老旧小区工程概况.docx
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老旧小区工程概况
1、工程概况
1.1总体简介
工程名称
2013年海淀区老旧小区综合整治项目（第一批）（第一标段）
建设地点
牡丹园小区、塔院小区
建设单位
北京市海淀区住房和城乡建设委员会
设计单位
清华大学建筑设计研究院有限公司
监理单位
北京国金管理咨询有限公司
施工单位
北京建工集团有限责任公司
建筑面积
347784㎡
招标范围
对于本招标工程，承包人自行施工的工程范围：
包括屋面、外墙保温改造，外墙涂料，门窗改造，空调室外机拆装、太阳能、雨水管拆装及更换，空调护栏、护栏防盗修缮、更换，室内楼梯间等公共区域粉刷，扶手翻新，采光井顶棚更换及护栏刷漆翻新,热计量改造，电气工程改造，室内给排水改造，台阶、散水改造，小区内围墙修缮、新建，自行车棚修缮、新建，绿化工程及室外道路、雨污水、暖气管道改造，增设并完善室外安防系统等全部工程内容。
工期要求
总工期（含室外绿化工程）
386日历天
计划开工日期
2013年6月24日
计划竣工日期
2014年7月14日
承诺工期
386日历天
质量标准
合格
1.2建筑设计概况
设计概况
一牡丹园小区项目
牡丹园小区南临北土城西路，北到小关西后街，东临牡丹园东街，西到牡丹园中街。
牡丹园小区建成年代为89-91年，总建筑面积约116983平方米。
主要由1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#共12栋建筑组成。
涉及此次改造的12栋居民住宅楼，其中6栋高层塔楼，6栋多层板楼，该6栋多层居民住宅楼（3#、4#、5#、6#、7#、8#）已做过平改坡，屋面不再做节能改造。
另有栋住宅楼（13#、14#、15#、16#、20#）已于2013年完成建筑本体的节能改造。
序号
名称
内容
1
建设地点
牡丹园小区
2
建设单位
北京市海淀区住房和城乡建设委员会
3
设计单位
清华大学建筑设计研究院有限公司
4
建筑总面积（㎡）
116983
5
楼栋信息
名称
1#楼
2#楼
3#楼
4#楼
5#楼
6#楼
建筑形式
高层塔楼
高层塔楼
多层板楼
多层板楼
多层板楼
多层板楼
结构形式
预制钢筋混凝土装配模板结构
预制钢筋混凝土装配模板结构
砖混结构
砖混结构
砖混结构
砖混结构
占地面积（㎡）
1197.14
1197.14
1190.24
572
957
1157.26
建筑面积（㎡）
21213
21213
7141.44
6942
5742
6897.11
层数
18
18
6
6
6
6
层高（m）
2.7
2.7
2.7
2.7
2.7
2.7
建筑檐口高度（m）
50.50
50.50
18.10
19.15
17.90
17.90
改造单元数量
1
1
6
7
5
6
改造单元门数量
2
2
6
7
5
6
户数
216
216
84
114
90
108
建设年代
1991
1991
1989
1989
1989
1989
附注
屋面改造已完成
7#楼
8#楼
9#楼
10#楼
11#楼
12#楼
建筑形式
多层板楼
多层板楼
高层塔楼
高层塔楼
高层塔楼
高层塔楼
结构形式
砖混结构
砖混结构
预制钢筋混凝土装配模板结构
预制钢筋混凝土装配模板结构
预制钢筋混凝土装配模板结构
预制钢筋混凝土装配模板结构
占地面积（㎡）
568.94
1156.19
580.26
580.26
580.26
580.26
建筑面积（㎡）
3392.59
6882.24
9389.9
9389.9
9389.9
9389.9
层数
6
6
16
16
16
16
层高（m）
2.7
2.7
2.7
2.7
2.7
2.7
建筑檐口高度（m）
17.90
17.90
46.20
46.20
46.20
46.20
改造单元数量
3
6
1
1
1
1
改造单元门数量
3
6
1
1
1
1
户数
54
108
128
128
128
128
建设年代
1989
1989
1990
1990
1990
1990
附注
屋面改造已完成
6
节能改造
1、原墙面剔除原涂料、饰面，清除灰尘，修补找平。
2、外窗更换为节能窗。
3、外墙外保温。
