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中国房地产发展状况与发展趋势预测分析

地标资讯    2006-7-21  中国经济报告网站  

房地产业是国民经济的重要组成部分，一方面它受到国民经济发展水平的制约，另一方面，又由于其基础性、先导性产业的地位及其特点，房地产业的发展又必然对经济增长发挥巨大的促进作用。

一、房地产业对经济增长的作用不断增大

从生产方面看，房地产业创造的增加值在GDP中的比重逐步提高，房地产业对经济增长的作用不断增大。

1953-1978年，我国GDP年均增长6.1%，其中房地产业年均增长5%，对经济增长的贡献率为1.83%。

1978-2005年，我国房地产业增加值占GDP的比重平均为4.1%，比改革开放前提高了2.1个百分点，期间我国GDP年均增长9.6%，房地产业年均增长11.4%，对经济增长的贡献率为2.39%。

二、房地产业的产业关联影响面广泛

从产业特性看，房地产业的产业链长，波及面广，国民经济中绝大部分产业都与房地产业有关联关系，在投入产出表的40个部门中，有38个部门与房地产业存在后向直接关联或前向直接关联关系，但不同产业与房地产业的关联度有所不同，房地产业对金融保险业、商业、建筑业、非金属矿物制品业、化学工业、社会服务业等产业的关联影响比较突出。

从房地产业的直接带动系数看，总的带动系数为0.5435，其中带动系数高于平均水平的产业有金融保险业、商业、社会服务业、非金属矿物制品业、建筑业等7个行业。

从房地产业的完全带动系数看，总的带动系数为1.4161，其中带动系数高于平均水平的产业有金融保险业、商业、建筑业、非金属矿物制品业、化学工业、社会服务业等16个行业。

三、房地产业对居民消费的双重影响

房地产投资可以带动住房消费、建材消费和耐用消费品的消费，以及建筑工人特别是农民工的日常消费，但也会挤占居民其他消费支出。

1.投资房地产会带动住房消费、建材和耐用消费品消费以及建筑工人特别是农民工的日常消费。

房地产投资与住房消费关系为每100元的房地产投资约可拉动30元的住房消费，对建筑装饰用品消费的拉动作用大约为购房支出的1/10，对建筑工人特别是农民工的日常消费的带动作用为100元投资可增加消费40元左右。

2.投资房地产会挤占部分居民其他消费支出。

根据我国居民约0.7的边际消费倾向，每期还款金额都将挤占70%的相应消费支出。

粗略估算，每年还贷金额约占当年房地产开发投资的8%，则相应挤占居民消费约占房地产投资的5.6%。

3.房地产业是财政收入的重要来源。

房地产业是中央与地方政府财政收入的重要来源：

第一，通过出让土地使用权，政府能获得大量的财政收入。

上海、北京、深圳等发达地区的土地收益占每年财政收入的比重高达25%左右，部分地区甚至超过50%，成为名符其实的“第二财政”。

第二，房地产业税收是地方政府税收收入的重要来源。

2004年，我国房地产业税收收入为1369.88亿元，占当年各项税收的5.44%。

第三，房地产业能带动众多关联产业的发展，间接创造大量的财政收入。

4.房地产业对就业的影响。

根据2004年经济普查统计，全国经营房地产的法人单位就业人数为396.3万人，全国房地产的个体经营户就业人数为91020人。

同时，通过产业关联的影响，房地产业的发展对其他产业的就业增长也有重要影响。

结构变化：

个人已成商品住宅购买主体

一、房地产投资完成额中住宅投资持续快速增长，占比不断提高

住宅投资是我国房地产开发投资的主体。

从房地产投资完成额的增长态势看，1997年以后房地产开发投资的持续快速增长主要是由住宅投资的快速增长拉动的。

1998-2005年期间住宅投资年度增长率均在21%以上、年均增速高达27.53%。

与住宅投资的持续快速增长相对应，1995-2005年期间住宅投资在房地产开发投资中所占比重呈不断上升趋势，从1995年的55.78%提高到2005年的68.33%。

