嵊州市城市房屋拆迁补偿安置实施细则.doc
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嵊州市城市房屋拆迁补偿安置实施细则
为进一步规范房屋拆迁补偿安置工作，保护房屋拆迁双方当事人的合法权益，促进城市化建设，根据《中华人民共和国城市规划法》、《浙江省城市房屋拆迁管理条例》等法律、规章，结合本市实际，制定本细则。
第一条在本市城市规划区内的国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本细则。
第二条市建设行政主管部门为房屋拆迁行政管理部门（以下简称房屋拆迁管理部门），负责本行政区域内国有土地上房屋拆迁的监督管理工作。
建设、国土、发改、财政、公安、开发委、城南建管委、工商、民政、交通、城管、电力、电信、广电、水务等部门、单位以及各乡镇人民政府、街道办事处和社区，应当按各自的职责，互相配合，共同做好本市房屋拆迁工作。
第三条房屋拆迁管理部门在核发房屋拆迁许可证前，应当依法举行听证，就拆迁许可涉及的拆迁计划、拆迁方案和拆迁补偿安置资金的落实情况等相关事项听取意见。
第四条房屋拆迁补偿安置实行货币补偿、产权调换二种方式，被拆迁人可以选择一种。
被拆迁房屋的货币补偿金额根据房地产市场价格评估确定。
评估应当采用市场比较法，不具备市场比较法评估条件评估非住宅房屋价格的，可以采用其他评估方法，并在评估报告中说明原因。
房地产评估机构在确定被拆迁房屋的市场评估价格前，应当听取被拆迁人的意见。
第五条采用市场比较法评估被拆迁房屋价格的，由房地产评估机构根据评估比准价格，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、装修等因素评估确定。
评估比准价格由房地产评估机构根据交易价从高原则从类似房地产中选取三个以上可比实例，进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正后确定。
被拆迁房屋属于非成套住宅的，应当根据前款规定选取普通成套住宅作为可比实例。
房管部门应当按月向社会公布本地房产交易信息。
实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当结算被拆迁房屋和安置用房的差价。
被拆迁房屋和安置用房的价格，由同一家房地产评估机构选择同一评估时点，采用相同的方法、标准评估确定。
被拆迁房屋货币补偿金额＝[评估比准价×区位差价系数×（1＋结构差价率）×（1＋层次差价率）×（1＋朝向差价率）×（1＋其他因素差价率）－同类房屋的重置价格＋被拆迁房屋的重置价格×成新率]×建筑面积。
安置用房评估金额＝[评估比准价×区位差价系数×（1＋结构差价率）×（1＋层次差价率）×（1＋朝向差价率）×（1＋其他因素差价率）－同类房屋的重置价格＋安置房屋的重置价格×成新率]×建筑面积。
第六条房地产评估机构与拆迁当事人相互串通，故意压低或者抬高被拆迁房屋的市场评估价格的，评估结果无效，并由有关管理部门责令退还已收取的服务费用，依法给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任；对当事人造成损失的，房地产评估机构应当依法承担赔偿责任。
第七条被拆迁房屋的建筑面积和土地使用面积以房屋所有权证、土地使用权证或其他合法有效凭证记载为准。
第八条住宅房屋拆迁补偿安置
（一）被拆迁人选择货币补偿的，货币补偿金额以评估价格进行补偿，并按评估价（不包括装潢等费用）增加10％的货币补偿资金。
（二）被拆迁人选择产权调换的，被拆迁房屋和安置用房按照评估机构确定的价格结合层次等系数结算差价。
