某工程策划方案07扬州06.docx
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某工程策划方案07扬州06
第一部分
第二部分
第三部分
第四部分
第五部
第六部分
第七部分
第八部分
第九部分
第十部
第十一部分
第十二部分
项目概况
项目目标
组织架构与管理制度
项目开发计划
工程施工进度管理
工程质量管理
工程项目成本控制
招投标与合同管理
工程例会制度
施工现场管理
文明施工管理
临时设施安排
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第一部分项目概况
一、总体概况
保集半岛位于扬州西城新区西部，东靠美琪学校，西到光明路（现贾七路），北至同泰花园，南至文汇西路。
占地面积72345M2。
本项目的规划方案由美国GN.杭州西城建筑设计有限公司和杭州天元建筑设计研究院有限公司设计，初步设计和施工图由扬州市建筑设计研究院设计。
地上总建筑面积108500M2，其中住宅建筑面积98269M2，公建商业建筑面积10231M2；地下建筑面积13108M2。
绿地率39.2%，容积率1.49，总居住户数772户，小型汽车泊位458个。
该工程为全框架、全现浇结构，多层房型设计强调“经济、实用”特点，小高层房型设计突出居家“舒适、特色”的高品质。
整个小区“六重保安”的智能设计，让住户更有安全感。
纯净水到户，用户拧开水笼头即可饮用。
二、二期概况
二期项目占地38500m2，地上总建筑面积67513.94m2，其中住宅64213.94m2，公建商业3300m2；地下总面积13201.95m2，总居住户数424套。
开发幢号为：
6#、A车库、7#、10#、B车库、11#、15#、16#、17#、18#、20#及与之相联系的配套工程。
第二部分项目目标
开发思想与总体目标：
贯彻落实创造“过程精品”的指导方针，在施工过程中开创保集集团文明施工的新局面，树立品牌建设思想，创造项目品牌。
力保成为集团公司2005年度样板工程,力争成为集团公司未来五年内样板项目。
2.1工程质量目标
2.1.1工程质量合格率100%。
2.1.2工程竣工资料完整、齐全。
2.1.3工程项目验收一次性通过。
2.2安全、文明施工目标
2.2.1安全达标率100%，无死亡，无重伤，一般事故频率控制在1.0‰以下。
2.2.2二期项目创扬州市安全文明施工标准化工地。
2.2.3日常施工管理，力争“月检查各标段打分超过90%”（附江苏保集房地产开发有限公司安全文明工地打分标准）。
2.3工程进度目标
2.3.1
100%按集团控制节点完成。
2.3.2100%按与客户承诺交房。
2.4工程成本控制目标
2.4.1力争合同标价在施工图预算的基础上下浮5%以上。
2.4.2确保每月成本投入计划完成95%以上。
2.4.3力控每月施工签证发生额度在当月投入成本的1.5%以内。
2.4.4确保工程结算总价不超过合同标价的3%。
2.5工程形象目标
2.5.1确保施工现场内路通场净、堆场整齐划一。
2.5.2确保生活、办公设施整洁卫生，保安严密。
2.5.3确保客户看楼通道与施工通道分离。
销售场所洁净、美观时尚，不受施工干扰。
2.5.4维护设施、工地围墙上做好企业宣传、楼盘宣传广告，装饰整洁美观。
第三部分组织架构与管理制度
3.1组织架构
集团公司
执行总经理
副总经理
总工程师
管理部
工程部
监理公司项目部
施工单位
3.2管理制度
为确保工程有序开展，采用以下公司制度作为日常工作法则.
3.2.1《项目成本管理制度》
3.2.2《招标管理制度》
3.2.3《付款控制制度》
3.2.4《合同管理制度》
3.2.5《工程预结算管理制度》
3.2.6《资金管理制度》
3.2.7《工程进度、质量管理制度》
3.2.8《安全、文明施工管理制度》
3.2.9《设计变更与施工签证管理制度》
3.2.10《施工图纸、施工方案审查流程》
3.2.11《工程部部门职责与管理权限界面划分》、
《工程部员工岗位责任制》
3.2.12《管理部部门职责与管理权限界面划分》、
《管理部员工岗位责任制》
3.2.13《工程例会制度》
第四部分项目开发计划
4.1开发分期
4．1．1根据集团公司确定的经营计划和工作目标，本项目分期进行开发。
（参见4.2施工顺序）
4．1．2二期工程划分为四个标段：
6#楼、A车库、7#楼为第一标段；10#楼、B车库、11#楼为第二标段；15#楼、16#楼、17#楼、为第三标段；18#楼、20#楼为第四标段。
4.2施工顺序
第一部分（开工时间6月3日）：
6#楼、7#楼、10#楼、11#楼桩基工程.