二、 地产投资资金主要来自国内贷款、自筹资金和定金与预售款等其他资金

国内贷款在房地产开发投资资金来源中所占比重比较稳定，1995-2003年期间介于19.09-23.87%之间， 2003年以后有较大幅度下降，2004年降为18.4%，2005年进一步下降到18.11%。

自筹资金所占比重在1995年以后有较大幅度提高，从1996年的21.1%提高到2005年的33.24%。

定金及预售款等其他资金占房地产投资资金来源的比重最高、且呈上升趋势，1997年占比只有38.11%，2001年提高到47.69%，2004年进一步提高到49.87%，2005年回调到47.38%。

此外，利用外资在1997年以前曾是房地产投资的重要资金来源，1995-1997年期间利用外资在房地产投资资金来源所占比重曾高达11.7%，但1997年以后占比持续下降，2000年以后占比不足2%，到2005年已降为1.19%。

三、房地产销售面积以住宅为主，个人已成为商品住宅的购买主体

我国房地产业始终以住宅作为主要投资领域。

从1987-2005年我国商品房销售面积的构成看，住宅销售面积占商品房销售面积的比重平均为88.24%。

近年来商业营业用房销售面积增长相对较快，占比趋于提高。

但办公楼和其他商品房销售面积增速相对较低，在商品房销售面积中所占比重趋于下降。

从购买主体看，个人购买商品住宅面积持续快速增长，占比不断提高，2003年个人购买住宅面积占比已达到96.43%，个人已成为商品住宅的购买主体。

需求因素并非房价上涨的决定性因素

我国商品房平均销售价格在经过1993-1999的持续回落调整后，从2000年开始再次恢复上升趋势，2004年和2005年进入大幅度提升状态。

导致近两年商品房销售价格大幅度提升的主要因素是工程造价之外的其他因素，需求因素并非价格上涨的决定性因素。

一、我国商品房平均销售价格发展状况

我国商品房销售价格的上升过程大致可分为三个阶段：

1.1988-1993年的持续上升阶段。

这一阶段商品房销售价格增速不断提高，从1988年的23.21%提高到1993年的29.84%。

2.1993-1999年的持续下降阶段。

这一时期商品房销售价格增速持续回落，到1999年降为-0.47%。

3.1999-2005年的持续上升阶段。

1999年以后商品房销售价格增速恢复上升趋势，增速逐年提高，到2005年提高到19.46%。

但在2004年之前价格增速上升幅度较小，属于缓慢提升阶段，从2004年开始大幅度提升。

二、不同用途商品房销售价格增长状况

在不同用途的商品房销售价格中，住宅销售价格增速远高于商业营业用房销售价格增速。

1.住宅销售价格：

1991-2004年期间年均增长9.8%。

1995年以后增速逐年下降，从1995年的26.37%降为1999年的0.16%。

2000开始恢复上升态势，2004年提高到16%。

2.商业营业用房销售价格：

1995年以后不断提高，但增长平稳， 1995-2004年年均增长5.24%。

即使在2004年商品房平均销售价格大幅度提高时，商业营业用房价格增速也只有7.91%，远低于住宅价格16%的增速。

3.办公楼销售价格：

1995-1998年期间销售价格持续上升，年均增长27.54%。

1998年以后办公楼销售价格出现持续大幅度回落，1998-2003年期间年均下降5.45%。

2004年办公楼销售价格再次大幅度提高，达到31.86%。

4.其他商品房销售价格：

波动幅度较大，但总体上呈上升趋势，1995-2004年期间年均增长3.88%，远低于住宅与商业营业用房的价格增速。

三、商品房销售价格的影响因素

从近年来不同因素对商品房销售价格的影响看，商品房销售价格上涨主要是由需求与工程造价之外的其他因素拉动的。

1.我国商品房平均销售价格的构成：

土地成本占商品房平均销售价格的比重在8-13%之间，工程造价占比在62-68%之间，销售费用和利税等其他因素在商品房平均销售价格中所占比重在32-38%之间。

2.工程造价之外的其他因素是价格上涨的主要拉动力量。

工程造价虽然在价格构成中占比很高，但对商品房销售价格上涨的影响较小。

从增长幅度看，2000-2004年期间商品房销售价格提高了30%，土地成本提高了50%，工程造价提高了20%，利润与销售费用等其他因素提高了30%，土地成本和其他因素的涨幅远超过工程造价的涨幅。

