广州市实施《建筑工程建筑面积计算规范》办法及广州市建筑工程容积率计算办法51.docx

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广州市实施《建筑工程建筑面积计算规范》办法及广州市建筑工程容积率计算办法51

广州市实施《建筑工程建筑面积计算规范》办法

及广州市建筑工程容积率计算办法

《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）于2005年7月1日起实行。

为使建筑面积计算规范得到有效实施，同时为更科学地核算建筑工程的容积率，特制定本办法。

一、《建筑工程建筑面积计算规范》实施办法：

1.1、建筑物层高2.2米及以上、四面有围护结构的用房计算全部建筑面积；层高2.2米以下的计算一半建筑面积。

1.2、利用坡屋顶内空间的建筑，内空间净高2.1米及以上部分计算全部建筑面积；内空间净高1.2至2.1米部分计算一半建筑面积。

1.3、建筑内部设局部复式的，其层高2.2米及以上的计算全部建筑面积；不足2.2米的部分计算一半建筑面积。

1.4、场馆看台下方空间设计加以利用的部分，净高2.1米及以上的部分计算全部建筑面积；净高1.2至2.1米部分计算一半建筑面积。

1.5、地下室、半地下室层高2.2米及以上的计算全部建筑面积；层高2.2米以下的计算一半建筑面积。

1.6、建筑物的大厅、门厅以及大型会议厅、工厂车间、仓库、舞台等大空间建筑物按一层计算建筑面积。

其内部设有通廊、回廊或挑台时，层高2.2米及以上的计算全部建筑面积，层高小于2.2米的计算一半建筑面积。

1.7、建筑物间的架空走廊，有围护结构的，层高2.2米及以上的计算全部建筑面积，层高2.2米以下计算一半建筑面积。

只有顶盖没有围护结构的计算一半建筑面积。

1.8、地上立体书库、立体车库、仓库等，无结构层的按1层计算；有结构层的按结构层数计算；层高2.2米及以上计算全部建筑面积；层高2.2米以下计算一半建筑面积。

1.9、建筑物外的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊、门廊等，有围护结构的，层高2.2米及以上的计算全部建筑面积，层高2.2米以下计算一半建筑面积。

只有顶盖没有围护结构的计算一半建筑面积。

1.10、建筑物顶部有顶盖有围护结构的用房如梯屋、水箱间、电梯机房、人防用房等，层高2.2米及以上的计算全部建筑面积，层高2.2米以下计算一半建筑面积。

有顶盖无围护结构的廊、亭等计算一半建筑面积。

1.11、建筑物内的室内楼梯间、电梯井、管道井、垃圾道、内部烟囱、通风排气竖井、提物井等垂直设备，其建筑面积以横截面面积乘以自然层数计算。

1.12、雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.1米的，应按雨篷结构板的水平投影面积的一半计算。

1.13、有顶盖的室外楼梯按其投影面积乘以自然层数所得面积的一半计算建筑面积；无顶盖的室外楼梯最顶一层不计算建筑面积，其余楼层计算方法与有顶盖的相同。

1.14、住宅的阳台、入户花园；办公或商业用房设的半公共空中花园、活动用平台等均按投影面积的一半计算建筑面积。

1.15、有顶盖无围护结构的看台、车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，按水平投影面积一半计算。

1.16、公共架空层、避难层、结构转换层等，层高2.2米及以上计算全部建筑面积，层高2.2米以下的计算一半建筑面积。

1.17、不计算建筑面积的内容有：

1）、利用坡屋顶内空间时，其净高不足1.2米的部分；

2）、利用场馆看台下方空间时，其净高不足1.2米的部分；

3）、坡地建筑物设计上不利用的深基础架空层及坡地吊脚架空层；

4）、设计上不利用的建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间；

5）、无顶盖的架空走廊；

6）、无顶盖的附属建（构）筑物（落地橱窗、门斗等）；

7）、住宅飘窗；

8）、雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度不足2.1米的；

9）、无顶盖的室外楼梯最顶一层；

10）、骑楼的首层部分；

11）、建筑内的设备管道夹层、操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台、没有围护结构的空调机搁板、台阶、不具实际使用功能的装饰构件等。

