物配租

租金核减

发放租赁补贴

实物配租和租金核减

16、普通股不能享有的权力是__。

A．参加股东大会的权利

B．参加表决的权利

C．总股控制的权利

D．股票转让权

17、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为2亿元，按照最新政策，其项目资本金应当不低于万元。

2000

2500

3500

6000

18、下列属于土地使用管制的事项有．【2006年考题】

建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通

取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施

某宗土地使用中，要求容积率为2．0

甲乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路

某宗土地只能用于商业房地产开发

19、某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40㎡，总建筑面积为6800㎡。

当地同档次宾馆的综合造价为3000元/㎡，每间客房的综合投资为14万元。

则用单元估算法计算的该宾馆总投资为__万元。

A．1800

B．2040

C．2100

D．2380

20、下列关于实地查勘的说法中，正确的有__。

A．对于面积小、价值低的房地产可不进行实地查勘

B．实地查勘中应将有关情况和数据认真记录下来，形成实地查勘记录

C．实地查勘人员和委托人中的陪同人员都应在实地查勘记录上签名

D．在实地查勘记录上应注明实地查勘日期

E．实地查勘应到实地对事先收集的有关估价对象的资料进行核实

21、城市规划管理系统由组成。

城市规划发展系统

城市规划执行系统

城市规划反馈系统

城市规划保障系统

城市规划决策系统

22、前期工程费用主要包括__。

A．拆迁安置补偿费

B．规划费用

C．设计费用

D．可行性研究费用

E．“三通一平”费用

23、在构造评价方案过程中，通常按照构造2～4个基本评价方案。

拟投入资本金的数量

开发项目是否分期

开发经营方式

物业类型的匹配结构

开发项目的复杂程度

24、地产的价值就在于其位置，是房地产投资特性中的__。

A．位置固定性

B．适应性

C．寿命周期长

D．各异性

25、房地产投资者的债务融资方式有（）。

A．吸收其他机构投资者资金

B．建成房地产抵押贷款

C．土地储备贷款

D．增发新股

E．房地产企业流动资金贷款