3.工程造价上涨对住宅与非住宅销售价格上涨的影响远小于土地价格上涨和其他因素价格上涨的影响。

2000-2004年期间，工程造价上涨幅度占住宅销售价格涨幅的比重为46.2%，其余53.8%的涨幅是由工程造价之外的其他因素价格上涨拉动的；工程造价上涨幅度占非住宅商品房销售价格涨幅的比重为33.3%，其余66.7%的涨幅是由工程造价之外的其他因素价格上涨拉动的。

四、土地价格上涨对不同用途商品房销售价格的影响

1.土地价格指数上涨对住宅销售价格影响最大。

2001-2005年期间，住宅土地交易价格指数上涨幅度最大，2005年比2001年上涨49%，销售价格指数上涨幅度也最大，2005年销售价格比2001年上涨30%。

2.土地价格上涨对非住宅价格上涨影响较小。

商业营业用房土地交易价格上涨了34%，比住宅土地交易价格上涨幅度低15个百分点；销售价格上涨了17%，比住宅销售价格涨幅低13个百分点。

其他商品用房土地交易价格上涨幅度最低，2001-2005年期间仅上涨26%，销售价格上涨幅度也最低，仅上涨14%。

五、供求因素并非商品房销售价格上涨的决定性因素

1996年以来住宅与非住宅商品房当年实际销售面积均低于当年竣工面积，即使不考虑以前年度未售出的商品房，每年都有大量竣工商品房因缺乏相应的需求而处于空置状态。

因此，从全国范围看，商品房的需求并非商品房销售价格上涨的决定性因素，同时，鉴于工程造价上涨幅度很小，商品房销售价格的上涨主要是由需求和工程造价之外的其他因素拉动的。

但鉴于不同地域商品房的供求状况存在较大差别，并不排除个别地区需求快速增长对商品房销售价格起到了较大拉动作用。

房地产开发投资的影响因素分析与发展趋势预测

在不考虑房地产价格上涨对商品房需求的负面影响和不出台紧缩性宏观调控政策的条件下，预计城镇居民的住宅需求面积（人均住宅建筑面积）将从2004年的25平方米提高到2010年的35.66平方米，预计2010年之前我国城镇商品住宅需求增速将呈逐年递增态势，商品住宅需求增速将由2004年的5.77%递增到2010年的8.4%，2005-2010年期间年均增速为7.35%。

预计2005年以后非住宅商品房销售面积将持续增加，销售面积将从2005年的4411.76万平方米增加到2010年的8658.61万平方米，年均增速为14.43%。

一、我国住宅投资的影响因素分析

房地产投资之所以持续快速增长，最重要的原因是住房制度的住宅商品化改革使企事业单位逐步退出了非个人住宅投资领域，使房地产开发企业逐步成为社会商品住宅的供应主体。

鉴于2004年房地产住宅投资在城镇非个人住宅投资中所占比重已达到88%，在全社会非个人住宅投资中所占比重也达到84%，房地产住宅竣工面积占城镇非个人投资住宅竣工面积的比重已接近98%，在全社会非个人投资住宅竣工面积占所占比重也达到近86%，房地产住宅投资已基本替代企事业单位成为城镇住宅投资的主体，房地产住宅投资的未来发展趋势将完全取决于城镇居民住房需求的发展趋势，决定城镇居民住房需求的因素亦即决定未来房地产住宅投资发展趋势的因素，这些因素包括住宅投资的周期性波动、居民可支配收入、城镇人口与城市化进程以及住宅销售价格和房屋租赁价格和宏观调控政策等。

二、我国住宅投资的周期性波动状况及其未来发展趋势

我国非个人住宅投资存在波长为18年的长周期波动现象，1988年是住宅投资长周期波动的波谷，1994年为波峰，2005年达到新的波谷，2006年进入周期性波动的复苏期。