（三）拆迁房管部门直管住宅公房或者单位自管住宅公房的（包括非成套住宅），房屋承租人符合房改条件的，经产权单位同意办理房改手续后，按居民私有住宅房屋进行拆迁补偿安置。
房屋承租人未按房改政策购房，也未与被拆迁人达成解除租赁关系协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换的补偿安置，安置房由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新签订房屋租赁合同。
房屋承租人按房改政策购买公房，必须同时具备以下条件：
1.1998年12月31日停止住房实物分配以前租赁（以租赁合同为准），并已具有市区常住居民户口或符合嵊州市安置条件的军队人员；
2.承租人及配偶均符合购买经济适用房条件的。
第九条商业用房拆迁补偿安置
被拆迁人持有土地使用证和房屋所有权证、营业执照、税务登记证等合法有效证件的商业用房，拆迁补偿安置实行货币补偿与产权调换二种方式。
（一）货币补偿。
按照市场评估价按扣减规定的土地收益金或土地差价款后进行补偿;并按补偿价（不包括装潢等费用）再增加10％的奖励。
（二）产权调换。
被拆迁房屋与安置房按照市场评估价结算差价。
（三）拆迁商业用房的搬迁补助费按照被拆迁房屋的建筑面积一次性补助30元/㎡。
（四）因拆迁造成停业损失，按被拆迁房屋评估价扣减规定的土地收益金或土地差价款后的补偿价（不包括装潢等费用）的3％予以一次性补偿。
（五）餐饮、宾（旅）馆用房参照住宅标准补偿价，每一星级加5％。
第十条生产企业用房拆迁补偿安置
生产企业用房拆迁补偿按照嵊州市土地储备相关规定执行。
第十一条其他房屋拆迁补偿安置
其他房屋拆迁补偿按照生产企业用房拆迁补偿办法确定的价格扣减土地收益金或土地差价款后实行货币补偿；拆迁所涉及的仪器、设备搬迁，参照生产企业的设备搬迁补偿办法执行。
第十二条拆迁范围内的属于建新应拆旧未拆房屋、违法建筑，超过批准期限的临时建筑，必须在拆迁公告规定的搬迁期限内自行拆除，不予补偿；逾期不拆除的，由拆迁人无条件拆除。
拆除未超过批准期限的临时建筑，根据批准手续按照其重置价结合成新、剩余年限给予补偿。
在市房屋拆迁管理部门发布拆迁公告规定的拆迁范围内，自公告发布之日起，任何单位和个人进行新建、装潢、扩建、改建（包括加层和装修）房屋及其附属物的，一律不予补偿，由所有人在拆迁公告规定的搬迁期限内自行拆除，逾期不拆除的由拆迁人无条件拆除。
第十三条拆迁设有抵押权的房屋，抵押人和抵押权人应当重新设定担保或者达成债务清偿协议。
抵押人和抵押权人不能重新设定担保或者不能达成债务清偿协议的，对被拆迁房屋办理公证后实行货币补偿，并将补偿款向公证机关办理提存公证。
第十四条房屋用途变更为商业用房的拆迁补偿安置
（一）一九九○年四月一日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变房屋用途为商业用房的，被拆迁人持有被拆迁房屋的合法有效营业执照以及工商行政管理部门出具的延续使用的营业证明的，经相关部门审核认定，并按规定扣减土地收益金或土地差价款后按商业用房实行补偿安置。
（二）一九九○年四月一日《中华人民共和国城市规划法》施行后未经建设（规划）、国土部门同意改变房屋用途为商业用房的，被拆迁人持有合法有效的营业执照及工商管理部门的证明，可按经营年限、纳税等情况给予适当的经济补助，具体补助标准：
改变房屋用途之日起至房屋拆迁公告发布之日不足四年的不予补助；改变房屋用途之日起至房屋拆迁公告发布之日连续四年以上（含四年）的一次性补助人民币5000元；改变房屋用途之日起至房屋拆迁公告发布之日连续六年以上（含六年）的一次性补助人民币10000元；改变房屋用途之日起至房屋拆迁公告发布之日连续八年以上（含八年）的一次性补助人民币15000元；改变房屋用途之日起至房屋拆迁公告发布之日连续十年以上（含十年）的一次性补助人民币20000元。
