宁夏省房地产估价师《案例与分析》：征收估价工作流程考试试卷Word文档格式.docx

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C．资本证券

D．投资证券

5、混凝土在正常情况下，强度随着龄期的增加而增长，最初的天内较快，以后增长逐渐缓慢。

1～7

7一10

7~14

15—20

6、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元／㎡，并且一直没有变动；

2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元／㎡，房地产市场交易价格为6000元／㎡；

重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元／㎡；

则最合理的拆迁补偿价格应以元／㎡为基础进行修正。

4000

5000

6000

9000

工业用地的监测点评估价格

7、一般来说，房地产开发都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。

以下程序排列正确的是__。

①规划设计与方案报批；

②投资机会找寻；

③可行性研究；

④获取土地使用权证；

⑤投资机会筛选；

⑥施工建设与竣工验收；

⑦市场营销和物业管理；

⑧签署合作协议

A．②⑤④③①⑥③⑦

B．②⑤③④①⑧⑥⑦

C．②④⑤③①⑧⑥⑦

D．②③⑤④①⑧⑥⑦

8、对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是__。

A．等额年值法

B．差额投资内部收益率法

C．净现值法

D．等额年费用法

9、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层（其中1～4层为建筑面积相等的裙房，5～17层为标准层），则标准层每层建筑面积为__m2。