在没有重大外部冲击的情况下，预计2012年将达到下一个波峰。

在不考虑城市化进程、收入等其他因素对住宅投资长期发展趋势影响的情况下， 2004年以后我国住宅投资的长期趋势将保持1996年以后的下降趋势，从2004年的13.15%逐年下降到2010年的7.41%。

短期发展趋势值在2004年以后也将保持持续下降态势，到2010年将降为8.17%，2017年进一步降为5.52%，此后恢复上升态势。

三、城镇居民人均住宅需求的周期性波动特征及其发展趋势

我国城镇居民人均住宅建筑面积存在波长为20年的周期性波动现象，其中1985年是改革开放之后的第一个波峰，1993年达到周期性波动的波谷，2005年是达到新的波峰，此后进入周期性下降阶段，预计到2013年达到新一轮周期的波谷。

从发展趋势看，1994年以来城镇居民人均住宅建筑面积的短期增长趋势值和长期增长趋势值均呈上升趋势，分别从1994年的3.87%和4.26%递增到2004年的5.57%和5.31%。

在不考虑其他影响因素的情况下，2005年以后人均住宅建筑面积增长率长期发展趋势值仍将保持1994年以来的上升趋势，到2010年将递增到6.36%，城镇居民人均住宅建筑面积到2010年有可能达到35.56平方米。

四、城镇居民可支配收入对居民住房需求的影响

居民可支配收入对住宅需求具有重要影响，当期收入增速每提高一个百分点，会引致住房需求增速提高0.07个百分点，考虑收入的滞后影响，收入增速对住房需求增速的综合贡献大约为0.009，即收入增速每提高一个百分点，住宅需求增速将提高0.009个百分点。

居民可支配收入增长波动对住宅需求增长波动具有重要影响，当期收入增长波动每提高一个百分点，会引致住房需求增长波动幅度提高0.42个百分点，考虑收入增长波动的滞后影响，收入增长波动对住房需求增速的综合贡献大约为0.16，即收入波动每提高一个百分点，住宅需求增长波动将提高0.16个百分点。

五、收入预算约束下城镇居民住宅需求的未来发展趋势

周期分析表明，2005年以后我国GDP增长率将进入周期性下降阶段，到2009年达到周期性波谷，GDP增长率将保持小幅度下降趋势，但2020年之前我国经济仍将保持8%左右的快速增长态势。

受此影响，城镇居民可支配收入增长率将持续上升，并拉动住宅需求增长率不断提升。

1.从长期发展趋势看，由于城镇居民可支配收入保持较快增长态势，2005年以后城镇居民住房需求增长率仍将保持上升趋势，且上升幅度超过其没有预算约束条件下住房需求长期发展趋势的上升幅度。

预计在城镇居民可支配收入增速提高带动下，城镇居民住宅需求增长率长期发展趋势将从2005年的5.51%递增到2010年的6.48%。

2.从长期波动看，居民可支配收入增速的提高将明显缩小住宅需求增长率的波动幅度，但总体趋势与住宅需求自身的周期性波动趋势基本一致。

在收入增速提高的影响下，预计2005-2010年住宅需求增长率的长期波动趋势仍将周期性下降阶段，2013年将达到周期性波动的波谷，此后恢复上升趋势。

3.将收入约束条件下的长期发展趋势与长期波动拟合，得到住宅需求增长率的短期发展趋势值。

虽然2005年后长期波动进入周期性下降阶段，但短期发展趋势值仍将保持上升态势，预计住宅需求增长率的短期发展趋势值将由2005年的5.79%递增到2010年的6.51%。

4.根据收入约束条件下住宅需求增长率的短期发展趋势，城镇居民的住宅需求面积（人均住宅建筑面积）将从2004年的25平方米提高到2010年的35.66平方米，比没有收入约束条件下的面积增加0.1平方米。