第二部分（开工时间6月21日）：
6#楼、A车库、7#楼、10#楼、B车库、11#楼基础工程组成第二部分，6#楼、7#楼、10、11#楼基础分别在A、B车库底板完成时开始施工，其中以6#楼、7#楼等建筑物的基础工程为核心，作为重点施工抢建对象。
确保在2005年9月28日之前达到±0.000，实现二期首期开盘计划。
第三部分（开工时间11月1日）:
16#楼、17#楼、18#楼、组成第三部分，在第二部分基础完成后开始施工，同样在确保工程质量的情况下尽可能的加快施工进度，将地下工程对施工进度、施工场地、施工安全带来的负面影响努力降至最低。
。
第四部分（开工时间1月7日）:
15#楼、20#楼的工程组成第四部分，在第三部分基础完成后开始施工。
第五部分:
建筑物主体完成三层时，开始搭建客户看楼通道。
看楼通道用脚手架专用钢管搭建，采用高架式通道结构与施工现场完全隔离，底部架空方便施工运输通行，顶部双层隔板防护。
看楼通道自7#楼起步，直接通向二层样板房。
第六部分：
配套工程施工。
4.3二期项目甲方需确认的施工措施方案与工艺要求
序号
分部名称
施工措施方案及工艺要求
1
基础工程
井点降水；土方开挖；钢筋；模板；砼浇筑；防水施工
2
主体工程
脚手架；钢筋工程；模板（板、墙）；砼浇筑；墙体砌筑
3
楼地面、天棚
管道堵塞；楼地面施工
4
装饰工程
专题方案；外墙防渗漏专项方案
5
屋面工程
卷材防水
6
水电工程
专题方案；电梯安装
7
其它
临电方案；塔吊安装、拆设
4．4二期单项工程发包及材供体系表
类型
分项及材料名称
损耗
采购费
保管费
总包配合费
备注
直接发包
铝合金门窗
按实计算
10元/m2
进户门框填塞砂浆、各种填缝等均属配合内容,不另收费。
直接发包工程的质量、工程进度均由乙方负责，甲方招标时有封样的，乙方根据小样质量验收。
甲方与分包商签订合同。
进户门、单元门
按实计算
10元/m2
阳台栏杆
按实计算
1.50%
Ⅰ
楼梯扶手
按实计算
0.50%
钢构造
按实计算
1.50%
防火门
按实计算
2%
密闭门
按实计算
2%
室外配套工程
按实计算
0
景观工程
按实计算
0
指定分包
Ⅱ
防水工程
按实计算
2%
甲方指定分包单位，乙方与其签订合同，乙方就分包工程的质量、数量、工程进度向甲方负责。
在总包配合费的基础上另增加上海申标管理费2%,税金3.445%。
甲指乙购
外墙面砖
定额损耗
0.5%
1%
甲方确定供应商、品牌、价格，乙方与供应商签订合同。
甲方给予乙方材料采购合同价1.5%的采购保管费，材料的质量、数量、供货进度均由乙方负责，乙方根据甲方封样的质量进行验收。
外墙内保温砂浆的定额损耗同普通砂浆的定额损耗。
公共部位地砖
定额损耗
0.5%
1%
石铺面层
定额损耗
0.5%
1%
Ⅲ
箱体类材料
定额损耗
0.5%
1%
开关、插座面板
定额损耗
0.5%
1%
外墙内保温砂浆
定额损耗
0.5%
1%
屋面保温板
按实计算
0.5%
1%
消防类主材
定额损耗
0.5%
1%
通风类主材
定额损耗
0.5%
1%
泵类
按实计算
0.5%
1%
甲方认价
钢筋
定额损耗
甲方只确定价格，厂商的确定以及材料的质量、数量、供货进度均由乙方负责，乙方就采购的材料向甲方负责。
挖土不装车3元/m3；挖土装车场内转运6元/m3；坑边土回填3元/m3；转运土回填6元/m3；挖土外运土方6元/m3。
井点降水按一级井点考虑，套数按定额规则计算，工期按现场签证，在定额计取的基础上下浮50%。
钢筋按照施工期《扬州工程造价管理》信息价中钢筋综合价的算术平均值调差。
商品砼
定额损耗
1%
1%
Ⅳ
管、线
定额损耗
1%