4、沿城市主要道路的楼栋首层及二层统一新装（三层及以上取消）或所有窗护栏均原拆原装。
原有窗套剔除，增加保温，做防水处理。
5、拆除外墙面上的废弃线网、仍在使用的线网规整入管。
6、屋面及封闭阳台的顶板保温节能改造。
7、外墙涂料饰面。
8、屋面防水。
9、空调护栏安装。
10、给排水系统进行改造。
11、采暖系统改造。
12、楼内公共区域增设感应节能灯,高层增设应急灯。
13、每户厨房增设可燃气体报警器。
14、对各单体建筑中防雷设施不全及损坏的进行修复。
7
环境整治
1、结合小区布置道路，路面硬化。
2、重新规划停车位,采用永久停车与临时停车方式。
3、结合实际布置简易绿化、景观绿化，根据需求增设绿化护栏。
4、对围墙栏杆进行修补和粉刷。
5、保留并翻新原有自行车棚，根据需求可新增通透自行车棚。
6、信报箱破旧的予以更换。
7、增设及完善垃圾投放点位。
8、根据新道路系统设计并更换路灯。
9、增设并完善室外安防系统。
10、拆除违建，清理乱堆物料。
11、临建的拆改及非改造建筑的外墙粉刷。
12、修缮及增设室外无障碍设施。
13、室外场地铺装完成后，恢复原有健身器材。
14、根据需求增设室外晾晒场。
8
室外管网
1、改造室外污水及雨水管线，并增设雨洪收集系统。
2、改造、完善室外消防系统。
3、改造室外供暖管线。
4、对室外弱电系统入地处理。
9
保温
外墙保温：
60厚复合A级硬泡聚氨酯板
屋面保温：
60厚复合A级硬泡聚氨酯板
阳台顶板：
60厚复合A级硬泡聚氨酯板
地下一层或首层顶板：
喷涂60厚超细无机纤维保温
10
防水
1、屋面防水：
3+3厚SBS聚酯胎改性沥青防水卷材（-20度）
2、阳台顶板：
3+3厚SBS聚酯胎改性沥青防水卷材（-20度）
11
门窗
1、门窗采用5+12A+5厚单框双玻中空塑钢门窗,外窗开启扇带纱扇，多层采用外平开窗，高层为内平开窗。
2、原有建筑单元门改造或更换，加设门禁系统。
12
外墙装饰
建筑立面采用外墙涂料进行全面粉刷，先做样板，,待业主及设计单位确认。
二塔院小区项目
塔院小区南临北土城西路，北到花园北路，东临塔院东街，西到塔院西街,由迎春园、消夏园、朗秋园、晴冬园四园组成，共有35个住宅单体，包括迎春园（1#～12#）、消夏园（1#～8#）、朗秋园（1#～8#）、晴冬园（1#～7#）。
序号
名称
内容
1
建设地点
塔院小区
2
建设单位
北京市海淀区住房和城乡建设委员会
3
设计单位
清华大学建筑设计研究院有限公司
4
建筑总积（㎡）
230801
5
楼栋信息
名称
春1#楼
春2#楼
春3#楼
春4#楼
春5#楼
春6#楼
建筑形式
高层塔楼
多层板楼
多层板楼
多层板楼
多层板楼
多层板楼
结构形式
预制钢筋混凝土装配模板结构
预制钢筋混凝土装配模板结构
砖混结构
砖混结构
砖混结构
砖混结构
占地面积（㎡）
1763.08
700.88
518
700.88
518
700.88
建筑面积（㎡）
23456.34
4436
3356
4436
3356
4436
层数
11、13、15
6
6
6
6
6
层高（m）
2.7
2.7
2.7
2.7
2.7
2.7
建筑檐口高度（m）
42.62
17.13
17.65
17.13
17.65
17.13
改造单元数量
5
4
4
4
4
4
改造单元门数量
5
4
4
4
4
4
户数
274
72
54
72
54
72
建设年代
1990
1984
1984
1984
1984
1984
春7#楼
春8#楼
春9#楼
春10#楼
春11#楼
春12#楼
建筑形式
多层板楼
高层塔楼
多层板楼
高层塔楼
高层塔楼
高层塔楼
结构形式
砖混结构
砖混结构
预制钢筋混凝土装配模板结构
预制钢筋混凝土装配模板结构
预制钢筋混凝土装配模板结构
预制钢筋混凝土装配模板结构
占地面积（㎡）
518
778.20
706
495.36
495.36
495.36
建筑面积（㎡）
3356
11401.38
4566
9053.98
9053.98
9053.98
层数
6
14
6
18
18
18
层高（m）
2.7
2.7
2.7
2.7
2.7
2.7
建筑檐口高度（m）
17.65
20.20
17.20
51.32
51.32
51.32
改造单元数量
4
2