六、我国城市化进程与城镇人口发展趋势及其对未来城镇住房需求规模的影响

我国城市化进程将保持1989年以来的持续上升态势，城镇人口占全国人口的比重将不断提高，预计将从2004年的41.76%提高到2010年的42.4%。

随着城市化程度的持续提高，城镇人口将持续增加，预计城镇人口将增加到2010年的56341万人，规模将比2004年增长7.27%。

按收入预算约束条件下城镇居民人均住宅建筑面积和城镇人口预测规模计算，我国城镇住宅建筑面积将从2004年的131亿平方米增加到2010年的200.89亿平方米。

按此预测规模计算，2005-2010年期间城镇住宅需求规模（建筑面积）的年均增长率将达到7.35%，比2000-2004年期间8.95%的年均增速低1.6个百分点，比1990-2000年期间8.46%的年均增速低1.11个百分点。

七、2006-2010年城镇商品房住宅的需求趋势预测

从1984-2004年城镇工矿个人住宅建房竣工面积增长率的发展趋势看，个人住宅建房竣工面积增长率呈逐年递减态势，增长率发展趋势值从1984年的60.1%逐年递减到2004年的3.19%。

这表明城镇工矿个人住宅建房也存在被商品住宅逐步替代的趋势。

按照城镇工矿个人住宅建房竣工面积增长率的发展趋势外推，到2010年城镇工矿个人住宅建房竣工面积增速将下降到0.02%。

城镇工矿个人住宅建房竣工面积将由2004年的995.14万平方米增加到2010年的1083.6万平方米。

根据城镇工矿个人住宅建房竣工面积的预测结果，我们推算得到2004年以后城镇商品住宅需求（非个人投资住宅建筑面积）规模的发展趋势及其增长趋势：

（1）城镇商品住宅需求规模将由2004年的131.2亿平方米增加到2010年的200.8亿平方米，增长1.53倍。

（2）2010年之前我国城镇商品住宅需求增速将呈逐年递增态势，预计商品住宅需求增速将由2004年的5.77%递增到2010年的8.4%，2005-2010年期间年均增速为7.35%。

八、我国非住宅投资的影响因素分析与发展趋势预测

根据GDP的预测增长速度和非住宅商品房销售面积的发展趋势方程，我们推算得到2006-2020年非住宅商品房销售面积及其增长率的预测结果：

（1）2005年以后非住宅商品房销售面积将持续增加，预计销售面积将从2005年的4411.76万平方米增加到2010年的8658.61万平方米。

（2）预计2006年非住宅商品房销售面积增速为13.04%，2007年增速将下降到8.47%，此后恢复较快增长态势，2008-2010年增速分别为17.63%、16.4%和16.9%，2006-2010年期间非住宅商品房销售面积的年均增速为14.43%。

各区域房地产投资发展趋势预测

一、华北重点城市房地产投资预测

北京房地产投资的总量较大，占35个大中城市房地产投资总量约20%左右。

预计“十一五”期间，北京房地产投资增速平均应该在25%左右。

“十一五”期间，天津GDP增速年均为12%，人均收入增长10%，常住人口每年增长约2%。

考虑天津房地产投资落后于其他大中城市投资，“十一五”期间其年增长率应该在20%左右。

石家庄市房地产仍是一个新兴市场，市场的成长性较好，同时波动程度也较高。

鉴于石家庄房地产投资占GDP的比重远低于35个大中城市的平均水平，预计“十一五”期间房地产投资增速较高，年均增长速度应该在30%左右

太原市房地产业也是刚刚进入高速成长阶段，预计“十一五”期间房地产投资的增长率年均应该在20%左右。

二、东北重点城市房地产发展预测

1999年以来沈阳房地产投资增长较快，从其占35个大中城市房地产投资的比重一直在上升。

沈阳房地产投资占GDP的比重也以较快的速度在上升。

如果在“十一五”末，沈阳的房地产投资达到35个城市的平均水平，其房地产投资增速平均应在20%左右。

大连房地产投资增速2000年以后呈现下降态势，其占35个大中城市的比例也在下降，预计“十一五”期间大连房地产投资会维持在较高水平，其房地产投资年增速高于20%。

长春市房地产投资从2000年以来一直保持在较高的增速，预计“十一五”期间长春房地产投资仍将会维持在较高水平，年均增长率在30%以上。

哈尔滨市房地产投资增速从2000年以来一直在下降，预计“十一五”期间房地产投资年均增速应该不低于25%。

三、华东重点城市房地产发展预测

上海市房地产投资增速进入2000年以来一直上升，其房地产投资占GDP的比重远高于35个城市的平均水平；上海GDP占35个城市的比重为12.3%，而其房地产投资占35个城市的比重为14%。