12）、舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台等；

13）、屋顶水箱、无顶盖的花架、凉棚、露台、露天游泳池；

14）、用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯。

15）、独立烟囱、烟道、地沟；非独立的小型油（气）罐、水塔、贮油（水）池、贮仓；栈桥、地下人防通道、地铁隧道、室外自动扶梯。

二、容积率计算办法：

2.1、住宅建筑层高超过4.5米的，按投影面积的2倍计算建筑面积。

2.2、凡以上条款中明确不计算建筑面积的内容均不计算容积率。

此外不计入容积率的内容还有：

1）、地下层、半地下层的车库及设备用房；

2）、地面以上的公共架空层的公共活动空间；结构转换层、避难层的结构转换空间、避难空间。

3）、屋顶的楼梯间、电梯间、水箱间。

4）、地下车库出入口车道的首层部分。

5）、骑楼2层及以上仍为公共步行系统的部分；上部有建筑的首层消防通道；

2.3、凡上述不需计算建筑容积率内容的条款中未提及的部分均应计算容积率，其计算容积率的面积与建筑面积一致。

三、新实施办法的具体操作要求：

3.1、此办法于二○○七年五月一日起实施。

3.2、二○○七年五月一日以后批出的修建性详细规划及建筑单体的面积计算要求按本办法实施。

3.3、建设工程规划许可证的有效期为一年。

建设工程规划许可证在二○○六年五月一日以后、二○○七年五月一日以前批出，申请调整建设工程规划许可证的，原面积可予承认，但新发文或新的建筑功能指标明细表的面积数据按本办法计算。

3.4、建设工程规划许可证在二○○七年五月一日以前批出且已施工，申请调整建设工程规划许可证的，若只属于内部间隔或功能调整的，其面积计算仍按原规定执行；若有涉及新建内容的，该部分的面积计算应按本办法实施。

3.5、二○○七年五月一日前取得建设工程规划许可证，办理单体工程验收或建设工程规划许可证调整的，原面积予以确认，但验收面积数据按本办法转换。

（广州市实施《建筑工程建筑面积计算规范》办法和广州市建筑工程容积率计算办法）

条文说明

一、建筑面积计算的实施方法：

1.1、建筑内部设局部复式的情况，是指层高符合相关的设计规范要求且经城市规划主管部门同意建设的情况。

如一些住宅建筑内部设复式的情况，根据住宅设计规范的要求，客厅、卧室等主要用房的层高不应低于2.4米；厨房、卫生间等次要用房的层高不应低于2.2米。

1.2、围护结构指围合建筑空间四周的墙体、门、窗等。

走廊若用墙、窗等围闭的，需计算全部面积；若仅设栏杆的，按一半面积计算。

走廊外是否立柱不影响建筑面积的计算标准。

1.3、立体书库、立体仓库、立体车库等的结构层按有无楼板控制，有楼板的按楼板计算层数，若内部均为架构无楼板的按一层计算。

1.4、配套公建或一些独立用房的专用楼梯计入此类专门服务用房的面积；配套公建没有专用楼梯的，其面积应不含公摊面积。

竖井的面积在明细表中分别计入所在楼层的使用功能或其所专门服务的使用功能。

1.5、住宅入户花园应视其有无敞开面而判定，若无敞开面的，应视为房间；或设计图纸中标注为入户花园，但与相连房间无明确的实体分隔的，也一并作为房间计算。

办公、商业等用房在设计中有不少每层或每二、三层设一处的供部分人员使用的半公共活动空间、空中花园等，因其不是供任何人随意进入，故不能定义为公共架空层，只能定义为活动平台等，其建筑面积及容积率均按投影面积的一半计算。

1.6、公共架空层定义为用于公众活动、环境绿化的、任何人均可以随意出入的开敞空间。

公共架空层的面积不应少于整层面积的1/2，且应为集中空间，并且周边应没有明显的经营性用房利用该空间组织交通。

否则只能定义为走廊或通道。

1.7、骑楼的定义有三类：

第一类为位于人行道上方，压人行道边线建设的骑楼；第二类为位于道路退缩位上方，压道路红线建设的骑楼；第三类为压建筑退缩线建设的骑楼，如《广州市城市规划管理技术标准与准则（建筑工程规划管理篇）》第5.9条所规定的骑楼。

设备管道夹层指专用于设备及管道、除检修外没有人员出入的夹层。

二、容积率计算的实施办法：

1）、地下层只有车库及设备用房（且设备用房应标出具体用途）不计算容积率，其余所有用途以及值班室、监控室、备用房等一律计算容积率。

2）、公共架空层、结构转换层、避难层等的公共活动、转换及避难空间不计算容积率，但该层的楼梯间、电梯间、设备用房等均应计算容积率。

别墅等建筑的架空活动层若不是供公共使用而仅为私家使用的，不能定义为公共架空层，只能定义为阳台或架空活动平台等，并按投影面积的一半计算容积率。

3）、《广州市城市规划管理技术标准与准则（建筑工程规划管理篇）》第4.6.3.3条（3）规定除雨篷外的外挑构件进深不得大于0.5米，故飘窗的宽度不能超过0.5米，超过0.5米的按房间计算。