A．882

B．1765

C．1667

D．1538

10、进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是。

债务融资成本分析

资金占用费分析

资本金与债务资金的比例分析

担保费分析

借款合同

11、某可比实例价格为2000元/m2，区域因素直接比较得出的相关数据如下，则区域因素修正后的价格应为（）元/m2。

A．2000

B．1900

C．2100

D．1905

12、现金流入与现金流出之差称为。

现金波动值

现金后期值

净现金流量

现金流量差值

借款合同

13、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。

后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年（从补办之日算起）。

2096年10月1日1对该房地产进行评估。

经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。

则在估价时点（2006年10月1日）该房地产的评估价值为万元。

（说明：

题干中假设土地出让合同未约定不可续期）

4091

4182

4250

工业用地的监测点评估价格

14、__属于房地产投资的系统风险。

A．通货膨胀风险

B．比较风险

C．时间风险

D．资本价值风险

15、__是指外汇买卖活动的总称。

A．外汇市场

B．外汇总市场

C．汇兑买卖

D．汇兑市场

16、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是__。

A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定

D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

17、下列关于路线价法的表述中，不正确的是．【2005年考题】

路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理

路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格

18、会计的基本职能不包括__。

A．反映职能

B．监督职能

C．管理职能

D．控制职能

19、投资者进行房地产投资的主要目的是__。

A．财富最大化

B．保值增值

C．降低投资组合的总体风险

D．降低通货膨胀的影响

20、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是__。

A．无限责任公司

B．股份有限公司

C．有限责任公司

D．两合公司

21、房地产权属登记管理必须坚持属地管理原则，即只能由负责所辖区范围内的房地产产权管理工作。

省房地产管理部门

市（县）城市管理部门

市（县）规划管理部门

市（县）房地产管理部门

22、房地产估价的要求是独立、客观、公正，体现了房地产估价的__。

A．根本准则

B．最高行为准则

C．基本行为准则

D．重要准则

23、为加强建设工程勘察设计市场管理，规范建设工程勘察设计市场行为，保证建设工程勘察设计质量，维护市场各方当事人的合法权益，建设部于1999年1月发布。

《建设工程勘察设计管理条例》

《建设工程勘察设计人员管理规定》

《建设工程勘察设计市场管理规定》

《建设工程勘察设计市场经济秩序若干管理细则》

24、下列关于预备费的说法不正确的是__。

A．基本预备费是指在初步设计及概算内难以预料的工程费用

B．基本预备费的计费基础是设备及工器具购置费与建安工程费之和

C．涨价预备费是指建设项目在建设期间内由于价格等变化引起工程造价变化的预测预留费用

D．若某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：

第一年3600万元、第二年4800万元和第三年3800万元，年均价格上涨率为5%，则该项目建设期间涨价预备费为1270.975万元

25、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。

对于房地产估价来说，主要是从上把握房地产价格的“数量”。

货币支付

价值

现象

本质

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是。

资本金现金流量表

资金来源与运用表

损益表

投资计划与资金筹措表

2、房地产开发企业销售商品住宅时，应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供__。

A．《住宅平面示意图》

B．《住宅立面示意图》

C．《住宅剖面示意图》

D．《住宅质量保证书》

E．《住宅使用说明书》

3、若某国家在一个时期的消费函数为C=1000+0.8y，则该国此时的引致消费是（公式中C表示消费，y表示收入）。

0.8

0.8y

1000

1000+0.8y

4、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20%，其余房款用抵押贷款支付。

如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还。

年贷款利率为6%，月还款额为__元。

A．1655.33

B．1719.43

C．1743.69

D．2149.29

5、在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（）。

A．简单平均法

B．移动平均法

C．加权移动平均法

D．指数平滑法

6、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（）。

A．土地购置贷款

B．土地储备贷款

C．土地开发贷款

D．建设贷款

7、下列对国家实行土地登记注册核发证书表述有错误的是__。

A．属于国有土地的，核发《国有土地使用证》

B．属于集体土地的，核发《集体土地所有证》

C．使用国有土地的，核发《国有土地所有证》

D．使用集体土地的，核发《集体土地使用证》

8、下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是__。

A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可以视为同一抵押物

B．预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证

C．抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准

D．乡、村企业厂区内大宗土地上建筑物的空闲土地使用权可以单独设定抵押

9、评估拆迁价格应精确到__。

A．元

B．角

C．百元

D．由双方协商

10、建筑材料的物理性质中，下列不属于与质量有关性质的是__。

A．密度

B．表观密度

C．孔隙率

D．热容量

11、商品住宅价格中的利润是以__为基数核定。

A．征地费及拆迁安置补偿费

B．勘察设计及前期工程费

C．住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用

D．住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费

E．住宅建筑、安装工程费

12、固定投资方向调节税根据国家产业政策和经济规模实行差别税率，具体适用税率为0％、五个档次。

1％

5％

10％

15％

30％

13、下列对于房地产开发项目管理的有关说法中正确的是__。

A．房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任

B．经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取出让或行政划拨的方式供应

C．商品房经核验后，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任

D．房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起60日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收

E．在投资项目总投资中，投资者可按其出资的资本金的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出

14、物业服务合同按委托人的不同和签订的先后顺序分为__。

A．房地产开发企业或公房出售单位与物业管理企业签订的《前期物业服务合同》

B．房地产开发企业或公房出售单位与物业管理企业签订的《物业服务合同》

C．业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《物业服务合同》

D．业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《前期物业服务合同》

E．业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《一般物业服务合同》

15、非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个__称呼。

A．概括性

B．描述性

C．理论性

D．准确性

16、研究消费者均衡的假设条件是。

消费者的嗜好与偏好是既定的

消费者的嗜好与偏好不是既定的

消费者的收入是既定的，且假定消费者的收入全部用来购买消费品

消费者的收入是既定的，且假定消费者的收入不全部用来购买消费品

消费者拟购买的商品价格是既定的

17、房地产所有权登记发证的法定机关是__。

A．国家房地产管理部门

B．国家土地管理部门

C．市、县土地管理部门

D．市、县房地产管理部门

18、应当与城市规划一起报批的是__。

A．城市黄线

B．城市蓝线

C．城市红线

D．城市绿线

19、以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款包括．（2008年试题）

土地出让费

征地拆迁费

基础设施建设费

土地转让费

契税

20、下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有．【2007年考题】

估价对象

估价时点

价值类型

估价方法

估价所需材料

21、”可贷资金利率理论”认为。

（2008年试题）

可贷资金的需求主要由投资需求，赤字需求和家庭需求三个要素构成

可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄三个要素构成

利率不是由可贷资金的供求决定的

可贷资金的需求函数是利率的递增函数

可贷资金的供给函数是利率的递增函数

22、下列关于间接融资的局限性，表述正确的是。

由于资金供给者与需求者之间加入了金融中介机构，隔断了资金供求双方的直接联系

在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注

在一定程度上增强了投资者对企业生产的关注

减少了对筹资者使用资金的压力和约束

增加了对筹资者使用资金的压力和约束

23、下列关于可比实例的说法中，正确的有．【2003年考题】

可比实例一定是交易实例

可比实例不一定是交易实例

交易实例一定是可比实例

交易实例不一定是可比实例

可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例

24、下列符合房地产估价机构一级资质的是__。

A．取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续6年以上

B．业绩要求在暂定期内完成估价标准的建筑物建筑面积8万m2以上或者土地面积3万m2以上

C．注册房地产估价师人数要求，有15名以上专职注册房地产估价师

D．有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上

25、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。

造成建筑物功能折旧的主要原因有等。

意外破坏的损毁

市场供给的过量

建筑设计的缺陷

人们消费观念的改变

周围环境条件恶化