1%
涂料
按实计算
1%
1%
土方
井点降水
甲供
电梯
10元/m2
甲方直接确定厂商、材料规格、价格，并与供应商签订合同。
但材料的质量由乙方负责，乙方可拒绝不合格产品进场。
电梯按照电梯门的垂直投影面积计算总包配合费。
Ⅴ
政府部门专控
信报箱
说明：
1、以上五种体系，甲方可根据实际情况相互调整，乙方无条件接受。
2、材料确认后，乙方必须在3日内将认价材料按高档报两家单位，中、低档各报5家单位，由甲方确定厂商及价格。
如果
乙方在7日内还未报给甲方，则甲方有权自行确定品牌及价格，乙方不得有任何疑义且应无条件接受。
4．5二期各阶段现场平面布置图
二期基础施工现场平面1（7月－12月底）
二期基础施工现场平面2（06年1月－6月底）
二期基础施工现场平面3（06年7月－10月）
二期主体、装饰施工现场平面1
二期主体、装饰施工现场平面2
二期主体、装饰施工现场平面3
4.6一期交房临时围墙平面布置及作法
4．7二期主干道平面布设及作法
4.8现场平面布置分区（标段）
4.9二期看房通道平面布设图
4.10施工周期
二期项目施工周期：
2005.6.3—2007.5.20，共计716个日历天。
4.11二期工程进度节点计划
扬州保集半岛2005下半年度工程进度计划
项目
幢号
层数/面积
桩基
基础（回土）
结构封顶
主体（验收）
单体
管线
道路
景观
竣工
交房
第二期
地下车库
地下/5000
6.21~10.15
（05.11.10）
06、07
12层/15868.93
6.3~6.20
7.21~9.30
9.26~06.4.25
06.4.26~5.25
5.26~8.25
07.1.5
07.3.31
07.5.5
07.5.15
07.5.20
10、11
12层/19124.84
7.1~7.20
8.21~10.31
11.1~06.5.31
06.6.1~6.30
7.1~9.30
07.1.5
07.3.31
07.5.5
07.5.15
07.5.20
15
6层/3905.92
06.1.7~3.10
06.3.11~6.25
06.6.26~7.25
7.26~10.25
07.1.5
07.3.31
07.5.5
07.5.15
07.5.20
16、17、18
12层/25314.25
11.1~06.1.6
06.1.7~8.5
06.8.6~9.5
9.6~12.5
07.1.5
07.3.31
07.5.5
07.5.15
07.5.20
20
3层/3300
06.1.7~3.10
06.3.11~5.25
06.5.26~6.25
6.26~8.25
07.1.5
07.3.31
07.5.5
07.5.15
07.5.20
注：
一、扬州保集半岛下半年主控节点：
1、打工程桩：
6.3~7.20
2、工程桩检测：
6.21~7.31
二、节点所注时间均为完成时间（时间区间除外）。
三、扬州保集半岛二期工程按原计划2005.6.20开工。
第五部分工程施工进度管理
5.1根据集团公司下达的项目开发计划，根据工程的技术特点和要求，合理进行施工组织策划，确定各单位工程的施工顺序和工期，编制项目工程实施进度网络计划。
实施进度计划确定后，编制分年度计划，审查其是否满足总进度计划的要求和可行性。
5.2按照实施进度计划和本策划方案审查建筑承包商提出的施工组织设计及分部分项施工工程措施，审查其工期安排、劳动力配置、技术装备配置和技术措施是否满足实施进度计划及本策划方案的要求。
特别是对工程中采用的重大技术措施及工程的关键部位，要求承包商必须提出具体施工方案，并经集团公司、工程部、监理工程师审查认定后方可施工。