建筑面积计算新规：

夹层阁楼地下室计入

1楼

2009-8-619:

47:

29搜房网友（过客）发表于搜房网-广州业主论坛-理想青年荟

广州市城市规划局正式下发了《广州市实施＜建筑工程建筑面积计算规范＞办法》（下简称《实施办法》）及《广州市建筑工程容积率计算办法》（下简称《计算办法》），同时，还对以上《实施办法》和《计算办法》进行了详细的条文说明。

这个由建设部在2005年就发布，并被业界称为遏制发展商“偷面积”的“铁腕”政策，终于两年后在广州正式落地，并于今年5月1日开始正式实施。

这两个政策所影响到的包括有小复式、地下室、阁楼等多种产品，而且别墅、复式的容积率计算也有所变化，同时飘窗日后也不再计算建筑面积。

    新规定针对“偷面积”

    由于以往对房屋面积测算的规范存在漏洞，为发展商“偷面积”提供了空间。

像小复式二层、地下室、阁楼等，对于发展商来说是不计入容积率的建筑面积，对买家来说则是不计入销售价格的建筑面积，因此买家在购买这些创新产品时，即使单价较高，也大多乐于接受用高单价来购买更多的使用面积。

    不过，新的计算规范部分条文明显是针对这些“偷面积”的形式而制定，各类“偷面积”产品日后都会不同程度地计算全部或一半面积，这意味着发展商不再有“偷面积”的空子可钻。

    今年5月1日起开始实施

    按照广州实施细则，新的《实施办法》和《计算办法》在2007年5月1日起实施，这意味着5月1日以后批出的项目规划和建筑单体的面积计算，都要按照新办法来执行。

据了解，建设部在2005年就已经发布了《建筑工程建筑面积计算规范》，但广州一直未出台具体的实施细则。

对此，中山大学博士生导师、国家注册城市规划师袁奇峰认为，由于广州属于夏热冬暖地区，对建筑产品有特殊要求，所以对建筑工程、建筑面积的地方性规范制定需要一定时间。

    不过，据记者了解，虽然广州一直未有实施细则，其实规划部门在个别“偷面积”产品的审批上，两年来已经有所严控。

不少发展商都表示，自从建设部颁布新规范以来，广州规划部门对于小复式项目的审批一直很严格，甚至一度传出小复式项目已经停批。

    对房价影响不大

    袁奇峰分析，广州实施新的建筑面积计算规范和容积率计算办法，对整个房地产市场不会造成很大影响，最主要的影响体现在部分“偷面积”的产品会逐渐消失，像小复式、地下室等。

袁奇峰认为，广州实施新的计算办法，是市场管理更加规范的体现，让建筑面积的数据更实事求是。

其实，发展商“偷面积”是部分规避土地出让金的行为，对此国家更应出台新办法来严管。

    而对于以往发展商通过“偷面积”产品来变相提高房价，新计算规范实施后会否成为稳定房价的措施之一？

有业内人士认为，新计算规范对房价影响不大，因为工程建筑成本在房价所占比例越来越少，只要供不应求的情况依然存在，即使发展商没有“偷面积”，房价也一样上涨。

    市场影响

    1小复式、夹层没有面积可“偷”

    要点：

复式结构2.2米层高以下要计算一半建筑面积

    以前发展商做小复式、夹层等类似的产品，主要是走了建筑面积计算方法的空子来“偷面积”的。

因为按照以前房屋建筑面积的测算方法，房屋内的夹层、插层等如果层高不足2.2米是不计建筑面积的，于是就产生了很多发展商通过做小复式、夹层来增加销售亮点，更重要的是可以提高售价。

    但根据《实施办法》规定，建筑内部设局部复式的，其层高2.2米及以上的计算全部建筑面积；不足2.2米的部分计算一半建筑面积。

这样对发展商来说，就没有了“偷面积”的空间。

对于买家来说，小复式原来不计算建筑面积的部分是没有产权的，一旦计算一半的建筑面积，买家购买此类产品的话就拥有产权。

但是消费者买楼时更关心的是价格，小复式之所以受欢迎是因为在总价与平层单位相当的情况下能买到更多的使用面积，但如果小复式因为要计算的建筑面积增多导致总价提高，消费者在购买这类产品时将会有所考量。