第十五条产权有纠纷房屋的拆迁补偿安置
拆除有产权纠纷的房屋，在拆迁期限内纠纷未解决的，拆迁人提出补偿安置方案，由房屋拆迁管理部门牵头会同有关部门做好勘察记录，并向公证机关办理证据保全后方可实施拆迁。
产权人下落不明、暂时无法确认产权或者产权不清晰的房屋，由拆迁人提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核并公告后，由房屋拆迁管理部门牵头会同有关部门做好勘察记录，并向公证机关办理证据保全后方可实施拆迁。
第十六条按时签约、搬迁的奖励
（一）拆迁住宅房屋，被拆迁人在规定的时间内签订拆迁安置补偿协议书的，按被拆迁房屋的建筑面积给予每平方米100元的奖励，按时搬迁腾空房屋，经验收合格交付被拆迁房屋钥匙的，按被拆迁房屋的建筑面积给予每平方米60元的奖励。
（二）拆迁商业性房屋，被拆迁人在规定的时间内签订拆迁安置补偿协议书的，按被拆迁房屋的建筑面积给予每平方米60元的奖励，按时搬迁腾空房屋，经验收合格交付被拆迁房屋钥匙的，按被拆迁房屋的建筑面积给予每平方米100元的奖励。
（三）拆迁其他房屋，被拆迁人在规定的时间内签订拆迁安置补偿协议书的，按被拆迁房屋的建筑面积给予每平方米10元的奖励，按时搬迁腾空房屋，经验收合格交付被拆迁房屋钥匙的，按被拆迁房屋的建筑面积给予每平方米10元的奖励。
逾期签订协议和搬迁的，取消相应奖励。
第十七条被拆迁房屋用途以房屋登记簿和权属档案记载的用途为准，未明确用途的以建设（规划）、国土部门提供的合法有效文件作为依据，由房屋拆迁管理部门会同相关部门按有关规定认定房屋用途。
第十八条被拆迁房屋建筑面积有争议的，由房屋拆迁管理部门会同有关部门确定。
第十九条被拆迁房屋的评估与勘丈，由受委托的房地产评估机构和测绘机构按规定的房地产评估办法和测绘规定进行评估、测绘，具体评估、测绘情况实行公示制，将被拆迁人的姓名（名称）、被拆迁房屋的门牌号、建筑面积、被拆迁房屋评估价、测绘结果和安置房的评估价等进行公示，公示时间不得少于10天。
房地产评估机构由拆迁人与被拆迁人共同选定；不能共同选定的，由房屋拆迁管理部门从报名的具备相应法定资格的房地产评估机构中随机确定。
参加随机确定的房地产评估机构不得少于三家。
随机确定房地产评估机构应当由公证机构现场公证。
第二十条房地产评估机构对被拆迁房屋评估涉及的房屋重置价、房屋结构差价率、房屋区位差价系数、房屋成新率、住宅房屋层次差价率、住宅房屋朝向差价率的基准，按照附件1－5的规定实施评估作业。
第二十一条被拆迁人属于低收入家庭，其被拆迁住宅用房每户建筑面积小于45平方米（在同一城市规划区内有其他住宅房屋及拆迁实施前三年内并不因生活困难而进行房屋买卖、赠与的住宅房屋，合并计算），并实行产权调换的，拆迁人应当提供建筑面积不小于45平方米的成套住宅作为安置用房。
被拆迁房屋和安置用房互不结算产权调换的差价。
前款所称的低收入家庭是指持有民政部门发放的《嵊州市最低生活保障社会救济证》和《嵊州市困难家庭救助证》的城镇居民。
被拆迁住宅房屋每户建筑面积，按照房屋拆迁许可证核发时被拆迁人的户籍证和房屋所有权证或者其他合法房产凭证为依据确定。
第二十二条住宅房屋的被拆迁人选择产权调换的，拆迁人应当自领取房屋拆迁许可证之日起二十四个月内将被拆迁人或者房屋承租人安置完毕。
其中，将拆迁地块上建设的高层房屋作为产权调换用房的，拆迁人应当自领取房屋拆迁许可证之日起三十六个月内将被拆迁人或者房屋承租人安置完毕。
过渡期间的周转用房可以由被拆迁人或者房屋承租人自行解决，也可以由拆迁人提供。