审查时应当关注工期安排是否正确、合理；基本的工作程序是否符合实际；分承包商的施工设备是否配套合理，其规模是否能满足施工任务的需要；项目负责人的资格和施工队伍的能力是否与工程相适应；对易受天气条件影响的工程应给予特别注意，在扣除受天气阻延而拖延的时间之后，要充分利用可以利用的时间抓紧施工，主动行动力争降低时间损失。
5.3采用工作分解策略，将分项工程分解到具体流程细节，并按照实施进度计划要求限定其工期。
从最小单元做起，狠抓事前及过程控制。
力争消灭每日进度拖延形成的误差积累，避免形成不可逆转的时间损失。
5.4采用计划分解策略控制工程进度。
分部计划分解到分项计划、分项计划分解到每周计划。
每周制定每日应完成的工作量、每日检查应完成的工作内容与部位并及时调整明日工作量。
精确的把握分部分项工程应当开始并完成的日期并特别关注工作面的交接。
5.5密切关注分项工程验收的日期、初验与专项验收的日期、竣工验收的日期、开盘日期、交房日期。
将这些日期作为不可退让的关键时间节点来控制。
5.6充分考虑甲供材料与设备开始考察的日期、材料与设备开始订购的日期（预留出必需的生产期）、材料与设备进场的日期、材料检验必需的时间等时间安排。
密切注意施工材料、设备、人员不按时进场对进度的损害。
5.7充分考虑施工人员与设备进场日期与批次、施工工艺要求的技术间歇期、施工人员的技术熟练程度、施工管理人员的管理水平、多专业交叉施工协调不足、施工运输问题、工程款的支付状况、天气问题、其他部门的配合状况、政府原因等因素对计划实施的影响。
5.8及时组织市政配套工程单位进场施工，努力做好市政配套工程与建筑工程的工作界面交接划分，协调好他们之间的工作衔接
5.9土方调配方案：
a、现有的施工场地标高是7.2米，为布置井点降水，场地挖到标高7.5米，要出土方1万M3，［轴线二边各放4米，（42*（66+92）*（7.2-5.7））。
这1万M3土先把6＃、7＃、10＃三幢房子周围的场地填到7.6米，可以消化2000M3；剩余8000M3全部外运。
b、A、B车库基坑挖出的土方17000M3，［轴线二边各放4米，（68*38+70*38+24*16）*（5.7-2.3）-2500，场地上有一个大坑，约2500M3，］
一期的人防车库上还可以消化2000M3，其余15000M3的土堆放在拟建15＃—20＃的场地上。
第六部分工程质量管理
6.1工程质量目标
6.1.1基础：
100%合格率。
6.1.2主体结构：
100%合格率。
6.1.3砌体与内外装修：
100%合格率。
6.1.4地下结构防水、屋面防水、洗手间与厨房防水、外墙防水、幕墙与外门窗防水：
100%合格率。
6.1.5门窗工程：
100%合格率。
6.1.6电气安装工程：
100%合格率。
6.1.7给排水安装工程：
100%合格率。
6.1.8室外管线安装：
100%合格率。
6.1.9道路工程：
100%合格率。
6.1.10园林绿化与景观小品：
100%合格率。
说明：
以上工程质量所指范围为设计、材料（甲供材料含在内）和施工三方面。
6.2工程质量方针
精心施工、贯彻“过程精品”思想，建造满意工程，科学管理、营造精品工程。
6.3质量管理组织机构
总经理：
苏健
副总经理：
范涛
实行项目负责制，每个单元工程的质量管理落实到具体人员。
总工程师
徐锦才
工程部
副经理：
苏国珏
管理部
副经理：
黄乃国
油田监理公司
四维监理公司
土建：
刘宝定
水电：
刘旺
配套：
赵佐园
建筑师：
彭明虎
土建：
戴志彬
资料：
耿莉
土建：
郭兵
安装：
谢其秀
总包单位
上海申标建筑安装工程公司
分包二
分包一
工程质量控制的依据.