2
1
1
1
改造单元门数量
4
2
2
1
1
1
户数
54
168
84
124
124
124
建设年代
1984
1986
1985
1989
1990
1990
夏1#楼
夏2#楼
夏3#楼
夏4#楼
夏5#楼
夏6#楼
建筑形式
高层塔楼
高层塔楼
高层塔楼
多层板楼
多层板楼
多层板楼
结构形式
预制钢筋混凝土装配模板结构
预制钢筋混凝土装配模板结构
预制钢筋混凝土装配模板结构
砖混结构
砖混结构
砖混结构
占地面积（㎡）
495.36
495.36
495.36
700.88
700.88
700.88
建筑面积（㎡）
9053.98
9053.98
9053.98
4436
4436
4436
层数
18
18
18
6
6
6
层高（m）
2.7
2.7
2.7
2.7
2.7
2.7
建筑檐口高度（m）
51.32
51.32
51.32
17.13
17.13
17.13
改造单元数量
1
1
1
4
4
4
改造单元门数量
2
2
2
4
4
4
户数
124
124
124
72
72
72
建设年代
1988
1987
1987
1985
1985
1985
夏7#楼
夏8#楼
秋1#楼
秋2#楼
秋3#楼
秋4#楼
建筑形式
多层板楼
多层板楼
高层塔楼
多层板楼
多层板楼
多层板楼
结构形式
砖混结构
砖混结构
预制钢筋混凝土装配模板结构
砖混结构
砖混结构
砖混结构
占地面积（㎡）
700.88
700.88
992.18
521.53
521.53
521.53
建筑面积（㎡）
4436
4436
16165.76
3350.58
3350.58
3350.58
层数
6
6
14
6
6
6
层高（m）
2.7
2.7
2.7
2.7
2.7
2.7
建筑檐口高度（m）
17.13
17.13
40.95
17.13
17.13
17.13
改造单元数量
4
4
2
3
3
3
改造单元门数量
4
8
4
3
3
3
户数
72
72
238
54
54
54
建设年代
1985
1985
1990
1984
1984
1984
秋5#楼
秋6#楼
秋7#楼
秋8#楼
冬1#楼
冬2#楼
建筑形式
多层板楼
多层板楼
多层板楼
多层板楼
高层塔楼
高层塔楼
结构形式
砖混结构
砖混结构
砖混结构
砖混结构
预制钢筋混凝土装配模板结构
预制钢筋混凝土装配模板结构
占地面积（㎡）
521.53
521.53
521.53
521.53
495.36
495.36
建筑面积（㎡）
3350.58
3350.58
3350.58
3350.58
9053.98
9053.98
层数
6
6
6
6
18
18
层高（m）
2.7
2.7
2.7
2.7
2.7
2.7
建筑檐口高度（m）
17.13
17.13
17.13
17.13
51.32
51.32
改造单元数量
3
3
3
3
1
1
改造单元门数量
3
3
3
3
2
2
户数
54
54
54
54
124
124
建设年代
1984
1984
1984
1984
1987
1990
冬3#楼
冬4#楼
冬5#楼
冬6#楼
冬7#楼
建筑形式
高层塔楼
高层塔楼
多层板楼
多层板楼
多层板楼
结构形式
预制钢筋混凝土装配模板结构
预制钢筋混凝土装配模板结构
砖混结构
砖混结构
砖混结构
占地面积（㎡）
495.36
775.10
700.88
700.88
700.88
建筑面积（㎡）
9053.98
11398.26
4436
4436
4436
层数
18
14
6
6
6
层高（m）
2.7
2.7
2.7
2.7
2.7
建筑檐口高度（m）
51.32
40.20
17.13
17.13
17.13
改造单元数量
1
2
4
4
4
改造单元门数量
2
2
4
4
4
户数
124
168
72
72
72
建设年代
1986
1988
1986
1986
1986
6
节能改造
1、原墙面剔除原涂料、饰面，清除灰尘，修补找平
2、外窗更换为节能窗。
3、外墙外保温
4、沿城市主要道路的楼栋首层及二层统一新装（三层及以上取消）或所有窗护栏均原拆原装。
原有窗套剔除，增加保温，做防水处理
5、拆除外墙面上的废弃线网、仍在使用的线网规整入管。
6、屋面及封闭阳台的顶板保温节能改造