    而且今后做小复式，对发展商来说更意味着同一容积率下比现在建更少面积。

根据《计算办法》规定，住宅建筑层高超过4.5米的，按投影面积的2倍计算建筑面积。

也就是说，如果小复式的中空部分超过4.5米层高，在容积率计算中，将“占据”更多建筑面积。

按照以往容积率的计算办法，中空部分是按单层建筑面积计算的。

如以往计入容积率的建筑面积是：

0.5＋0.5＝1平方米；而现在计入的建筑面积则是：

0.5＋0.5×2＋0.5×50％＝1.75平方米（如上图）。

袁奇峰表示，现在政策清晰后，面积可“偷”的空间没有了，发展商做小复式可图利润不多，这种产品自然会慢慢减少甚至消失。

    2别墅、复式中空计入面积增多一倍

    要点：

层高超过4.5米要按投影面积2倍计算建筑面积

    一般别墅和复式单位在中空挑高的层高都超过4.5米，因为这样才能营造“豪气”的感觉。

而以往别墅、复式单位在计算容积率时，多层房屋是按各层建筑面积的总和计算。

但《计算办法》规定，住宅建筑层高超过4.5米的，按投影面积的2倍计算建筑面积。

如以往计入容积率的建筑面积是：

0.5＋0.5＋0.5＝1.5平方米，而按照新办法计入的建筑面积则是：

0.5＋0.5＋0.5×2＝2平方米（如右图）。

    对于别墅容积率计算的变化，袁奇峰表示，目前独立别墅已经禁批，加上未来别墅产品都是作为奢侈品进入市场，买家在购买时更关注的是一套的总价，对于几平方米的面积差距不会很关心，因此这个计算方法的变化对别墅市场影响不大。

但也有业内人士指出，因为项目的容积率都是规定好的，现在复式单位中空要多计面积，那发展商可能会更多地开发平层产品。

    3赠送的地下室也要算面积

    要点：

四面有围护结构的用房，层高2.2米以下算一半面积

    送地下室，也是发展商的一种“偷面积”的营销手法。

据了解，发展商送的地下室一般层高都不会超过2.2米，虽然住着不舒服，但如果一样的总价就能多“送”几十平方米的使用面积，对买家来说还是十分实惠的。

    但根据《实施办法》规定，建筑物层高2.2米及以上、四面有围护结构的用房计算全部建筑面积；层高2.2米以下的计算一半建筑面积。

这意味着无论地下室层高多少，始终会有一半或全部计算建筑面积。

业内人士分析，以往个别发展商经常用“送”地下室来变相提高房价，这种营销手段可能会慢慢消失，但因为这种产品会减少，不排除市场可能出现炒高地下室产品的现象。

4 送更大飘窗将成趋势

    要点：

住宅飘窗不计算建筑面积

    按照以往房屋面积测绘的方法，高度不足2.2米的飘窗是不计算建筑面积的，而高度超过2.2米的飘窗则要计算一般建筑面积。

这种测绘方法让市场上也出现了各种各样的飘窗形式。

有些发展商为了增加楼盘卖点，特意将飘窗做成高度不足2.2米，并且面积比一般的更大，让买家感觉更实惠；而有些发展商为了多要利润，就将飘窗做成高度超过2.2米，在单价一样的情况下，买家就要多付几万元房款。

    但最新的《实施办法》中规定，住宅飘窗是不计算建筑面积的。

因此有专家预计，未来的住宅飘窗面积可能会越做越大，发展商在销售上增加卖点的同时，买家也在无形中获得实惠。

    5阁楼或会慢慢消失

    要点：

坡屋顶内空间的建筑，内空间净高1.2至2.1米部分计算一半建筑面积

    《实施办法》规定，利用坡屋顶内空间的建筑，内空间净高2.1米及以上部分计算全部建筑面积；内空间净高1.2至2.1米部分计算一半建筑面积。

很显然，这一条是专门针对部分发展商利用“送”阁楼来“偷面积”的做法。

因为根据以往面积测算办法，即使阁楼最高点超过2.2米，但实际上大部分空间因为层高不超过2.2米而不用计算建筑面积，所以即使发展商是“送”阁楼，实际送的建筑面积也不多。

    如今，阁楼大部分空间都要计算一半或全部面积，而且对于买家来说，阁楼的实用性也不大，愿意多花钱来买个阁楼的消费者也不会很多，袁奇峰分析这种产品也会随政策变化而慢慢消失。