被拆迁人或者房屋承租人有权选择具体过渡方式，拆迁人不得强迫或者拒绝。
拆迁人提供周转用房的，被拆迁人或者房屋承租人应当在得到安置用房的四个月内腾退周转用房。
住宅房屋的被拆迁人或者房屋承租人自行解决周转用房：
选择货币补偿的，拆迁人应当支付其四个月临时安置补助费；选择产权调换的，拆迁人应当支付从搬迁之月至安置房交付后四个月的临时安置补助费。
临时安置补助费按照成套房每月每平方米8元、非成套房每月每平方米6元。
第二十三条拆迁人应当支付住宅房屋的被拆迁人或房屋承租人搬家补助费，每户按1500元计发，被拆迁房屋每户建筑面积超过80平方米的，超过部分再按建筑面积每平方米5元计发。
搬家费作二次计算，选择货币补偿的也作二次计算。
第二十四条被拆迁人选择产权调换，拆迁人可组织被拆迁人通过“先签约先挑选”或抽签摸号的方式确定顺序选择安置房，具体方法由拆迁人报房屋拆迁管理部门同意后实施。
第二十五条法律、法规对拆迁军事设施、教堂、寺庙、文物古迹、归侨侨眷房屋、涉外房屋等另有规定的，从其规定。
第二十六条城市房屋拆迁涉及公共设施或者各种管线迁移的，由原所有人按规定期限自行迁移，所需迁移费用，由拆迁人给予补偿。
第二十七条对拆迁范围内的花木、绿地，应当尽可能保留。
不能保留的，应当按照国家和省的规定办理有关手续。
第二十八条房屋拆迁中，原农户自建房无法实行宅基地安置时，对符合《浙江省确定土地所有权和使用权若干规定》第十条“农民集体建制被撤销或农民集体建制农业户口已全部转为非农户口，其未经征用的土地收归国家所有”的规定，且被拆迁人为被拆迁房屋初始所有权人的，其拆迁补偿安置参照本细则实行。
第二十九条在城市规划区外的国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，参照本细则执行。
第三十条在城市规划区内的集体土地上实施房屋拆迁，对被拆迁人补偿安置政策，按照嵊州市城中村改造房屋拆迁补偿安置相关规定执行。
第三十一条本细则自发文之日起生效。
市人民政府以前发布的文件与本细则不一致的，以本细则为准。
附件：
1.房屋结构等级评定、重置价格标准及结构差价率；
2.城市房屋区位（区域）差价系数；
3.嵊州市住宅房屋成新率；
4.嵊州市住宅房屋层次差价率；
5.嵊州市住宅房屋朝向差价率。
附件1：
房屋结构等级评定、重置价格标准及结构差价率
类别
房屋结构
类别等级
重置价格
（元/M2）
主要条件
结构
差价率
钢
筋
混
凝
土
结
构
较好钢混
结构
870
框剪，剪力结构，简体框架层数＞10层，有地下室，水平承重现浇，标准铝合金门窗，外墙墙砖贴面，水电卫设施齐全。
+5
中等钢混
结构
750
框架层数＜9层，框架多层或低层，水平承重现浇，标准铝合金门窗，外墙墙砖贴面，水电卫设施齐全。
+3
一般钢混
结构
670
框架，大模板，水平承重多孔板，薄腹梁，标准铝合金窗（或钢窗）木门，外墙墙面砖，水电卫齐全。
0
混
合
︵
砖
混
︶
结
构
较好混合
结构
670
桩承台或钢筋砼满堂基础，部分钢筋砼梁、标承重，标准一砖及成套分隔，全部现浇楼地面，钢筋砼屋面，标准铝合金窗、木门，外墙墙面砖，水电卫设施齐全。
0
中等混合
结构
580
带形砼基础，地圈梁，标准一砖墙承重，有抗震的砼构造柱，标准铝合金（钢）窗、木门，外墙墙面砖贴面，多孔板楼面，水电卫设施齐全。
-2
一般混合
结构
490
砖石基础，砼地圈梁，标准一砖墙承重，标准铝合金（钢）窗、木门，外墙墙面砖贴面，多孔板楼面，水电卫设施齐全。
-4
较差混合
结构
420
砖石基础，部分砼地圈梁，标准一砖或部分三斗一盖，多孔板楼面，标准木门窗，内外墙普通粉刷，水电卫设施齐全。
-6
砖