7、外墙涂料饰面
8、屋面防水
9、空调护栏安装
10、给排水系统进行改造。
11、采暖系统改造
12、楼内公共区域增设感应节能灯,高层增设应急灯。
13、每户厨房增设可燃气体报警器。
14、对各单体建筑中防雷设施不全及损坏的进行修复。
7
环境整治
1、结合小区布置道路，路面硬化。
2、重新规划停车位,采用永久停车与临时停车方式。
3、结合实际布置简易绿化、景观绿化，根据需求增设绿化护栏。
4、对围墙栏杆进行修补和粉刷。
5、保留并翻新原有自行车棚，根据需求可新增通透自行车棚。
6、信报箱破旧的予以更换。
7、增设及完善垃圾投放点位。
8、根据新道路系统设计并更换路灯。
9、增设并完善室外安防系统。
10、拆除违建，清理乱堆物料。
11、临建的拆改及非改造建筑的外墙粉刷。
12、修缮及增设室外无障碍设施。
13、室外场地铺装完成后，恢复原有健身器材。
14、根据需求增设室外晾晒场。
8
室外管网
1、改造室外污水及雨水管线，并增设雨洪收集系统。
2、改造、完善室外消防系统。
3、改造室外供暖管线。
4、对室外弱电系统入地处理。
9
保温
外墙保温：
60厚复合A级硬泡聚氨酯板
屋面保温：
60厚复合A级硬泡聚氨酯板
阳台顶板：
60厚复合A级硬泡聚氨酯板
地下一层或首层顶板：
喷涂60厚超细无机纤维保温
10
防水
1、屋面防水：
3+3厚SBS聚酯胎改性沥青防水卷材（-20度）
2、阳台顶板：
3+3厚SBS聚酯胎改性沥青防水卷材（-20度）
11
门窗
1、门窗采用5+12A+5厚单框双玻中空塑钢门窗,外窗开启扇带纱扇，多层采用外平开窗，高层为内平开窗。
2、原有建筑单元门改造或更换，加设门禁系统。
12
外墙装饰
建筑立面采用外墙涂料进行全面粉刷，先做样板，,待业主及设计单位确认。
1.3工程特点及难点
2.3.1惠民工程，政府高度重视
本工程是政府让市民享受国家经济发展成果的惠民工程，改善市民居住环境的民生工程，市政府和区政府都高度重视。
1）由于本工程为惠民工程，公司高度重视，将本工程列为公司重点工程，工程由公司组成工程指挥部，公司领导亲自挂帅，统一指挥，选派综合素质高，参与过类似大型政治工程的管理人员组成项目部领导班组。
指挥中心成立协调部门，选派政治素质高，沟通、协调能力强的人员担任协调副经理全面指挥协调部门各项工作，负责施工过程中各方尤其是与小区居民的协调工作。
各小区作业组主要管理人员优先选用党员及政治素质过关，责任心强的人员担任，各小区作业组负责人及主要管理人员均有丰富的施工经验，配备承担过政治工程施工的劳务作业队伍。
2）强化关键节点控制。
确保重点部位质量，分析并确定质量控制点，重点加强质量控制点的过程质量管理。
3）强化项目预控、过程控制。
施工前对工程重点、难点及关键部位提前放样，编制好详细的施工方案，做到事先有预控。
施工中，加强过程控制，并以建安工程相关施工质量验收规范标准作为项目验收标准，管理人员在跟班作业中按此标准进行过程检验。
4）在设计图纸的基础上，在施工过程中，根据实际情况可能需要对工程进行多方位、多部位的深化设计。
5）施工过程中注重每一项工序的工程质量和成品保护，一道工序质量检验合格后，方能进行下一道工序，避免因为质量不合格或其它人为破坏造成的返工。
2.3.2施工时间受限
本工程施工技术性难度不大，但工作时间受居民的休息时间限制，早晚不能按市建委规定的时间施工，无法阻止夜施，施工生产效率降低。
1）考虑不影响居民正常休息，下午18时至次日8时禁止施工。
施工中严格控制各工序的作业时间，注意进料装卸、敲击等噪声作业时间的选择应尽量避开节假日、休息日等小区居民较集中的时间。
2）项目部根据可施工的时间制定详细施工进度计划，如条件允许，尽量安排交叉作业，保障工程如期完工。
2.3.3治安防盗要求高
因工程施工包括更换单元防盗门和住户门窗，更换过程中的治安防盗工作为本工程一项重点工作。
1）对在施部位进行临时封闭，设置专人负责在施部位人员进出工作，除作业人员及项目管理人员外其余人员禁止进入作业区域内。
2）项目管理人员及施工作业人员统一配备工作服及胸卡，作业人员凭胸卡进出施工现场。
3）提前与业主沟通联系，确保外檐、外窗更换等施工作业时户内留人。
施工作业完与业主签字确认并清理后方可离开，如作业面范围内户内无人留守，不准私自进行外窗更换等外檐施工作业。