6.4.1国家和地方政府颁布的建设工程施工与验收规范、质量检验评定标准；原材料、半成品、构件的技术检验和验收标准等。
6.4.2设计图纸文件、设计变更单。
6.4.3施工合同及补充协议书。
6.4.4招标文件要求、投标文件承诺、招投标答疑文件。
6.4.5施工组织设计。
6.4.6施工技术资料管理的有关规定。
6.4工程质量控制的阶段和方法
6.5.1施工准备阶段的控制和方法
（1）在监理单位和工程施工承包单位的招标过程中，严格审查投标单位的资质，尤其是承包商派出的项目经理人的资格，严格认真考察。
（2）在签订合同时，参照国家标准合同文本，在监理服务协议书中充实完善和明确有关质量控制的权利和义务；在承包合同的条款中明确承包商有关质量控制的权利和义务。
6.5.2施工图纸的审核。
审核施工图纸是熟悉图纸、了解工程特点、设计意图及工程质量要求的关键程序，应该十分重视。
审查的要点有：
（1）设计图纸与说明是否齐全，有无分期供图的时间表；
（2）总平面图与施工图的几何尺寸、平面位置、高程是否一致，各种施工图之间的关系是否相符，注意轴线与柱子、墙体的关系尺寸；预埋件是否表示清楚；
（3）检查立面图中每层标高、门窗位置与平面图是否相符，屋面上的防水、隔热、泛水等设计是否符合规范，配合设备专业必须在建筑图上表示的预留孔洞位置是否正确、是否遗漏，门窗表中的数量、尺寸、型号必须与平面图核对无误；
（4）工程结构、细节施工作法和技术要求是否表示清楚，与现行规范、规程有无矛盾，是否经济合理；复核各类结构构件的尺寸是否齐全，用料设计是否符合设计规范和抗震要求；
（5）设计图纸的要求与施工现场能否保证施工需要，施工安全是否有保证，防火要求是否满足；
（6）管线综合排列位置、高程是否合理。
6.6施工阶段的控制和方法
开发商对工程质量和施工进度的管理有不可推卸的责任。
现场工程技术人员要加强责任心，严格验收制度。
6.6.1根据以往经验，对业主反馈的重要质量通病设置质量控制点，由专人负责。
设置质量控制点有：
（1）混凝土现浇楼板开裂。
苏国珏负责。
（2）地下室现浇混凝土墙、板渗水，施工缝（沉降缝）企口处的止水带，各类防水工程。
苏国珏负责。
（3）建筑外墙、屋面渗漏，包括外窗框与墙体间的缝隙填塞。
刘宝定负责。
（4）填充墙的顶面与上部结构接触处的裂缝。
刘宝定负责。
（5）空调孔洞的位置与电源插座的位置是否一致。
刘旺负责。
（6）强弱电套管的铺设，穿线是否通畅。
接地极埋设和接地带连接处焊接。
刘旺负责。
（7）常用建筑材料质量控制（包括商品混凝土）由谈庆华、刘宝定负责。
（8）建筑主体基础放线和定期沉降观测。
谈庆华、刘宝定负责。
质量控制点部位进行施工时，要求进行旁站监督。
6.6.2对隐蔽工程的检查和验收应把好的关口：
（1）地基土质。
地基开挖后，土质情况是否与勘探资料的结果一致，是否与设计所依据的土的类别一致。
（2）钢筋混凝土结构。
依据规范、设计图纸和验评标准对钢筋进行验收。
（3）预埋件、预留孔洞。
主要检查它们的位置、尺寸和数量，防止遗漏和错位。
（4）高程控制。
防止由于高程的误差造成上一工序工程的永久性缺陷（如：
门头梁等）。
（5）防水。
对有防水要求的隐蔽工程检查和验收一般要检查防水做法及效果。
6.6.3加强对材料进场的控制与检查。
材料进场后必须要经过监理、工程部、施工单位三方验收后方能入库或投入使用。
严防伪劣材料进场。
6.6.4分项工程开工前先做样板，检查工艺、工人技术水平及耗用时间，以判断质量与进度能否得到保证。
6.6.5随时对施工工艺进行检查、对施工人员技术能力进行抽查，不合要求的立即调整工艺、更换人员。
6.6.6经常性的检查施工程序安排与工作面交接情况，防止不合理的工序安排造成质量隐患。
6.6.7随时检查施工机械的选用是否合理，避免不当的机械使用造成质量隐患。
6.6.8加强对成品的保养与保护，避免成品或半成品的人为损坏。
6.7工程竣工图的编制
6.7.1工程竣工验收前，应组织、督促和协助各设计、施工单位检验各自负责的竣工图编制工作，发现有不准确或短缺时，要及时采取措施修改和补齐。
竣工图作为工程交验的条件之一。
6.7.2竣工图一定要与实际情况相符，要保证图纸质量，必须是新的蓝图。
做到规格统一，图面整洁，字迹清楚。
竣工图要经承担施工的技术负责人审核签认。
6.7.3编制工程竣工图的内容要完整，包含工程项目的所有内容。
要符合城建档案馆对编制工程竣工图的要求。
6.8工程竣工验收
6.8.1工程项目（包括单项工程）正式验收前，组织设计、监理和施工等有关单位进行初验。
对存在的问题提出整改意见，限期改正。
6.8.2认真检查编制好的竣工资料。
6.8.3组织专项验收、竣工验收。
第七部分工程成本控制
7.1项目成本管理的依据是：
7.1.1国家及地方的有关房地产开发建安成本管理的经济法规、定额文件、政策规定；
7.1
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