木
结
构
较好砖木
结构
420
木材上等屋架、梁、搁栅、楼（地）板，正规砖墙，木搁栅承重，较好规则旧式木门窗，细粉刷，油漆或有附壁板，企口板分间，带小方砖或屋面板屋面，水电齐全。
-6
一般砖木
结构
370
木材一般屋架、梁、搁栅、楼（地）板，正规砖墙，木搁栅承重，普通旧式木门窗，一般内外墙粉刷，带屋面板屋面，水电齐全。
-7
较差砖木
结构
300
木材较差屋架、梁、柱承重，板隔、砖墙承重，较差旧式木门窗，砼地、木楼面，内外墙纸巾灰粉刷，水电齐全。
-8
其
他
简易结构
160
砖石或砼砌块基础，半砖（砼砌块）或部分泥墙，细小木屋架、梁承重，半砖墙装隔，简易木门窗，内外普通抹灰，篾垫或清盖小青瓦、平瓦屋面，砼地，电通等等
-12
备注：
1.钢筋混凝土结构：
标准层高3.4米，超过3.4米（不含3.4米），每增加（减少）0.1米，重置价格增加（减少）7元／m2。
2.砖混结构：
标准层高2.9米，超过2.9米（不含2.9米），每增加（减少）0.1米，重置价格增加（减少）5元／m2。
3.钢筋混凝土结构屋面及楼板为安装预应力多孔板，不是整体钢筋混凝土现浇板，重置价格减少20元／m2。
4.当房屋的主要条件有多、缺或质量过低时，房屋重置价格根据实际情况适当调整。
附件2：
城市房屋区位（区域）差价系数
房屋用途
项目分类
区位（区域）差价系数
住宅
配套完善的住宅小区
1.05-1.30
基本住宅小区或成套砖混住宅
0.90-1.03
其他非成套住宅
砖混
0.80-0.85
砖木
0.75-0.80
商业
市区商业繁华地段
临街面为：
北直街（江滨路－城中路）；江滨西路（北直街－世纪广场）。
1.5－4
市区商业一般繁华地段
临街面为：
北直街（城中路－中医院路）；官河路（医院路－官河横路）；城中路（北直街－官河路）；鹿山路（北直街－官河路）；医院路（东南路－马寅初中学）；越秀路（北直街－官河路）；西后街（城市广场－剡山小学）；四海路（一景路－三江街）。
0.45－1.3
市区其他商业地段
0.2－0.5
办公
1.00
附件3：
嵊州市住宅房屋成新率
一、按年限每年折旧1％，钢混、砖混最低成新率为50％，砖木最低成新率为40％；
二、年限不清的，由房地产估价师根据房屋维修、保养等现状确定其成新率，钢混、砖混最低成新率为50％，砖木最低成新率为40％；
三、若建筑部位明显损坏的，由房地产估价师根据实际情况确定其成新率，最低成新率无下限。
附件4：
嵊州市住宅房屋层次差价率
单位：
％
总楼层
层次
一
二
三
四
五
六
七
八
一
0
－2
－2
－3
－5
－5
－5
－5
二
＋2
＋5
＋8
＋5
＋5
＋5
＋5
三
－2
＋8
＋11
＋12
＋10
＋8
四
－3
＋12
＋13
＋12
＋10
五
－8
＋5
＋10
＋8
六
－10
0
＋5
七
－12
－8
八
－15
备注：
1.以上系数为多层平屋顶的差价率。
2.顶层为斜屋面或有隔热通风层的平坡屋面、底层有架空层的，顶层和底层层次系数各增加5％。
3.顶层有阁楼且阁楼建筑面积超过层面建筑面积2/3的，层次系数按1.60计算；顶层有阁楼带屋顶花园的，层次系数按1.45计算；顶层有阁楼无屋顶花园的，层次系数按1.20计算。
4.高层、小高层（总层数在八层以上，带电梯），自五层（含五层）起，以总层数八层的第四层的层次差价率为依据，每高一层增加3％。
附件5：
嵊州市住宅房屋朝向差价率
结构主方向
朝向差价率（％）
朝东
－2
朝南
0
朝西
－2
朝北
－4
备注：
结构主方向是指本幢住房正方向左右15度范围内的方向。
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