4）项目部成立治安小组，由项目部安全总监统一指挥，分栋号进行责任划分，保证每栋楼设置2到3名治安人员，并签订责任状。
项目部实行24小时巡逻制度，对小区内每栋楼进行不间断巡查。
5）开工前项目部与当地公安部门进行沟通，发现治安问题及时向公安部门汇报，并协助公安部门做好相应工作。
1.3.4防民扰、扰民工作是重点
工程特点、施工组织难点与项目管理重点分析
本工程为综合治理工程，屋面、外墙、楼梯间施工时必须保证楼内住户正常的生活秩序，尤其对顶层的影响，所以与小区居民的协调工作非常重要，施工过程中与居民之间的小摩擦不可避免；产权单位较多协调困难。
处理措施
1）各小区作业组成立协调小组，由项目部协调中心统一指挥，编制民扰、扰民事件处理专项预案，对可能出现的各种突发事件进行综合预判并提出可行性处理措施。
施工过程中与小区各栋号居民勤沟通，处理好与小区居民间的关系。
当突发民扰、扰民等事件时，小组应立即按照既定措施进行处理。
2）对小区居民做好工程宣传工作，让居民全面了解工程性质及工程内容，取得居民的信任。
3）取得当地居委会及社区管理人员的支持，积极配合居委会及社区管理人员在小区各栋号居民中选取居民代表负责该楼居民意见收集及配合项目部进行协调工作，居民代表选出后，项目部及时对各楼居民进行公示。
4）小区内各栋号施工前，及时与楼内住户进行沟通，听取各住户的意见，根据各住户的不同要求安排施工。
5）对分包单位及施工作业人员就扰民问题进行专项交底，尽量避免施工过程中作业人员与居民发生冲突。
6）协助建设单位做好受施工干扰人员的安抚事宜，热情接待来访群众，对各种人员提出的问题在24小时以内给予明确答复，如屋面拆除后有漏雨现象，及时和住户沟通，对造成的损坏进行修补或赔偿。
7）施工前项目部积极与居民及周边学校进行沟通，掌握居民上下班高峰及学校上学、放学人高峰时段，在此时段内停止高空作业和楼内作业。
8）整个施工过程中项目部与居民间应营造一个和谐的施工氛围，让惠民工程真正发挥其“惠民”的效果，避免“惠民”工程变“扰民”工程。
2.3.5文明绿色施工、施工环保要求高
本工程施工现场为居民小区，施工过程中各小区居民在楼内正常生活，且小区周围有学校，因此施工现场的文明绿色施工及施工环保是本工程的一个工程特点、施工组织难点与项目管理重点。
1）施工组织机构中专门设置一名项目安全总监和一名质量总监，专门负责现场安全文明、施工环保的管理以及施工环保建材的质量。
2）施工中制定一系列的安全管理措施、环境保护及文明施工管理措施并在施工中要求严格执行。
3）现场配置洒水车，进行洒水降尘，对所有运输车辆加强防止遗撒的管理，要求所有运输车卸料溜槽处必须装设防止遗撒的活动挡板，并清理干净后才可出现场。
4）污水、废气达标排放，控制施工扬尘，施工现场噪声符合法规要求，固体废弃物分类处理，节约能源、资源，减少浪费，减少油漆污染，降低材料消费，严格管理易燃、易爆品、化学品，杜绝重大火灾事故，努力提高全体员工环境意识。
5）从遏止噪声源入手，改善机械维修保养工作以降低噪声。
以噪声小的机械代替大的机械。
现场使用空压机等应设置于设备工棚内隔声间或用吸音材料封闭，减少噪声的环境影响。
6）中考、高考期间，距学校较近的栋号施工时应停止任何可能产生噪声的作业。
7）加强安全生产的管理和安全理念的宣传教育，做到人人重安全、会安全、能安全。
文明施工管理，杜绝暴力施工。
即使工期紧张，也要在“安全生产，文明施工”的前提下加快施工进度，不可盲目抢工。
1.3.6安全防护、消防管理是重点
工程特点、施工组织难点与项目管理重点分析
本工程涉及外墙改造及屋面改造，需搭设脚手架及进行高处作业，且工程施工期间小区居民正常生活，因此，施工期间保障居民的人身安全及消防工作是项目管理的一个重点。
处理措施
1）项目部成立安全、消防管理小组，由项目经理统一指挥，项目部全体管理人员参与。
开工前项目部制定安全、消防预案，对所有安全、消防隐患进行全面分析并提出合理处理措施，并对所有施工作业人员及小区居民进行交底。
2）升降机进行垂直运输过程中，升降机下及楼门口需设置专人维持小区居民的进出秩序，严禁人员进入升降机工作范围。
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