房地产投资超出了GDP的增长；预计“十一五”期间，上海市房地产投资增速可能会低于其他城市，预计平均年增速低于20%。

南京市房地产投资占35个城市的比重近年来有所上升，预计“十一五”期间南京房地产投资增速将会处于平均水平，增长率在25%左右。

杭州市房地产投资占35个城市的比重从1999年以来上升较快，其投资占GDP的比重也逐年上升，预计杭州在“十一五”期间，房地产投资仍会处于适中发展水平上，其平均增长率应该在25%左右。

合肥房地产投资占35个城市的比重和占GDP的比重最近几年有明显的上升，预计其房地产投资增长率应稳定在15-20%间。

福州市房地产投资占35个城市的比重和占GDP的比重从1999年稳步上升，进入2002年后增速又有提高，预计“十一五”期间福州房地产投资不会有大幅增长，应该在25%左右。

厦门房地产投资占35个城市的比重和占GDP的比重近年都在下降，预计厦门未来房地产投资还会再出现高速增长的机会，平均增速可能会在25-30%间。

南昌市房地产投资增加较快，预计“十一五”期间增速年均在25%以上。

济南房地产投资增长较为平稳，预计“十一五”期间增速在25%左右。

青岛房地产投资增速波动较大，2002年以来其增速上升较快；鉴于青岛房地产投资存在较大的缺口，预计在“十一五”期间会有较大的发展，其增速平均应该在30%左右。

四、华中重点城市房地产发展预测

郑州市房地产投资增速进入2001年后虽然有所回落，但仍处在高位，预计“十一五”期间房地产投资将会上升较快，增速应该在30%左右。

武汉市房地产投资增速较快，预计“十一五”期间年均增速应该在25%以上。

长沙市房地产投资增速近年有一定下降，但是其绝对值仍比较高，预计“十一五”期间增速会保持在25%附近。

五、华南重点城市房地产发展预测

广州市房地产投资增速近年来有所下降，预计“十一五”期间增速应在25%以上。

深圳市房地产投资增速有一定回落，房地产投资发展略高于GDP的发展，预计“十一五”期间，深圳房地产投资仍会维持目前平稳的状况，平均增长率保持在20%左右。

南宁房地产投资增速较快，预计“十一五”期间增长会在25-30%间。

海口市房地产投资增速经过2000年到2002年的快速下降后，又有很快增长，预计“十一五”期间增速可能会在25%左右平稳增长。

六、西南重点城市房地产发展预测

2000年后成都市房地产投资增速逐渐下降，其房地产投资占GDP的比重处于35个城市的平均水平，预计“十一五”期间其房地产投资仍会保持约20%左右的速度平稳增长。

2001年后贵阳市房地产投资增速有所下降，预计“十一五”期间仍以平均20%左右的速度平稳增长。

昆明市房地产投资增速相对较低，投资存在一定的缺口，预计“十一五”期间其房地产投资增速可能会增长较快，年均增速可能会在30%。

重庆房地产投资增速波动较大，但总体看其绝对值较高，房地产投资略高于GDP发展水平；预计“十一五”期间可能会保持较为稳定的投资增长，增速在20-25%间。

七、西北重点城市房地产发展预测

西安房地产投资增长较为缓慢。

其房地产投资占35个城市的比例和GDP占35个城市的比例均为1.9%，其房地产投资较为适中。

预计“十一五”期间，西安的房地产投资增速会以平均20%左右的速度增长。

兰州房地产投资增长较为平稳。

兰州GDP占35个城市的比重为0.9%，但是其房地产投资只占35个城市的6%。

其房地产投资存在较大的缺口。

“十一五”末，兰州房地产投资如果要达到35个城市的平均水平，其房地产投资增速应该保持在20%以上。

西宁市房地产投资最近几年增速较慢。

其房地产投资额占35个大中城市的比重和房地产投资占GDP的比重都有一定程度的下降。

但是从西宁GDP在35个城